原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：鄂恒志，黑龍江鑫鼎律師事務所律師。
被告：牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)東三條路長安街南。
法定代表人：李某，職務：總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王金城，該公司法律顧問。
被告：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：程志平，牡丹江市愛民區(qū)新華法律服務所法律工作者。

原告程某某訴被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀某公司）、吳某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法組成合議庭，于2018年8月30日和11月6日公開開庭進行了審理，原告程某某及其委托訴訟代理人鄂恒志，被告銀某公司委托訴訟代理人王金城，于2018年8月30日和11月6日到庭參加訴訟，被告吳某委托訴訟代理人程志平2018年8月30日到庭參加訴訟，2018年11月6日經(jīng)合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。現(xiàn)本案已審理終結(jié)。
原告訴訟請求：1.確認二被告于2012年7月30日簽訂的《商品房買賣合同》無效；2.確認原告與銀某公司2008年10月8日簽訂的《商品房認購協(xié)議》合法有效，銀某公司協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證照；3.訴訟費由二被告承擔。事實和理由：原告與銀某公司于2008年10月8日簽訂《商品房認購協(xié)議》，當場以9萬元價格購買了該公司開發(fā)的XX小區(qū)1號樓000XX號車庫，于2011年1月22日辦理入戶并使用至今，之后原告多次要求銀某公司辦理房照，銀某公司以種種理由拖延至今，近日，原告發(fā)現(xiàn)銀某公司于2012年7月30日擅自將車庫又買與被告吳某名下。原告認為，二被告以合法形式掩蓋其非法目的，二被告之間并不存在商品房買賣關(guān)系，且沒有實際履行，二被告之間存在惡意串通損害原告合法利益，簽訂的商品房買賣合同無效，原告在2008年實際購買訴爭房屋，并從2011年入戶使用至今，原告所簽訂的《商品房認購協(xié)議》在先，且合法有效，故提出上述訴訟請求。
銀某公司辯稱：2008年10月8日，銀某公司將公司開發(fā)的XX小區(qū)的五個車庫賣給原告，后經(jīng)與原告協(xié)商只購買其中4個車庫，退了XX1#車庫，原告此時付了36萬元車庫款，并入了銀某公司財務賬冊中，在2010年銀某公司經(jīng)與原告協(xié)商將XX2#車庫轉(zhuǎn)賣他人，原告同意，銀某公司將車庫款9萬元退給了原告。2011年1月初，銀某公司開發(fā)的工程竣工，原告于2011年1月22日在銀某公司辦理了入戶手續(xù)，2011年6月7日銀某公司給原告開具了機打票據(jù)，三個車庫由原告占有使用至今。2012年7月30日，銀某公司同吳某簽訂的《商品房買賣合同》并到房產(chǎn)備案，是因銀某公司急需資金，用賣給原告的三個車庫作為借款擔保，銀某公司與吳某并未實際發(fā)生商品房買賣關(guān)系，也沒有交購車庫款，吳某所持的臨時收據(jù)不是真實的，是為辦理房產(chǎn)備案而開具的。
被告吳某辯稱：1.原告所述與事實不符，原告與銀某公司所簽認購書不符合法定程序，沒有取得法定手續(xù)，應認定為無效；2.吳某與銀某公司之間系合法的房屋買賣關(guān)系，并實際取得房屋；3.請求法院駁回原告訴訟請求。
原告為證明主張成立，向法院提交證據(jù)如下：
證據(jù)一、車庫認購協(xié)議書以及交款收據(jù)各1份（與原件核對無異）。證明：1.在2008年10月8日原告同被告銀某公司簽訂了車庫認購協(xié)議，以9萬元的價格購買被告銀某公司開發(fā)的位于牡丹江市XX小區(qū)X號車庫；2.原告在簽訂合同之日即2008年10月8日向被告開發(fā)商交付了購房款，開發(fā)商當時出具臨時收據(jù)，后在2011年6月7日由開發(fā)商更換并出具了正規(guī)的財務機打收據(jù)；3.訴爭車庫早在2008年10月8日原告以買賣的方式合法取得，認購協(xié)議的內(nèi)容不違反法律規(guī)定且合法有效，訴爭車庫應歸原告所有。
銀某公司對該證據(jù)無異議。
吳某認為，認購書不是商品房買賣行為的合法要件，不能證明原告合法取得了訴爭房屋。
證據(jù)二、2011年1月27日熱力銷售發(fā)票一份、2011年1月22日XX小區(qū)物業(yè)進戶收據(jù)一份、2011年1月22日XX小區(qū)裝修保修金收據(jù)一份、2012年4月28日XX小區(qū)物業(yè)出具的物業(yè)管理費收據(jù)一份、涉案房屋供用水合同各一份、涉案車庫的2016年、2017年的租賃合同各一份（與原件核對無異）。證明：本案訴爭車庫在2011年1月22日竣工后由當日開發(fā)商按照車庫協(xié)議約定將訴爭車庫交付給原告，并為原告辦理入戶和進戶手續(xù)，訴爭車庫從2011年1月22日開始由原告占有使用至今，說明車庫認購協(xié)議原告與銀某公司已實際交付。
銀某無異議。
吳某認為，該證據(jù)不能證明其實際取得或合法取得，僅能證明在使用。
證據(jù)三、商品房買賣合同一份、商品房買賣合同備案證明。原告在近日向牡丹江房產(chǎn)管理處查詢得知，銀某公司2012年7月30日將本案訴爭房屋000XX號車庫同被告吳某簽訂了房屋買賣合同；被告之間簽訂的房屋買賣合同是在原告所舉證房屋認購書之后，并且沒有實際履行，沒有向?qū)Ψ浇唤樱桓鎱悄硾]有實際向銀某公司交付購房款，因被告銀某公司早已將訴爭車庫交付給原告，吳某構(gòu)成了事實上不能履行合同的情形；二被告明確知道本案訴爭車庫在2008年出賣給原告，在此情況下仍簽訂了商品房買賣合同，將早已出賣給他人的車庫另行以商品房買賣形式抵押給被告吳某，該行為是利用合法形式掩蓋非法目的，被告之間存在惡意串通損害原告利益的行為，所以二被告之間簽訂的商品房買賣合同應為無效。
銀某公司認為，是為借款擔保而與吳某簽訂的房屋買賣合同。
吳某認為，不能證明其所要證明的問題。
證據(jù)四、原告與單XX于2018年10月25日簽訂的000XX#車庫租賃合同一份，證明原告對該車庫占有至今。
銀某公司沒有異議。
證據(jù)五、銀某公司出具的情況說明及該公司的預收賬款科目明細賬頁兩張。證明：1.原告向被告銀某公司購買車庫并簽訂了認購協(xié)議，以及支付購房款，銀某公司向原告交付了車庫，原被告開發(fā)公司之間認購協(xié)議合法有效并已經(jīng)履行；2.被告吳某雖然持有商品房買賣合同，但是只是被告銀某公司向其借款抵押擔保，根據(jù)銀某公司財務賬明細體現(xiàn)吳某并沒有在2012年7月30日向銀某公司繳納車庫款，所以雙方不存在商品房買賣關(guān)系；3.銀某公司為吳某在2012年7月30日辦理商品房備案登記以及2014年10月8日辦理了預售登記，因不存在商品房買賣關(guān)系，將早已出賣給原告的車庫另行以上述方式辦理了登記作為一種抵押方式，該行為人吳某以及銀某公司顯然屬于惡意辦理上述登記，其權(quán)利不能優(yōu)于已經(jīng)合法辦理的買售人本案原告。
吳某為證明主張成立，向法院提交證據(jù)如下：
證據(jù)一、1.商品房買賣合同一份，合同雙方出賣人為銀某公司，買售人為吳某，時間為2012年7月30日。證明二被告于2012年7月30日簽訂了合法的商品房買賣合同，該合同中所涉房屋系本案訴爭房屋；2.收據(jù)一份，交款人吳某，收款單位為銀某公司，系財務專用章，交款事項為1號樓000XX#，面積22.41平方米，總價款89999元。
原告認為，1.商品房買賣合同備案證明只是行政機關(guān)依據(jù)商品房銷售管理辦法的規(guī)定而采取的備案證明，只是行政審批程序，不具有排他性；2.被告商品房買賣合同形成于2012年7月30日，此時訴爭房屋已在2008年由銀某公司出賣給原告，并于2011年1月22日交付給原告占有使用至今，由此說明二被告當時簽訂的合同存在虛假，從客觀上銀某公司不能向吳某交付訴爭車庫；3.因本案訴爭車庫在2011年由原告占有使用，二被告明知該情況仍簽訂買賣合同，顯然存在惡意串通損害原告利益的行為，所簽訂的商品房買賣合同應為無效。對被告開發(fā)公司給被告出具的收據(jù)的形式要件有異議，通過原告所舉證，2011年銀某公司給原告出具的正規(guī)稅務機打發(fā)票可以看出2011年6月份以后銀某公司的正規(guī)財務往來是以正規(guī)財務收據(jù)為主，而非三聯(lián)單收據(jù)形式體現(xiàn)，因此，該收據(jù)只是為了被告辦理相關(guān)手續(xù)而用并非實際交付；在此案庭審中，銀某公司明確表述了本案訴爭的車庫是銀某公司為借款，以商品房買賣的形式向出借人作的抵押擔保，而非實際購買商品房，因此吳某所出具的合同雖然是商品房買賣形式體現(xiàn)，但并不能代表其是真正的合法的善意的商品房購買者。
證據(jù)二、房屋預告登記證明1份。證明二被告簽訂購房合同后于2014年10月8日進行了預告登記。
原告認為，1.銀某公司承認與吳某簽訂合同和進行預告登記是為了借款辦理的抵押，不能證明二被告之間存在真實的買賣合同關(guān)系；2.被告之間的抵押行為不符合擔保法規(guī)定的幾種抵押擔保方式，該抵押行為也因不合法應為無效；3.雖然吳某持有預告登記但可以說明當時銀某公司辦理商品房產(chǎn)權(quán)證的五證齊全，根據(jù)物權(quán)法20條的規(guī)定，被告方應在3月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證照，否則預告登記自動失效，所以因吳某怠于行駛權(quán)利導致預告登記沒有權(quán)利。
證據(jù)三、房屋租賃合同一份，出租方為吳某，承租方為銀某公司法定代表人李某，時間為2012年7月30日，吳某與銀某公司簽訂買賣合同的同日，證明吳某于2012年7月30日簽訂房屋買賣合同并交付款項之后以年租金3600元的價格返租給銀某公司法定代表人，證明該房屋吳某已實際取得。
原告認為，1.2011年1月份被告銀某公司已將訴爭車庫交付給原告使用至今，在此情況下2012年7月30日被告吳某和他人又同銀某公司簽訂合同，該合同顯然虛假，進一步證明二被告惡意串通損害原告利益的行為；2.該房屋由原告占有和使用至今，二被告的租賃合同在事實上沒有實際履行，說明二被告只是為了借貸關(guān)系而補充的虛假手續(xù)。該協(xié)議的內(nèi)容可以得知房屋租賃期間的取暖費、物業(yè)費等費由李某承擔，實際上該筆費用是原告獲得車庫后原告向相關(guān)部門繳納，說明該租賃合同未實際履行，是虛假租賃合同。
經(jīng)雙方當事人質(zhì)證和本院調(diào)查，對上述證據(jù)本院確認如下：
原告舉示的證據(jù)一、二，銀某公司無異議，本院到現(xiàn)場實際調(diào)查并從現(xiàn)承租人單XX處取得了原告與其簽訂的房屋租賃合同，結(jié)合原告提交證據(jù)五，以上證據(jù)相互關(guān)聯(lián)、客觀真實，反映了原告證明的內(nèi)容，本院對原告提交的證據(jù)一、二、四、五予以確認；對原告提交的證據(jù)三，結(jié)合銀某公司的質(zhì)證意見及陳述，即與吳某之間簽訂的商品房買賣合同及備案登記是為借款而形成的擔保，并不是真實的買賣，該證據(jù)雖表現(xiàn)為商品房買賣合同形式，并經(jīng)牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處登記備案，但從銀某公司的賬目中未體現(xiàn)出吳某確實交付車庫款的證據(jù)，銀某公司也稱，吳某未實際交款，正規(guī)的購房銀某公司應開具機打發(fā)票，本院對原告提交的證據(jù)三及其證明內(nèi)容，結(jié)合對原告其他證據(jù)的認定，反映了原告說明的內(nèi)容，即二被告之間形成于2012年7月30日于《商品房買賣合同》非真實商品房買賣合同，本院該合同表現(xiàn)內(nèi)容不予采信，故此，對吳某提交的證據(jù)一、二證明內(nèi)容，本院不予確認;對吳某提交的證據(jù)三，該證據(jù)未體現(xiàn)出現(xiàn)實存在內(nèi)容，該車庫系銀某公司開發(fā)建設，即為該公司所有，當日出售后即反租賃使用，顯然不符合客觀實際，該證據(jù)不能對抗原告提交的證據(jù)二，本院認為該證據(jù)不具有真實性，本院不予確認。
根據(jù)以上本院確認的證據(jù)和法院調(diào)查，本院確認案件事實如下：
原告與銀某公司于2008年10月8日簽訂XX小區(qū)1號樓000XX、000XX4、000XX5號車庫《認購書》，認購書約定：出售方銀某公司，購買方為本案原告，原告購買XX小區(qū)1號樓000XX、000XX4、000XX5號車庫，每個車庫建筑面積為21.32平方米（后經(jīng)測量為22.41平方米），商定每個車庫價格為9萬元，于2011年1月22日辦理入戶并使用至今，在2011年6月7日，銀某公司為原告出具機打購車庫票據(jù)。在2012年7月30日銀某公司因開發(fā)建設需要資金向吳某等人借款，在未征得原告同意的情況下，銀某公司與吳某以簽訂商品房買賣合同的方式，用于借款的擔保并于2014年10月8日在牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處對房屋進行了預告登記。原告在2018年7月XX小區(qū)辦理房照登記時，發(fā)現(xiàn)銀某公司于2012年7月30日擅自將車庫又賣與被告吳某名下。原告認為，二被告之間并不存在商品房買賣關(guān)系，且沒有實際履行，二被告之間存在惡意串通損害原告合法利益，以合法形式掩蓋非法目的行為，要求法院確認二被告簽訂的商品房買賣合同無效，并要求銀某公司協(xié)助辦理登記。

本院認為，第一、原告與銀某公司于2008年10月8日簽訂牡丹江市XX小區(qū)1號樓000XX、000XX4、000XX5號車庫《認購書》是否合法有效問題。
原告與銀某公司就XX小區(qū)1號樓000XX、000XX4、000XX5號車庫簽訂的《認購書》是雙方真實意思表示，該認購書體現(xiàn)出售和購買方，該車庫確系銀某公司開發(fā)，銀某公司出售的車庫價款和位置明確，原告按約定實際交付了全部房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。故原告與銀某公司簽訂的《認購書》合法有效。
第二、關(guān)于二被告之間簽訂的《商品房買賣合同》是否存在無效情形。1.從合同簽訂時間上看，系簽訂于2012年7月30日，而原告與銀某公司簽訂認購書的時間是2008年10月8日，明顯認購書簽訂在先；2.從二被告雙方意思表示方面看，銀某公司承認該合同的簽訂是基于與他人存在借款，在發(fā)生借款時，銀某公司用該房屋設定的讓與擔保，銀某公司與吳某不存在真實的房屋買賣關(guān)系，即是以《商品房買賣合同》所體現(xiàn)的房屋在借款到期后，銀某公司不能償還借款，而直接抵償借款之債的擔保約定，實為用該房屋以買賣房屋的方式作為抵押。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。銀某公司與吳某簽訂的商品房買賣合同違背了物權(quán)法定原則，該條款明確禁止該行為的存在；3.從二被告主觀性方面看，雖然吳某與銀某公司法定代表人之間簽訂了涉訴房屋租賃合同，證明吳某實際占有，實際情況吳某根本未占有，李某也未租賃使用，說明吳某明知他人已購買并實際占有使用，故意制造吳某本人占有使用的假象，存在故意損害原告利益情形；4.從標的物購買是否交付款項上看。銀某公司在與吳某簽訂合同同時，吳某未提出交付款的證據(jù)。而原告方提交的證據(jù)體現(xiàn)原告簽訂《認購書》同時交付全部房款并實際占有使用。綜上，銀某公司與吳某簽訂的《商品房買賣合同》及《房屋租賃合同》是銀某公司保證借款的履行以已出售給原告的車庫擔保借款債務的履行而簽訂的商品房買賣合同，雙方不是真實買賣房屋的意思表示，違反了我國物權(quán)法定原則，且該房屋買賣合同損害了原告合法利益。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款規(guī)定，屬雙方惡意串通損害第三人利益。原告請求法院確認二被告簽訂的商品房買賣合同無效有事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院予以支持。
第三、銀某公司應否有義務協(xié)助原告將涉訴房屋予以登記辦理房產(chǎn)證問題。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第第六十條規(guī)定第一款規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。該法第二款規(guī)定，當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。原告購買房屋登記辦理產(chǎn)權(quán)證照是原告正當權(quán)利，銀某公司出售房屋后，基于有效的合同，銀某公司作為房屋開發(fā)人有義務協(xié)助原告將其所購買的房屋登記在原告名下，故原告請求合法，本院予以支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條和《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告吳某于2012年7月30日簽訂的《商品房買賣合同》無效；
二、原告程某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2008年10月8日簽訂的《認購書》合法有效；
三、被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書生效后十五日內(nèi)協(xié)助原告程某某辦理位于XX小區(qū)1號樓000XX號，建筑面積22.41平方米房屋產(chǎn)權(quán)證。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務，原告程某某，可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費13800元，退回原告程某某11750元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吳某共同負擔2050元，財產(chǎn)保全費1520元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吳某共同負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 尹洪明
人民陪審員 孫秀萍
人民陪審員 戴文有

書記員： 韓璐