上訴人（原審被告、反訴原告）劉某。
委托代理人潘雙喜，河北高俊霞律師事務所律師。
委托代理人張振波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。系上訴人劉某之夫。
被上訴人（原審原告、反訴被告）秦皇島市海港區(qū)飲食服務公司（以下簡稱飲食服務公司），住所地：秦皇島市海港區(qū)紅旗路3號。組織機構代碼證代碼：10528284-1。
法定代表人佟瑞山，系公司經(jīng)理。
委托代理人李靜，河北競澤律師事務所律師。
委托代理人李風云，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人劉某因租賃合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2012）海民重初字第59號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。
原審法院查明，2008年9月10日，被告（反訴原告）劉某與案外人孫躍峰簽訂租賃合同一份，約定孫躍峰將秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付一號一樓、二樓及后院租給劉某經(jīng)營大眾浴池，租期為2008年10月1日至2014年10月1日止。在另案中，秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院委托秦皇島正源資產(chǎn)評估有限責任公司對位于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付1號房屋進行評估、拍賣，2008年10月22日，秦皇島經(jīng)綸拍賣有限公司與飲食服務公司簽訂拍賣成交確認書一份，該拍賣成交確認書注明：飲食服務公司通過公開競價成交以下標的：1、位于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付1號，建筑面積1525平方米房屋。2、鍋爐房。3、浴室。上述標的總計金額1965000元。同日，秦皇島經(jīng)綸拍賣有限公司與飲食服務公司簽訂拍賣成交合同一份，該合同約定，成交的拍賣品為位于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付1號房屋l525平方米，鍋爐房、浴室，價款為1965000元。飲食服務公司于2008年10月22日向秦皇島經(jīng)綸拍賣有限公司支付定金300000元，余款于2008年11月13日前一次性付清。2008年11月26日，秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院作出（2005）秦開執(zhí)字第137-4號民事裁定書，裁定位于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付1號房屋的所有權歸買受人飲食服務公司所有（詳見評估報告），買受人持裁定書到秦皇島市房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。2009年4月13日，秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院作出（2005）秦開執(zhí)字第137-5號民事裁定書，裁定位于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付1號房屋的所有權歸買受人飲食服務公司所有（詳見評估報告，不包括鍋爐房及浴室）。2009年4月14日，飲食服務公司出具承諾一份，注明：“我公司競買海港區(qū)耀華老村西付1號房屋，現(xiàn)與農(nóng)行協(xié)商我公司退還鍋爐房及加蓋浴室”。2009年4月24日，秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院退還飲食服務公司拍賣款62445元。2009年8月26日，秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局頒發(fā)房屋所有權證一份，注明房屋坐落于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付1號，建筑面積1525平方米，房屋所有權人為飲食服務公司。2009年6月26日，飲食服務公司作為甲方，劉某作為乙方簽訂《協(xié)議書》一份，約定甲方將坐落于秦皇島市海港區(qū)耀華老村西付一號部分房屋交付乙方使用，特定以下條款，共同信守。一、使用場地：耀華老村西付一號一樓、二樓及后院。使用期限：陸年、自2009年10月1日起至2015年9月30日止。三、交付職工生活費：陸萬元整／年（60000）。四、付款方式：乙方每年9月1日前一次性交清當年職工費用，乙方如不能按時交納職工生活費，甲方有權收回房屋使用權?！瓊渥ⅲ?、院內鍋爐房和浴室由乙方所建，由乙方使用。本協(xié)議期滿后，無償歸甲方所有。2、在本協(xié)議期內甲方同意將后院部分空地及簡易棚暫借乙方使用，以抵消乙方所建浴池土建、鍋爐房工程費用。如遇拆遷、出售及政府行為，甲方自行收回，乙方不得索要任何裝修賠償。3、在協(xié)議期內乙方如有其他事由，無法經(jīng)營此浴池，乙方需通知甲方后再行出兌。4、乙方所安裝的電纜費用叁萬柒仟元（需提供正式發(fā)票），甲方同意從職工生活費當中扣除，按每年壹萬元抵扣，到抵完叁萬柒仟元止。5、協(xié)議期滿后，同等條件下，乙方有優(yōu)先使用權。飲食服務公司在該協(xié)議上蓋章，劉某的丈夫張振波代劉某簽名。協(xié)議簽訂后，飲食服務公司依約履行了合同義務將房屋、場地交付給劉某使用，但劉某未按照合同約定期限交付職工生活費。由于劉某未能向飲食服務公司提供正式發(fā)票，對劉某所安裝的電纜費用叁萬柒仟元并未進行抵扣。
在審理中，劉某提交了大眾浴池建造、裝修工程承包協(xié)議及施工人出具的收取工程款46萬元收條，主張在2008年9月對大眾浴池進行了土建、裝修，共支付工程款46萬元，反訴要求飲食服務公司賠償土建、裝修工程款28萬元。飲食服務公司認為鍋爐房建造和浴室裝修是劉某與孫躍峰簽訂租賃合同2008年9月17日之后所進行的投入，是在雙方簽訂合同前進行的。浴池、鍋爐房建造未經(jīng)規(guī)劃、建設部門審批，是非法建筑，房屋一樓和二樓裝修在拍賣時已含在競買價格中，不同意進行賠償。

本院認為，劉某與飲食服務公司簽訂的租賃合同是雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，雙方均應按合同約定享受權利、履行義務。劉某未按合同約定支付職工生活費（租金），飲食服務公司依合同約定解除合同并要求對方支付租金于法有據(jù)，本院予以支持。關于劉某因購買建材所致的損失，此屬劉某經(jīng)營中正常的商業(yè)風險，與飲食服務公司并無因果關系，飲食服務公司不應承擔賠償責任。關于責任比例問題，合同解除是因劉某不支付租金，違約在先，飲食服務公司并無過錯，不存在承擔責任的情況，故劉某經(jīng)營期間的租金應由其全部承擔。租賃期滿至租賃物實際交接期間的費用問題，因此期間租賃物一直由劉某占有使用，故其應支付相應的費用。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6736元，由上訴人劉某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　劉秋麗 審判員　　鄧喜軍 審判員　　賈晟途

書記員：單帥楠