秦某
秦權(quán)世
咸寧市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
徐萬軍
費(fèi)沖（湖北佳成律師事務(wù)所）

原告秦某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人秦權(quán)世（秦某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告咸寧市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉某房地產(chǎn)公司）。
住所地:嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)迎賓大道。
法定代表人李海洲，系該公司董事長。
委托代理人徐萬軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人費(fèi)沖，湖北佳成律師事務(wù)所律師。
原告秦某與被告嘉某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告秦某的委托代理人秦權(quán)世、被告嘉某房地產(chǎn)公司的委托代理人徐萬軍、費(fèi)沖到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原、被告簽訂的商品房買賣合同的效力認(rèn)定問題。原、被告簽訂的商品房買賣合同符合合同生效的要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。二、被告是否構(gòu)成違約的問題，如構(gòu)成違約，違約金如何計(jì)算的問題。被告是否構(gòu)成違約涉及如何認(rèn)定房屋交付的時(shí)間的問題。依據(jù)合同約定，房屋在驗(yàn)收合格后才能交付，但2013年10月上旬原告即實(shí)際接管所買房屋，此時(shí)原告即對(duì)所買房屋具有支配權(quán)，裝修后即可居住，此后并未給原告造成租金損失，且該房屋在交付時(shí)質(zhì)量實(shí)際是合格的，只是未經(jīng)評(píng)定驗(yàn)收而已，故本著實(shí)事求是的原則，應(yīng)自原告實(shí)際接管房屋時(shí)起視為房屋已經(jīng)交付。而合同中約定的交房時(shí)間是2013年5月31日前，被告構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中關(guān)于出賣人逾期交付房屋按日向買受人支付已付房價(jià)款萬分之三的違約金的約定，被告以該約定的違約金過高為由請求減少，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。違約金數(shù)額約定過高，容易導(dǎo)致守約方獲得不當(dāng)利益，本案應(yīng)遵循公平原則，既維護(hù)守約方的利益，又兼顧違約方的利益，對(duì)違約金適當(dāng)減少，以維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)市場的正常交易秩序?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?第三款 ?規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”本院可依據(jù)該規(guī)定計(jì)算因被告延期交房給原告造成的實(shí)際損失。原告的實(shí)際損失本院可按原告所購房屋月租金756元計(jì)算原告房屋租金損失。逾期交房期間應(yīng)自合同約定的最后交房時(shí)間的第二天起算至房屋交付之日止。即從2013年6月1日至2013年10月10日共計(jì)130天。原告的租金損失為3276元（756元／月÷30天×130天）。為對(duì)被告不守誠信的行為以示懲罰，在原告租金損失的基礎(chǔ)上上浮15％即為491.40元，故被告共應(yīng)支付原告違約金3767.40元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告嘉某房地產(chǎn)公司支付原告秦某逾期交房違約金3767.40元，限被告嘉某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起5日內(nèi)一次性給付給原告秦某。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1000元，原告秦某負(fù)擔(dān)500元，被告嘉某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)500元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行；賬號(hào):17-680501040008389-222。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，一、原、被告簽訂的商品房買賣合同的效力認(rèn)定問題。原、被告簽訂的商品房買賣合同符合合同生效的要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。二、被告是否構(gòu)成違約的問題，如構(gòu)成違約，違約金如何計(jì)算的問題。被告是否構(gòu)成違約涉及如何認(rèn)定房屋交付的時(shí)間的問題。依據(jù)合同約定，房屋在驗(yàn)收合格后才能交付，但2013年10月上旬原告即實(shí)際接管所買房屋，此時(shí)原告即對(duì)所買房屋具有支配權(quán)，裝修后即可居住，此后并未給原告造成租金損失，且該房屋在交付時(shí)質(zhì)量實(shí)際是合格的，只是未經(jīng)評(píng)定驗(yàn)收而已，故本著實(shí)事求是的原則，應(yīng)自原告實(shí)際接管房屋時(shí)起視為房屋已經(jīng)交付。而合同中約定的交房時(shí)間是2013年5月31日前，被告構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中關(guān)于出賣人逾期交付房屋按日向買受人支付已付房價(jià)款萬分之三的違約金的約定，被告以該約定的違約金過高為由請求減少，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。違約金數(shù)額約定過高，容易導(dǎo)致守約方獲得不當(dāng)利益，本案應(yīng)遵循公平原則，既維護(hù)守約方的利益，又兼顧違約方的利益，對(duì)違約金適當(dāng)減少，以維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)市場的正常交易秩序?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?第三款 ?規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”本院可依據(jù)該規(guī)定計(jì)算因被告延期交房給原告造成的實(shí)際損失。原告的實(shí)際損失本院可按原告所購房屋月租金756元計(jì)算原告房屋租金損失。逾期交房期間應(yīng)自合同約定的最后交房時(shí)間的第二天起算至房屋交付之日止。即從2013年6月1日至2013年10月10日共計(jì)130天。原告的租金損失為3276元（756元／月÷30天×130天）。為對(duì)被告不守誠信的行為以示懲罰，在原告租金損失的基礎(chǔ)上上浮15％即為491.40元，故被告共應(yīng)支付原告違約金3767.40元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告嘉某房地產(chǎn)公司支付原告秦某逾期交房違約金3767.40元，限被告嘉某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起5日內(nèi)一次性給付給原告秦某。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1000元，原告秦某負(fù)擔(dān)500元，被告嘉某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)500元。

審判長：汪平紅
審判員：楊緒文
審判員：王興朝

書記員：洪錦