原告(反訴被告):石首市博某城市建設(shè)投資有限公司，住所地為石首市。法定代表人：李穎，系該公司董事長。委托訴訟代理人：彭屬軍，系湖北楚望律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：張?jiān)莆?，該公司工作人員。被告（反訴原告）：荊州瑞某置業(yè)有限公司，住所地為石首市。法定代表人：劉衛(wèi)平，系該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：陳金海，系該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。委托訴訟代理人：蔡修明，系湖北子龍律師事務(wù)所律師。

本訴原告城投公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告以每平方米1900元的代建價(jià)格向原告依約交付面積為14396.6平方米的代建房，庭審中變更為判令被告以每平方米1900元的代建價(jià)格或以審計(jì)確認(rèn)的成本價(jià)格向原告依約交付面積為14396.6平方米（后變更為按實(shí)際交付的13912.38平方米結(jié)算）的代建房；2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：2013年8月21日，原告與原石首市恒信投資咨詢有限公司（后更名為荊州瑞某置業(yè)有限公司）簽訂《解放路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資代建合同》，合同約定，原、被告雙方根據(jù)《土地開發(fā)融資合同》的約定，由被告擔(dān)任石首市解放路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的投資代建單位，其中在橋南還建小區(qū)代建14396.6平方米，建設(shè)工期為分片區(qū)按原告交地給被告后24個(gè)月內(nèi)。合同簽訂后，原告于2013年12月4日前依約向被告以出讓形式交付了橋南還建小區(qū)地塊（即現(xiàn)香榭麗都地塊），但被告卻未能在雙方約定的24個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收并向原告交付代建房屋。不僅如此，被告還對(duì)《石首市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》及《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》已經(jīng)明確的代建價(jià)格（即代建價(jià)格約每平方米1900元）不予認(rèn)可。雖經(jīng)原告一再督促，被告至今仍未完成竣工驗(yàn)收并交付，另外針對(duì)代建價(jià)格原告與被告也多次協(xié)商未果。本訴被告瑞某公司辯稱：1、原告要求以每平方米1900元代建價(jià)格交付面積14396.6平方米代建房屋的訴訟請(qǐng)求據(jù)實(shí)依法不能成立，代建房屋的建筑成本以審計(jì)結(jié)論為支付依據(jù)。2、原告方與答辯人間應(yīng)依合同進(jìn)行代建房屋成本結(jié)算，支付答辯人依合同和公平原則應(yīng)享有的權(quán)益；答辯人在履行代建合同中承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的支付義務(wù)，且有應(yīng)分得的合同營利未進(jìn)入結(jié)算，具體項(xiàng)目如下：（1）應(yīng)支付答辯人依合同享有的出讓土地溢價(jià)分成款7490000余元。(2)代建房屋樓層差價(jià)9740000元，依照公平原則應(yīng)支付給答辯人。（3）代建房應(yīng)列支樓面地價(jià)成本，該地價(jià)原告方應(yīng)當(dāng)支付給答辯人。（4）對(duì)棚戶區(qū)改造所需土地，答辯人應(yīng)享受20%的優(yōu)惠價(jià)即9370000元，原告應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則予以支付。3、原告的違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且給答辯人造成巨額經(jīng)濟(jì)損失，依合同和法律規(guī)定應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。下列財(cái)務(wù)成本和損失應(yīng)由原告賠償或者承擔(dān)：（1）還建面積財(cái)務(wù)成本3095269元。（2）稅收成本應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，合計(jì)稅收3555960元。（3）還建房屋的契稅及印花稅370000元應(yīng)當(dāng)由原告方承擔(dān)。（4）返還財(cái)務(wù)往來短款資金1128800元。反訴原告瑞某公司除同意按審計(jì)的建安價(jià)支付代建房的建安成本外，另行向本院提出如下反訴請(qǐng)求：1、判令被反訴人負(fù)擔(dān)代建房屋樓面地價(jià)成本款8660000元、給付代建房屋樓層差價(jià)款10710000元（后變更為6476955元）、承擔(dān)代建房屋財(cái)務(wù)成本2380000元、賠償往來資金占用利息損失2170000元、代建房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)稅款350000元、墊付的二期工程費(fèi)用2660000元、外加二期工程道路基坑圍墻工程款350000元、返還漢海拍賣公司退款1128800元，合計(jì)24175755元；2、判令被反訴人承擔(dān)反訴費(fèi)費(fèi)用。事實(shí)及理由：被反訴人為完成石首市解放路棚戶區(qū)改造和還建項(xiàng)目，以招投標(biāo)方式于2013年8月12日與反訴人簽訂《土地開發(fā)融資合同》，同年8月21日簽訂《解放路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資代建合同》，次年6月6日雙方簽訂《土地開發(fā)融資合同補(bǔ)充協(xié)議》。合同在履行過程中，由于被反訴人組織不力和履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致反訴人僅完成該項(xiàng)目中的橋南還建小區(qū)工程，且在結(jié)算代建工程價(jià)款中違反公平原則。反訴人為順利完成該代建項(xiàng)目，通過多種方式籌措巨資用于拆遷和代建工程。被反訴人在履行合同過程中，因頻繁更換領(lǐng)導(dǎo)及拆遷不力，未能在2014年12月31日前完成其他三宗地塊的出讓，造成建設(shè)周期長和建設(shè)資金財(cái)務(wù)成本損失大，且對(duì)代建房屋的結(jié)算有失公允，應(yīng)承擔(dān)合同違約和賠償損失的責(zé)任。反訴被告城投公司辯稱，1、項(xiàng)目無法進(jìn)行及結(jié)算遲緩,并非反訴被告所致,原因在于瑞某公司資金鏈斷裂，拆遷不力與本訴無關(guān)。2、第一項(xiàng)訴求,樓面地價(jià)問題,在土地出讓時(shí)已剔除，雙方僅對(duì)成本價(jià)進(jìn)行了約定即每平方米1900元,附了一個(gè)說明,以工程審計(jì)為準(zhǔn)。反訴原告要求將樓面地價(jià)納入回購成本無事實(shí)及法律依據(jù)。3、第二項(xiàng)訴求反訴原告請(qǐng)求將樓層差價(jià)納入回購的代建房的成本價(jià),無合同及法律依據(jù)。合同并沒有對(duì)樓層的選擇之間進(jìn)行過約定，對(duì)回購代建房選取的樓層及位置均無約定。4、要求承擔(dān)代建房屋財(cái)務(wù)成本2380000元、賠償往來資金占用利息損失2170000元的訴求,與本訴無關(guān)，且這一請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律的約定。合同約定瑞某公司向城投公司支付融資款項(xiàng)及建設(shè)成本是瑞某公司的義務(wù),也與本訴無關(guān)。5、關(guān)于負(fù)擔(dān)稅款的問題,瑞某公司稅費(fèi)在審計(jì)時(shí)沒有納入,如實(shí)際發(fā)生,應(yīng)以實(shí)際分?jǐn)偟臑闇?zhǔn)。6、墊付的二期工程費(fèi)用,與本訴無關(guān)，應(yīng)當(dāng)屬于另一法律關(guān)系。其次,該筆費(fèi)用瑞某公司并不能提供合法有效且能通過審計(jì)的憑證，因此,該筆費(fèi)用無法要求城投公司承擔(dān)。7、瑞某公司所支付的二期基坑道路工程的維修款與本訴無關(guān),確已發(fā)生,應(yīng)另行提供據(jù)以通過審計(jì)的合法依據(jù)。8、關(guān)于要求返回拍賣公司的款項(xiàng)與融資合同無關(guān),應(yīng)另案提起訴訟。本訴原告城投公司為支持其本訴請(qǐng)求和反訴辯稱理由,反訴原告瑞某公司為支持反訴請(qǐng)求和本訴辯稱理由均依法提交了證據(jù)，并經(jīng)庭審出示質(zhì)證，本院對(duì)雙方無爭議的證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)，其證明內(nèi)容與本院認(rèn)定的事實(shí)相符的予以認(rèn)定。經(jīng)審理查明:2013年7月31日，石首市人民政府對(duì)城投公司《關(guān)于要求批準(zhǔn)石首市解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權(quán)拍賣實(shí)施方案的請(qǐng)示》作出石政函（2013）29號(hào)《關(guān)于解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權(quán)拍賣的批復(fù)》，該批復(fù)指定城投公司代表市政府對(duì)解放路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行具體運(yùn)作，并通過公開拍賣的方式公平競爭確定項(xiàng)目投資人。第二條為“項(xiàng)目拍賣成交后，由你公司代表市政府與項(xiàng)目投資人簽訂《土地開發(fā)協(xié)議》和《項(xiàng)目投資代建合同》?！?013年8月8日，瑞某公司向湖北漢海拍賣有限公司（以下簡稱漢海拍賣公司）支付23000000元，其中20000000元為土地融資權(quán)拍賣保證金，3000000元為傭金。2013年8月12日，石首市恒信投資咨詢有限公司（以下簡稱恒信公司）在通過公開拍賣的形式競得石首市解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權(quán)后，作為乙方與作為甲方的城投公司簽訂了《土地開發(fā)融資合同》。合同第二條載明，城投公司代表石首市人民政府作為主體統(tǒng)一組織土地收儲(chǔ)開發(fā)工作。合同第二章第四條載明：還建用地由乙方通過公開出讓方式競得。由乙方按甲方要求出資完成解放路棚戶區(qū)內(nèi)安置還建（總建筑面積43670平方米，其中還建安置房29213平方米，菜市場(chǎng)建設(shè)14457平方米）以及小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套工程的投資建設(shè)和解放西路、沿江通道兩條道路（道路占地約14.5畝）的投資建設(shè)；由乙方出資，甲方負(fù)責(zé)完成石首市解放路棚戶區(qū)改造區(qū)域范圍內(nèi)四宗總面積為75.5畝土地的征地、拆遷、安置、報(bào)批等工作。合同項(xiàng)下有甲方城投公司印章及代表人鄧某某的簽名，乙方恒信公司印章及代表人劉某某的簽名。2013年8月21日，項(xiàng)目委托人城投公司（甲方）與項(xiàng)目代建人恒信公司（乙方）簽訂了《解放路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資代建合同》（以下簡稱代建合同），合同約定：一、工程概況（1）還建房工程，總面積61945平方米?！跇蚰线€建小區(qū)14396.61平方米。（2）還建小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。(4)工程投資款預(yù)算、審計(jì)、結(jié)算的依據(jù)：按《湖北省建筑工程預(yù)算定額統(tǒng)一基價(jià)表》（2008版本）、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500—2008）進(jìn)行；預(yù)算主材價(jià)格按預(yù)算期間《荊州信息價(jià)》石首預(yù)算價(jià)計(jì)算（不計(jì)取風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)），結(jié)算時(shí)主材價(jià)按合同約定的施工期《荊州信息價(jià)》石首預(yù)算價(jià)執(zhí)行，價(jià)格調(diào)整辦法超出±5%范圍外歸業(yè)主承擔(dān)或收益，±5%以內(nèi)由承包方承擔(dān)；人工費(fèi)調(diào)整可按省、市建設(shè)行政主管部門文件規(guī)定執(zhí)行；預(yù)算、結(jié)算后的總造價(jià)上浮6%為預(yù)算、結(jié)算價(jià)款。房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照設(shè)計(jì)施工圖和國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范執(zhí)行。（5）上述項(xiàng)目的建設(shè)要求具體以甲方提供的工程施工圖的建設(shè)內(nèi)容為準(zhǔn)?！?、代建工作內(nèi)容（1）乙方必須嚴(yán)格按甲方批準(zhǔn)和審定的建設(shè)規(guī)模、功能、標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算、工期和設(shè)計(jì)圖組織建設(shè)并承擔(dān)支付全部建設(shè)資金。二、工程建設(shè)方式為甲方委托乙方作為本項(xiàng)目的投資代建單位，由乙方對(duì)本項(xiàng)目工程按照本合同第一條第4款約定內(nèi)容全額投資代建。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收達(dá)到合同約定的質(zhì)量要求后，將項(xiàng)目移交甲方或甲方指定的單位使用。三、建設(shè)資金的籌措約定為“本項(xiàng)目實(shí)施過程中所需全部建設(shè)資金均由乙方負(fù)責(zé)籌措支付”。六、建設(shè)資金結(jié)算和支付約定為“2.本項(xiàng)目工程款結(jié)算方式為：自本合同工程竣工驗(yàn)收合格交付使用且結(jié)算審計(jì)完畢之日起3個(gè)月內(nèi)，由甲乙雙方根據(jù)《土地開發(fā)融資合同》和本合同約定，就乙方按照本合同實(shí)際出資建設(shè)的工程款和現(xiàn)金方式支付給甲方的拆遷安置款與乙方受讓甲方土地應(yīng)付甲方的出讓土地成交價(jià)款進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)?！彪p方對(duì)違約責(zé)任和其他事宜也一并予以了約定。合同項(xiàng)下有委托代建方城投公司印章及代表人鄧某某簽名，代建人恒信公司印章及代表人劉某某簽名。2013年9月30日，《石首市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》載明涉案土地為石首市財(cái)寶路東側(cè)，地塊編號(hào)為石城投201303號(hào)，代建建筑總面積14396.61平方米，套數(shù)147套，戶型89平方米-120平方米／套，代建價(jià)格約每平方米1900元（具體價(jià)格以工程竣工驗(yàn)收后市審計(jì)局審計(jì)結(jié)論的價(jià)格為準(zhǔn)）。2013年10月23日，《成交確認(rèn)書》上顯示，通過國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓的形式，恒信公司競得石城投201303號(hào)地塊。2013年11月1日，出讓方石首市國土資源局與受讓方恒信公司簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱土地出讓合同）。合同第八條約定，本合同項(xiàng)下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為39380000元，每平方米1882.35元。第十三條之“其他土地利用要求”、第十四條（二）之“住宅建設(shè)套型要求”均約定為“該宗地根據(jù)市政府和解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部的安排及解放路融資開發(fā)權(quán)協(xié)議有關(guān)條款的要求，受讓人競得該宗地后需要與石首市解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部簽訂代建協(xié)議，代建建筑總面積14396.61平方米，套數(shù)147套，戶型89平方米-120平方米／套，代建價(jià)格約1900元／平方米（具體價(jià)格以工程竣工驗(yàn)收后市審計(jì)局審計(jì)結(jié)論的價(jià)格為準(zhǔn)）?！钡谑鶙l約定，受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地建設(shè)項(xiàng)目在2013年12月12日之前開工，在2015年12月12日之前竣工。合同還對(duì)其它事項(xiàng)一并予以了約定。2013年12月5日，恒信公司支付上述國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款39380000元，并交納契稅及印花稅1594890元。2013年12月3日，《石首市解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部專題會(huì)議紀(jì)要（3）》關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)工作的專題會(huì)議紀(jì)要中關(guān)于對(duì)還建戶結(jié)算意見載明：一、棚戶區(qū)改造工程還建房的成本價(jià)和市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)。1、成本價(jià)定為每平方米2500元（建筑成本和配套每平方米1900元加上樓面地價(jià)每平方米600元）；市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)為每平方米3300元。2013年11月12日，石首市恒信投資咨詢有限公司更名為荊州瑞某置業(yè)有限公司。2014年6月6日，城投公司與瑞某公司簽訂《〈土地開發(fā)融資合同〉補(bǔ)充協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議約定對(duì)包括涉案土地在內(nèi)的土地開發(fā)融資權(quán)拍賣底價(jià)按八折計(jì)算。瑞某公司在取得上述國有土地使用權(quán)后即開始投資建設(shè)商品房住宅，項(xiàng)目名稱為“香榭麗都”。共修建四棟商品房住宅樓，沒有單獨(dú)修建代建住宅樓。2017年1月23日，瑞某公司向城投公司交付76套商品房，截止第二次庭審終結(jié)，瑞某公司已向城投公司交付面積為13912.38平方米共計(jì)126套商品房，用以代替代（還）建房，不足部分，雙方已達(dá)成協(xié)議，并一致要求本院就13912.38平方米還建房予以裁判。城投公司選擇的代建房的組成是12層-20層31套，其余均為21層以上樓層。瑞某公司在庭審后向本院遞交了還建房樓層差價(jià)計(jì)算表、《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》《商品房買賣合同》及相關(guān)證據(jù)，該表對(duì)126套房屋的總樓層差價(jià)（按交付房屋的市場(chǎng)平均價(jià)與整棟住宅實(shí)際銷售的平均單價(jià)之差來計(jì)算）款為6476955元，城投公司對(duì)樓層差價(jià)的計(jì)算方式發(fā)表書面質(zhì)證意見為無異議，但認(rèn)為合同對(duì)還建房的樓層沒有約定，城投公司不應(yīng)承擔(dān)該差價(jià)。2017年7月10日，湖北吉天恒譽(yù)工程咨詢有限公司、武漢華林瑞景會(huì)計(jì)師事務(wù)所共同作出的鄂恒咨字【2017】第0155號(hào)《報(bào)告書》之“香榭麗都建設(shè)工程成本計(jì)算表”載明，1＃-4＃樓建筑面積為63286.05平方米，地下室建筑面積8596.76平方米，建安成本1＃-4＃樓均價(jià)為每平方米2533.56元（不包含地下室），資金成本為每平方米171.03元，土地成本為每平方米622.25元。關(guān)于代建房的樓面地價(jià)，該報(bào)告表述為“關(guān)于還建部分樓面地價(jià)問題，根據(jù)查閱該宗土地出讓時(shí)的有關(guān)檔案資料以及石首楚岳評(píng)估有限公司《土地估價(jià)報(bào)告》的具體描述：‘本次評(píng)估中在采用市場(chǎng)比較法及假設(shè)開發(fā)法時(shí)針對(duì)可開發(fā)銷售面積47661.91平方米的樓面地價(jià)及應(yīng)分?jǐn)偟目偟貎r(jià)進(jìn)行了評(píng)估，剔除了還建面積的影響，對(duì)可開發(fā)銷售面積進(jìn)行了獨(dú)立的評(píng)估’，說明還建面積的樓面地價(jià)不計(jì)算在成本之內(nèi)?！背峭豆九c瑞某公司對(duì)上述審計(jì)結(jié)論均無異議，但城投公司僅同意按評(píng)估的建安成本均價(jià)每平方米2533.56元支付還建房房款。
原告石首市博某城市建設(shè)投資有限公司（以下簡稱城投公司）與被告荊州瑞某置業(yè)有限公司（以下簡稱瑞某公司）合同糾紛一案，本院于2017年6月13日立案后，依法適用普通程序于2017年7月18日第一次公開開庭進(jìn)行了審理。期間，瑞某公司提起反訴，本院依法決定本訴與反訴合并審理，并于2017年12月6日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告城投公司的委托訴訟代理人彭屬軍、張?jiān)莆?，被告瑞某公司的委托訴訟代理人蔡修明、陳金海均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原恒信公司（現(xiàn)瑞某公司）在通過公開拍賣方式競得解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權(quán)后與城投公司所簽訂的《土地開發(fā)融資合同》及補(bǔ)充協(xié)議、《代建合同》，和其另行與市國土資源局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中有關(guān)代建的相關(guān)約定，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而合法有效。對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力?，F(xiàn)瑞某公司已向城投公司交付代建房126套，總面積為13912.38平方米，雙方同意按實(shí)際交付面積結(jié)算。城投公司同意按審計(jì)結(jié)論的工程建安成本均價(jià)每平方米2533.56元支付代建房款，而瑞某公司反訴除要求按審計(jì)的建安成本支付外還應(yīng)支付土地成本、資金成本、樓層差價(jià)及其他費(fèi)用。因此，雙方現(xiàn)爭議的焦點(diǎn)是：1、代建房屋的價(jià)格如何確定；2、瑞某公司要求城投公司支付的其他費(fèi)用應(yīng)否支持。關(guān)于代建房屋的價(jià)格如何確定的問題。根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定，瑞某公司在受讓國有土地使用權(quán)后應(yīng)與石首市解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部簽訂代建協(xié)議，但瑞某公司至今仍未與棚戶區(qū)指揮部簽訂代建協(xié)議。城投公司、瑞某公司均認(rèn)可雙方是按原簽訂的《土地開發(fā)融資合同》及補(bǔ)充協(xié)議、《代建合同》、《土地出讓合同》的約定全面履行合同義務(wù)。因此，在雙方對(duì)代建房屋價(jià)格產(chǎn)生爭議的情況下，只能根據(jù)上述合同的約定、交易習(xí)慣等來確定代建房屋價(jià)格?！洞ê贤返谝粭l第4項(xiàng)第（5）目對(duì)代建項(xiàng)目的要求為“上述項(xiàng)目的建設(shè)要求具體以甲方提供的工程施工圖的建設(shè)內(nèi)容為準(zhǔn)”，《土地開發(fā)融資合同》第四條第二項(xiàng)第1目約定“還建用地由乙方通過公開出讓方式競得?！备鶕?jù)上述約定，涉案的代建項(xiàng)目應(yīng)是總面積為14396.61平方米，套數(shù)147套的代建房，瑞某公司應(yīng)按城投公司提供的工程設(shè)計(jì)圖及約定的計(jì)價(jià)方式在其通過公開出讓方式競得的土地上投資建設(shè)。但雙方并沒有完全按上述約定履行，而是將按工程設(shè)計(jì)圖代建變更為按還建戶要求由城投公司選擇相應(yīng)商品房，對(duì)商品房的價(jià)格雙方?jīng)]有進(jìn)行約定，事后亦未進(jìn)行過協(xié)商達(dá)成一致。對(duì)此，本院認(rèn)為，既然雙方選擇了按商品房替代代建房，也就是認(rèn)可了商品房及相應(yīng)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故對(duì)雙方同意按商品房建安成本確定代建房建安部分的投資額的意見予以支持。雙方認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的最終成本價(jià)格認(rèn)定為由建安成本、資金成本和土地成本之和組成?，F(xiàn)在爭議的是資金成本（城投公司訴稱的財(cái)務(wù)成本）和土地成本（樓面地價(jià)）應(yīng)否納入房價(jià)成本。根據(jù)上述合同約定，投資建設(shè)資金完全由瑞某公司承擔(dān)，因此瑞某公司融資成本不應(yīng)由城投公司承擔(dān)，對(duì)瑞某公司的這一反訴訴求不予支持。關(guān)于樓面地價(jià)問題，本院不予支持，其理由為：一、雙方所簽訂的合同中，僅對(duì)代建工程建安計(jì)價(jià)有約定，未約定土地成本，未約定應(yīng)視為無須承擔(dān)。二、根據(jù)雙方認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)還建部分樓面地價(jià)的表述，認(rèn)為該部分樓面地價(jià)不應(yīng)納入的原因是土地評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)只針對(duì)可開發(fā)銷售面積47661.91平方米進(jìn)行了獨(dú)立的評(píng)估，剔除了還建面積的影響。雖然，棚戶區(qū)改造指揮部會(huì)議紀(jì)要中有關(guān)于與還建戶結(jié)算時(shí)另行結(jié)算土地成本的意見，但這屬于政府與還建戶的結(jié)算，與瑞某公司無關(guān)。關(guān)于樓層差價(jià)問題。商品房實(shí)行一房一價(jià)，由于房屋所處樓層層面不同而帶來的價(jià)格差異稱為樓層差價(jià)。如代建房屋是整棟移交或高層與低層合理搭配，則不會(huì)產(chǎn)生樓層差價(jià)?，F(xiàn)因城投公司所選擇的房屋的市場(chǎng)銷售價(jià)全部處于樓層均價(jià)之上，通過雙方確認(rèn)的計(jì)算方式計(jì)算的樓層差價(jià)為6476955元。樓層差價(jià)是商品房價(jià)格的組成部分，且符合交易習(xí)慣，為平衡雙方利益和體現(xiàn)公平原則，對(duì)高于樓面均價(jià)部分差價(jià)，城投公司應(yīng)該支付。故對(duì)瑞某公司要求支付樓層差價(jià)6476955元的反訴訴求予以支持。關(guān)于瑞某公司要求城投公司支付的其他費(fèi)用的問題。瑞某公司要求城投公司賠償資金占用期間的利息損失2170000元。瑞某公司的該訴求指的是，2013年8月8日，瑞某公司所支付的土地融資權(quán)拍賣保證金20000000元，城投公司遲延118天返還該保證金給瑞某公司造成的融資利息損失。因該款的返還涉及《土地開發(fā)融資合同》的結(jié)算，瑞某公司可另行主張權(quán)利。關(guān)于代建房屋應(yīng)否分?jǐn)偼恋爻鲎寱r(shí)所交納的契稅、印花稅350000元的問題，城投公司辯稱該稅費(fèi)在審計(jì)時(shí)沒有納入,如實(shí)際發(fā)生,應(yīng)以實(shí)際分?jǐn)偟臑闇?zhǔn)。對(duì)此，本院認(rèn)為該費(fèi)用在土地競得后已實(shí)際發(fā)生，該稅款經(jīng)審計(jì)不屬于二期費(fèi)用，且屬于代建房在內(nèi)的商品房所占用土地在受讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)，故應(yīng)按面積比例分?jǐn)?50000元（1594890÷63286.05×13912.38）。對(duì)瑞某公司這一反訴訴求予以支持。關(guān)于二期工程費(fèi)用2660000元、道路基坑圍墻工程款350000元，因涉及對(duì)《土地開發(fā)融資合同》的結(jié)算，瑞某公司可另行主張權(quán)利。關(guān)于要求返還漢海拍賣公司退款1128800元的問題，因?qū)倭硪环申P(guān)系，瑞某公司可另案主張權(quán)利。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

一、確認(rèn)被告荊州瑞某置業(yè)有限公司交付給原告石首市博某城市建設(shè)投資有限公司總面積為13912.38平方米的代建房的建安成本均價(jià)為每平方米2533.56元。二、反訴被告石首市博某城市建設(shè)投資有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司支付除本判決第一項(xiàng)所確認(rèn)的款項(xiàng)外，還應(yīng)向反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司支付樓層差價(jià)款6476955元及代建房屋應(yīng)分?jǐn)偟钠醵?、印花?50000元。三、駁回原告石首市博某城市建設(shè)投資有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)178568元，由原告石首市博某城市建設(shè)投資有限公司承擔(dān)73500元，由被告荊州瑞某置業(yè)有限公司承擔(dān)105068元；反訴案件受理費(fèi)91922元，由反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司承擔(dān)62117元，由反訴被告石首市博某城市建設(shè)投資有限公司承擔(dān)29805元。如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額，交納上訴案件受理費(fèi)上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。