上訴人(原審原告、反訴被告)：秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：楊武，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：程園園，上海其新律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：上海中騁汽車銷售有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：黃鄭明，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳燕林，女。
　　委托訴訟代理人：侯浩彥，上海市滬南律師事務(wù)所律師。
　　上訴人秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司(以下簡稱“秀珂公司”)因與被上訴人上海中騁汽車銷售有限公司(以下簡稱“中騁公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初5935號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　秀珂公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持秀珂公司的一審訴請。事實和理由：1、關(guān)于轉(zhuǎn)租的事實，中騁公司聯(lián)系人于美燕要求秀珂公司提交轉(zhuǎn)租書面合同，且對此未提出異議，默示和確認(rèn)了秀珂公司的轉(zhuǎn)租行為。2、從秀珂公司告知中騁公司轉(zhuǎn)租的事實，到中騁公司以轉(zhuǎn)租違反合同約定為由提出解除合同中間隔了三個月。在此期間，中騁公司一再遞延房屋交接時間點，并變更免租期等條款，說明導(dǎo)致合同解除的原因并非轉(zhuǎn)租問題，而是源于中騁公司無法提供相關(guān)的環(huán)評證照，未能按約交付房屋。3、涉案房屋的水管在2018年8月已經(jīng)破裂，用電設(shè)備也在2018年10月拆除，實際上涉案房屋已經(jīng)不適租了，應(yīng)減少房屋占有使用費及水電費用。4、租賃合同約定，中騁公司簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。但事實上，中騁公司未提供辦理環(huán)評手續(xù)相應(yīng)材料，導(dǎo)致秀珂公司無法辦理環(huán)評手續(xù)，而需向次承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　中騁公司辯稱：1、租賃合同第四條及補(bǔ)充協(xié)議第一條都明確約定，秀珂公司如轉(zhuǎn)租涉案房屋必須事先經(jīng)過中騁公司書面同意。但事實上，2018年5、6月秀珂公司就與案外人簽訂轉(zhuǎn)租合同，直至2018年7月秀珂公司才告知中騁公司轉(zhuǎn)租事宜，對于秀珂公司的轉(zhuǎn)租行為，中騁公司始終是不同意的。秀珂公司提交的其與于美燕的微信聊天記錄未經(jīng)過公證，真實性存疑，且在該份聊天記錄中，也未出現(xiàn)中騁公司同意轉(zhuǎn)租的表述。2、涉案房屋在2018年5月經(jīng)簽訂房屋交接書基本完成交接，至2018年12月收回房屋，秀珂公司一直在使用涉案房屋。對于存在租賃物瑕疵的情況，秀珂公司沒有證據(jù)予以佐證，由其支付水電費合法合理。3、租賃合同約定涉案房屋的用途是開設(shè)大賣場，而環(huán)評材料是秀珂公司轉(zhuǎn)租給第三方開設(shè)汽修廠所需，故環(huán)評資質(zhì)根本不屬于雙方履行租賃合同的范圍。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　秀珂公司向一審法院提出訴訟請求：1、中騁公司退還秀珂公司租金及押金人民幣(以下幣種均為人民幣)545,000元；2、中騁公司賠償秀珂公司實際損失947,000元。
　　中騁公司向一審法院提出反訴，請求判令：1、秀珂公司按年租金130萬元的標(biāo)準(zhǔn)，支付2018年9月16日至2018年12月15日的房屋使用費105,000元(扣除押金22萬元)；2、秀珂公司支付2018年5月17日至2018年11月16日的電費22,666.27元、2018年5月16日至2018年12月13日的水費3,133.34元；3、秀珂公司支付違約金65,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實：2005年10月8日，中騁公司登記為共和新路XXX號房屋產(chǎn)權(quán)人。2018年4月27日，中騁公司(出租人，甲方)與秀珂公司(承租人，乙方)就共和新路XXX號，占地面積3,396平方米的場地及包括一樓展廳、二樓辦公室、加油站后的停車場的4畝空地在內(nèi)的配套設(shè)施(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂租賃合同，約定，甲方于2018年5月7日前將系爭房屋交付乙方驗收；租期三年，自2018年6月7日至2021年6月6日止，其中2018年5月7日至2018年6月7日，以及2019年6月7日至2019年6月22日為免租期，如甲方無法按約于2018年5月7日交付商鋪，則租期及免租期順延；第一年全年租金為130萬元，付款周期為三個月，第一期租金于交房日前2天內(nèi)交付，第二期租金于下一個付款周期開始前10日內(nèi)交清，依次類推；簽署本合同當(dāng)天，乙方須向甲方交納22萬元押金，合同期滿或終止，在乙方交清租金、水電費、物業(yè)管理費和違約金等相關(guān)費用并對有損失的部分進(jìn)行賠償后，甲方即可無息退還乙方押金。合同第10條約定，若乙方拖欠租金30天以上，視為乙方違約，甲方有權(quán)終止本合同、沒收押金，并要求乙方按全年租金的5%支付違約金；乙方在租賃期限內(nèi)將商鋪轉(zhuǎn)租或?qū)⑸啼佁峁┙o第三方進(jìn)行使用，須報備甲方同意，若乙方違反前述約定，甲方有權(quán)終止本合同，并要求乙方按全年租金的5%支付違約金。2018年4月28日，秀珂公司向中騁公司支付押金22萬元，同年5月24日，秀珂公司向中騁公司支付房租325,000元。
　　2018年5月23日，中騁公司(甲方)與秀珂公司(乙方)簽訂房屋交接書，甲乙雙方同意修改租期及免租期為第一年正式租期從2018年6月16日開始，其中甲乙雙方共同約定免租期為2018年5月16日至2018年6月15日。甲乙雙方于2018年5月16日交接的物業(yè)情況如下：已空出一樓展廳、一樓辦公區(qū)域、機(jī)修間；一樓接待區(qū)未空出，將于2018年5月20日前空出；宿舍樓2間未空出，將于2018年5月30日前空出；配件庫未空出，將于2018年6月3日前空出；東面烤漆房未拆除，將于2018年5月31日前拆除。乙方同意按上述物業(yè)情況接受物業(yè)，甲方僅需按備注日期空出相應(yīng)區(qū)域，無需承擔(dān)該物業(yè)的維修及其他義務(wù)。甲方若未在2018年6月3日完成上表中的清空義務(wù)，租期相應(yīng)順延。甲乙雙方確認(rèn)，截止2018年5月16日，電表讀數(shù)為57.77千瓦時，水表讀數(shù)為05246立方米。乙方承諾自2018年5月16日開始承擔(dān)該物業(yè)產(chǎn)生的水電費(具體費用以電力、水力部門出具的正規(guī)收據(jù)為準(zhǔn))。
　　2018年5月10日，秀珂公司與林海平簽訂汽修廠租賃服務(wù)合同［在(2018)滬0113民初24121號一案中，秀珂公司委托上海海質(zhì)商貿(mào)有限公司與林海平于2018年5月8日簽訂汽修廠租賃合同，該兩份合同內(nèi)容一致］，將其承租的商鋪1樓后部分出租給林海平，約定租期2018年6月30日至2021年6月29日。同年6月15日，秀珂公司與優(yōu)比公司簽訂辦公室租賃服務(wù)合同，將其承租的商鋪辦公樓二樓東面共236平方米出租給優(yōu)比公司，約定租期2018年7月1日至2020年6月30日。2018年7月30日，中騁公司(甲方)與秀珂公司(乙方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，約定，甲方原則上不允許乙方將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或?qū)⒎课萏峁┙o第三方使用，若乙方希望在租賃期限內(nèi)將商鋪轉(zhuǎn)租或提供給第三方使用，則必須提前向甲方提交書面申請；乙方提出書面申請的同時，乙方必須將明確的第三方的詳細(xì)資料與將要簽署的相關(guān)合同同時提交給甲方，以供甲方審核，甲方將在審核后再決定是否同意乙方申請，只有在得到甲方書面同意后，乙方才可將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或提供給第三方使用；若乙方違反上述約定，甲方有權(quán)解除與乙方的租賃關(guān)系，并要求乙方立即按照原合同的退還標(biāo)準(zhǔn)交付房屋，并要求乙方按照全年租金的5%作為違約金。甲方有權(quán)直接從乙方交納的押金中扣除違約金，不足部分甲方有權(quán)另行要求乙方支付。
　　2018年6月21日，秀珂公司向中騁公司寄送房屋交接異議書，稱配件庫直到2018年6月9日搬空，且垃圾未清除，東面烤漆房拆除后留有地面深坑未修復(fù)，無法使用，要求中騁公司徹底清除垃圾并修復(fù)地面深坑，交房日從徹底清除垃圾后起算，起租日從徹底清除垃圾后的一個月起算。同年6月25日，中騁公司回函稱其已按房屋交接書約定清空配件庫，垃圾及地面平整修復(fù)不在房屋交接書約定的義務(wù)范圍內(nèi)，并要求租期按房屋交接書的約定計算。2018年8月12日，秀珂公司再次向中騁公司寄送請盡快房屋交接告知書。2018年8月13日，中騁公司向秀珂公司寄送解除租賃合同通知書，因秀珂公司在未取得中騁公司書面同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租，遂解除與秀珂公司的租賃合同，要求秀珂公司搬離并返還系爭房屋。2018年9月3日、10月15日，中騁公司再次發(fā)函要求秀珂公司盡快搬離。
　　一審審理中，秀珂公司為證明其轉(zhuǎn)租已取得中騁公司書面同意，向一審法院提供秀珂公司法人代表楊武與中騁公司員工于美燕的微信聊天記錄，顯示，2018年7月3日，于美燕要求楊武將客戶合同、擬簽的客戶資料、合同樣本發(fā)送給中騁公司報批，2018年7月12日，楊武告知于美燕其將轉(zhuǎn)租合同通過郵寄方式寄送，請中騁公司書面確認(rèn)，同日，于美燕于微信回復(fù)，“我現(xiàn)在有你二家的合同，都是既成事實的?！敝序G公司對上述證據(jù)表示，真實性不予認(rèn)可。秀珂公司未提供其他證據(jù)證明已取得中騁公司書面同意。
　　一審審理中，秀珂公司表示其于2018年12月5日向中騁公司返還了所有承租的場地及房屋，但未辦理房屋交接手續(xù)。中騁公司表示，秀珂公司從未向中騁公司返還過房屋或辦理房屋交接，2018年12月15日秀珂公司員工全部撤離，中騁公司于該日至系爭房屋清理秀珂公司留下的設(shè)備物品，自行收回場地。另外，中騁公司向法院提交國網(wǎng)上海市電力公司電費賬單及銀行轉(zhuǎn)賬憑證、上海城投水務(wù)(集團(tuán))有限公司開具的繳費通知單及發(fā)票(其中，2018年6月13日水表抄表讀數(shù)為5400)，證明其已支付2018年5月17日至2018年11月16日電費22,666.27元，及2018年5月14日至2018年12月13日的水費3,133.34元。秀珂公司表示，2018年8月中騁公司在系爭場地施工造成水管破裂漏水，2018年10月20日總電表已被拆除，之后不會產(chǎn)生水電費，因此不認(rèn)可2018年8月、11月、12月的水電費單據(jù)。對2018年6月、7月、9月、10月的水電單據(jù)的水電費金額無異議，但因該水電費中包含了中騁公司員工使用的部分，故只同意支付一半。
　　一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點在于，秀珂公司的轉(zhuǎn)租行為是否構(gòu)成違約。秀珂公司與中騁公司就系爭房屋簽訂的租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議書、房屋交接書系雙方真實意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。根據(jù)雙方租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議書約定，秀珂公司將商鋪轉(zhuǎn)租或提供給第三方使用，需征得中騁公司書面同意，否則，中騁公司有權(quán)解除與秀珂公司的租賃關(guān)系，并要求秀珂公司支付全年租金5%的違約金。秀珂公司提供與中騁公司員工于美燕的微信聊天記錄以證明其取得了對方的書面許可，但縱觀該微信聊天往來，于美燕回復(fù)稱有秀珂公司的兩家轉(zhuǎn)租戶的合同，“都是既成事實的”，該回復(fù)語句無任何同意轉(zhuǎn)租的意思表示，且結(jié)合于美燕要求秀珂公司提供轉(zhuǎn)租合同向中騁公司報批來看，于美燕亦無權(quán)限同意秀珂公司轉(zhuǎn)租，秀珂公司未能提供其他證據(jù)證明中騁公司同意其轉(zhuǎn)租，法院對其主張不予采信。秀珂公司違反合同約定向案外人轉(zhuǎn)租，故其要求中騁公司返還已經(jīng)支付的房租、賠償排污費、中介費等損失，沒有合同及法律依據(jù)，法院不予支持。中騁公司發(fā)函解除雙方的租賃合同，并要求秀珂公司支付違約金65,000元，符合法律規(guī)定和合同約定，法院予以支持。
　　就房屋租金及使用費問題，根據(jù)雙方簽訂的房屋交接書記載，中騁公司在2018年5月16日未完成對一樓接待區(qū)、宿舍樓、配件庫、東面烤漆房的清空與拆除，雙方約定了相應(yīng)的清空、拆除時間，還約定如中騁公司未在2018年6月3日完成清空義務(wù)，租期相應(yīng)順延。秀珂公司認(rèn)為中騁公司于2018年8月5日完成清空義務(wù)，免租期應(yīng)順延至2018年9月4日，租金應(yīng)從2018年9月5日起算。中騁公司主張其已于2018年6月3日完成清空任務(wù)，租金從2018年6月16日起算，但雙方均無直接證據(jù)證明清空時間。結(jié)合秀珂公司的轉(zhuǎn)租合同履行情況及秀珂公司于2018年6月21日發(fā)送給中騁公司的房屋交接異議書的陳述來看，一方面，秀珂公司提出異議的部分主要系林海平的轉(zhuǎn)租區(qū)域，秀珂公司與林海平的轉(zhuǎn)租合同于2018年5月8日就簽訂，約定租期從2018年6月30日起算，另一方面，秀珂公司的交接異議書自認(rèn)中騁公司于2018年6月9日已基本清空房屋，僅遺留垃圾和地面深坑未修復(fù)，因此法院認(rèn)定從2018年6月16日起算租金較為合理。雖秀珂公司多次向中騁公司提出交接異議，要求中騁公司清除垃圾、填平地面，但雙方2018年5月23日簽訂的房屋交接書已明確約定秀珂公司按房屋交接書所述物業(yè)現(xiàn)狀接收，中騁公司只需按備注時間空出相應(yīng)區(qū)域，無需承擔(dān)物業(yè)維修及其他義務(wù)，且秀珂公司已支付2018年6月16日至2018年9月15日的租金325,000元。故中騁公司要求秀珂公司按年租金130萬元的標(biāo)準(zhǔn)，支付自2018年9月16日至2018年12月15日的房屋租金及使用費325,000元，并主張押金22萬元抵扣欠付租金，符合合同約定，法院予以支持。綜上，秀珂公司應(yīng)再支付中騁公司租金及使用費105,000元。
　　就水電費問題，房屋交接書已經(jīng)明確約定秀珂公司承諾自2018年5月16日開始承擔(dān)系爭房屋產(chǎn)生的水電費。秀珂公司提出抗辯，主張中騁公司有員工在現(xiàn)場辦公、施工造成水管破裂，相應(yīng)產(chǎn)生了水電費，以及2018年10月，總電表被拆除，但均未能提供證據(jù)證明，法院不予采信。結(jié)合房屋交接書雙方確認(rèn)的水電表讀數(shù)及水電繳費單據(jù)的抄表數(shù)，中騁公司已經(jīng)代為支付2018年5月17日至2018年11月16日的電費22,666.27元及2018年5月16日至2018年12月13日的水費2,949.02元，其要求秀珂公司支付上述金額的水電費，于法有據(jù)，法院予以支持。據(jù)此，一審法院判決如下：一、秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向上海中騁汽車銷售有限公司支付2018年9月16日至2018年12月15日的租金及使用費105,000元(已抵扣押金22萬元)；二、秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)向上海中騁汽車銷售有限公司支付2018年5月17日至2018年11月16日的電費22,666.27元及2018年5月16日至2018年12月13日的水費2,949.02元；三、秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)向上海中騁汽車銷售有限公司支付違約金65,000元；四、駁回秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司的全部訴訟請求；五、駁回上海中騁汽車銷售有限公司其余的反訴請求。
　　本院審理期間，秀珂公司提供：1、秀珂公司法定代表人與中騁公司員工于美燕的微信聊天記錄，證明中騁公司明知秀珂公司轉(zhuǎn)租事宜但并未提出異議，及中騁公司遺失用于辦理環(huán)評證的道路運輸證，導(dǎo)致秀珂公司無法辦理環(huán)評證。2、秀珂公司法定代表人與中騁公司員工劉國榮的微信聊天記錄，證明中騁公司未征得秀珂公司同意，擅自進(jìn)入系爭房屋進(jìn)行施工，導(dǎo)致水管破裂。3、秀珂公司法定代表人與其員工楊連喜的微信聊天記錄，證明2018年10月22日系爭房屋的電已被國家電網(wǎng)拆除。中騁公司認(rèn)為，上述證據(jù)均不屬于新證據(jù)，且對證據(jù)的真實性不予認(rèn)可。就其證明內(nèi)容，中騁公司認(rèn)為，證據(jù)1不能證明中騁公司同意秀珂公司轉(zhuǎn)租的事實，而且環(huán)評資質(zhì)不屬于租賃合同用途范圍內(nèi)所需的內(nèi)容；證據(jù)2、3無法證明秀珂公司的證明目的，直至12月秀珂公司遷出系爭房屋時止，系爭房屋仍在產(chǎn)生水電費。
　　本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，秀珂公司與中騁公司簽訂的租賃合同、房屋交接書、補(bǔ)充協(xié)議書系當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履約。秀珂公司雖然在二審期間提交其與中騁公司員工于美燕的微信聊天記錄，以證明中騁公司已同意秀珂公司轉(zhuǎn)租，但該證據(jù)不足以證明中騁公司已同意秀珂公司將系爭房屋轉(zhuǎn)租。按照雙方簽訂的租賃合同約定，秀珂公司如轉(zhuǎn)租系爭房屋需經(jīng)中騁公司同意，且之后雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，對轉(zhuǎn)租事宜再次予以重申，約定需得到中騁公司書面同意后才可將系爭房屋轉(zhuǎn)租，所以秀珂公司上訴稱中騁公司已同意其轉(zhuǎn)租，缺乏事實依據(jù)。中騁公司據(jù)此解除租賃合同并要求秀珂公司支付違約金，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。關(guān)于水電費一節(jié)，秀珂公司二審期間提交其與中騁公司員工劉國榮的微信聊天記錄及其與本公司員工楊連喜的微信聊天記錄，但該微信內(nèi)容尚不足以證明系爭房屋存在不適租而應(yīng)減少房屋使用費及水電費的情形，且秀珂公司并未提供其他證據(jù)予以佐證，故秀珂公司主張減少房屋占有使用費及水電費用的訴請，本院不予支持。關(guān)于中騁公司要求秀珂公司支付的租金及使用費的起止日期及金額，一審法院已作詳細(xì)闡述，本院予以認(rèn)同，不再贅述。關(guān)于秀珂公司提出中騁公司未提供辦理環(huán)評證所需材料導(dǎo)致秀珂公司無法辦理環(huán)評手續(xù)，而需向次承租人承擔(dān)賠償責(zé)任的意見，本院認(rèn)為，辦理環(huán)評證系秀珂公司基于其與案外人的租賃關(guān)系所需，在中騁公司未同意秀珂公司轉(zhuǎn)租的前提下，提供辦理環(huán)評證的相關(guān)材料并非中騁公司履約的義務(wù)范圍，故該上訴意見，本院不予采納。綜上，秀珂公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣19,988元，由上訴人秀珂(上海)文化創(chuàng)意有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　夏　蘭

審判員：王曉梅

書記員：盧薇薇