原告：程波某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省崇陽縣。
委托訴訟代理人：陳曉，湖北乾興律師事務所律師。
委托訴訟代理人：程志明，男，系程波某之兄。
被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省崇陽縣。
委托訴訟代理人：黃錦旗，湖北順風律師事務所律師。

原告程波某與被告程某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年9月5日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告程波某及其委托訴訟代理人陳曉、程志明、被告程某某及其委托訴訟代理人黃錦旗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告程波某向本院提出訴訟請求：1、要求被告立即騰出承租房屋，并依約按每天300元支付違約占用房屋期間的費用，直到交房之日為止；2、據實支付占用房屋期間使用的水電費1000元，后續(xù)按表計算；3、賠償破壞原告房屋的損失5000元；4、本案訴訟費用由被告承擔。在訴訟過程中，原告增加訴訟請求：請求判令被告賠償原告其他損失30000元。事實和理由：2013年8月20日，原告父親楊平芳與被告程某某簽訂租賃合同，將其家一層門面二間及住房出租給被告程某某經營五金店。租期三年，自2013年8月20日起至2016年8月19日止。租賃合同還對雙方的其他權利義務進行了約定。2015年8月24日，因被告沒有依約交納房租，原告與被告發(fā)生糾紛，經社區(qū)調解，原告與被告再次就房屋租賃進行了協(xié)商，約定了租金和租期?，F(xiàn)租賃期限已屆滿，被告不能接受原告新的租賃條件，不將房屋退還給原告。2016年8月15日，原告與案外人王思博簽訂租房合同，因原告違約，原告承擔了30000元違約金。
原告程波某為支持自己的主張，向本院提供了如下證據：
證據1、身份證，證明原告主體適格；
證據2、國有土地使用證、建房許可證，證明原告對訟爭房屋享有所有權；
證據3、租房協(xié)議書，證明原、被告簽訂了租房協(xié)議書，并約定了相關權利義務；
證據4、租房協(xié)議書，證明原告與案外人王思博于2016年8月15日簽訂租房合同，約定9月10前交付空門面，年租金100000元；
證據5、調解協(xié)議書及收條，證明原告與案外人王思博所簽訂的合同因原告違約，原告承擔了30000元違約金；
證據6、接警記錄及法醫(yī)鑒定，證明合同到期后，多次協(xié)商騰房事宜未果，被告將原告門面房立柱損壞；
證據7、調查筆錄及社區(qū)情況說明，證明房屋租金上漲及2015年8月24日重新簽訂協(xié)議的經過；
證據8、證人王某的情況說明，證明原告與案外人王思博發(fā)生糾紛，原告已付王思博違約金30000元；
證據9、物價評估報告，證明被告將原告門面房立柱損壞，修復總價3070元；
證據10、鑒定費發(fā)票，證明花鑒定費200元；
證據11、授權委托書及證明，證明原告父母委托原告對訟爭房屋進行管理，原告是適格的訴訟主體。

本院認為，本案爭議焦點：1、原告主體是否適格；2、被告占用房屋期間的費用如何確定；3、原告損失是否支持。
關于焦點一，原告主體是否適格。房屋租賃合同是以房屋的使用收益和租金支付為目的的合同。房屋租賃合同轉讓的是房屋的占有、使用、收益的權利，因此不以出租人對房屋擁有所有權為必要條件，出租人可以出租他人所有的房屋。涉案租賃房屋，土地使用者是原告的父親楊平芳，原告可以出租，原告訴訟主體適格。2015年8月24日，原告程波某與被告程某某簽訂的《租房協(xié)議書》，系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，當事人均應依約履行合同義務。房屋租賃期滿后，被告沒有騰出涉案租賃房屋，屬違約，原告要求被告騰出涉案租賃房屋的訴訟請求，本院予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定：“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任?！北桓孓q稱早已空出涉案租賃房屋，因沒有提供有效的證據，本院不予采信。
關于焦點二，違約占用房屋期間的費用如何確定。2015年8月24日，原告與被告簽訂《租房協(xié)議書》，約定將涉案租賃房屋出租給被告，租期自2015年8月20日至2016年8月19日，租金28000元。到期被告沒有退房，按每天300元計算房租。房屋租賃合同期滿后，由于當事人之間不存在房屋租賃關系，故不宜直接判令承租人給付租金。只能參照合同約定的租金標準要求承租人支付房屋占用費。原告主張因被告到期沒有退房，按每天300元支付違約占用房屋期間的費用，被告辯稱按300元支付違約金，數目明顯過高。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。故本案被告違約占用房屋期間的費用應確定為36400元／年[28000元／年+8400元（28000元／年×30%）]，即每天99.73元（36400元／年÷365天）。
關于焦點三，原告損失是否支持。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十二條“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任?！钡囊?guī)定，在租賃期間，涉案租賃門店的墻柱所貼墻磚損壞，修復價為3070元，鑒定費200元，原告選擇違約責任起訴，要求被告賠償3270元的請求，于法有據，本院予以支持。被告辯稱瓷磚砸壞是被告叔叔張建古造成的，不應由被告賠償的意見，本院不予采信。原告主張的其他損失30000元，與本案沒有關聯(lián)性，本案是房屋租賃合同糾紛，租賃期滿后，原告只能參照合同約定的租金標準要求被告支付房屋占用費，故原告要求被告賠償30000元的其他損失，本院不予支持。原告主張被告支付占用房屋期間使用的水電費1000元，沒有提供有效的證據，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和合同》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百二十二條、第二百一十二條、第二百二十二條、第二百三十五條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第五條第二款規(guī)定，判決如下:
一、被告程某某于本判決生效后十日內騰出位于崇陽縣天城鎮(zhèn)十里長街（原天城中學）南側一層門面（二間）及住房（二間）歸還原告程波某，并向原告程波某支付房屋占用費（從2016年8月20日起至實際騰退租賃房屋之日止按每天99.73元計付）；
二、被告程某某于本判決生效后十日內賠償原告程波某房屋損壞維修費3070元、鑒定費200元，合計3270元；
三、駁回原告程波某的其他訴訟請求。
如果未按本判決書指定的期限內履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費150元，由被告程某某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審　判　長　　李志雄 人民陪審員　　王　蓓 人民陪審員　　蔡陽峰

書記員：付小康