秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
高翔（河北權(quán)智律師事務(wù)所）
樊某
陳貴（四川龍正律師事務(wù)所）

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)和平大街165-1號(hào)。
法定代表人陳永金，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人高翔，河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）樊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托訴訟代理人陳貴，四川龍正律師事務(wù)所律師。
樊某與秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱宜安地產(chǎn)）房屋買賣合同糾紛一案，秦皇島市海港區(qū)人民法院于2015年4月17日作出（2014）海民初字第1505號(hào)民事判決，宜安地產(chǎn)向本院提起上訴。
本院于2015年10月24日作出（2015）秦民終字第1843號(hào)民事判決。
宜安地產(chǎn)不服，向河北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>河北省高級(jí)人民法院于2016年9月29日作出（2016）冀民申3103號(hào)民事裁定，指令本院再審本案。
本院依法另行組成合議庭公開開庭審理了本案。
宜安地產(chǎn)委托訴訟代理人高翔，樊某委托訴訟代理人陳貴到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
宜安地產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:（一）原審判決適用法律錯(cuò)誤。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定明確出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的前提是“由于出賣人原因”，而本案中申請(qǐng)人不能取得房屋權(quán)屬證書系相關(guān)政府部門的規(guī)劃變更、土地地塊調(diào)整以及公安消防部門的過失及不作為等原因造成的；（二）逾期辦理房屋權(quán)屬證書對(duì)于業(yè)主基本沒有損失，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?的規(guī)定計(jì)算的違約金過分高于造成的損失，基本已經(jīng)超過了業(yè)主全部購(gòu)房款的30%。
原審法院沒有完全查清案件事實(shí)，違背立法本意，判令申請(qǐng)人承擔(dān)巨額違約金，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是極不公平的。
原一審法院審理查明，2009年11月19日，樊某作為買受人、宜安地產(chǎn)作為出賣人，雙方簽訂《秦皇島市商品房買賣合同》（供預(yù)、現(xiàn)售簽約使用），合同約定:買受人購(gòu)買的商品房為預(yù)售商品房，該商品房暫定名新聞里，第4A幢2單元2-2801號(hào)房屋（建筑面積120.53平方米）一套,地下室建筑面積10.71平方米，地下車位41.89平方米。
該房屋總價(jià)款857587元。
合同第十七條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3條處理，即買受人不退房，出賣人最晚于2011年年底前將辦理權(quán)屬登記所需，由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
合同簽訂后，樊某按約定向宜安地產(chǎn)支付全部房款。
2011年1月8日樊某接收房屋。
宜安地產(chǎn)至今未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，為此樊某于2014年5月8日訴至法院。
原一審法院認(rèn)為，樊某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。
根據(jù)合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定為:買受人不退房，出賣人應(yīng)最晚于2011年年底前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
該約定明確了宜安地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行辦證手續(xù)，對(duì)宜安地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何向樊某承擔(dān)違約責(zé)任沒有進(jìn)行約定。
在合同的履行過程中宜安地產(chǎn)不但沒有按照約定進(jìn)行備案，也沒有在約定的寬限期內(nèi)完成備案登記。
宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出因政府行政行為導(dǎo)致其無(wú)法在合同約定期間將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)備，宜安地產(chǎn)無(wú)過錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)合同相對(duì)性，宜安地產(chǎn)承擔(dān)的違約責(zé)任系無(wú)過錯(cuò)責(zé)任，無(wú)論宜安地產(chǎn)有無(wú)過錯(cuò)，只要違約就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；同時(shí)根據(jù)法律規(guī)定，宜安地產(chǎn)因第三人的原因造成違約，亦應(yīng)當(dāng)向樊某承擔(dān)違約責(zé)任，故對(duì)宜安地產(chǎn)關(guān)于其無(wú)過錯(cuò)不承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯不予采納。
由于樊某、宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》中對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任沒有約定具體數(shù)額或計(jì)算方法，逾期辦證違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定處理，即宜安地產(chǎn)按樊某已付房款，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利率計(jì)算。
宜安地產(chǎn)抗辯比照延期交付的違約金計(jì)算方法計(jì)算延期辦證違約金沒有依據(jù)，不予采納。
因?yàn)橐税驳禺a(chǎn)提出訴訟時(shí)效抗辯，宜安地產(chǎn)的違約狀態(tài)一直在持續(xù)，至今還不能為樊某辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是樊某不能證明在起訴前能夠引起訴訟時(shí)效中斷的事由，故自樊某起訴日前兩年的對(duì)應(yīng)日開始計(jì)算違約金。
在此前的部分適用訴訟時(shí)效的規(guī)定不予支持。
違約金計(jì)算到本判決生效之日止。
樊某主張的至能夠辦證之日的違約金為未知數(shù)，無(wú)法判令和執(zhí)行，本判決生效后的違約金樊某可以另行主張。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百二十一條 ?，《最高人民法院》第十八條的規(guī)定，判決秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向樊某支付逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金，違約金以樊某交付的房款（857587元）為基數(shù)、以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，從2012年5月8日起計(jì)算至本判決生效之日止。
如果未按判決指定的期間履行給付上述金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2700元，由秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
宜安地產(chǎn)不服，向本院上訴稱:1、宜安地產(chǎn)未能按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書是因相關(guān)規(guī)劃、土地部門的變化導(dǎo)致的，宜安地產(chǎn)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、一審適用法律不當(dāng)，不能取得房屋權(quán)屬證書的原因系相關(guān)政府部門的規(guī)劃變更、土地地塊調(diào)整，是非可歸責(zé)于“出賣人的原因”，宜安地產(chǎn)沒有過錯(cuò)，不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；3、即使承擔(dān)違約責(zé)任，也應(yīng)適用活期存款利率支付違約金；4、樊某的訴請(qǐng)已過訴訟時(shí)效。
本院二審查明的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，予以確認(rèn)。
本院原二審判決認(rèn)為，樊某與宜安地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。
關(guān)于逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的責(zé)任，雙方在合同中未進(jìn)行約定，且在事后雙方未能協(xié)商解決，故應(yīng)依據(jù)《最高人民法院》的相關(guān)規(guī)定計(jì)算逾期辦證的損失。
宜安地產(chǎn)主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書是政府部門怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使宜安地產(chǎn)未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，宜安地產(chǎn)亦應(yīng)向合同相對(duì)人樊某承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2029元，由秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院再審中，宜安地產(chǎn)提交下列證據(jù):1、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》；2、《秦皇島市建設(shè)規(guī)劃管理聯(lián)審會(huì)2007年第五次會(huì)議紀(jì)要》；3、《秦皇島市國(guó)土資源局關(guān)于宜安房地產(chǎn)公司申請(qǐng)清算新聞里18棟土地費(fèi)用有關(guān)問題的意見》；以上證據(jù)證明遲延辦證責(zé)任不在宜安地產(chǎn)，宜安地產(chǎn)直到2013年底才拿到國(guó)土局給頒發(fā)的國(guó)有土地使用證。
樊某質(zhì)證稱，這幾份不是新證據(jù)，在2006年前就已存在，不能證明申請(qǐng)人的主張。
以上證據(jù)不屬于新證據(jù)，與本案無(wú)關(guān)，不予采信。
本院再審認(rèn)為，樊某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
樊某未能在合同約定期限內(nèi)按期取得房屋所有權(quán)證書，宜安地產(chǎn)構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出未能如期辦證并非出賣人的原因而是政府行為導(dǎo)致，宜安地產(chǎn)無(wú)過錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、原審判決適用法律錯(cuò)誤的主張，依據(jù)合同相對(duì)性原則即使因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原審判決宜安地產(chǎn)承擔(dān)違約責(zé)任正確。
由于樊某、宜安地產(chǎn)在簽訂合同時(shí)對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的計(jì)算方法及違約金數(shù)額沒有約定，故原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定計(jì)算違約金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。
綜上，宜安公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛衫頁(yè)?jù)不足，本院不予支持。
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第四百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
維持本院（2015）秦民終字第1843號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。

本院再審認(rèn)為，樊某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
樊某未能在合同約定期限內(nèi)按期取得房屋所有權(quán)證書，宜安地產(chǎn)構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出未能如期辦證并非出賣人的原因而是政府行為導(dǎo)致，宜安地產(chǎn)無(wú)過錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、原審判決適用法律錯(cuò)誤的主張，依據(jù)合同相對(duì)性原則即使因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原審判決宜安地產(chǎn)承擔(dān)違約責(zé)任正確。
由于樊某、宜安地產(chǎn)在簽訂合同時(shí)對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的計(jì)算方法及違約金數(shù)額沒有約定，故原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定計(jì)算違約金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。
綜上，宜安公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛衫頁(yè)?jù)不足，本院不予支持。
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第四百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
維持本院（2015）秦民終字第1843號(hào)民事判決。

審判長(zhǎng)：史林波

書記員：杜禹澤