原告秦某某。
委托代理人謝磊，湖北百思特律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
委托代理人覃雅，湖北百思特律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告松滋市天利置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱松滋天利公司），住所地松滋市新江口鎮(zhèn)民主路西段167號(hào)新布局公寓8樓。
法定代表人張波，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人文奇，湖北金捷律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告秦某某訴被告松滋天利公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員陳榮獨(dú)任審判，于2016年7月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告秦某某的委托代理人謝磊、覃雅、被告松滋天利公司的委托代理人文奇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2014年4月原、被告經(jīng)口頭協(xié)商一致，由原告秦某某預(yù)訂被告松滋天利公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于松滋市涴市鎮(zhèn)園藝路的“中心花園”小區(qū)1#樓501室商品房一套，原告秦某某并向被告松滋天利公司支付了全部購(gòu)房款，被告松滋天利公司于2014年4月15日給原告秦某某出具285000元購(gòu)房款收據(jù)一張（原告秦某某實(shí)際交付265000元），但原、被告沒(méi)有簽訂書(shū)面購(gòu)房合同。
后原、被告雙方就簽署正式購(gòu)房合同產(chǎn)生分歧，經(jīng)雙方再次協(xié)商，被告松滋天利公司同意原告秦某某退房并退還原告秦某某全部購(gòu)房款，協(xié)商一致后被告松滋天利公司于2016年4月12日向原告秦某某出具承諾書(shū)一份，其內(nèi)容為：“現(xiàn)有天利置業(yè)有限公司涴市項(xiàng)目部銷售給秦某某房屋一套（1#樓501室），購(gòu)房款265000元，因各種原因，雙方協(xié)議退房，此購(gòu)房款于2016年5月20日前退款給秦某某?！保桓嫠勺烫炖緝H在2016年5月19日退還原告秦某某10萬(wàn)元購(gòu)房款，下余購(gòu)房款被告松滋天利公司至今未予歸還，原告秦某某遂于2016年5月31日訴訟來(lái)院，要求判令：1、被告向原告返還剩余的購(gòu)房款165000元；2、被告以265000元為基數(shù)按照年利率24﹪向原告支付從2014年4月15日起至2016年5月18日止所產(chǎn)生的資金利息；3、被告以165000元為基數(shù)按照年利率24﹪向原告支付從2016年5月19日起至被告清償之日止所產(chǎn)生的資金利息。

本院認(rèn)為：2014年4月原、被告雙方經(jīng)口頭協(xié)商形成松滋市涴市鎮(zhèn)“中心花園”小區(qū)1#樓501室商品房預(yù)約合同關(guān)系，被告松滋天利公司在未與原告秦某某簽訂購(gòu)房合同的情況下收取原告秦某某的購(gòu)房款，該購(gòu)房款屬于房屋預(yù)訂款性質(zhì)，雙方所形成的商品房預(yù)約合同關(guān)系系雙方真實(shí)意思的表示，該商品房預(yù)約合同法律關(guān)系合法有效，但該預(yù)約合同尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，原、被告之間尚未構(gòu)成商品房買賣合同關(guān)系。后原、被告雙方于2016年4月經(jīng)協(xié)商一致退房退款，即雙方自此明確解除商品房預(yù)約合同關(guān)系，并訂立了合同解除后退房退款的辦法，該協(xié)議亦屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，符合《商品房銷售管理辦法》第二十二條：“…符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！钡囊?guī)定，本院對(duì)該協(xié)議效力依法予以認(rèn)可。原告秦某某要求被告松滋天利公司返還購(gòu)房款165000元的訴求符合本案事實(shí)及法律規(guī)定，本院予以支持。原告秦某某要求被告松滋天利公司從2014年4月15日起至2016年5月18日期間向其承擔(dān)資金占用利息，因其未能舉證證明雙方在商品房預(yù)約合同中以及解除該預(yù)約合同時(shí)有此項(xiàng)利息損失的約定，故該主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。原告秦某某要求被告松滋天利公司從2016年5月21日起至清償之日止向其承擔(dān)資金占用利息，因被告松滋天利公司未按承諾書(shū)履行退款義務(wù)，故原告秦某某該項(xiàng)主張本院予以支持，但其要求按年利率24﹪的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)按照同期銀行逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算。原告秦某某其他訴訟請(qǐng)求因不符合法律規(guī)定，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百三十條、第一百三十九條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、第十七條、最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條及建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十六條、第二十二條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告松滋天利公司返還原告秦某某購(gòu)房款165000元，并以165000元為基數(shù)，從2016年5月21日起至清償之日止按照同期中國(guó)人民銀行逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)向原告秦某某承擔(dān)資金占用利息，在本判決生效之日起七日內(nèi)履行。
二、駁回原告秦某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告松滋天利公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5762元，減半收取2881元，由被告松滋天利公司承擔(dān)1810元，原告秦某某承擔(dān)1071元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯：湖北省荊州市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：17×××30，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　陳榮

書(shū)記員：倪婷