秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司
劉春燕（河北權(quán)智律師事務(wù)所）
王劍波（河北權(quán)智律師事務(wù)所）
劉淑嫻
周天剛（河北渤海明達律師事務(wù)所）
孫榮昌（河北渤海明達律師事務(wù)所）

原告秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地河北省秦皇島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黑龍江西道31號。
組織機構(gòu)代碼證號××。
法定代表人劉彤，董事長。
委托代理人劉春燕，河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。
委托代理人王劍波，河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。
被告劉淑嫻。
委托代理人周天剛，河北渤海明達律師事務(wù)所律師。
委托代理人孫榮昌，河北渤海明達律師事務(wù)所律師。
原告秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司訴被告劉淑嫻物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年7月20日受理后，依法適用簡易程序于2015年9月11日公開開庭進行了審理。
原告委托代理人劉春燕、被告委托代理人周天剛到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，被告系北京天澤錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的紅嶼別墅小區(qū)D12號和C65號（均為獨棟別墅）的業(yè)主，房屋面積分別為678.08平方米和265.6平方米。
原告于2013年4月22日與北京天澤錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《紅嶼別墅前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同具體約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)費的收費辦法及違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。
物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)，連排別墅每月每平米1.8元，獨棟別墅每月每平米2.3元。
滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)合同第六條第三款的約定，從逾期之日起按每天應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費總額的千分之三收取滯納金。
收費期間是每年的9月1日至第二年的8月31日止。
合同期限自2013年4月22日起至2018年4月21日止。
原告一直積極履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，依法依約對被告居住的小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理，為被告提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)。
但被告自2013年9月1日起至今拖欠物業(yè)管理費49052.5元。
原告多次找到被告要求其支付物業(yè)管理費，被告均以各種理由推拖不支付。
故請求依法判令被告立即支付2013年9月1日至2015年7月20日的物業(yè)管理費49052.5元；由被告承擔(dān)本案訴訟費用。
庭審中，原告變更、增加訴訟請求:要求判令被告支付自2013年9月1日至2015年8月31日物業(yè)管理費52091元（其中C65號265.6平方米×2.3元／月×12個月×2年=14661元、D12號678.08平方米×2.3元／月×12個月×2年=37430元）。
另增加一項訴訟請求:要求判令被告支付逾期交納物業(yè)管理費的滯納金，紅嶼別墅前期物業(yè)服務(wù)合同第六條第三款規(guī)定，從逾期之日起按每天應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費總額的千分之三收取滯納金，被告應(yīng)支付滯納金共計28470元。
原告為支持其主張，提供如下證據(jù):證據(jù)一、紅嶼別墅前期物業(yè)服務(wù)合同。
證明原、被告間存在物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。
證據(jù)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，證明原告具有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
證據(jù)三、物業(yè)服務(wù)費用催繳通知。
證明經(jīng)過原告的催告，被告未按合同約定履行繳納物業(yè)服務(wù)管理費的規(guī)定。
被告在庭審中口頭辯稱，被告認(rèn)為原告的訴訟請求無任何事實和法律依據(jù)。
原告在進行物業(yè)服務(wù)的過程中，存在諸多不盡職的行為，主要有安保人員缺失，垃圾無人清理，綠化無人養(yǎng)護，公用設(shè)施未修繕，并且未能有效制止部分業(yè)主的公地私用，私搭亂建。
原告的不盡職行為破壞了社區(qū)原本和諧的管理秩序，損壞了社區(qū)的環(huán)境，嚴(yán)重影響了被告的正常居住，被告不支付物業(yè)費是合法的行使抗辯權(quán)的行為。
對原告提供的證據(jù)一、二、三的合法性、關(guān)聯(lián)性和真實性無異議。
綜合原告提供的證據(jù)，由于缺少物價部門所頒發(fā)的許可證，不能證明原告在紅嶼別墅小區(qū)具有合法的收費權(quán)限。
同時亦無法證明原告盡職履行了合同義務(wù)。
綜上，請人民法院在查清事實的基礎(chǔ)上，依法駁回其訴訟請求，以維護答辯人的合法權(quán)益。
被告為支持其主張，提供如下證據(jù):證據(jù)一及證據(jù)二、社區(qū)業(yè)主委員會的通知函及會議紀(jì)要，證明原告的服務(wù)引發(fā)了大多業(yè)主的不滿。
證據(jù)三、紅嶼別墅小區(qū)照片一組，證明紅嶼別墅小區(qū)混亂的狀況，原告并沒有妥善履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。
原告對被告提供證據(jù)的質(zhì)證意見為:對證據(jù)一、二一并發(fā)表質(zhì)證意見，認(rèn)為根據(jù)物業(yè)管理條例的管理規(guī)定，物業(yè)公司的去留由全體業(yè)主共同決定。
本案中被告所提的紅嶼別墅小區(qū)業(yè)主委員會的通知函，只是以業(yè)委會的名義發(fā)出的，不代表全體業(yè)主的意見，業(yè)委會無權(quán)決定物業(yè)公司的去留，且與本案不具有關(guān)聯(lián)性。
不能作為業(yè)主不繳納物業(yè)費的抗辯理由。
證據(jù)三，認(rèn)為沒有提供原件，從復(fù)印件上看不出照片是否是合成，該組照片未注明拍攝時間、地點等信息，無法從照片中看出與本案的關(guān)聯(lián)性。
本院認(rèn)為，原告與北京天澤錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的紅嶼別墅前期物業(yè)服務(wù)合同，內(nèi)容未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，對原、被告均具有約束力。
原告應(yīng)按照協(xié)議約定履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，被告購買房屋入住后接受了原告的服務(wù)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定向原告支付物業(yè)服務(wù)費。
對于原告要求被告支付拖欠的2013年9月1日至2015年8月31日物業(yè)管理費52091元的訴訟請求，由于原告在履行合同過程中，存在公用設(shè)施維護不及時、垃圾清運不及時及小區(qū)存在私搭亂建等事實，原告雖主張及時對公用設(shè)施進行了維護，對垃圾及時進行了清運，但未提交相應(yīng)證據(jù)。
對私搭亂建的業(yè)主，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，但原告未提供履行義務(wù)的相應(yīng)證據(jù)。
據(jù)此應(yīng)認(rèn)定原告在履行合同中存在一定的違約行為，應(yīng)適當(dāng)減免一部分物業(yè)費。
根據(jù)本案案情，被告應(yīng)承擔(dān)給付原告所主張的物業(yè)費90%為宜，即被告應(yīng)給付原告物業(yè)管理費46881.9元（52091元×90%）。
對原告要求被告支付違約金28470元的訴訟請求，因原告在履行合同中，存在部分違約行為，故對原告的該項訴訟請求不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院關(guān)于《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉淑嫻于本判決生效后十日內(nèi)給付原告秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理費46881.9元。
二、駁回原告秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3628元，減半收取1814元，由原告負(fù)擔(dān)758元，被告負(fù)擔(dān)1056元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告與北京天澤錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的紅嶼別墅前期物業(yè)服務(wù)合同，內(nèi)容未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，對原、被告均具有約束力。
原告應(yīng)按照協(xié)議約定履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，被告購買房屋入住后接受了原告的服務(wù)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定向原告支付物業(yè)服務(wù)費。
對于原告要求被告支付拖欠的2013年9月1日至2015年8月31日物業(yè)管理費52091元的訴訟請求，由于原告在履行合同過程中，存在公用設(shè)施維護不及時、垃圾清運不及時及小區(qū)存在私搭亂建等事實，原告雖主張及時對公用設(shè)施進行了維護，對垃圾及時進行了清運，但未提交相應(yīng)證據(jù)。
對私搭亂建的業(yè)主，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，但原告未提供履行義務(wù)的相應(yīng)證據(jù)。
據(jù)此應(yīng)認(rèn)定原告在履行合同中存在一定的違約行為，應(yīng)適當(dāng)減免一部分物業(yè)費。
根據(jù)本案案情，被告應(yīng)承擔(dān)給付原告所主張的物業(yè)費90%為宜，即被告應(yīng)給付原告物業(yè)管理費46881.9元（52091元×90%）。
對原告要求被告支付違約金28470元的訴訟請求，因原告在履行合同中，存在部分違約行為，故對原告的該項訴訟請求不予支持。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院關(guān)于《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉淑嫻于本判決生效后十日內(nèi)給付原告秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理費46881.9元。
二、駁回原告秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3628元，減半收取1814元，由原告負(fù)擔(dān)758元，被告負(fù)擔(dān)1056元。

審判長：劉吉健

書記員：劉明慧