原告(案外人)：秦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：湯順舟，上海美易律師事務(wù)所律師。
　　被告(申請執(zhí)行人)：邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省石獅市。
　　委托訴訟代理人：趙海江、臧文婕，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　第三人(被執(zhí)行人)：盛卿，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,戶籍地上海市普陀區(qū)白玉路XXX弄XXX號XXX室。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海網(wǎng)是科技貿(mào)易有限公司，住所上海市長寧區(qū)金鐘路XXX弄XXX號XXX室。
　　法定代表人：沈雪珍。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海榮幣通實(shí)業(yè)有限公司，住所上海市長寧區(qū)協(xié)和路XXX號XXX樓XXX層XXX-XXX室。
　　法定代表人：沈舒怡。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海美浦科技投資有限公司，住所上海市青浦區(qū)公園路XXX號XXX-XXX室。
　　法定代表人：孫坤欣。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海日月明房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司，住所上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號XXX幢XXX號樓XXX室。
　　法定代表人：盛卿。
　　原告秦某某訴被告邱某某及第三人盛卿、上海網(wǎng)是科技貿(mào)易有限公司(以下簡稱網(wǎng)是公司)、上海榮幣通實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱榮幣通公司)、上海美浦科技投資有限公司(以下簡稱美浦公司)、上海日月明房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱日月明公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法適用普通程序于2019年5月14日公開開庭進(jìn)行了審理，原告秦某某的委托訴訟代理人湯順舟，被告邱某某的委托訴訟代理人臧文婕到庭參加訴訟。第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告秦某某公司向本院提出如下訴訟請求：1.確認(rèn)原告秦某某對第三人美浦公司名下的上海市浦東新區(qū)上南路XXX號二層、二夾層房屋(以下簡稱系爭房屋)享有至2027年2月28日(租金已支付至2020年3月30日)止的承租權(quán)；2.系爭房屋對原告帶租約拍賣。事實(shí)與理由：美浦公司與秦某某于2012年1月20日簽訂租賃合同，秦某某向美浦公司承租本市浦東新區(qū)上南路XXX號南一樓全部、一樓中部宴會大廳、南二樓全部、二樓東部明府廳及南一樓原員工食堂，租期從2012年3月1日起至2027年2月28日，年租金96萬元。2014年3月18日，雙方又簽訂租賃合同，將上南路XXX號北一樓全部出租給秦某某，租期從2014年4月1日起至2034年3月31日止，年租金161,280元。兩份合同合計承租了該房屋一層全部及二層部分面積，并分別于2012年6月11日、2014年4月22日辦理了登記。2015年1月7日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，由原告支付租金400萬元的優(yōu)惠價格一次性支付前兩份合同自2015年4月1日至2020年3月30日期間的租金。原告已按約實(shí)際支付400萬元租金，已承租房屋二層、二夾層且租金付至2020年3月30日。2018年10月18日，法院發(fā)出執(zhí)行公告，對系爭房屋不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下處置，原告提出執(zhí)行異議后，被法院駁回。原告認(rèn)為，其與美浦公司之間的租賃合同真實(shí)有效且辦理了租賃登記，請求法院支付原告的訴訟請求。
　　被告邱某某辯稱，一、原告提供的證據(jù)不能證明已足額支付全部租賃費(fèi)用且實(shí)際占有使用房屋。租賃期限自2012年3月1日起，原告目前提供的付款憑證只能對應(yīng)《補(bǔ)充協(xié)議》中約定的2015年4月1日至2020年3月30日的租金。原告要求享有之后的租賃權(quán)，未能提交后續(xù)的租金支付憑證；原告提交的四份銀行回單，原告稱款項(xiàng)均是支付的租金，但這是美浦公司的賬戶回單，原告系美浦公司的分公司負(fù)責(zé)人，所以原告就是美浦公司的工作人員，能夠拿到回單；四份回單合計359萬元，其中一筆高達(dá)270萬元，與約定的按季支付與先付后用的約定不符，算至2014年12月31日，原告需向美浦公司支付租金2,680,960元，原告提供的租金憑證與此相比超過近100萬元，這不符合常理，他們之間有其他經(jīng)濟(jì)往來。所以，雙方不存在真實(shí)的租賃關(guān)系。二、第三人美浦公司與原告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，明顯不符合商業(yè)規(guī)律和交易習(xí)慣，是原告通過非法手段幫助美浦公司逃避債務(wù)，該協(xié)議系對登記租賃合同的變更，但雙方并未辦理變更登記手續(xù)，在補(bǔ)充協(xié)議簽訂之前，邱某某已完成房屋抵押登記，原告的租賃權(quán)不得對抗其抵押權(quán)。故請求法院駁回原告的訴訟請求。
　　第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司未作答辯，也未提供證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，上海市浦東新區(qū)上南路XXX號二層(建筑面積1,666.7平方米)、二夾層(建筑面積35.32平方米)登記的權(quán)利人為美浦公司，房屋于2013年12月20日始核準(zhǔn)設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為邱某某。
　　2015年12月25日，本院在審理原告邱某某與被告盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司民間借貸糾紛一案中對該房屋實(shí)施查封。
　　2018年6月13日，上海市第一中級人民法院作出(2018)滬01民終2657號終審民事判決確定，盛卿向邱某某借款的事實(shí)始于2013年4月11日，盛卿負(fù)有返還邱某某借款等義務(wù)；網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司對盛卿之負(fù)債于相應(yīng)限額內(nèi)承擔(dān)連帶清償之責(zé)；邱某某可在先位抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之外的余額范圍內(nèi)，以坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號二層、二夾層房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該房產(chǎn)的所得款(以2800萬元為限)優(yōu)先受償。
　　2018年10月18日，本院發(fā)出(2018)滬0112執(zhí)6578號公告，責(zé)令盛卿、美浦公司等限期履行民事判決確定的義務(wù)，逾期將對系爭房屋在不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下提交評估、拍賣或變賣。
　　原告秦某某以承租人身份向本院提出異議申請，本院于2019年3月21日作出(2019)滬0112執(zhí)異52號執(zhí)行裁定，駁回了原告的執(zhí)行異議。原告遂向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　另查明，2012年1月20日，第三人美浦公司與原告秦某某簽訂租賃合同，約定秦某某向美浦公司承租上南路XXX號南一樓全部、一樓中部宴會大廳、南二樓全部、二樓東部明府廳及南一樓原員工食堂，建筑面積1,666.67平方米，租賃期限十五年，從2012年3月1日起至2027年2月28日，年租金96萬元，租金的支付：三個月為一個付款周期，先付后租。同年6月11日，雙方在房地產(chǎn)登記部門辦理了房屋出租登記。
　　2014年3月18日，第三人美浦公司與原告秦某某又簽訂租賃合同，約定秦某某向美浦公司承租上南路XXX號北一樓全部，建筑面積280平方米，租賃期限二十年，從2014年4月1日起至2034年3月31日止，年租金161,280元，租金支付，三個月為一個付款周期，先付后租。同年4月22日，雙方在房地產(chǎn)登記部門辦理了房屋出租登記。
　　2015年1月7日，美浦公司與秦某某就原二份租賃合同簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容：在秦某某同意自行借款籌集資金一次性提前支付美浦公司五年租金的基礎(chǔ)之上，同意根據(jù)相應(yīng)的市場利息給予秦某某相應(yīng)的租金優(yōu)惠，并相應(yīng)調(diào)整租金，五年的房屋租金(即2015年4月1日至2020年3月30日的租金)合計為人民幣400萬元；秦某某同意于2015年2月15日前一次性支付上述租金400萬元。
　　2015年2月9日，秦某某通過中國工商銀行賬戶向美浦公司賬戶內(nèi)分別匯款320萬、80萬元。
　　又查明，2010年9月21日，上海美浦科技投資有限公司明府其食酒店分公司注冊成立，負(fù)責(zé)人秦某某，營業(yè)場所浦東新區(qū)上南路XXX號1層南面。
　　庭審中，原告陳述，其于2015年4月1日支付了部分租金。為證明該事實(shí)，原告提供了2014年12月31日之前四份銀行回單，合計金額359萬元。被告認(rèn)為，計算至2014年12月31日，原告需向美浦公司支付租金2,680,960元，但原告提供的憑證金額，超過需支付租金近100萬元，不符合常理，也不符合合同約定的先付后用、按季付款的條款。原告另外還陳述，原告已于2016年9月將承租的房屋及酒店整體轉(zhuǎn)讓給案外人廣未豐資產(chǎn)管理(上海)有限公司，雙方發(fā)生糾紛訴到法院，現(xiàn)在審理之中。原告為證明其主張?zhí)峁┝司频杲?jīng)營轉(zhuǎn)讓及房屋租賃協(xié)議等相關(guān)訴訟材料。被告認(rèn)為，原租賃合同上的承租人是秦某某，秦某某又是上海美浦科技投資有限公司明府其食酒店分公司的負(fù)責(zé)人，由此得出秦某某是美浦公司的工作人員，房屋的占有人是美浦公司，房屋轉(zhuǎn)租后，又變成了案外人。
　　以上事實(shí)，由(2018)滬0112執(zhí)6578號公告、(2019)滬0112執(zhí)異51號執(zhí)行裁定書、房屋租賃合同、上海市房地產(chǎn)登記證明、補(bǔ)充協(xié)議及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)在于第三人美浦公司與原告秦某某之間是否存在先于抵押權(quán)的真實(shí)租賃關(guān)系。
　　本案是案外人執(zhí)行異議之訴，案外人即原告秦某某應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。原告雖然提供了二份房屋租賃合同且備案登記，早于設(shè)定抵押的時間，但原告支付的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同約定數(shù)額近100萬元，有悖生產(chǎn)、經(jīng)營的常理。在房屋設(shè)定抵押之后，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，從而變更了原租賃合同的租金數(shù)額、支付方式等主要內(nèi)容，成為新的租賃合同，但未進(jìn)行登記備案。因此，本院認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)立在先，補(bǔ)充協(xié)議生效在后，補(bǔ)充協(xié)議不得對抗已登記的抵押權(quán)。
　　考量原告提供的租賃合同與補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容出入較大，租賃合同的租金付款方式按季支付，剩余的五年的租金價格，應(yīng)計算為5,606,400元，而補(bǔ)充協(xié)議變成一次性以400萬元了結(jié)，明顯不符合市場的商業(yè)規(guī)律和交易習(xí)慣。
　　原告在庭審中提供的證據(jù)恰好證明，原告與第三人美浦公司租賃合同是不真實(shí)的。原告既是美浦公司的承租人，又是工作人員，主體身份關(guān)系混亂，存在虛假的租賃關(guān)系。秦某某又將系爭房屋轉(zhuǎn)租他人，發(fā)生于房屋查封之后，因此對未經(jīng)法院準(zhǔn)許占有系爭房屋或者實(shí)施有礙執(zhí)行的行為的，法院可以解除其占有或者排除其妨礙。
　　綜上，原告主張租賃關(guān)系設(shè)立在抵押之前，但未能舉證證明已簽訂合法有效的租賃合同及占有使用系爭房屋的事實(shí)，本院對原告主張的承租權(quán)及要求帶租約拍賣的訴訟請求，不予支持。第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件的審理。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項(xiàng)、第二款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告秦某某的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)28,669.27元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：仇??萍

書記員：金聯(lián)涌