原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠分公司，住所地河北省廊坊市大廠回族自治縣華安路東側(cè)、北寧街北側(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。法定代表人陳化身，總經(jīng)理。委托訴訟代理人景海旭，河北釋梵律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號：11310201011693186。委托訴訟代理人劉欣然，河北釋梵律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被告李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍所在地：現(xiàn)住河北省大廠回族自治縣，現(xiàn)住浙江省杭州市蕭山區(qū)建設(shè)4路郡望府*幢*單元***室。委托訴訟代理人邸中穎，河北乾翔律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號：11310201311869093。委托訴訟代理人韓凱寧，河北乾翔律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號：11310201111537665。

秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠分公司向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用5091元及逾期付款違約金（按照未支付金額日千分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；2、判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：被告于2013年3月16日與秦皇島星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了位于大廠回族自治縣（星光城）第A2幢3單元14層1401號房屋，并于2014年7月11日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)。被告在領(lǐng)受房屋后也享受到了原告對星光城的物業(yè)管理服務(wù)，而被告自2015年以來，一直拖欠物業(yè)費(fèi)，經(jīng)原告多次催要未果，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院，請求支持原告的訴訟請求。被告李某某辯稱：一、自2015年7月11日至2016年7月10日應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效；二、雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，普通住宅物業(yè)費(fèi)1.3元每平方米，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按照包干制模式進(jìn)行管理，原告主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高；三、原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并未達(dá)到合同約定服務(wù)質(zhì)量。故不同意繳納物業(yè)費(fèi)用。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告李某某于2013年3月16日購買了大廠回族自治縣挪威的森林二期（星光城）第A2幢3單元1401號房屋。同日其與秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。該合同第四章第二十三條約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括房屋專有部分所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造、有線電視費(fèi)用及公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。第二十四條約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按建筑面積計(jì)算）普通住宅1.3元/平方米/月。第二十五條約定：公共使用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源損耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主分?jǐn)偝袚?dān)。第三十條約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按包干制的模式進(jìn)行管理。被告于2014年7月11日辦理收房手續(xù)，并繳納了2014年7月11日至2015年7月10日的物業(yè)費(fèi)、生活垃圾處理費(fèi)、供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓運(yùn)行維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用。其欠費(fèi)期間為2015年7月11日起至2018年7月10日，累欠原告物業(yè)費(fèi)5091元（含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)）。經(jīng)原告催繳，被告至今未繳納。上述事實(shí)，有原告提交的商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)資質(zhì)證書、律師函、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案書及備案表、委托收費(fèi)證明及城市生活垃圾處理費(fèi)待征收委托協(xié)議、大廠縣物價(jià)局廠價(jià)字【2016】22號文件、廊價(jià)【2016】101號、廊坊市物價(jià)局廊價(jià)經(jīng)費(fèi)【2014】159號文件、廊坊市住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、廊坊市區(qū)住宅區(qū)政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及相關(guān)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；有被告提交的入住費(fèi)用明細(xì)表、繳納物業(yè)費(fèi)單據(jù)、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同及原、被告的當(dāng)庭陳述在案佐證，足以認(rèn)定。
原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠分公司與被告李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠分公司的委托訴訟代理人景海旭、劉欣然、被告李某某的委托訴訟代理人邸中穎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t，物業(yè)單位與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，按照合同約定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)，而物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)系物業(yè)管理單位賴以維持生存和持續(xù)提供服務(wù)的資金來源，只有在業(yè)主充分繳納物業(yè)費(fèi)的前提下，物業(yè)公司才能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境，需要物業(yè)單位和業(yè)主的共同努力。作為物業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照誠實(shí)信用的原則嚴(yán)格履行自己的物業(yè)管理義務(wù)，提高物業(yè)管理水平。同時(shí)，作為接受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助物業(yè)單位進(jìn)行管理并及時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)，小區(qū)的物業(yè)管理才能進(jìn)行良性循環(huán)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。并非以此為由拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。本案中原告作為開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理單位，為包括被告在內(nèi)的業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)的事實(shí)存在，即原告與被告間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依合同約定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。對于物業(yè)費(fèi)用的繳納標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目，物業(yè)合同中有明確的約定，且被告入住后亦按照合同約定進(jìn)行了首期繳納。故對原告要求被告繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)的主張，依法予以支持。被告根據(jù)合同約定主張1.3元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)包括其他單項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目，顯屬對于合同內(nèi)容的曲解，且未提交充分證據(jù)，因此被告的抗辯主張理據(jù)不足，不予支持。被告主張自2015年7月11日至2016年7月10日應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，經(jīng)查，原告自2014年7月至今一直持續(xù)為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，不存在中斷情形，故對被告的該抗辯主張，不予支持。被告為證實(shí)原告的服務(wù)不達(dá)標(biāo)所提交的視聽資料從形式和內(nèi)容上不能滿足其證明目的，不予認(rèn)定。因物業(yè)管理服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，若物業(yè)單位與業(yè)主因物業(yè)管理問題存在爭議，致使業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的，應(yīng)認(rèn)定屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為。因此對原告主張的逾期付款違約金，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)、第四十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠分公司繳納2015年7月11日至2018年7月10日的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)5091元（含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)）。二、駁回原告的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三之條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取50元，由被告李某某負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)繳納。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。本判決書生效后，當(dāng)事人在法律文書確定的時(shí)限內(nèi)不履行義務(wù)的，對方當(dāng)事人可向本院申請執(zhí)行。提出申請執(zhí)行的期限為本判決書確定的履行期間最后一日起兩年內(nèi)。逾期將喪失申請執(zhí)行權(quán)。

審判員　顧　崴

書記員：李丹陽