原告:程波某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住湖北省崇陽縣。
委托訴訟代理人:陳曉,湖北乾興律師事務所律師。
委托訴訟代理人:程志明,男,系程波某之兄。
被告:程某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住湖北省崇陽縣。
委托訴訟代理人:黃錦旗,湖北順風律師事務所律師。
原告程波某與被告程某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2016年9月5日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進行了審理。原告程波某及其委托訴訟代理人陳曉、程志明、被告程某某及其委托訴訟代理人黃錦旗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告程波某向本院提出訴訟請求:1、要求被告立即騰出承租房屋,并依約按每天300元支付違約占用房屋期間的費用,直到交房之日為止;2、據實支付占用房屋期間使用的水電費1000元,后續(xù)按表計算;3、賠償破壞原告房屋的損失5000元;4、本案訴訟費用由被告承擔。在訴訟過程中,原告增加訴訟請求:請求判令被告賠償原告其他損失30000元。事實和理由:2013年8月20日,原告父親楊平芳與被告程某某簽訂租賃合同,將其家一層門面二間及住房出租給被告程某某經營五金店。租期三年,自2013年8月20日起至2016年8月19日止。租賃合同還對雙方的其他權利義務進行了約定。2015年8月24日,因被告沒有依約交納房租,原告與被告發(fā)生糾紛,經社區(qū)調解,原告與被告再次就房屋租賃進行了協(xié)商,約定了租金和租期?,F(xiàn)租賃期限已屆滿,被告不能接受原告新的租賃條件,不將房屋退還給原告。2016年8月15日,原告與案外人王思博簽訂租房合同,因原告違約,原告承擔了30000元違約金。
原告程波某為支持自己的主張,向本院提供了如下證據:
證據1、身份證,證明原告主體適格;
證據2、國有土地使用證、建房許可證,證明原告對訟爭房屋享有所有權;
證據3、租房協(xié)議書,證明原、被告簽訂了租房協(xié)議書,并約定了相關權利義務;
證據4、租房協(xié)議書,證明原告與案外人王思博于2016年8月15日簽訂租房合同,約定9月10前交付空門面,年租金100000元;
證據5、調解協(xié)議書及收條,證明原告與案外人王思博所簽訂的合同因原告違約,原告承擔了30000元違約金;
證據6、接警記錄及法醫(yī)鑒定,證明合同到期后,多次協(xié)商騰房事宜未果,被告將原告門面房立柱損壞;
證據7、調查筆錄及社區(qū)情況說明,證明房屋租金上漲及2015年8月24日重新簽訂協(xié)議的經過;
證據8、證人王某的情況說明,證明原告與案外人王思博發(fā)生糾紛,原告已付王思博違約金30000元;
證據9、物價評估報告,證明被告將原告門面房立柱損壞,修復總價3070元;
證據10、鑒定費發(fā)票,證明花鑒定費200元;
證據11、授權委托書及證明,證明原告父母委托原告對訟爭房屋進行管理,原告是適格的訴訟主體。
本院認為,本案爭議焦點:1、原告主體是否適格;2、被告占用房屋期間的費用如何確定;3、原告損失是否支持。
關于焦點一,原告主體是否適格。房屋租賃合同是以房屋的使用收益和租金支付為目的的合同。房屋租賃合同轉讓的是房屋的占有、使用、收益的權利,因此不以出租人對房屋擁有所有權為必要條件,出租人可以出租他人所有的房屋。涉案租賃房屋,土地使用者是原告的父親楊平芳,原告可以出租,原告訴訟主體適格。2015年8月24日,原告程波某與被告程某某簽訂的《租房協(xié)議書》,系雙方當事人的真實意思表示,未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效,當事人均應依約履行合同義務。房屋租賃期滿后,被告沒有騰出涉案租賃房屋,屬違約,原告要求被告騰出涉案租賃房屋的訴訟請求,本院予以支持?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定:“對合同是否履行發(fā)生爭議的,由負有履行義務的當事人承擔舉證責任?!北桓孓q稱早已空出涉案租賃房屋,因沒有提供有效的證據,本院不予采信。
關于焦點二,違約占用房屋期間的費用如何確定。2015年8月24日,原告與被告簽訂《租房協(xié)議書》,約定將涉案租賃房屋出租給被告,租期自2015年8月20日至2016年8月19日,租金28000元。到期被告沒有退房,按每天300元計算房租。房屋租賃合同期滿后,由于當事人之間不存在房屋租賃關系,故不宜直接判令承租人給付租金。只能參照合同約定的租金標準要求承租人支付房屋占用費。原告主張因被告到期沒有退房,按每天300元支付違約占用房屋期間的費用,被告辯稱按300元支付違約金,數目明顯過高。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。故本案被告違約占用房屋期間的費用應確定為36400元/年[28000元/年+8400元(28000元/年×30%)],即每天99.73元(36400元/年÷365天)。
關于焦點三,原告損失是否支持。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十二條“承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任?!钡囊?guī)定,在租賃期間,涉案租賃門店的墻柱所貼墻磚損壞,修復價為3070元,鑒定費200元,原告選擇違約責任起訴,要求被告賠償3270元的請求,于法有據,本院予以支持。被告辯稱瓷磚砸壞是被告叔叔張建古造成的,不應由被告賠償的意見,本院不予采信。原告主張的其他損失30000元,與本案沒有關聯(lián)性,本案是房屋租賃合同糾紛,租賃期滿后,原告只能參照合同約定的租金標準要求被告支付房屋占用費,故原告要求被告賠償30000元的其他損失,本院不予支持。原告主張被告支付占用房屋期間使用的水電費1000元,沒有提供有效的證據,本院不予支持。
綜上所述,依照《中華人民共和合同》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百二十二條、第二百一十二條、第二百二十二條、第二百三十五條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第五條第二款規(guī)定,判決如下:
一、被告程某某于本判決生效后十日內騰出位于崇陽縣天城鎮(zhèn)十里長街(原天城中學)南側一層門面(二間)及住房(二間)歸還原告程波某,并向原告程波某支付房屋占用費(從2016年8月20日起至實際騰退租賃房屋之日止按每天99.73元計付);
二、被告程某某于本判決生效后十日內賠償原告程波某房屋損壞維修費3070元、鑒定費200元,合計3270元;
三、駁回原告程波某的其他訴訟請求。
如果未按本判決書指定的期限內履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費150元,由被告程某某負擔。
如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按照對方當事人的人數提出副本,上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。
審 判 長 李志雄 人民陪審員 王 蓓 人民陪審員 蔡陽峰
書記員:付小康
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