秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
高翔（河北權(quán)智律師事務(wù)所）
張某某

再審申請人（一審被告、二審上訴人）:秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)和平大街165-1號。
法定代表人:陳永金，該公司董事長。
委托訴訟代理人:高翔，河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宜安地產(chǎn)）與張某某房屋買賣合同糾紛一案，秦皇島市海港區(qū)人民法院于2015年4月21日作出（2013）海民初字第3349號民事判決。
宜安地產(chǎn)不服，向本院提出上訴。
本院于2015年9月14日作出（2015）秦民終字第1206號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。
宜安地產(chǎn)不服，向河北省高級人民法院提出再審申請。
河北省高級人民法院于2016年8月15日作出（2016）冀民申2000號民事裁定，指令本院再審本案。
本院依法另行組成合議庭公開開庭審理了本案，宜安地產(chǎn)委托訴訟代理人高翔，張某某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宜安地產(chǎn)申請再審稱，（一）原審判決適用法律錯誤。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定明確出賣人承擔違約責任的前提是“由于出賣人原因”，而本案中申請人不能取得房屋權(quán)屬證書系相關(guān)政府部門的規(guī)劃變更、土地地塊調(diào)整以及公安消防部門的過失及不作為等原因造成的。
（二）逾期辦理房屋權(quán)屬證書對于業(yè)主基本沒有損失，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?的規(guī)定計算的違約金過分高于造成的損失，基本已經(jīng)超過了業(yè)主全部購房款的30%。
原審法院沒有完全查清案件事實，違背立法本意，判令申請人承擔巨額違約金，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是極不公平的。
綜上，請求依法再審。
張某某辯稱，到今天沒有辦理房本的原因是宜安地產(chǎn)沒有繳納維修基金，宜安地產(chǎn)主張其賠償數(shù)額過高，責任在宜安地產(chǎn)，是宜安地產(chǎn)一直在拖；今年1月13日可以辦理房本的情況下，宜安地產(chǎn)拒絕辦理，宜安地產(chǎn)提出的理由不成立。
原一審法院審理查明，2010年9月9日，張某某作為買受人、宜安地產(chǎn)作為出賣人，雙方簽訂《秦皇島市商品房買賣合同》（供預、現(xiàn)售簽約使用），合同約定:買受人購買的商品房為預售商品房，該商品房暫定名新聞里，第4A幢2單元2-1403號房屋（建筑面積42.64平方米）一套及地下室（建筑面積7.75平方米）一間，該房屋及地下室總價款369414元（353139元+16275元）；合同簽訂當日首付款119414元，其余房款250000元在秦皇島市公積金管理中心辦理公積金貸款。
……。
出賣人應(yīng)當在2010年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將水、電、暖具備使用條件的商品房交付買受人……。
出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3條處理，即買受人不退房，出賣人最晚于2011年年底前將辦理權(quán)屬登記所需，由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
合同簽訂后，張某某按約定向宜安地產(chǎn)支付全部房款，宜安地產(chǎn)于2010年9月9日為張某某出具金額為119414元的發(fā)票一張。
2011年1月8日，張某某接收房屋。
宜安地產(chǎn)至今未將辦理權(quán)屬登記所需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
宜安地產(chǎn)稱逾期辦證是事實，但宜安地產(chǎn)不存在過錯，逾期辦證不是宜安地產(chǎn)造成的，主要原因是政府相關(guān)部門推遲辦理相關(guān)變更手續(xù)導致的。
原一審法院判決認為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。
根據(jù)合同約定，宜安地產(chǎn)應(yīng)最晚于2011年年底前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，宜安地產(chǎn)未能在該期間內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,致使張某某未能取得房屋所有權(quán)證書，宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出因政府行政行為導致，宜安地產(chǎn)無過錯不應(yīng)承擔違約責任，依據(jù)合同相對性，宜安地產(chǎn)承擔的違約責任系無過錯責任，因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔違約責任，故對宜安地產(chǎn)的抗辯不予采納，宜安地產(chǎn)應(yīng)承擔違約責任。
由于張某某、宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》中對逾期辦證應(yīng)承擔的違約責任的計算方法及違約金數(shù)額沒有約定，且損失難以確定，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定，宜安地產(chǎn)應(yīng)按張某某已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準支付違約金。
故宜安地產(chǎn)應(yīng)當自2012年1月1日起至本判決生效之日止按369414元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準向張某某支付逾期辦證違約金；如宜安地產(chǎn)在本判決生效前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，此期間計算至該日止；如本判決生效后，宜安地產(chǎn)仍未具備辦證條件，張某某可另行主張后續(xù)違約金。
遂判決，秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張某某支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金，違約金以369414元為基數(shù)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準從2012年1月1日起計算至本判決生效之日止（如宜安地產(chǎn)在判決生效前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，此期間計算至該日止）。
如果未按判決指定的期間履行給付上述金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費725元，減半收取362.5元，由秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
宜安地產(chǎn)不服上述判決，向本院上訴稱:1、宜安地產(chǎn)未能按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書是因相關(guān)規(guī)劃、土地部門的變化導致的，宜安地產(chǎn)不應(yīng)承擔違約責任；2、一審適用法律不當，不能取得房屋權(quán)屬證書的原因系相關(guān)政府部門的規(guī)劃變更、土地地塊調(diào)整，是非可歸責于“出賣人的原因”，宜安地產(chǎn)沒有過錯，不存在違約行為，不應(yīng)承擔違約責任。
3、即使承擔違約責任，也應(yīng)適用活期存款利率支付違約金。
張某某辯稱:1、宜安地產(chǎn)的上訴理由不能成立，至今未能辦理房產(chǎn)證的原因是由于宜安地產(chǎn)的過錯造成的。
宜安地產(chǎn)認為是由于政府的原因造成的，宜安地產(chǎn)可在承擔責任后追償。
2、本案適用法律完全正確，不能辦理權(quán)屬證書的原因是由于宜安地產(chǎn)開發(fā)的樓盤不能在法定期限內(nèi)取得相應(yīng)的手續(xù)。
本案適用法律正確，事實清楚，證據(jù)確實充分，請求駁回上訴。
宜安地產(chǎn)為支持其主張，二審中提交如下證據(jù):證一、國有土地使用權(quán)出讓合同，證二、國有土地使用權(quán)證書，以上證據(jù)證明宜安地產(chǎn)取得的土地不包括新聞里14-18棟。
證三、城市建設(shè)規(guī)劃管理聯(lián)審會2007年第五次會議紀要，李紅衛(wèi)副市長主持召開的這次會議，會議召開的背景是宜安地產(chǎn)準備對德信醫(yī)藥開發(fā)時，新聞里14-18棟的業(yè)主拉橫幅給政府施壓，要求將其納入拆遷范圍。
政府通過這次會議決定把14-18棟納入到宜安公司開發(fā)中。
上述證據(jù)證明，因為14-18棟加入到宜安公司地塊進行整體改造，14-18棟是劃撥用地，土地使用證遺失，政府一直遲延下來，以及消防支隊辦理設(shè)計備案和竣工備案過程中的失誤，導致房本辦理的遲延，顯然不是宜安地產(chǎn)的原因。
張某某的質(zhì)證意見為:合同中只存在買受人和出賣人，不存在“第三人原因”，以上證據(jù)與本案沒有直接關(guān)系，不予認可。
以上證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，不予采信。
本院原二審經(jīng)審理查明的事實與原一審法院認定的事實一致，本院予以確認。
本院原二審判決認為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。
關(guān)于逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的責任，雙方在合同中未進行約定，且在事后雙方未能協(xié)商解決，故應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定計算逾期辦證的損失。
宜安地產(chǎn)主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書是政府部門怠于履責造成的，但即使因政府原因致使宜安地產(chǎn)未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，宜安地產(chǎn)亦應(yīng)向合同相對人張某某承擔違約責任。
綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。
遂判決，駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費725元，由秦皇島市宜安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本院再審庭審中，宜安地產(chǎn)為證明其主張向本院提交下列證據(jù):
1、《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》；
2、《秦皇島市建設(shè)規(guī)劃管理聯(lián)審會2007年第五次會議紀要》；
3、《秦皇島市國土資源局關(guān)于宜安房地產(chǎn)公司申請清算新聞里18棟土地費用有關(guān)問題的意見》；
以上證據(jù)共同證明遲延辦證責任不在宜安地產(chǎn)，宜安地產(chǎn)直到2013年底才拿到國土局給頒發(fā)的國有土地使用證。
張某某質(zhì)證意見為，這些證據(jù)只能證明這里面的人跟我們沒有關(guān)系，但是宜安公司既然有這些證據(jù)，為什么把房子賣給我。
本院對上述證據(jù)不予采信。
張某某向本院提交下列證據(jù):
1、秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于怡安嘉園小區(qū)遲延辦證情況說明，證明遲延辦證是由于宜安公司未按期繳納維修基金造成的；
2、河北省高級法院關(guān)于房地產(chǎn)遲延辦證賠償?shù)囊庖?，證明賠償數(shù)額過高是由于宜安公司拖延造成的；
3、宜安房地產(chǎn)通知，證明宜安地產(chǎn)在能辦證的情況下仍拒絕辦理。
宜安公司質(zhì)證意見為，證據(jù)1屬于網(wǎng)上打印的，對于真實性合法性關(guān)聯(lián)性都有異議，無法辦理產(chǎn)權(quán)證的主要原因還是由于拆遷工作無法進行，主要是政府規(guī)劃的問題導致的房屋產(chǎn)權(quán)登記辦理拖延，這個是主要原因；證據(jù)2的內(nèi)容認可，但是違約金數(shù)額算出來已經(jīng)超過房款的百分之三十，過高。
證據(jù)3這份證據(jù)恰恰說明了可以辦理了產(chǎn)權(quán)登記的時候宜安地產(chǎn)就發(fā)出通知告訴業(yè)主可以辦理。
本院對證據(jù)3的真實性予以采信，對證據(jù)1、2不予采信。
本院再審認為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
張某某未能在合同約定期限內(nèi)按期取得房屋所有權(quán)證書，宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出未能如期辦證并非出賣人的原因而是政府行為導致，宜安地產(chǎn)無過錯不應(yīng)承擔違約責任、原審判決適用法律錯誤的主張，依據(jù)合同相對性原則即使因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔違約責任，故原審判決宜安地產(chǎn)承擔違約責任正確。
由于張某某、宜安地產(chǎn)在簽訂合同時對逾期辦證應(yīng)承擔的違約責任的計算方法及違約金數(shù)額沒有約定，故原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定計算違約金數(shù)額并無不當。
綜上，宜安公司申請再審的理由理據(jù)不足，本院不予支持。
原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第四百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
維持本院（2015）秦民終字第1206號民事判決。
本判決為終審判決。

本院再審認為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
張某某未能在合同約定期限內(nèi)按期取得房屋所有權(quán)證書，宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出未能如期辦證并非出賣人的原因而是政府行為導致，宜安地產(chǎn)無過錯不應(yīng)承擔違約責任、原審判決適用法律錯誤的主張，依據(jù)合同相對性原則即使因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔違約責任，故原審判決宜安地產(chǎn)承擔違約責任正確。
由于張某某、宜安地產(chǎn)在簽訂合同時對逾期辦證應(yīng)承擔的違約責任的計算方法及違約金數(shù)額沒有約定，故原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定計算違約金數(shù)額并無不當。
綜上，宜安公司申請再審的理由理據(jù)不足，本院不予支持。
原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第四百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
維持本院（2015）秦民終字第1206號民事判決。

審判長：史林波

書記員：杜禹澤