反訴原告：束必烈，男，1986年10月19日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX號XXX室。
　　委托訴訟代理人：葛志浩，北京觀韜中茂(上海)律師事務所律師。
　　反訴被告：李文美，女，1952年11月7日出生，漢族，住浙江省寧波市。
　　委托訴訟代理人：李嘉暖(系反訴被告女兒)，住上海市長寧區(qū)。
　　反訴原告束必烈與反訴被告李文美房屋租賃合同糾紛一案，反訴原告束必烈于2019年6月3日向本院提交反訴狀，本院予以受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。反訴原告束必烈及其委托訴訟代理人葛志浩、反訴被告李文美的委托訴訟代理人李嘉暖到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
　　束必烈向本院提出反訴請求：1、確認反訴原告與反訴被告的房屋租賃合同于2018年11月17日解除；2、反訴被告向反訴原告返還保證金6,000元。事實和理由：2017年11月15日，反訴原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定反訴被告將上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給反訴原告，租賃期限2017年11月20日至2019年11月19日止。雙方簽訂租賃合同時已明確約定，相應家具均由反訴被告自行取走或在反訴被告同意下由反訴原告進行置換。在合同履行期間，由于系爭房屋存在嚴重的質量瑕疵，包括漏水、蟲害、開關漏電等現象，以至于反訴原告無法正常使用，故反訴原告于2018年11月17日搬離系爭房屋，將鑰匙交還中介。反訴原告搬離后，反訴被告遲遲未向反訴原告退還保證金，故反訴原告訴至法院。
　　李文美辯稱，不同意反訴原告的反訴請求。反訴原告曾承諾在其搬走時會將其新購的家具、家電留給反訴被告，反訴被告才同意將原有的家具家電搬走或處理掉。但反訴原告搬走時將該些家具家電均帶走。反訴原告已在系爭房屋內生活一年，現以房屋存在質量瑕疵為由要求解除合同，反訴被告不予認可。關于房屋漏水，系反訴被告與案外人之間的訴訟，與本案無關。反訴原告在未曾聯系反訴被告的前提下，自行將房屋鑰匙交還中介，并非正常的房屋交接，反訴被告不認可雙方租賃合同在2018年11月17日解除。2018年11月底反訴被告向反訴原告電話催討租金時才知曉反訴原告已搬走，當時反訴原告提出押金不要了，反訴被告繼續(xù)詢問留下的家具處理問題，但其未正面回復。綜上，涉案合同系因反訴原告違約而解除，不同意退還保證金。
　　本院經審理認定事實如下：李文美系系爭房屋登記的產權人。2017年11月15日，李文美(出租方、甲方)與束必烈(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限2年，自2017年11月20日起至2019年11月19日止。月租金6,000元，租金按3個月為一期支付，第一期租金乙方應于2017年11月20日前付清，以后每期租金支付時間應為該期首月的7日前；保證金6,000元，除本合同另有約定外，甲方應于租賃關系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方應付費用當日將租賃保證金全額無息退還乙方；甲方應保證該房屋及裝修、附屬設施、設備(詳見附件)處于正常的可使用狀態(tài)；除本合同另有約定外，如任何一方未按本合同約定履行，經另一方書面催告后仍拒不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數額為月租金的___倍。合同另對其他事項作了約定。合同簽訂后，李文美將系爭房屋交付束必烈使用，束必烈支付租金至2018年11月19日，另付保證金6,000元。
　　2017年11月17日，李文美代理人李嘉暖在微信中向束必烈妻子詢問“那你們不要的家具我哪天叫車子拉走？”之后雙方約定明后天李文美將束必烈不要的家具拉走。同年11月20日，束必烈妻子向李嘉暖提出“今天看了一下床墊已經很舊了回頭我換新的了”，李嘉暖回復“扔了這個席夢思是不是也會留你們的給我？”束必烈妻子表示“大件家具我換了都留給你?！崩罴闻貜汀澳銈儽４嫖业南瘔羲迹瑩Q上你們的席夢思，退房的時候把我的席夢思鋪回去還給我就好?！笔亓移拮颖硎尽拔野研碌牧艚o你你不要？”李嘉暖回復“不比原來差的留下來當然可以替換?！?2月4日，李嘉暖提出“你說只是換席夢思，把我們的床也給扔了嗎？”束必烈妻子回復“本來只想換床墊，但是搬了床墊發(fā)現你們的床板都斷了幾塊，只能一起換了?！崩罴闻硎静荒芙邮埽蠼环繒r束必烈將原先的床搬回來或用其認為類似的可以接受的木床代替才可。雙方發(fā)生言語爭執(zhí)。2018年3月，李嘉暖向束必烈妻子提出“以后有事讓中介轉告我拒絕再跟不可理喻不講道理的人溝通?！笔亓移拮佑M行回復，顯示被拒收。2018年11月，束必烈搬離系爭房屋。雙方產生糾紛，李文美于2019年3月29日向本院提交起訴狀，訴請束必烈交付電視機柜、床邊柜等家具，支付清潔費、租金損失等請求。束必烈提出了反訴，訴請如前。2019年7月24日，李文美向本院提交撤訴申請，申請撤回本訴。
　　審理中，李文美提交系爭房屋照片若干、與中介的微信記錄、情況說明。照片包括房屋原有狀態(tài)、2018年11月底李文美代理人與中介共同進入系爭房屋拍攝的狀態(tài)，證明束必烈將大件家具、床墊均搬走并擅自更換了床。情況說明系上海中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱中原物業(yè)公司)出具，載明李文美、束必烈的租賃合同系其司居間促成，2018年11月18日一名女士(與束必烈關系不明)來門店交還系爭房屋鑰匙后直接離開。次日公司業(yè)務員至系爭房屋查看并拍攝照片。經庭審質證，束必烈對李文美提交的照片不予認可，認為該些照片并非都是房屋原狀的照片，且無法證明還房現狀；認為李文美代理人與中介的微信記錄僅顯示2018年5月15日李文美催促束必烈支付租金，其余均與本案無關。李文美另申請證人楊某某到庭。證人陳述其系中原物業(yè)公司的法務，2018年11月18日公司收到系爭房屋鑰匙后當即聯系李文美，但未聯系到，第二天員工去系爭房屋內查看，房屋鑰匙具體何時交還給李文美，證人并不清楚。
　　審理中，李文美稱其系在2018年11月底致電束必烈催討租金時得知其已搬走，之后的第二或第三天即去中介處收回了房屋鑰匙，2019年1月8日，李文美才將系爭房屋另行出租，故李文美認為涉案合同于2019年1月8日解除。
　　束必烈向本院提交照片若干張、銷售訂單、鑰匙收據及開關發(fā)票。證明束必烈入住系爭房屋后，發(fā)現屋內有因漏水引起的蟲害、以及因漏水造成鄰里糾紛，影響其居住生活。由于屋內大部分家具李文美已處理，束必烈為生活居住購入部分家具。屋內開關有故障，束必烈進行了更換。由于李文美代理人要求束必烈有事讓中介轉告，故2018年11月17日束必烈將鑰匙交還給了中介，表示要求解除合同。經庭審質證，李文美對照片不予認可，認為照片反映的并非客觀事實，由于束必烈擅自更換床，導致李文美代理人與束必烈妻子之間關系不融洽，故不想多接觸才要求與中介溝通，但束必烈交還房屋鑰匙之時未通知過李文美。
　　審理中，李文美表示涉案租賃合同因束必烈違約解除，按慣例保證金不予退還。李文美另稱其曾于2018年12月向本院提起過涉案合同的訴訟，后撤回了起訴。
　　本院認為，涉案的雙方當事人就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律規(guī)定，合法有效。合同約定的租賃期限自2017年11月20日起至2019年11月19日止。束必烈稱因系爭房屋存在瑕疵而無法正常使用，故其于2018年11月17日搬離系爭房屋并向中介方交還房屋鑰匙，涉案合同應認定為該日解除。但本院認為，雙方雖在租賃合同履行過程中因更換家具等事宜發(fā)生過爭執(zhí)，但僅憑反訴原告提供的反訴被告與鄰里之間的漏水糾紛以及其自稱的插座松動、屋內有小蟲等問題，并不能足以認定系爭房屋存在嚴重瑕疵而影響承租人的正常生活、致使合同不能正常履行。倘若系爭房屋內存在部分質量問題，承租人可以要求出租人維修或在出租人拒絕維修的情況下自行維修后向出租人主張產生的費用。但目前反訴原告并未舉證證明其已經盡了前述相關義務，其主張反訴被告根本違約而反訴原告可以依法行使解除權的理由，本院不予采納。故其認為其于2018年11月17日向中介方交還房屋鑰匙即視為租賃合同解除的觀點，本院不予認可。對于反訴原告違約解除合同的事實，反訴被告自稱于2018年11月底才知曉，并于之后1-2天內收回了房屋鑰匙，視為反訴被告接收了系爭房屋，涉案合同事實上已經解除。由于反訴被告未陳述清具體日期，本院確定2018年11月30日雙方的租賃合同解除。反訴被告認為其于2019年1月8日才將系爭房屋另行出租，故應當認定該日期為反訴原、被告解除合同之日的觀點，本院難以采納。李文美曾提起了涉案訴訟，在本案庭審結束后又撤回了本訴。針對反訴，李文美認為因束必烈違約，應按慣例沒收保證金的主張，無合同及法律依據，本院不予采納。故束必烈繳納的保證金6,000元，李文美應予返還。若李文美認為束必烈有其他解除合同后的責任需承擔的，其可以另行訴訟。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、反訴原告束必烈與反訴被告李文美簽訂的《房屋租賃合同》于2018年11月30日解除；
　　二、反訴被告李文美于本判決生效之日起十日內返還反訴原告束必烈保證金6,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　反訴案件受理費減半收取計25元，由反訴被告李文美負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：陳韞鏐