原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：鄂恒志，黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)東三條路長安街南。
法定代表人：李成斌，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王金城，男，該公司法律顧問。
被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。
被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。
二被告委托訴訟代理人：王君超，黑龍江牡大律師事務(wù)所律師。

原告程某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀某公司）、焦某某、焦某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年7月17日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月29日公開開庭審理了本案。原告程某某及其委托訴訟代理人鄂恒志，被告銀某公司的委托訴訟代理人王金城，被告焦某某、焦某某的委托訴訟代理人王君超到庭參加訴訟。2018年9月25日至2018年11月26日，本院依原告程某某的申請，依法委托牡丹江市正大房地產(chǎn)評估有限公司進行司法鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
程某某向本院提出訴訟請求：1.確認三被告于2012年7月30日簽訂的《房屋買賣合同》無效；2.確認程某某同銀某公司于2008年10月8日簽訂的《商品房認購協(xié)議》合法有效,銀某公司履行辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)；3.訴訟費由被告承擔。事實和理由：原告與銀某公司于2008年10月8日簽訂《商品房認購協(xié)議》，當場以每戶90000元共計180000元的價格購買了銀某公司開發(fā)的牡丹江市愛民區(qū)×小區(qū)×號樓000134、000135號建筑面積分別為22.41平方米兩處車庫。銀某公司于2011年1月22日為原告辦理入戶手續(xù)并使用至今。原告多次要求銀某公司辦理產(chǎn)權(quán)證照，銀某公司始終以各種理由拖延。近日，原告發(fā)現(xiàn)銀某公司于2012年7月30日擅自以買賣形式將上述車庫分別轉(zhuǎn)移至焦某某、焦某某名下。原告認為三被告是以合法形式來掩蓋非法目的，三被告之間并不存在商品房買賣關(guān)系，且沒有實際履行。三被告惡意串通，損害原告的合法權(quán)益，其簽訂的《商品房買賣合同》無效。故原告訴至法院。
銀某公司辯稱，原告于2008年在銀某公司開發(fā)的×小區(qū)購買上述房屋，公司為原告辦理了相關(guān)手續(xù)，簽訂了認購書，但未開正式結(jié)算收據(jù)，到2010年才給出具結(jié)算票據(jù)，原告所述屬實。銀某公司與焦某某、焦某某簽訂的商品房買賣合同是借款擔保的一種方式，雙方不存在買賣關(guān)系，焦某某、焦某某未交納購房款，收據(jù)是為借款擔保而出具的。
焦某某、焦某某辯稱，二被告于2012年7月30日各自與銀某公司簽訂了商品房買賣合同，并在房產(chǎn)部門辦理了備案登記，兩份商品房買賣合同真實合法有效，二被告已履行了交納購房款的義務(wù)，銀某公司給二被告分別出具了購房收據(jù)。2014年10月8日，銀某公司分別配合二被告辦理了預(yù)告登記，二被告已取得房屋預(yù)告登記證，故原告請求確認二被告與銀某公司簽訂的商品房買賣合同無效不能成立。訴爭房屋目前在事實和法律上不具備辦理產(chǎn)權(quán)證照的條件，請依法駁回原告的訴訟請求。

本案爭議焦點：一、2008年10月8日原告與被告銀某公司簽訂的認購書是否有效，被告銀某公司是否應(yīng)履行辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)；二、被告焦某某、焦某某與被告銀某公司是否存在商品房買賣合同關(guān)系，三被告于2012年7月30日簽訂的商品房買賣合同是否有效。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
一、原告證據(jù)1.認購書復(fù)印件1份、購房款收據(jù)復(fù)印件2份（均與原件核對無異）。證明2008年10月8日，原告與銀某公司簽訂車庫認購書，原告購買×小區(qū)×號樓6號、7號、8號、9號、10號車庫，每個車庫單價90000元。后經(jīng)原告同意將其中兩個車庫由銀某公司轉(zhuǎn)賣他人?，F(xiàn)133、134、135三個車庫由原告購買，簽訂合同之日原告當場交付了購房款，銀某公司開具了臨時收據(jù)。2011年6月7日，銀某公司給出具機打財務(wù)收據(jù)。訴爭兩個車庫早在2008年10月8日原告以買賣方式合法取得，認購協(xié)議合法有效，訴爭車庫歸原告所有。
被告銀某公司對該組證據(jù)沒有異議；被告焦某某、焦某某有異議，認購書中買賣房屋的具體位置、編號不確定，面積與房屋建成后的面積有出入，該認購書不符合商品房買賣合同司法解釋中規(guī)定的商品房買賣的性質(zhì)；訴爭房屋在房產(chǎn)部門有備案登記，認購書已不具備履行條件，不能實際履行，不能證明原告對訴爭車庫享有所有權(quán)。
本院認為，該組證據(jù)來源合法，票據(jù)及認購書上分別蓋有銀某公司財務(wù)專用章及合同專用章，本院對該組證據(jù)形式要件予以采信。該組證據(jù)能夠證明程某某與銀某公司于2008年10月8日簽訂認購書，購買×小區(qū)×號樓，建筑面積約21.32平方米的6、7、8、9號車庫，并以每戶90000元的價格支付給銀某公司購房款。銀某公司于2011年6月7日給程某某出具電子票號分別為03543224、03543225的1#000134、1#000135房款機打票據(jù)，每戶價格90000元，本院對此予以確認。
證據(jù)2.入戶物業(yè)費收據(jù)復(fù)印件6張、采暖費發(fā)票復(fù)印件3張、物業(yè)收據(jù)復(fù)印件3張、供用水合同復(fù)印件2份、房屋租賃合同復(fù)印件2張（均與原件核對無異）。證明訴爭車庫在2011年1月22日由銀某公司按照認購協(xié)議約定交付原告，為原告辦理了入戶、進戶手續(xù)。原告向物業(yè)公司交納了裝修垃圾清運費和物業(yè)費，開始占有使用訴爭房屋，之后又交納了采暖費和水費，由原告占有使用至今，原、被告雙方已實際履行認購協(xié)議。
被告銀某公司對該組證據(jù)沒有異議；被告焦某某、焦某某有異議，票據(jù)體現(xiàn)的房號為33，34，35號，訴爭房屋是兩個車庫，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，沒有銀某公司為原告辦理入戶手續(xù)的證據(jù)，原告交納訴爭車庫的各項費用不能代表實際占有和使用。
本院認為，該組證據(jù)來源合法，收據(jù)、物業(yè)費票據(jù)、熱力銷售發(fā)票、供用水合同分別蓋有哈爾濱某物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司×管理處公章、哈爾濱某物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司財務(wù)專用章、華電能源股份有限公司牡丹江第二發(fā)電廠熱力發(fā)票專用章、牡丹江龍江環(huán)保供水有限公司愛民收費處章，故本院對該組證據(jù)的形式要件予以采信。該組證據(jù)能夠證明程某某于2011年1月22日交納了訴爭房屋2011年度物業(yè)費215.10元、裝修管理服務(wù)費等455元、采暖費829元；2012年4月28日交納2012年度物業(yè)費215.10元；2013年10月23日簽訂供用水合同；2016年10月20日、2017年10月30日分別與案外人吳某、某生鮮超市簽訂房屋租賃合同，本院對此予以確認。
證據(jù)3.商品房買賣合同及備案證明復(fù)印件（與原件核對無異）2份、物業(yè)通知復(fù)印件1份。證明×小區(qū)物業(yè)管理公司于2018年5月張貼通知，通知小區(qū)業(yè)主開始辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原告向牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處查詢得知，銀某公司于2012年7月30日將訴爭兩處車庫同焦某某、焦某某簽訂了商品房買賣合同，三被告簽訂的商品房買賣合同時間是在原告的認購書之后，且沒有實際履行，二被告也沒有向銀某公司交付購房款。三被告明知訴爭車庫早在2008年就由原告使用，三被告仍簽訂商品房買賣合同，屬惡意串通，侵犯原告合法權(quán)益，簽訂的商品房買賣合同無效。
被告銀某公司對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，銀某公司與二被告是借款擔保關(guān)系，簽訂商品房買賣合同是為了達到借款的目的，并非是真正的銷售和購買。
被告焦某某、焦某某對真實性沒有異議，對證明問題有異議，二被告與銀某公司簽訂的商品房買賣合同真實合法有效，原告稱二被告惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的沒有證據(jù)，二被告也是在原告起訴后才知道銀某公司與他人簽訂過認購書，訴爭房屋在2012年具備辦理商品房備案登記條件，原告不及時辦理存在明顯過錯，訴訟請求是否超過訴訟時效，請法院審查核實。
本院認為，三被告對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。該組證據(jù)能夠證明2012年7月30日銀某公司分別與焦某某、焦某某簽訂×小區(qū)×幢000134、000135號商品房買賣合同，并在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案。2018年7月6日，銀某公司通知業(yè)主可以到產(chǎn)權(quán)處辦理產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)執(zhí)照相關(guān)事宜，本院對此予以確認。
證據(jù)4.銀某公司的情況說明復(fù)印件1份、銀某公司2009年財務(wù)明細賬單復(fù)印件1份、銀某公司2012年財務(wù)明細賬單復(fù)印件1份（均與原件核對無異），證明原告向銀某公司購買訴爭兩處車庫，并支付了全部購房款，銀某公司向原告交付了訴爭車庫，雙方簽訂的認購書已經(jīng)實際履行且合法有效；焦某某、焦某某雖持有商品房買賣合同，但只是銀某公司借款抵押的擔保，2012年財務(wù)賬體現(xiàn)焦某某、焦某某在2012年7月30日并未交購房款，所以三被告不存在商品房買賣關(guān)系；三被告雖辦理了商品房備案登記和預(yù)售登記，但因不存在商品房買賣關(guān)系，其權(quán)利不能優(yōu)于已經(jīng)合法占有房屋的買受人即本案的原告。
被告銀某公司對該組證據(jù)沒有異議；被告焦某某、焦某某對形式要件沒有異議，對證明問題有異議，因銀某公司與原、被告均存在利害關(guān)系，故該證據(jù)屬于銀某公司的陳述，不能證明原告主張的借款抵押擔保，對此銀某公司應(yīng)提供借款合同，借款本息的結(jié)算、還款記錄等，該組證據(jù)不能證明銀某公司與二被告存在惡意串通，二被告的商品房買賣合同已經(jīng)辦理了預(yù)告登記，取得了準物權(quán)，應(yīng)優(yōu)于一般債權(quán)，銀某公司應(yīng)提供與涉案時間相對應(yīng)的全部財務(wù)賬冊，否則無法核實原告及二被告與銀某公司的錢款往來關(guān)系。
本院認為，三被告對該組證據(jù)形式要件沒有異議，本院予以采信。結(jié)合原告提交的證據(jù)1能夠證明原告向被告銀某公司交納了包括訴爭兩處車庫在內(nèi)的購房款，本院予以確認，對焦某某、焦某某是否交納購房款，本院將綜合全案予以論述，不在此贅述。
二、焦某某、焦某某舉示商品房買賣合同復(fù)印件（蓋有房產(chǎn)調(diào)檔章）2份、購房收據(jù)復(fù)印件（與原件核對無異）2張、預(yù)告登記證明復(fù)印件（與原件核對無異）2份，證明2012年7月30日二被告分別與銀某公司簽訂商品房買賣合同，購買訴爭兩處車庫，并交納了購房款。2014年10月8日在銀某公司法定代表人配合下辦理了訴爭房屋的預(yù)告登記，二被告與銀某公司的商品房買賣合同不僅真實合法有效，而且已經(jīng)具備獲得訴爭房屋物權(quán)的基本條件，因此訴爭房屋歸二被告所有。
程某某對商品房買賣合同、備案證明的真實性沒有異議，對購房收據(jù)形式要件有異議。2012年7月30日臨時收據(jù)可以證明三被告并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，如果是真實買賣關(guān)系，銀某公司應(yīng)給二被告開具機打正規(guī)財務(wù)收據(jù)。備案登記只是行政行為，不具有排他性，預(yù)售登記在一定時間內(nèi)轉(zhuǎn)化為商品房所有權(quán)登記后才具有效力，二被告預(yù)售登記是2014年，早已失效。訴爭車庫早在2008年就由原告買受取得，并于2011年入戶使用，根據(jù)《最高法院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋》第十一條規(guī)定，原告對訴爭車庫是合法占有，具有公示作用，三被告明知該情況，仍以買賣形式轉(zhuǎn)移是惡意串通，應(yīng)為無效。原告長時間沒有辦理正式手續(xù)，是由于三被告互相串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，原告多次催辦，都遭到拒絕，直到原告看到墻上公示要辦房照了才訴訟法院。
被告銀某公司對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該組證據(jù)只是作為借款擔保的一種形式。
本院認為，該組證據(jù)僅能證明2012年7月30日，銀某公司分別與焦某某、焦某某簽訂×小區(qū)×幢000134、000135號商品房買賣合同，在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案，并出具購房款89999元的手寫收據(jù)，2014年10月8日，焦某某、焦某某辦理預(yù)告登記，本院對此予以確認。對于商品房買賣合同是否有效，本院將綜合全案予以論述，不在此贅述。
銀某公司未舉證。
本院依原告的申請，依法對×小區(qū)×號樓000135號車庫在2012年7月30日市場價格進行評估鑒定，牡丹江市正大房地產(chǎn)評估有限公司作出牡正大（2018）房估司鑒字88號司法鑒定意見書。
程某某沒有異議；焦某某，焦某某有異議，認為評估價格過高。
本院認為，焦某某、焦某某雖對鑒定意見有異議，但既未申請鑒定人員出庭接受質(zhì)詢，又未提供反駁證據(jù)證實該鑒定程序違法或者鑒定依據(jù)不足，故本院予以確認。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2008年10月8日，程某某與銀某公司簽訂認購書，約定乙方（程某某）向甲方（銀某公司）購買×小區(qū)×號樓6、7、8、9號車庫，建筑面積約21.32平方米，每戶90000元，一次性付款。當日，程某某向銀某公司交付了購房款。庭審中，程某某與銀某公司稱認購書中8、9號車庫經(jīng)測繪房號變更為000134、000135號。2011年1月22日，程某某辦理入戶，交納了000134、000135房屋的物業(yè)費、裝修管理服務(wù)費、采暖費后占有使用。
2011年6月7日，銀某公司給程某某出具1#000134、1#000135房款機打票據(jù)，每戶價格90000元。2016年10月20日、2017年10月30日，程某某分別與案外人吳某、某生鮮超市簽訂房屋租賃合同，將000134、000135房屋對外出租。2018年7月6日，銀某公司通知全體業(yè)主可到產(chǎn)權(quán)處辦理產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)執(zhí)照的相關(guān)事宜。
另查，2012年7月30日，銀某公司分別與焦某某、焦某某簽訂×小區(qū)×幢000134、000135號商品房買賣合同，并在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案。當日，銀某公司給焦某某、焦某某出具手寫收據(jù)（89999元）各1份。2014年10月8日，上述兩處房屋辦理預(yù)告登記。銀某公司稱，與焦某某、焦某某不存在買賣關(guān)系，是向案外人借款，用訴爭房屋擔保，按照借款人的要求為焦某某、焦某某出具商品房買賣合同和收據(jù)，二人并未實際支付購房款，但未提供借款及償還利息的憑證；焦某某、焦某某稱，二人系兄弟，購買訴爭車庫后又租給銀某公司1個1年3000元，但未提供證據(jù)證實，銀某公司對此不予認可。
訴訟中，本院依程某某申請，依法委托牡丹江市正大房地產(chǎn)評估有限公司對×小區(qū)×號樓000135號車庫在2012年7-8月市場價格進行評估，鑒定意見：該處商服用房于鑒定基準日2012年7月30日的市場價值為RMB151290元，單價：每平方米6751元。程某某支出鑒定費2266元。
本院認為，關(guān)于程某某與銀某公司簽訂認購書的效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。在商品房買賣合同中一般多表現(xiàn)為買方支付房款而賣方收受購房款的行為，當事人的履行和接受履行，體現(xiàn)了當事人雙方意思表示的一致性，本案中涉及的認購書對房屋的位置、價款、面積、支付方式等主要內(nèi)容有明確約定，且買方程某某已實際支付購房款并占有使用房屋，賣方銀某公司亦為其開具正規(guī)票據(jù)。故程某某與銀某公司于2008年10月8日簽訂的認購書應(yīng)認定為商品房買賣合同且合法有效。
關(guān)于銀某公司是否應(yīng)履行辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案程某某購買訴爭房屋并合法占有使用，基于有效合同，有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利，現(xiàn)訴爭房屋已能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，銀某公司未按照協(xié)議的約定協(xié)助程某某辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行的義務(wù)，故對程某某要求銀某公司協(xié)助辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求，本院予以支持。
關(guān)于三被告簽訂的商品房買賣合同效力的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的。本案程某某以三被告惡意串通，損害其利益而主張商品房買賣合同無效，綜合全案，首先，程某某與銀某公司簽訂認購書在先，且程某某于2011年1月22日已實際使用訴爭房屋，焦某某、焦某某在程某某已經(jīng)使用訴爭房屋一年半的情況下又與銀某公司簽訂商品房買賣合同，且不能合理說明在2012年7月30日簽訂買賣合同至今未使用房屋的理由，作為買受人沒有理由不對房屋的狀態(tài)進行調(diào)查和了解，說明焦某某、焦某某在簽訂商品房買賣合同時存在主觀惡意。其次，焦某某、焦某某雖稱簽訂商品房買賣合同當日以現(xiàn)金方式交納了購房款，但沒有提供交納房款資金來源的證據(jù)，銀某公司辯稱雙方不存在真實買賣關(guān)系，并未實際收到二人房款，銀某公司同期記賬單亦未體現(xiàn)收到焦某某、焦某某房款，故二被告對商品房買賣合同中的付款義務(wù)是否真實履行缺乏證據(jù)支持。再次，二被告商品房買賣合同中約定的價格明顯低于市場價格。經(jīng)牡丹江市正大房地產(chǎn)評估有限公司評估，訴爭房屋在2012年7月30日市場價值為151290元，而商品房買賣合同約定的價格卻是89999元，不足市場價值60%，說明三被告買賣合同約定的價格明顯不合理。最后，程某某與焦某某、焦某某均未辦理所有權(quán)登記，訴爭房屋并未發(fā)生物權(quán)上的變動，程某某雖尚未取得物權(quán)，但其已經(jīng)先行合法占有房屋，該占有的事實狀態(tài)，應(yīng)受到法律的保護。焦某某、焦某某雖辦理了預(yù)告登記，但預(yù)告登記的目的在于使已經(jīng)成立并生效的請求權(quán)具有對抗第三人的效力，預(yù)告登記并非請求權(quán)成立、生效的要件。惡意辦理預(yù)告登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買受人。綜上所述，2012年7月30日三被告簽訂的商品房買賣合同無效。
綜上事實和理由，對原告要求確認其與銀某公司簽訂的認購書有效，銀某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；確認三被告簽訂的商品房買賣合同無效的訴訟請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條第二項、第六十條、第一百零七條、第一百三十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、原告程某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2008年10月8日簽訂的認購書（×小區(qū)×幢000134、000135號房屋）合法有效，被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告程某某辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記；
二、被告焦某某、焦某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年7月30日分別簽訂的商品房買賣合同（合同編號分別為×、×，產(chǎn)籍號×、×）無效。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告程某某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年,自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費7300元、財產(chǎn)保全費2520元、評估費2266元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、焦某某、焦某某各負擔4028.60元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 欒麗
人民陪審員 孫秀萍
人民陪審員 戴文有

書記員： 耿云蕾