原告秦皇島市星光物業(yè)服務有限公司大廠分公司。住所地河北省廊坊市大廠回族自治縣華安路東側、北寧街北側，統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。法定代表人陳化身，總經(jīng)理。委托訴訟代理人景海旭，河北釋梵律師事務所律師，執(zhí)業(yè)證號：11310201011693186。委托訴訟代理人劉欣然，河北釋梵律師事務所實習律師。被告郭某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住河北省三河市。

秦皇島市星光物業(yè)服務有限公司大廠分公司向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告繳納物業(yè)服務等各項費用6318元及逾期付款違約金（按照未支付金額日千分之三標準計算至實際給付之日止）；2、判令被告承擔訴訟費用。事實與理由：被告于2013年1月2日與秦皇島星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了位于大廠回族自治縣（星光城）第A4幢2單元13層1304號房屋，并于2014年7月11日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)。被告在領受房屋后也就享受到了原告對星光城的物業(yè)管理服務，而被告自2015年以來，一直拖欠物業(yè)費，經(jīng)原告多次催要未果，為維護原告的合法權益，訴至法院，請求支持原告的訴訟請求。被告郭某某辯稱：一、其房屋至今本人未入住使用，沒有享受到物業(yè)管理服務，應按空置房交納物業(yè)費；因一直沒有入住，不應該繳納垃圾清運費。二、物業(yè)違反合同，供暖換熱運行維護費、電梯運行維護費、供水二次加壓費屬于二次收費，雙方簽訂合同約定物業(yè)服務費1.3元/平，收房時按1.7元/平收取，二次收取費用包括在物業(yè)費里，不應收取，要求物業(yè)退回該費用共計543元或抵扣物業(yè)費。收房時物業(yè)收取取暖費2511元，但房子未裝修入住，未供暖，要求物業(yè)提供交費證明，不能提供全額交費證明，要求物業(yè)退回80%的費用2009元或抵扣物業(yè)費。原告是三級資質(zhì)，物業(yè)費1.3元/平收費標準過高，當初承諾有人工湖，收房時沒有，物業(yè)費該下降。三、物業(yè)公司沒有盡到管理義務，是物業(yè)公司失職所致，違約在先。四、合同約定滯納金比例過高，業(yè)主拒交物業(yè)費是由于物業(yè)公司違約造成，業(yè)主行駛正當?shù)目罐q權，業(yè)主不承擔違約責任。綜上，請求降低物業(yè)服務費標準，取消違約金的無理要求。本院經(jīng)審理認定事實如下：被告郭某某于2013年1月2日購買了大廠回族自治縣挪威的森林二期（星光城）第A4幢2單元13層1304號房屋。同日其與秦皇島市星光物業(yè)服務有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》。該合同第四章第二十三條約定：物業(yè)管理服務費不包括房屋專有部分所有設施設備的維護，房屋共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造、有線電視費用及公共水電分攤費用。第二十四條約定：物業(yè)管理服務費標準（按建筑面積計算）普通住宅1.3元/平方米/月。第二十五條約定：公共使用的專項設備運行的能源損耗，應獨立計量核算，按有關標準由業(yè)主分攤承擔。第三十條約定：物業(yè)管理服務費按包干制的模式進行管理。被告于2014年7月11日辦理收房手續(xù)，并繳納了2014年7月11日至2015年7月10日的物業(yè)費、生活垃圾處理費、供暖換熱運行維護費、電梯運行維護費、供水二次加壓運行維護費等費用。其欠費期間為2015年7月11日起至2018年7月10日，累欠原告物業(yè)費6318元（含生活垃圾清運費、電梯運行維護費、供水二次加壓運行維護費、供暖換熱運行維護費）。經(jīng)原告催繳，被告至今未繳納。上述事實，有原告提交的商品房買賣合同、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)資質(zhì)證書、律師函、物業(yè)服務收費備案書及備案表、委托收費證明及城市生活垃圾處理費待征收委托協(xié)議、大廠縣物價局廠價字【2016】22號文件、廊價【2016】101號、廊坊市物價局廊價經(jīng)費【2014】159號文件、廊坊市住宅區(qū)物業(yè)費服務等級指導標準、廊坊市區(qū)住宅區(qū)政府指導價物業(yè)服務收費及相關服務收費指導標準；被告提交的前期物業(yè)服務合同、各項費用繳納收據(jù)及原、被告的當庭陳述在案佐證，足以認定。
原告秦皇島市星光物業(yè)服務有限公司大廠分公司與被告郭某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告秦皇島市星光物業(yè)服務有限公司大廠分公司的委托訴訟代理人景海旭、劉欣然，被告郭某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為,民事活動應當遵循公平和等價有償?shù)脑瓌t，物業(yè)單位與業(yè)主之間是服務與被服務的關系，按照合同約定及時繳納物業(yè)管理費用是業(yè)主的主要義務，而物業(yè)管理服務費系物業(yè)管理單位賴以維持生存和持續(xù)提供服務的資金來源，只有在業(yè)主充分繳納物業(yè)費的前提下，物業(yè)公司才能提供優(yōu)質(zhì)服務。而構建和諧的小區(qū)環(huán)境，需要物業(yè)單位和業(yè)主的共同努力。作為物業(yè)單位應當按照誠實信用的原則嚴格履行自己的物業(yè)管理義務，提高物業(yè)管理水平。同時，作為接受物業(yè)管理服務的業(yè)主應當積極協(xié)助物業(yè)公司進行管理并及時履行應盡的義務，小區(qū)的物業(yè)管理才能進行良性循環(huán)。根據(jù)最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等。并非以此為由拒絕繳納物業(yè)管理服務費用。本案中原告作為開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理單位，為包括被告在內(nèi)的業(yè)主提供了物業(yè)管理服務的事實存在，即原告與被告間形成了物業(yè)服務合同關系，被告應依合同約定及時繳納物業(yè)管理費用。對于物業(yè)費用的繳納標準和項目，物業(yè)合同中有明確的約定，且被告入住后亦按照合同約定進行了首期繳納。故對原告要求被告繳納拖欠的物業(yè)費的主張，依法予以支持。被告主張根據(jù)雙方合同約定按照1.3元/平方米/月收取物業(yè)費，已包括原告收取的其他費用，系重復收費的主張，顯屬對于合同內(nèi)容的曲解；另，被告為支持其物業(yè)服務不到位的主張所提交的證據(jù)從形式和內(nèi)容上不能滿足其證明目的，不予認定。故被告的抗辯主張證據(jù)不足，不予支持。因物業(yè)管理服務合同屬于雙務合同，若物業(yè)單位與業(yè)主因物業(yè)管理問題存在爭議，致使業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的，應認定屬于行使合同履行抗辯權的行為。因此對原告主張的逾期付款違約金，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，《物業(yè)管理條例》第七條第五項、第四十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告郭某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告秦皇島市星光物業(yè)服務有限公司大廠分公司繳納2015年7月11日至2018年7月10日的物業(yè)管理服務費共計6318元（含生活垃圾清運費、電梯運行維護費、供水二次加壓運行維護費、供暖換熱運行維護費）。二、駁回原告的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三之條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取50元，由被告郭某某負擔，于本判決生效之日起七日內(nèi)繳納。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。本判決書生效后，當事人在法律文書確定的時限內(nèi)不履行義務的，對方當事人可向本院申請執(zhí)行。提出申請執(zhí)行的期限為本判決書確定的履行期間最后一日起兩年內(nèi)。逾期將喪失申請執(zhí)行權。

審判員　顧　崴

書記員：李丹陽