秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司
王計偉（河北海立律師事務所）
劉某
李靜（河北競擇律師事務所）

原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，住所地為秦某某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)祁連山北路7號三樓北側(cè)。
法定代表人宋帆，總經(jīng)理。
委托代理人王計偉，河北海立律師事務所律師。
被告劉某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人李靜，河北競擇律師事務所律師。
原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱老站新天地）與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人王計偉，被告劉某及其委托代理人李靜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告老站新天地訴稱，2009年9月12日原告與被告在新寶街營銷中心簽訂了《新寶街商鋪租賃合同》。約定被告承租原告“新寶街”5棟503、504號商鋪，合同租賃期限從2009年9月20日起至2014年9月19日止，共計5年。合同約定租金支付采用上打租形式，每年支付一次，每個租賃年度起始日提前30日支付下一年度的租金。若被告未經(jīng)原告同意而中途解除合同的，視為違約，應按合同期內(nèi)租金總額的2倍賠償原告。合同簽訂后，被告即開始使用原告商鋪，但是被告未按時交納2013年9月20日至2014年9月19日的租金，經(jīng)原告多次催要后被告仍有157976元租金沒有交清。2014年1月20日，被告嚴重違反合同約定，既未交清租金又未告知原告的情況下自行搬離商鋪，給原告造成了不可挽回的損失。為此，原告向法院提起訴訟，請求法院判令:1、被告向原告支付拖欠的租金10437元，支付單方解除合同違約金147539元；2、判令被告承擔本案訴訟費用。
被告劉某辯稱，被告在2013年8月已經(jīng)交付了2013年9月20日至2014年1月19日的四個月的租金63333元，原被告口頭約定暫交四個月租金，如經(jīng)營情況不好，被告可以交回房屋，雙方提前終止合同。被告交納租金后營業(yè)情況一直不好，被告在2014年1月20日將承租的房屋交還原告，當時由原告委托的秦某某市瑞麟物業(yè)服務公司接收了房屋?，F(xiàn)在該房屋已經(jīng)有人使用，房屋內(nèi)已經(jīng)堆放了物品。事實上雙方在2014年1月20日已經(jīng)終止了租賃合同。因為合同已經(jīng)提前終止，不存在被告繼續(xù)支付租金及逾期違約金的情形，請法院駁回原告的訴請。
原告向法庭提交的證據(jù)為:證1、原告老站新天地分別于2009年9月26日與康哲、張哲和2009年10月25日與王曉紅簽訂的《新寶街商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》二份，證明原告取得了新寶街5棟503號和504號商鋪自2009年10月20日至2014年9月19日的經(jīng)營管理權。2014年1月20日之后原告剩余管理期限僅剩8個月內(nèi)，不可能同意被告終止合同，原告不可能再將商鋪租賃給其他人經(jīng)營。證2、2009年9月12日原、被告簽訂的新寶街商鋪租賃合同，證明原告將訴爭商鋪出租給被告使用，租期是五年，租期2014年9月19日屆滿，2013年9月20日至2014年9月19日的租金是221309元，依據(jù)合同第十一條第一項第一款規(guī)定，被告未經(jīng)原告同意中途解除合同視為違約，按合同期內(nèi)租金總額的2倍支付違約金，現(xiàn)被告自行搬離商鋪，已經(jīng)以自己的實際行動解除合同，但未付清剩余租金，原告有權主張違約金總額為1372936元，但原告實際主張數(shù)額與應收取的租金數(shù)額，已經(jīng)遠低于合同約定的違約金數(shù)額。雙方不存在口頭約定提前解除合同的情形，被告屬于單方違約，應支付違約金。證3、2013年8月20日新寶街租金收取通知單，新寶街商鋪租賃審批表，證明原告向被告發(fā)出該通知單，要求被告交納最后一年租金221309元，被告在8月21日簽收，在8月28日交納了租金63333元，證明原告同意被告分兩次交納租金，被告在8月28日交納了前4個月租金63333元，剩余租金應在12月20日前交納，但被告未交納。證4、2013年12月21日原告向被告發(fā)出的租金催收通知單，要求被告交納剩余租金126667元，被告在12月21日簽收，但被告沒有交納。126667元是原告給被告優(yōu)惠后的剩余租金。
被告劉某的質(zhì)證意見:對證1與本案的關聯(lián)性有異議，原告與康哲和張哲的協(xié)議是2009年9月26日簽訂的，委托管理期限是2009年10月20日起，與王曉紅簽訂時間是2009年10月25日，委托管理期限是2009年10月26日，而原告與被告簽訂合同是2009年9月12日，該兩份協(xié)議書與原被告的合同沒有關聯(lián)性，原告依據(jù)協(xié)議書認為不能與被告提前終止合同只是原告的單方推定。對證2合同的真實性沒有異議，但對關聯(lián)性有異議，雙方在2013年8月變更了承租期限和租金的支付金額，即租期從2013年9月20日至2014年1月19日止，租期為4個月，租金為63333元，被告已經(jīng)按變更后的租期和租金履行完畢，不存在單方解除合同和違約行為。原告所述的年度租金是19萬元，雙方口頭約定先交納4個月租金，如經(jīng)營不好被告可提前終止合同。雙方對2013-2014年的租金達成了一致意見，應以19萬元為準。對證3、證4真實性有異議，快遞的回執(zhí)上沒有被告本人的簽字，不能確定原告催繳的情況，存根中沒有被告的簽字，不能產(chǎn)生催繳的效力。對證據(jù)3商鋪租賃審批表是原告方單方所寫，沒有被告的簽字確認，對于4個月租期屆滿后，不能證明被告同意繼續(xù)履行合同和繼續(xù)交納租金。雙方已經(jīng)協(xié)商變更了租賃期限和租金。
被告劉某提交的證據(jù)為:證1、2009年9月12日原、被告簽訂的新寶街商鋪租賃合同，證明新寶街整個商鋪的經(jīng)營狀況一直不好，免13個月的租金。證2、原告單位工作人員給被告發(fā)的短信（手機號是＊＊＊＊＊＊），內(nèi)容是讓劉某交納四個月的租金63333元，賬號是張藝瀚，建行城建支行xxxx0，證實原告與被告達成了變更租金金額和租賃期限的內(nèi)容，與原告陳述在8月28日交納63333元相符，證實被告履行雙方變更后的合同情況。證3、被告將商鋪的鑰匙交給物業(yè)公司的收條，證明被告已經(jīng)將訴爭房屋交還給原告，雙方終止合同的情況。證4、照片，證明新寶街存放物品的情況，這些物品都不是被告的，申請法院對新寶街房屋情況進行勘驗。被告交還了房屋，原告收取了房屋，房屋現(xiàn)在在使用，事實證明雙方合同已經(jīng)終止。
原告老站新天地的質(zhì)證意見為:對證1真實性、合法性、關聯(lián)性沒有異議，免租期是第一年、第二年，之后沒有免租期。對證2短信的真實性、合法性沒有異議，但該內(nèi)容只是同意被告先交納優(yōu)惠后的四個月租金，短信沒有同意被告提前終止合同的意向，該證據(jù)不能證明雙方對租期進行了變更；對證3事實認可，真實性合法性沒有異議。但是不能證明原、被告協(xié)商解除了租賃合同。對證4與本案沒有關聯(lián)性，不能證明原告同意終止合同，照片顯示的物品也不是原告所有。
本院認為，原、被告于2009年9月12日簽訂新寶街商鋪租賃合同是雙方的真實意思表示，合同合法有效，雙方應按合同約定履行。根據(jù)原、被告雙方提交的證據(jù)及陳述，可以證實2013年9月20日至2014年9月19日的合同租金由原來的221309元／年，變更為190000元／年。被告已經(jīng)按變更后的標準交納了2013年9月20日至2014年1月19日四個月的租金63333元，原告對該事實也認可。因此，對原告主張被告按年租金221309元標準支付前四個月（2013年9月20日至2014年1月19日）尚欠租金10437元的訴訟請求，本院不予支持。
原告接收被告暫支付四個月的租金及四個月到期后接收了房屋，且原告接收房屋后對房屋進行了再利用的行為，能夠認定原告同意解除了合同關系，但不能推定原告已經(jīng)放棄追究被告的違約責任。2014年1月19日被告單方撤場，擅自終止履行租賃合同的行為構成了違約，應承擔違約責任。因為原告接受房屋后進行了再利用，原告還按年租金的標準主張被告支付剩余8個月的租金作為違約金明顯不當，高于因被告違約給原告造成的實際損失，同時被告對合同約定的違約金申請了調(diào)整。本院酌情予以支持4萬元。原告應當退還被告的履約保證金17213元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百三十五條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司違約金4萬元整，沖減履約保證金后，被告還應支付違約金22787元；
二、對原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的其他訴訟請求不予支持。
如不按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費3460元，由被告劉某負擔876元，于本判決生效后十日內(nèi)交納，原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負擔2584元（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦某某市中級人民法院。

本院認為，原、被告于2009年9月12日簽訂新寶街商鋪租賃合同是雙方的真實意思表示，合同合法有效，雙方應按合同約定履行。根據(jù)原、被告雙方提交的證據(jù)及陳述，可以證實2013年9月20日至2014年9月19日的合同租金由原來的221309元／年，變更為190000元／年。被告已經(jīng)按變更后的標準交納了2013年9月20日至2014年1月19日四個月的租金63333元，原告對該事實也認可。因此，對原告主張被告按年租金221309元標準支付前四個月（2013年9月20日至2014年1月19日）尚欠租金10437元的訴訟請求，本院不予支持。
原告接收被告暫支付四個月的租金及四個月到期后接收了房屋，且原告接收房屋后對房屋進行了再利用的行為，能夠認定原告同意解除了合同關系，但不能推定原告已經(jīng)放棄追究被告的違約責任。2014年1月19日被告單方撤場，擅自終止履行租賃合同的行為構成了違約，應承擔違約責任。因為原告接受房屋后進行了再利用，原告還按年租金的標準主張被告支付剩余8個月的租金作為違約金明顯不當，高于因被告違約給原告造成的實際損失，同時被告對合同約定的違約金申請了調(diào)整。本院酌情予以支持4萬元。原告應當退還被告的履約保證金17213元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百三十五條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十七條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告劉某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司違約金4萬元整，沖減履約保證金后，被告還應支付違約金22787元；
二、對原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的其他訴訟請求不予支持。
如不按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費3460元，由被告劉某負擔876元，于本判決生效后十日內(nèi)交納，原告秦某某老站新天地房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負擔2584元（已交納）。

審判長：劉長利
審判員：黨常生
審判員：張然

書記員：周悅