再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：秦皇島市江盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：×××。
法定代表人：吳林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張海鴻，河北渤海明達(dá)律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審上訴人）：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，小學(xué)學(xué)生，現(xiàn)住山西省太原市。
法定代理人：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省太原市。
委托訴訟代理人：張劍，河北冀秦律師事務(wù)所律師。

陳某與秦皇島市江盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱江盟公司）房屋買賣合同糾紛一案，秦皇島市海港區(qū)人民法院于2017年1月20日作出（2015）海民初字第2595號民事判決。陳某不服，向本院提出上訴。本院于2017年7月17日作出（2017）冀03民終1587號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。江盟公司不服，向河北省高級人民法院提出再審申請。河北省高級人民法院于2018年6月5日作出（2018）冀民申2914號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。江盟公司委托訴訟代理人張海鴻，陳某委托訴訟代理人張劍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
江盟公司申請?jiān)賹彿Q，1、一、二審法院判決江盟公司承擔(dān)違約及賠償責(zé)任缺乏事實(shí)依據(jù)，也與雙方當(dāng)事人合同的具體約定存在沖突。雙方簽訂的合同中對交房條件約定明確，江盟公司按約定交房，不存在違約情形。陳靜柱（陳某父親）制作租賃合同等證據(jù)向江盟公司主張賠償，該行為本身就否定了損失真實(shí)存在，一審法院沒有采納陳靜柱的證據(jù)，就應(yīng)判令陳某承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，而一審判決又酌定損失，缺乏事實(shí)依據(jù)，也違反了合同法等相關(guān)法律規(guī)定。陳靜柱在起訴的不同案件中對相關(guān)事實(shí)的陳述相互矛盾，一審法院在幾個(gè)案件認(rèn)定事實(shí)間存在沖突，二審判決對此未予糾正。2、陳某存在逾期付款行為。雙方經(jīng)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對履行期限作出變更，一、二審法院的判決背離了上述事實(shí)。3、一審法院對江盟公司提出的訴訟時(shí)效問題，雖列為調(diào)查重點(diǎn)，但在判決的審理查明及認(rèn)定部分未予考慮。二審判決對時(shí)效問題的認(rèn)定違反相關(guān)法律規(guī)定，也背離合同約定的交房時(shí)間。
陳某向一審法院起訴請求：一、判令江盟公司按照陳某已付購房款的日萬分之二給付陳某逾期交房的違約金5766元；二、判令江盟公司按照陳某已付購房款的0.5%向陳某支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金48053元；三、判令江盟公司賠償因其交付的房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收備案給陳某造成的損失984370元；以上合計(jì)1038189元；四、由江盟公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。五、增加訴訟請求：將逾期交房違約金由起訴時(shí)5766元增加至724639元，相應(yīng)訴訟請求總額由1038189元增加至1757062元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年11月6日，陳某、江盟公司簽訂兩份《秦皇島市商品房買賣合同》，陳某為買受人，江盟公司為出賣人。合同主要內(nèi)容如下：第三條、基本情況：該商品房為第一條約定項(xiàng)目中的××區(qū)的××區(qū)，該編號為暫定編號，最終以地名辦審核編號為準(zhǔn)?！竞贤s定的商品房面積采用的是預(yù)測數(shù)據(jù)：江盟西城時(shí)代13號樓101號商業(yè)服務(wù)建筑面積共225.53平方米，其中，套內(nèi)建筑面積218.75平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e6.78平方米；江盟西城時(shí)代13號樓102號商業(yè)服務(wù)建筑面積共255平方米，其中，套內(nèi)建筑面積247.34平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e7.66平方米。第五條、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：出賣人與買受人約定按下述方式計(jì)算該商品房價(jià)款：按建筑面積計(jì)算，商業(yè)服務(wù)單價(jià)為（人民幣）每平方米20000元，商業(yè)服務(wù)總金額（人民幣）9610600元，（人民幣大寫）玖佰陸拾壹萬零陸百元整。第八條、付款方式及期限：買受人按下列第1種方式按期付款：1.一次性付款。買受人于2012年11月3日付清房款人民幣玖佰陸拾壹萬零陸百元整（￥9610600）。2.分期付款X。3.按揭貸款X。4.其他方式X.。第十條、交付期限和交付條件：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年11月10日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將竣工驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；但遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2.X；3.由于國家法律法規(guī)政策、地方行政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位影響商品房銷售的。第十一條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任：除本合同第十條約定的特殊情況外，出賣人如未按合同約定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第一種方式處理:1.按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）；（1）.逾期不超過30日，自本合同第十條約定最后交付房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價(jià)款萬分之貳的違約金，合同繼續(xù)履行。第十七條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：出賣人在商品房交付使用之日起180日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)，并依據(jù)實(shí)測結(jié)果和本合同的約定，為買受人出具房屋兌現(xiàn)通知書和購房發(fā)票。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1項(xiàng)處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的1%賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金。3.X。另查，陳某已于2012年11月3日即合同簽訂前付清全部購房款9610600元。2012年11月13日，江盟公司將房屋交付陳某。2013年11月22日，房屋通過政府聯(lián)合驗(yàn)收。2013年12月18日，秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局將房屋登記在陳某名下。再查，陳某分別購買江盟公司開發(fā)的的位××區(qū)的的位××區(qū)、102號商鋪經(jīng)地名辦核準(zhǔn)變更為海港區(qū)先鋒路102號。原、江盟公司就下列問題存在爭議：江盟公司是否存在逾期交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證書，是否違約；消防驗(yàn)收是否為交房的前提條件；陳某主張逾期交房、辦證賠償違約金及損失的事實(shí)、數(shù)額、計(jì)算方法、法律依據(jù)；陳某起訴是否超過訴訟時(shí)效。陳某就其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》一份，證明陳某、江盟公司雙方于2012年11月6日簽訂購買西城時(shí)代2-13-101、2-13-102號商品房的《商品房買賣合同》，依據(jù)合同第10條、第11條、第17條的約定：江盟公司應(yīng)于2012年11月10日前將竣工驗(yàn)收合格的商品房交給陳某使用，并于交房后180日內(nèi)（即2013年5月10日前）為陳某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，如逾期交房江盟公司應(yīng)當(dāng)按日支付已付購房款的萬分之二的違約金；如逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書，按已付房款的0.5%支付違約金。證據(jù)二、2012年11月3日購房款收據(jù)一份，證明陳某于2012年11月3日付清上述商品房全部購房款9610600元。證據(jù)三、消防備案受理證及秦政務(wù)聯(lián)合驗(yàn)收【2013】74號通知各一份，證明雖然江盟公司于2012年11月13日向陳某交付所購商品房，但無法達(dá)到陳某購買此房能夠經(jīng)營使用的目的，理由是該商品房直至2013年10月28日才申請竣工消防驗(yàn)收備案，并于2013年11月22日才通過政府聯(lián)合驗(yàn)收，比合同第10條約定的交付使用時(shí)間推遲近一年，致使陳某無法對外經(jīng)營使用，造成嚴(yán)重?fù)p失，江盟公司已經(jīng)嚴(yán)重違約。證據(jù)四、房屋驗(yàn)收交接表一份，證明江盟公司雖于2012年11月13日向陳某交付所購房屋，但房屋不符合合同約定的竣工驗(yàn)收合格的法律強(qiáng)制性規(guī)定，至本項(xiàng)目聯(lián)合竣工驗(yàn)收合格的2013年11月22日共逾期交付377天，結(jié)合證據(jù)二、證據(jù)三，江盟公司應(yīng)當(dāng)給付逾期交房違約金724639.24元。證據(jù)五、秦房字第0000829**號房屋所有權(quán)證書，證明江盟公司未按合同約定于商品房交付使用后180日內(nèi)為陳某辦理完房屋權(quán)屬證書，結(jié)合證據(jù)一、江盟公司應(yīng)當(dāng)給付違約金52613元。證據(jù)六、陳某與高某房屋租賃合同和解除租賃合同協(xié)議書各一份，證明江盟公司將上述商品房交付后，陳某于2012年11月27日將房屋出租給高某經(jīng)營使用，年租金80萬元，合2222元/天，因陳某房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收，致使承租人高某租賃目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方協(xié)商解除租賃合同，陳某依照合同約定賠償承租人24萬元違約金。同時(shí)，結(jié)合證據(jù)三能夠證明從陳某出租此房到江盟公司辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，造成陳某335天無法對外出租，給陳某造成租金損失744370元。逾期辦證違約金9610600*0.5%=48053元,逾期交房違約金9610600*0.02%*377（約定的交房日期2012-11-10至2013-11-22聯(lián)合驗(yàn)收合格日）=724639.24元。租賃費(fèi)損失（從2012-11-27計(jì)算到2013-10-28辦理完消防備案日期總共335天，）出租是約定租金是每年80萬元，每天2222元，2222*335=744370元，因陳某在租賃過程中損失按約定賠償承租人違約金24萬元，合計(jì)之后就是訴訟請求中的損失。證據(jù)七、收條，陳某向高某支付違約金24萬元，該損失應(yīng)當(dāng)由江盟公司賠償。陳某申請證人高某出庭作證，證明上述提交的書證六、七的真實(shí)性，陳某與高某之間存在房屋租賃的關(guān)系，在履行租賃的過程中因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收導(dǎo)致陳某與高某解除了租賃合同，陳某賠償了高某相關(guān)損失。江盟公司對陳某提交的證據(jù)質(zhì)證意見為，對證一、三性認(rèn)可，否定了陳某自己的主張，因?yàn)楹贤斯疽呀?jīng)履行完畢，江盟公司的履行陳某從未提出異議，履行的行為已經(jīng)做出了變更。雙方在合同中明確約定，竣工驗(yàn)收合格的房屋交付給對方，并沒有約定聯(lián)合驗(yàn)收作為交付條件，而且陳某已經(jīng)接收了房屋，陳某偷換概念，將竣工驗(yàn)收偷換為聯(lián)合驗(yàn)收，在合同中并沒有江盟公司保證交付的房屋并保證能夠房屋經(jīng)營的條款，既然沒有約定那么就不存在違約。在合同中也沒有約定消防驗(yàn)收作為交付條件。證二、收據(jù)的三性都認(rèn)可，這個(gè)收據(jù)恰恰支持了江盟公司主張，陳某不但沒有行使合同解除權(quán)，也就是說不認(rèn)為江盟公司違約，沒有行使違約合同權(quán)，而且沒有提出合同逾期履行提出過抗辯，變更后的履行期限來履行合同義務(wù)，表明陳某對合同履行的期限的認(rèn)可。證三、是復(fù)印件不予質(zhì)證。證四、房屋交接表的真實(shí)性、合法性。關(guān)聯(lián)性認(rèn)可，江盟公司2012年10月13日已經(jīng)向陳某交付房屋，履行合同義務(wù)，而且陳某已經(jīng)簽字確認(rèn)，證明陳某主張不成立，陳某訴請沒有事實(shí)依據(jù)。證五、房產(chǎn)證的三性認(rèn)可，證明雙方的合同已經(jīng)履行完畢，證明雙方對合同變更都已經(jīng)履行，并且在辦理房產(chǎn)證的過程中，陳某并沒有提出異議，也沒有提出違約的抗辯，也沒有要求江盟公司違約責(zé)任。證六、對證據(jù)三性均不認(rèn)可，實(shí)質(zhì)上是陳某的單方陳述，并不真實(shí)存在，而且在與江盟公司協(xié)商解決過程中從未提到租賃損失，而且沒有合法有效的證據(jù)，支持租賃的事實(shí)。證七、收條不認(rèn)可不具備證據(jù)三性，而且與證六、的內(nèi)容相矛盾，更加證明陳某主張事實(shí)的虛假性。證八、證人證言不具備證據(jù)三性，作了虛假陳述，證言內(nèi)容不具有合理性，第一、證人說合同、補(bǔ)充協(xié)議是雙方協(xié)商簽訂，但實(shí)際三個(gè)合同文本完全一致，不存在協(xié)商的情況。第二、從證言上看除了租房外，沒有任何開設(shè)飯店的必須流程，顯然是虛假爭議。第三、證人所謂支付了40萬元的租金，賠償達(dá)到24萬元，陳某沒有任何抗辯直接給付，證明交易虛假，因?yàn)樽C人陳述表明證人不存在承租房屋的損失，陳某也沒有支付24萬元違約金的法律責(zé)任。且證人稱在3月份提出解除，陳某當(dāng)即返還租金并支付24萬元，與常理不符，因?yàn)榉少x予了陳某的抗辯其沒有行使，證人所陳述的時(shí)間與陳某提供的證據(jù)時(shí)間不符，綜上，該證人證言否定了陳某的主張。陳某對證人高某的證言質(zhì)證意見為，證人所陳述的事實(shí)客觀真實(shí)，雖然有些細(xì)節(jié)問題陳述不清，是因事情久遠(yuǎn)，已過多年，不可能每件事情都記得清清楚楚。江盟公司就其主張未有證據(jù)提交。
一審法院認(rèn)為，陳某、江盟公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，為合法有效合同。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律規(guī)定履行義務(wù)。一方違約應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。陳某按照合同約定履行了付款義務(wù)，江盟公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋及辦證的義務(wù)，并保證交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合合同約定及法律規(guī)定。江盟公司出賣給陳某的商業(yè)門市房，雖然在合同中沒有約定在交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)具備商業(yè)使用條件，但綜合合同整體內(nèi)容，陳某購買商業(yè)門市房的目的亦為交付后按商業(yè)使用，因此，房屋交付使用后應(yīng)當(dāng)具備使用價(jià)值，即商業(yè)使用條件。合同中雖然約定出賣人依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將竣工驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。工程竣工驗(yàn)收合格是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織勘查、設(shè)計(jì)、施工、審圖、監(jiān)理等單位完成的工程竣工驗(yàn)收，是施工方向建設(shè)方交付工程結(jié)果的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受竣工驗(yàn)收合格的工程后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門提出申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對建設(shè)項(xiàng)目涉及的公共安全等內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。完成了竣工驗(yàn)收合格的房屋因缺少相關(guān)行政驗(yàn)收程序，暫時(shí)還不具備商業(yè)使用條件。陳某接收房屋后無法實(shí)現(xiàn)房屋的商業(yè)利用價(jià)值，本案訴爭房屋于2013年11月22日通過了聯(lián)合驗(yàn)收，可予認(rèn)定至此完全具備了商業(yè)利用條件，距雙方約定的交房時(shí)間已經(jīng)逾期一年之久。雖然竣工驗(yàn)收后，聯(lián)合驗(yàn)收需要一定時(shí)間，但逾期一年超出了合理期間，對于該期間的房屋不能投入商業(yè)使用的經(jīng)濟(jì)損失，江盟公司作為房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢主體的出賣方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。結(jié)合雙方在合同中就違約責(zé)任的約定，以及房屋所處的地理位置的商業(yè)門市房的租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，對于陳某主張的逾期交房違約金、賠償承租人的經(jīng)濟(jì)損失以及房屋閑置的損失，本院酌定支持724639.24元（于交付房屋次日2012年11月13日起至2013年11月22日止，即9610600元*0.0002*377天=724639.24元）。關(guān)于陳某主張逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記違約金問題。因法院已經(jīng)支持了陳某2013年11月22日前房屋不能使用的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)自2013年11月22日開始計(jì)算辦證時(shí)間，2013年12月18日訟爭房屋登記到了陳某名下，沒有超過合同約定的辦證期限，江盟公司不構(gòu)成違約。陳某要求江盟公司支付延期辦證違約金的訴訟請求不予支持。判決：一、秦皇島市江盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償陳某逾期交房違約金、賠償承租人的經(jīng)濟(jì)損失以及房屋閑置的損失合計(jì)724639.24元；二、對陳某其他訴訟請求不予支持。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)14144元，陳某負(fù)擔(dān)3098元，秦皇島市江盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)11046元，于判決生效后10日內(nèi)交付。
陳某上訴請求：撤銷（2015）海民初字第2595號民事判決第二項(xiàng)，改判江盟公司賠償陳某逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金48053元。事實(shí)與理由：陳某與江盟公司簽訂的《商品房買賣合同》第十條關(guān)于交付期限和交付條件的約定：出賣人（江盟公司）應(yīng)當(dāng)在2012年11月10日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將竣工驗(yàn)收合格.并符合本合同約定的商品房交付買受人（陳某）使用；第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：出賣人在商品房交付使用之日起180日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)，并依據(jù)實(shí)測結(jié)果和本合同的約定，為買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金。根據(jù)上述合同約定，江盟公司應(yīng)當(dāng)于2012年11月10日前向陳某交付房屋，并于2013年5月10日前為陳某辦理權(quán)屬登記證書，江盟公司實(shí)際于2012年11月13日才向陳某交房，按此推算，江盟公司也應(yīng)當(dāng)于2013年5月13日前為陳某辦理權(quán)屬登記，然而，江盟公司實(shí)際于2013年11月22日通過政府聯(lián)合驗(yàn)收后才為陳某辦理權(quán)屬登記，已經(jīng)嚴(yán)重違約，在陳某不要求退房的情況下，江盟公司應(yīng)當(dāng)按陳某已付購房款9610600元的0.5%支付違約金，共計(jì)48053元。一審法院支持724639.24元損失，只是江盟公司逾期交房的違約金，而不包括租金損失和逾期辦理權(quán)屬登記的違約金。故陳某認(rèn)為，既然一審法院認(rèn)定雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效，那么就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行，江盟公司在交房后180日內(nèi)未給陳某辦理權(quán)屬登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，就應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。且一審法院認(rèn)定自2013年11月22日起計(jì)算辦證時(shí)間嚴(yán)重錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)自2012年11月13日起計(jì)算。因此，陳某提起上訴，請求二審法院依法改判支持上訴請求。
江盟公司辯稱，1、陳某主張違約責(zé)任，但是其自身提供的證據(jù)證明江盟公司沒有違約，雙方合同約定房屋交付條件是竣工驗(yàn)收，交付時(shí)間2012年11月10日，案涉房屋在2012年4月30日已經(jīng)竣工驗(yàn)收，在2012年11月13日移交陳某，按照商品房買賣合同司法解釋11條規(guī)定，移交就是交付使用，按照建筑法第61條規(guī)定及城市房地產(chǎn)管理法第27條規(guī)定，建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第16條規(guī)定，江盟公司竣工驗(yàn)收合法有效，原審判決違反合同約定，將交付條件自行變更為聯(lián)合驗(yàn)收合格，并據(jù)此判決顯然與雙方簽訂的合同具體條款內(nèi)容沖突，該情況下，所謂違約責(zé)任本身就沒有依約定為基礎(chǔ)。2、一審將我方訴訟時(shí)效作為調(diào)查重點(diǎn)，雙方約定交付時(shí)間為2012年11月10日，實(shí)際交房是2012年11月13日，即便對方提出主張，顯然也超過訴訟時(shí)效，一審將此列為調(diào)查重點(diǎn)但是卻未予以審理，并不作出認(rèn)定。3、一審認(rèn)定事實(shí)從竣工驗(yàn)收到聯(lián)合驗(yàn)收需要一段時(shí)間，卻判決支持陳某的損失要求，認(rèn)定事實(shí)與判決結(jié)果相矛盾。4、一審中2595號判決陳某根本沒有主張承租人損失和閑置損失，一審卻超訴請范圍判決兩項(xiàng)損失。5、本案為系列案件，補(bǔ)充協(xié)議只是對案涉小區(qū)13號、14號樓形成補(bǔ)充協(xié)議，但是并未對陳某購買的15號樓進(jìn)行補(bǔ)充約定。按照一審結(jié)論，15號樓未對交付房款進(jìn)行重新約定，按照雙方交付房屋及付款的約定，即便按照一審判決理解江盟公司存在交付房屋違約，那么陳某遲延支付購房款，存在違約行為，江盟公司提起的反訴要求賠償遲延付款違約金應(yīng)予支持。6、一審對于補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行片面認(rèn)定錯(cuò)誤。7、雙方合同約定的交房條件是竣工驗(yàn)收，江盟公司已經(jīng)將符合條件的房屋交付陳某使用，合同沒有約定具備商業(yè)使用條件，一審判決結(jié)果與其適用《合同法》107條、114條規(guī)定和商品房買賣合同司法解釋16條規(guī)定不符。
江盟公司上訴請求：1、撤銷本案判決第一項(xiàng)，依法改判或發(fā)回重審。2、一二審訴訟費(fèi)由陳某承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。首先，原審對江盟公司承擔(dān)違約及賠償責(zé)任的判決沒有事實(shí)依據(jù)，也與本案雙方當(dāng)事人的合同約定及實(shí)際履行的過程和事實(shí)沖突。同時(shí)，一審判決對庭審中列明的爭議問題未予論及和認(rèn)定。其次，一審判決也與審理過程中查明的事實(shí)相矛盾。陳某為達(dá)到目的背離和虛構(gòu)事實(shí)向江盟公司主張賠償，這種行為本身就否定了其提出訴請所依據(jù)“事實(shí)”的客觀性，而江盟公司就反駁陳某所主張的事實(shí)已舉證充分證明并與陳某所舉客觀、真實(shí)的證據(jù)能夠相互印證。但原審判決違背案件基本事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定江盟公司違約行為及陳某存在賠償承租人經(jīng)濟(jì)損失及房屋閑置損失，顯屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、一審判決證據(jù)不足，適用法律與判決結(jié)果沖突。陳某對江盟公司提出訴請依據(jù)是商品房買賣合同，其陳述的合同履行過程又表明其主張的江盟公司違約事實(shí)不成立，雙方無異議的證據(jù)也證明了這一點(diǎn)。陳某為證明其出租損失存在，制作出一系列違背常理、漏洞百出的證據(jù)材料，但經(jīng)過開庭質(zhì)證，實(shí)際上原審判決并未采信，這就否定了陳某主張，但在沒有證據(jù)證明的情況下，一審判決又酌定損失并作出判決，這實(shí)質(zhì)上是沒有證據(jù)支持的判決，也與原審判決引為依據(jù)的法律相違背。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，證據(jù)不足，且與已經(jīng)查明的事實(shí)相矛盾，適用法律與判決結(jié)果相悖。故請求二審法院支持江盟公司的上訴請求。
陳某辯稱，一審法院判決江盟公司逾期交房并按合同約定賠償陳某逾期交房違約金事實(shí)清楚，適用法律正確。1、江盟公司違約事實(shí)存在，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方約定了交房期限，交房條件應(yīng)包含兩個(gè)層面內(nèi)容：一是要在約定期限內(nèi)將竣工驗(yàn)收合格并符合合同約定的房屋交付給陳某使用；二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋符合國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，江盟公司除符合約定條件外，還應(yīng)符合政府聯(lián)合驗(yàn)收取得《房屋驗(yàn)收備案證》是交付使用的必備要件，事實(shí)上，該房屋直至2013年11月22日才滿足全部的約定和法定交付使用條件，是真正意義上的交付使用日期，故江盟公司違反約定與法律規(guī)定，向陳某交付房屋的行為已經(jīng)嚴(yán)重構(gòu)成違約。2、陳某接收房屋與追究江盟公司違約責(zé)任并不矛盾，也未超過訴訟時(shí)效。雖然江盟公司于2012年11月13日向陳某交付了涉案房屋，雙方也簽署了房屋交接單，但是陳某接受房屋的行為并不代表放棄追究江盟公司的違約責(zé)任。況且，江盟公司所交付的商品房不但超過合同約定的交付期限更不符合“未通過聯(lián)合驗(yàn)收的房屋不得交付使用”的強(qiáng)制性規(guī)定，無法實(shí)現(xiàn)陳某商業(yè)使用的購買目的。故陳某于2013年11月22日涉案房屋通過政府聯(lián)合竣工驗(yàn)收，江盟公司違約、違法行為消除后的法定期間內(nèi)追究其違約責(zé)任，未超出訴訟時(shí)效期間，符合法律規(guī)定。3、江盟公司賠償陳某違約金符合合同第十一條的約定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，一審判決符合雙方合同第十一條約定。二、一審法院判決逾期交房違約金外還應(yīng)判決逾期辦證違約金。綜上，請求法院駁回江盟公司的上訴，支持陳某的訴訟請求。

二審期間，江盟公司圍繞爭議焦點(diǎn)提交了三份證據(jù)。證據(jù)一：一期江盟公司西城時(shí)代12號至16號樓的竣工驗(yàn)收報(bào)告，時(shí)間是2012年4月30日，來源江盟公司存檔，證明涉及陳某四套房中約定2012年11月10日交房，但是陳某收房是2012年11月13日，房屋竣工驗(yàn)收合格在2012年4月30日，交付的竣工驗(yàn)收合格的房屋，所交付的房屋符合合同約定。證據(jù)二：二期江盟東城時(shí)代竣工驗(yàn)收報(bào)告，時(shí)間2014年4月15日，來源江盟公司存檔，證明涉及東城時(shí)代房產(chǎn)在雙方約定交房日之前已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收，具備交房條件，陳某基于怠于付款的原因，怠于收房，不應(yīng)由江盟公司承擔(dān)違約責(zé)任。證據(jù)三：秦皇島地名辦提供的文件和所附圖紙，時(shí)間2013年5月7日，來源秦皇島地名辦，證明一審判決錯(cuò)誤將13號、14號樓的補(bǔ)充協(xié)議擴(kuò)大到15號樓，將補(bǔ)充協(xié)議作為15號樓的判決依據(jù)。陳某質(zhì)證意見為：證據(jù)一、二、三系一審能夠提交而沒有提交，不屬于新證據(jù)。其所提交的只是竣工驗(yàn)收報(bào)告，雙方簽訂商品房買賣合同約定的交付條件是依照國家和地方人民政府有關(guān)規(guī)定，將竣工驗(yàn)收合格只是交付房屋條件之一，另外還需符合國家和地方人民政府有關(guān)規(guī)定，在江盟公司對所出售房屋沒有取得政府聯(lián)合驗(yàn)收和備案登記之前是不符合法律規(guī)定的交付條件。證據(jù)三中，地名辦只是標(biāo)注了景元街先鋒路的門牌號并沒有標(biāo)出陳某所購買的房屋屬于對應(yīng)哪個(gè)門牌號，不能達(dá)到江盟公司的證明目的。本院認(rèn)為，江盟公司提交的三份證據(jù)均有原件，陳某對該證據(jù)的真實(shí)性未提異議，本院予以確認(rèn)。但是前兩份證據(jù)只能證明江盟公司涉案樓房竣工驗(yàn)收時(shí)間，與本案商業(yè)用房交付使用本質(zhì)上有區(qū)別，本院不予采信。關(guān)于證據(jù)三，能夠證明15號樓交付購房款沒有在補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行補(bǔ)充約定，但是雙方關(guān)于15號樓逾期付款在30日之內(nèi)有約定，超過30日沒有約定，故該證據(jù)不能證明江盟公司的證明目的。本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審一致，本院予以確認(rèn)。
本院原二審判決認(rèn)為，陳某與被江盟公司于2012年11月3日簽訂《秦皇島市商品房買賣合同》，系雙方意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行。陳某按照合同約定向江盟公司支付了購房款，江盟公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋向陳某交付。2012年11月13日江盟公司將涉案房屋交給了陳某，但對交付的上述標(biāo)的物是否符合合同約定和法律規(guī)定雙方存在爭議，江盟公司主張其已按照合同約定將房屋向陳某完成交付，自身不存在違約行為，也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。陳某則主張江盟公司雖然將涉案房屋交給了陳某，但該房屋因沒有通過綜合驗(yàn)收，導(dǎo)致該房屋在使用過程中因上述原因無法辦理相關(guān)證照，無法投入使用，不具備相應(yīng)的使用條件，江盟公司交付給陳某的房屋不符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)認(rèn)定江盟公司在合同履行過程中存在違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。通過對雙方所提交的現(xiàn)有證據(jù)進(jìn)行審查可以看出，雙方簽訂合同進(jìn)行交易的標(biāo)的系商用房屋，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，江盟公司交付的該商用房屋應(yīng)當(dāng)具備商用房屋所特定的使用條件，符合商用房屋的使用用途。本案現(xiàn)有證據(jù)表明，江盟公司交付給陳某的房屋因沒有進(jìn)行相關(guān)驗(yàn)收，致使陳某在使用該房屋時(shí)無法辦理相關(guān)商業(yè)使用證照，致使該房屋無法實(shí)際投入使用，為此給陳某造成相關(guān)損失是客觀存在的事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定江盟公司向陳某交付的房屋不符合合同約定和法律規(guī)定，江盟公司的上述行為應(yīng)認(rèn)定為違約行為，江盟公司應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律規(guī)定和合同約定向陳某承擔(dān)違約責(zé)任。因江盟公司所交付房屋不符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)視為江盟公司沒有向陳某完成合同標(biāo)的物的交付，至2013年11月22日，涉案房屋通過聯(lián)合驗(yàn)收后，具備了商業(yè)用房的使用要求，應(yīng)認(rèn)定該日期為江盟公司向陳某完成了涉案房屋的交付日期，合同約定的房屋交付日期2012年11月10日至2013年11月22日為逾期交房期間。經(jīng)本院進(jìn)行審查，雙方所簽訂房屋買賣合同關(guān)于違約金的約定并不存在過高的情形，一審法院據(jù)此對本案所做處理適當(dāng)，本院予以支持。江盟公司于2013年11月22日向陳某履行完房屋交付義務(wù)后，2013年12月8日本案涉及房屋完成了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不存在江盟公司逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的事實(shí)，陳某主張江盟公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于訴訟時(shí)效問題，因江盟公司不能交付符合商業(yè)用途的房屋，處于持續(xù)違約狀態(tài)，陳某提起本案訴訟沒有超過訴訟時(shí)效。綜上所述，江盟公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。遂判決，駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2827元，由秦皇島市江盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院再審查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定事實(shí)一致。
本院再審認(rèn)為，陳某、江盟公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定履行義務(wù)。在陳某按照合同約定履行了付款義務(wù)后，江盟公司應(yīng)當(dāng)依約履行交付房屋及辦證的義務(wù)，并保證交付的房屋符合合同約定及法律規(guī)定。雙方合同約定出賣人應(yīng)依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將竣工驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。雙方對該條款約定的房屋交付條件產(chǎn)生爭議。因江盟公司出賣給陳某的系商業(yè)門市房，故依合同約定該爭議房屋交付使用后應(yīng)當(dāng)具備商業(yè)使用價(jià)值，即商業(yè)使用條件。江盟公司主張案涉房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，具備交付條件。但本院再審?fù)徶薪斯疽嗾J(rèn)可案涉房屋未經(jīng)消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，即所交付房屋尚不具備商業(yè)使用條件，陳某接收房屋后無法實(shí)現(xiàn)房屋的商業(yè)利用價(jià)值。原審經(jīng)審理查明案涉房屋經(jīng)聯(lián)合驗(yàn)收、具備商業(yè)利用價(jià)值日期距雙方約定的交房時(shí)間逾期一年之久。同時(shí)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系格式合同，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，在雙方對格式條款的理解產(chǎn)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出對提供格式合同一方不利的解釋。故原審認(rèn)定江盟公司所交付的案涉房屋不符合合同約定，構(gòu)成違約，并結(jié)合雙方合同中違約責(zé)任的約定，綜合考慮房屋所處的地理位置的商業(yè)門市房的租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，對陳某主張的逾期交房違約金、賠償承租人的經(jīng)濟(jì)損失以及房屋閑置的損失酌情予以支持并無不當(dāng)。因江盟公司交付的房屋不符合合同約定的商業(yè)用途，處于持續(xù)違約狀態(tài)，原審認(rèn)定陳某提起本案訴訟沒有超過訴訟時(shí)效正確。綜上，江盟公司申請?jiān)賹彽睦碛衫頁?jù)不足，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第四百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

維持本院（2017）冀03民終1587號民事判決。
本判決為終審判決。

審判長 史林波
審判員 崔冠軍
審判員 張培剛

書記員： 甘甜