原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省上饒市。
　　原告：徐焰琳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：張占平，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：蔣鐵峰，董事長。
　　委托訴訟代理人：于汨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周羨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告程某某、徐焰琳與被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱招某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年7月10日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告程某某、徐焰琳的共同委托訴訟代理人張占平、被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告程某某、徐焰琳共同向本院提出訴訟請求：1、判令招某公司繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同，對上海市寶山區(qū)豐皓路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)進(jìn)行維修，并向程某某、徐焰琳交付維修好的房屋，維修項(xiàng)目詳見維修清單；2、判令招某公司按照每月人民幣(以下幣種均同)8,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付自2018年12月1日起至本判決生效之日止的房屋空置損失；3、判令招某公司支付未按照商品房銷售宣傳內(nèi)容履行的違約損害賠償金100,000元；4、判令招某公司支付程某某、徐焰琳2019年3月1日到2019年6月30日水費(fèi)10.3元、電費(fèi)168.6元、燃?xì)赓M(fèi)666元；5、被告支付原告2019年3月1日到2019年7月6日物業(yè)費(fèi)1,617.12元。事實(shí)和理由：2017年5月13日，程某某、徐焰琳與招某公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定以5,206,440元的價(jià)格購買系爭房屋。2018年11月，招某公司通知辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。程某某、徐焰琳實(shí)地查看房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋裝修存在多處質(zhì)量問題，根本不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，無法正常入住。另外，招某公司還存在虛假宣傳及未按約定履行導(dǎo)致的安全隱患問題，極大地降低了小區(qū)的生活品質(zhì)，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法利益。綜上，程某某、徐焰琳為維護(hù)自己的合法權(quán)益，提出上述訴訟請求。審理中，因招某公司對系爭房屋進(jìn)行了維修，程某某、徐焰琳將第一項(xiàng)訴訟請求明確為：1、更換飄窗破損的封條，更換入戶處色差過大的地板，處理地板間過大的縫隙；2、調(diào)整陽光房鍋爐出氣口，確保鍋爐產(chǎn)生的廢氣排出室外；3、按照規(guī)范安裝飄窗護(hù)欄；4、整改入口處的消防面板。
　　被告招某公司辯稱，對于程某某、徐焰琳提出的質(zhì)量瑕疵問題，招某公司同意在飄窗上按照規(guī)范安裝原廠護(hù)欄，但其他問題均已經(jīng)維修完畢，故不同意程某某、徐焰琳提出的維修方案。不同意承擔(dān)房屋空置損失，因?yàn)榉课荽嬖诘馁|(zhì)量瑕疵問題不是拒收房屋的理由。房屋在招某公司發(fā)出的交房通知書記載的交房日次日即2018年12月1日交付，發(fā)生的損失由程某某、徐焰琳自行承擔(dān)。招某公司不存在未按合同約定履行的情況，亦不存在虛假宣傳，沒有違約，但愿意努力配合提升小區(qū)品質(zhì)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年5月13日，招某公司(賣方、甲方)與程某某、徐焰琳(買方、乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，主要約定，甲方將系爭房屋出售給乙方，暫測面積為100.9平方米，每平方米單價(jià)為51,600元，總房價(jià)款暫定為5,206,440元；甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方；甲方應(yīng)在交付之日前5天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起2天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》；合同附件三為該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其中墻面為壁布；補(bǔ)充條款一第2條約定，乙方在簽署買賣合同之前，已充分了解甲方為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、沙盤、售樓模型、戶型圖等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買賣合同的組成部分；第19條約定，乙方確認(rèn)，經(jīng)甲方充分說明及乙方實(shí)地考察，在簽署買賣合同時(shí)已經(jīng)熟知本房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設(shè)施等環(huán)境之現(xiàn)狀及其可能對居住帶來的影響；第20條約定，甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備與附件三約定不一致，但其質(zhì)量不低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)的，視為甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備符合附件三的約定，甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任，甲方交付的商品房的裝飾設(shè)備質(zhì)量低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)并存在質(zhì)量問題的，乙方應(yīng)當(dāng)在接收房屋的十五日內(nèi)書面要求甲方整改，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)，不能修復(fù)的，甲方可選擇按附件三標(biāo)準(zhǔn)更換，除非這些裝飾、設(shè)備存在致使乙方無法居住的重大質(zhì)量問題，乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房，等等。合同簽訂后，程某某、徐焰琳按約支付房款。
　　2018年9月21日，招某公司取得系爭房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。同年11月15日，招某公司向程某某、徐焰琳發(fā)出交房通知書，載明系爭房屋已具備交房條件，通知于2018年11月30日辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。程某某、徐焰琳在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)系爭房屋存在多處質(zhì)量問題。之后，招某公司對系爭房屋進(jìn)行了維修。
　　另查明，招某公司對系爭樓盤的宣傳冊記載內(nèi)容有：1、人車分流，實(shí)現(xiàn)95%人車分流；2、南北雙公園，北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱，南享約1.7萬平方米童夢公園；3、980米熒光夜跑道，社區(qū)專設(shè)熒光夜跑環(huán)道；等等。雙方簽約前，程某某、徐焰琳簽收《文景華庭不利因素告知》，其中第5條載明，本項(xiàng)目南面的公共綠化具體建設(shè)內(nèi)容及建成時(shí)間以政府相關(guān)部門意見為準(zhǔn)；第17條載明，開發(fā)商為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、售樓模型等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買賣合同的組成部分。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，程某某、徐焰琳表示對于原、被告雙方存在爭議的維修問題，不申請進(jìn)行鑒定。
　　審理中，就本案主要爭議部分，雙方分別進(jìn)行詳細(xì)的舉證及說明。程某某、徐焰琳表示，招某公司對于小區(qū)公共區(qū)域存在如下虛假宣傳及安全隱患：1、童夢公園問題。招某公司在售房時(shí)宣傳童夢公園作為賣點(diǎn)，但現(xiàn)已確定該公園屬于規(guī)劃紅線之外，招某公司不應(yīng)對其無法承諾的事情進(jìn)行宣傳，且政府的規(guī)劃中該地塊僅作為公共開放的綠地，招某公司對此應(yīng)當(dāng)明知；2、人車分流問題。招某公司在銷售時(shí)宣傳實(shí)現(xiàn)人車分流，但實(shí)際上小區(qū)的地下停車庫出入口和小區(qū)的出入口、兒童活動場相鄰，且還有近百個地面停車位，根本無法實(shí)現(xiàn)人車分流，招某公司亦承認(rèn)無法實(shí)現(xiàn)人車分流；3、小區(qū)綠化率的問題。招某公司在宣傳時(shí)承諾達(dá)到35%的綠化率，雖程某某、徐焰琳無法準(zhǔn)確給出目前小區(qū)的綠化率實(shí)際數(shù)值，但通過沙盤示意圖和現(xiàn)狀圖的對比，可明顯看出綠化程度存在很大差異；4、熒光跑道的問題。招某公司在銷售時(shí)承諾鋪設(shè)熒光跑道，但現(xiàn)狀只是普通的硬質(zhì)路面，顯然和宣傳的內(nèi)容不符；5、三玻兩腔的問題。招某公司在銷售時(shí)承諾大量采用三玻兩腔，但系爭房屋中采取三玻兩腔的比例并沒有達(dá)到所謂的“大量采用”，顯然與宣傳的內(nèi)容不符；6、小區(qū)存在煤氣管線外露、管線裸露、頂樓玻璃頂、鍋爐外置、大堂沒有坡度等安全隱患。程某某、徐焰琳為證明上述問題，提供宣傳冊、招商蛇口網(wǎng)頁截圖、新聞報(bào)道視頻、小區(qū)平面圖、地面停車位照片、錄像視頻、沙盤圖片和實(shí)景圖、小區(qū)現(xiàn)狀照片。
　　招某公司針對上述問題表示：1、宣傳時(shí)，招某公司了解到公園所在地塊代碼是G1用作公園綠地，故設(shè)想設(shè)置兒童游樂設(shè)施，并取名為童夢公園，但項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，與政府部門溝通后發(fā)現(xiàn)該設(shè)想無法實(shí)施，故招某公司向業(yè)主發(fā)放不利因素告知書，告知南面綠化公園以政府部門意見為準(zhǔn)；2、人車分流問題可以通過管理實(shí)現(xiàn)的，系爭小區(qū)的車位設(shè)計(jì)都是符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的，程某某、徐焰琳的證據(jù)不足以證明車位設(shè)置與規(guī)劃不符；3、小區(qū)配套綠化已通過寶山區(qū)綠化和市容管理局的竣工驗(yàn)收，并已達(dá)到37.8%，即使新增地上停車位，亦不影響小區(qū)35%的綠化率；4、招某公司在宣傳中從未提到用何種材料設(shè)置跑道，同意按業(yè)主要求進(jìn)行優(yōu)化，提供寶山區(qū)綠化和市容管理局出具的通過竣工驗(yàn)收的意見書為證；5、三玻兩腔并非合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，招某公司亦未承諾所有的玻璃均用三玻兩腔，事實(shí)上系爭房屋的臥室玻璃都是三玻兩腔，招某公司不存在違約；6、煤氣管道由燃?xì)獠块T施工安裝，并已驗(yàn)收合格，提供上海燃?xì)馐斜变N售有限公司出具的新建住宅配套建設(shè)驗(yàn)收合格證明為證。至于雨水可能發(fā)生倒灌等安全隱患，程某某、徐焰琳并無確切證據(jù)證明。綜上，招某公司不存在虛假宣傳，亦不存在違約。
　　本院認(rèn)為，招某公司與程某某、徐焰琳就系爭房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。關(guān)于維修問題，招某公司對程某某、徐焰琳提出的維修方案不予認(rèn)可，程某某、徐焰琳經(jīng)本院釋明后表示對于雙方存在爭議的維修問題不進(jìn)行鑒定，故本院對于程某某、徐焰琳提出的維修方案難以采信?，F(xiàn)招某公司同意按照規(guī)范為系爭房屋飄窗安裝原廠護(hù)欄，本院對此予以確認(rèn)。根據(jù)查明的事實(shí)，系爭房屋存在的質(zhì)量問題，并不足以對程某某、徐焰琳正常居住使用房屋造成嚴(yán)重影響，程某某、徐焰琳不使用房屋而產(chǎn)生的擴(kuò)大損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，但考慮到招某公司對房屋進(jìn)行維修的行為確實(shí)對程某某、徐焰琳使用房屋造成一定影響，本院根據(jù)案件的實(shí)際情況，酌情確定招某公司應(yīng)向程某某、徐焰琳支付房屋空置損失5,000元。程某某、徐焰琳關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)的請求，沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于招某公司是否存在虛假宣傳，應(yīng)否承擔(dān)違約金。本院認(rèn)為，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中，程某某、徐焰琳所述的“童夢公園”在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外，而非商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，也沒有合同條款顯示招某公司對此予以了明確承諾，故不應(yīng)視為合同內(nèi)容的組成部分。其次，招某公司在售房時(shí)，對樓盤南面的公共綠化相關(guān)事宜進(jìn)行了告知，并由程某某、徐焰琳簽署了不利因素告知書，程某某、徐焰琳購房時(shí)已知悉系爭房屋周邊情況。再次，程某某、徐焰琳作為完全民事行為能力人，在購買系爭房屋時(shí)，應(yīng)對房屋周邊進(jìn)行查看，亦可以經(jīng)有關(guān)部門了解周邊設(shè)施建設(shè)情況。另外，關(guān)于小區(qū)內(nèi)的人車分流、熒光跑道、三玻兩腔等問題，招某公司在宣傳中對于上述描述并無明確概念，亦無法具體量化，上述宣傳內(nèi)容不足以影響業(yè)主的購房決定。故招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處，但并不足以構(gòu)成法律意義上的欺詐。除此之外，關(guān)于小區(qū)綠化率的問題，招某公司提供的證據(jù)已證明小區(qū)綠化已通過行政部門竣工驗(yàn)收，而程某某、徐焰琳亦表示其無法準(zhǔn)確給出目前小區(qū)的綠化率實(shí)際數(shù)值，本院難以認(rèn)定招某公司的上述宣傳存在欺詐。若小區(qū)綠化發(fā)生變化不符合相關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可通過行政途徑予以解決。關(guān)于程某某、徐焰琳提出部分裝修及小區(qū)公共部位的施工存在安全隱患，未提供足夠證據(jù)予以證明，本院難以采信。綜上，程某某、徐焰琳要求招某公司支付未按商品房銷售宣傳內(nèi)容履行及未妥善履行交付義務(wù)的違約賠償金的訴訟請求，本院難以支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十二條、第十三條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，為上海市寶山區(qū)豐皓路XXX弄XXX號XXX室房屋飄窗安裝原廠護(hù)欄；
　　二、被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告程某某、徐焰琳支付維修期間損失5,000元；
　　三、駁回原告程某某、徐焰琳的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取1,790元，由原告程某某、徐焰琳負(fù)擔(dān)1,765元，被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陸建泉

書記員：顧名錦