原告：石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省黃梅縣人，個(gè)體工商戶，住所黃梅縣，
委托訴訟代理人：張遠(yuǎn)平，湖北眾之聲律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14211200210552145，代理權(quán)限為特別授權(quán)，代為起訴、承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，提起上訴、反訴，承認(rèn)和解，代為簽收法律文書等。
被告：湖北國興置業(yè)有限公司，住所地浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋南路，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91421125795915115R。
法定代表人：汪中喜，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：艾正朋（曾用名艾正鵬），該公司職工，代理權(quán)限為特別授權(quán)：代為訴訟，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求、參加調(diào)解、代收法律文書。

原告石某某與被告湖北國興置業(yè)有限公司（以下簡稱“國興公司”）商品房買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告石某某及其委托訴訟代理人張遠(yuǎn)平、被告國興公司的委托訴訟代理人艾正朋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告石某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告履行房屋買賣合同，交付原告所購買的房屋，并協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2014年2月28日原告用現(xiàn)款在被告處購得五套房屋，房屋坐落在浠水縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村××組宏威小區(qū)，樓層分別為宏威小區(qū)二期2單元203、303、402、403、503號(hào)五套房屋。合同簽訂后，被告國興公司一直不履行合同義務(wù)，沒有將房屋交付給原告，嚴(yán)重違反合同約定?，F(xiàn)原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特依法起訴，望判如所請。
被告國興公司辯稱，合同已經(jīng)成立，辦證要整體一起辦，還需一段時(shí)間，如果房款付清，可以給原告辦證；因房屋已經(jīng)交付，不應(yīng)該計(jì)算違約金，且國興公司無力支付違約金；保全費(fèi)和訴訟費(fèi)由法院依法判決。
一、原告石某某為證明自己的主張，向本院提交的證據(jù)材料及被告的質(zhì)證意見
1、原告石某某的身份證，擬證明原告是適格的訴訟主體；
2、被告國興公司的企業(yè)信息一份，擬證明被告國興公司是適格的訴訟主體；
3、商品房買賣合同五份，擬證明①2014年1月14日、2014年2月28日原告在被告湖北國興置業(yè)有限公司購買位于浠水縣清泉鎮(zhèn)云路路老工商所院內(nèi)的宏威小區(qū)二期B單元住宅樓B-203-G2、B-303-G2、B-402-G1、B-403-G2、B-503-G2室商品房5套；②原告采取一次性付款的方式支付購房款；
4、汪中喜2014年1月14日出具的收條1份、銀行匯款憑證1份、羅田法院（2016）鄂1123民初221號(hào)民事判決書一份，擬證明被告國興置業(yè)有限公司已收取原告的購房款1筆，共計(jì)100萬元；
5、民事裁定書、訴訟保全費(fèi)發(fā)票各一份，擬證明原告因申請?jiān)V訟保全產(chǎn)生的5000元損失。
經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，被告國興公司對原告提交的證據(jù)材料均無異議。
二、被告國興公司提交的證據(jù)材料及原告的質(zhì)證意見
6、汪中喜于2017年9月19日出具的收款記錄和汪中喜2014年8月16日還款50萬元的收條各一份，擬證明汪中喜向原告借款100萬元，已還款50萬元。
原告經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為收條上的“石某某”不是其本人書寫；該還款50萬元屬實(shí)，但與本案100萬購房款無關(guān)。
三、本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)材料
1、本院審判人員洪彬、張喬于2017年9月19日對浠水縣城市建設(shè)檔案館館長安紅標(biāo)的調(diào)查筆錄1份1頁，主要內(nèi)容為：安紅標(biāo)陳述，截止2017年9月19日止，該樓盤沒有向浠水縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提出建設(shè)工程竣工備案的申請；
2、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局“宏威小區(qū)二期住宅銷售登記表”1份5頁，主要內(nèi)容為：本案爭議的房屋未在浠水縣房地產(chǎn)管理局辦理備案登記和預(yù)告登記，但因財(cái)產(chǎn)保全進(jìn)行了扣押登記；
3、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局“2014年房地產(chǎn)開發(fā)情況”登記表1份1頁，主要內(nèi)容為：位浠水縣××路路（青云社區(qū)）的宏威小區(qū)二期樓盤已于2014年4月24日頒發(fā)了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售面積18354平方米，192套，許可證號(hào)2014007；
4、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局“湖北省商品房預(yù)售許可證書”[鄂浠房預(yù)字（2014）007號(hào)]1份1頁，內(nèi)容為宏威小區(qū)二期商品房預(yù)售許可的基本情況；
5、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局羅田縣人民法院（2015）鄂羅田民二初字第00133號(hào)民事裁定書及羅田縣人民法院房屋查封圖各1份1頁，主要內(nèi)容為：羅田縣人民法院依案件當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)保全的申請，于2015年7月21日作出民事裁定，將國興公司開發(fā)的宏威小區(qū)二期住宅樓中的89套商品房（含本案爭議的房屋）予以查封；
6、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局羅田縣人民法院（2015）鄂羅田執(zhí)字第00369-17號(hào)民事裁定書、（2015）鄂羅田執(zhí)字第00369-18號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書各1份1頁，主要內(nèi)容為：羅田縣人民法院于2017年7月10日作出執(zhí)行裁定，將上述已查封的宏威小區(qū)二期住宅樓中89套商品房中的部分（含本案爭議的房屋）予以解除查封；
7、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局浠水縣人民法院（2017）鄂1125財(cái)保24號(hào)之一協(xié)助執(zhí)行通知書1份1頁，主要內(nèi)容為：本院因原告石某某的訴前財(cái)產(chǎn)保全的申請，向浠水縣房地產(chǎn)管理局發(fā)出協(xié)助對本案爭議的房屋進(jìn)行預(yù)查封的通知；
8、復(fù)印于浠水縣房地產(chǎn)管理局浠水縣人民法院（2017）鄂1125執(zhí)恢139號(hào)執(zhí)行裁定書、（2017）鄂1125執(zhí)恢139號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書、浠水縣人民法院宏威小區(qū)二期查封清單各1份1頁，主要內(nèi)容為：2017年7月30日本院執(zhí)行庭依申請執(zhí)行人湖北浠水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的申請，作出（2017）卾1125執(zhí)恢139號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定查封被執(zhí)行人國興公司所開發(fā)的位浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村××區(qū)區(qū)住宅樓的相關(guān)144套房產(chǎn)（含本案爭議的房屋），并向浠水縣房地產(chǎn)管理局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行的通知；
9、與本案相關(guān)的（2015）鄂浠水民初字第001472號(hào)案卷第54頁浠水縣房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證辦公室填發(fā)的在建工程抵押登記的資料1份1頁，主要內(nèi)容為：國興公司以其名下的浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村4組的土地使用權(quán)（證件號(hào)碼001814075）和在建工程（面積為15421.62平方米）作為抵押物向浠水縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社抵押貸款，并于2014年11月月28日在浠水縣房地產(chǎn)管理局辦理了抵押登記。
10、與本案相關(guān)的（2015）鄂浠水民初字第001472號(hào)案卷第88-90頁民事判決書1份，相關(guān)主要內(nèi)容為：對湖北浠水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司對被告國興公司名下的浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村4組的土地使用權(quán)（證件號(hào)碼001814075）及在建工程（面積為15421.62平方米）享有抵押物處置后的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。
本院對上述證據(jù)認(rèn)證如下：原告提供的證據(jù)材料1、2、3、4、5，被告國興公司無異議，本院對其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。原告對被告提交的證據(jù)材料6有異議，認(rèn)為與本案無關(guān)。本院認(rèn)為被告主張?jiān)⒈桓嬷g存在民間借貸的法律關(guān)系，原告尚下欠購房款，故應(yīng)加收原告房價(jià)每平方米1000元，但原告提交的房屋買賣合同及汪中喜收取原告交納購房款的收條，均已證明原告的購房款已付清，故證明材料6不能達(dá)到被告的證明目的，本院不予采信；本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)材料1至10，經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，雙方當(dāng)事人均表示無異議，均作為本案定案的依據(jù)。
根據(jù)上述舉證、質(zhì)證及認(rèn)證意見，結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)：
被告國興公司于2014年4月24日取得了位浠水縣××路路（青云社區(qū)）宏威小區(qū)二期商品房（住宅）預(yù)售許可證，預(yù)售證號(hào)為卾浠房預(yù)字（2014）007號(hào)，預(yù)售面積18354平方米。2014年11月25日，被告國興公司與案外人浠水縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（現(xiàn)更名為湖北浠水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司）簽訂抵押合同，約定國興公司以其名下的浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村4組的土地使用權(quán)（證件號(hào)碼001814075）和在建工程（面積為15421.62平方米）作為抵押物進(jìn)行貸款，并于同月28日在浠水縣房地產(chǎn)管理局辦理了抵押登記。
2014年1月14日、2月28日，原告石某某與被告國興公司分別簽訂1份、4份《商品房買賣合同》，約定原告購買被告國興公司開發(fā)的位浠水縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋××（即清泉鎮(zhèn)××路路青云社區(qū)老工商所院內(nèi)）的宏威小區(qū)二期房屋五套，總購房款為906930元。雙方均在每份合同的第六條約定：“買受人于2014年2月28日一次性付清房款人民幣貳拾萬壹仟陸佰元整（201600）”。被告國興公司的法定代表人汪中喜于2014年1月14日向原告出具了一份收據(jù)，加蓋“汪中喜印”的印章。內(nèi)容為：“收條，收購房款壹佰萬元整，西1000000.00元，汪中喜，2014、1、14號(hào)”
每套商品房建筑面積分別為100.53平方米，每平方米單價(jià)2000元。其中合同第八條第一款約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格?！?；合同第九條第二款約定“1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）⑴逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之１的違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期超過60日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（１）項(xiàng)中的比率）的違約金。”合同還就其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，后被告將房屋交給原告，原告已將五套商品房安裝了防盜門，且對402、503號(hào)房屋進(jìn)行了裝修。但截止本案庭審辯論終結(jié)前，被告國興公司對所開發(fā)的宏威小區(qū)二期住宅樓，不能向本院提供已向浠水縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局遞交建設(shè)工程竣工備案的申請，其向原告交付的房屋不具備合同第八條約定以及法律規(guī)定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，且被告國興公司未按合同第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。原告認(rèn)為其對該商品房只有使用權(quán)，而沒有取得物權(quán)，被告沒有按照合同約定在90天內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，遂于2017年8月10日向本院提起本次訴訟。
湖北省羅田縣人民法院在審理原告湖北富華建筑安裝有限公司與被告國興公司建設(shè)工程合同糾紛一案中，因原告湖北富華建筑安裝有限公司申請財(cái)產(chǎn)保全，遂于2015年7月21日作出（2015）卾羅田民二初字第00133號(hào)民事裁定書，裁定將國興公司開發(fā)的宏威小區(qū)二期住宅樓中的89套商品房（含本案爭議的房屋）予以查封。2017年7月10日，羅田縣人民法院作出（2015）卾羅田執(zhí)字第00369-17號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定對國興公司開發(fā)的宏威小區(qū)二期住宅樓中的部分房屋（含本案爭議的房屋）解除查封。2017年7月21日，本院依申請人即本案原告石某某訴前保全的申請，作出（2017）卾1125財(cái)保字31號(hào)民事裁定書，對本案爭議的房屋進(jìn)行了預(yù)查封。
2016年4月5日本院作出（2015）卾浠水民初字第001472號(hào)民事判決書，判決主文第二項(xiàng)為“原告湖北浠水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司對被告湖北工程國興置業(yè)有限公司名下的浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村4組的土地使用權(quán)（證件號(hào)碼001814075）及在建工程（面積為15421.62平方米）享有抵押權(quán)，有權(quán)在該土地使用權(quán)和在建工程依法處置后的價(jià)款中在本判決第一、二項(xiàng)債權(quán)和本案案件受理費(fèi)范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！痹撆袥Q進(jìn)入執(zhí)行階段后，本院作出（2017）卾1125執(zhí)恢139號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定查封被執(zhí)行人國興公司所開發(fā)的位于浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道人橋村××區(qū)住宅樓的相關(guān)144套房產(chǎn)（含本案爭議的房屋）。

本案爭議的焦點(diǎn)是：被告是否應(yīng)依照合同約定繼續(xù)履行法定的交付義務(wù)，為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
原告認(rèn)為其訴請成立：1、原、被告雙方簽訂的合同真實(shí)、有效、合法，被告應(yīng)依合同約定履行房屋交付和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。通過法院依職權(quán)調(diào)取證據(jù)顯示宏威華府二期住宅樓是屬五證齊全的，被告應(yīng)履行合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)，房屋沒有竣工驗(yàn)收不影響該合同的履行；2、被告提交了50萬元的收條，但該收條與本案沒有關(guān)聯(lián)性，原告提交的證據(jù)可以證實(shí)原告已經(jīng)交付了100萬元的購房款，已經(jīng)付清購房款。
被告認(rèn)為：合同成立，房子原告也實(shí)際占有了，現(xiàn)在原告還主張違約金，這是不合情理的，不應(yīng)支持，且國興公司無力支付違約金。辦房產(chǎn)證需與羅田法院扣押的房子一起辦。
本院認(rèn)為，1、本案原、被告簽訂的商品房買賣合同，因被告已取得商品房（住宅）預(yù)售許可證，且在訂立合同過程中，無《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，故依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同，被告應(yīng)依約全面履行合同義務(wù)。2、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53）第（十一）條“明確商品住房交付使用條件”中規(guī)定“商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用條件……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。本案截止庭審辯論終結(jié)前，被告國興公司對所開發(fā)的宏威小區(qū)二期住宅樓，未能向本院提供已向浠水縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局遞交建設(shè)工程竣工備案的申請，其向原告交付的房屋不具備合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，亦不符合上述法規(guī)和規(guī)范性的文件所要求的交付使用條件。3、本案中，被告國興公司雖然將爭議的房屋作為抵押物與案外人湖北浠水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司簽訂了抵押合同，以作為被告向湖北浠水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司借款的擔(dān)保，并且在浠水縣房地產(chǎn)管理局辦理了抵押登記。本院作出的（2015）卾浠水民初字第001472號(hào)民事判決，對抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。
且在執(zhí)行階段，本院作出（2017）卾1125執(zhí)恢139號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定查封了抵押物即本案爭議的房屋。但涉案的房屋買賣合同分別簽訂于2014年1月14日、2月28日，原告于2014年1月14日一次性交納購房款100萬元，均早于上述抵押合同的簽訂日期及登記日期；且《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》法釋[2002]16號(hào)規(guī)定“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得抵抗買受人?！贰北景钢?，原告石某某已交付全部購房款，且已對抵押物進(jìn)行了裝修、入住，其利益應(yīng)優(yōu)先于工程承包人及抵押權(quán)人得到保護(hù)。故原告關(guān)于要求被告履行法定的交付義務(wù)的請求，本院予以支持。4、因現(xiàn)階段涉案的房屋不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，原告關(guān)于要求被告立即協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求，本院不予支持，應(yīng)予駁回。原告可待涉案房屋具備法定的交付使用條件后，再另案主張。5、又因原告提交的房屋買賣合同及汪中喜收取原告交納購房款的收條，均已證明原告的購房款已付清，故被告關(guān)于原告尚下欠購房款、應(yīng)加收房價(jià)每平方米1000元的抗辯意見不能成立，本院不予支持。
綜上所述，依照《中國人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款、參照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，判決如下：

一、被告浠水縣國興置業(yè)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)向原告石某某交付經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋；
二、駁回原告的其余訴訟請求。
案件受理費(fèi)300元、財(cái)產(chǎn)保全申請費(fèi)5000元，共計(jì)5300元（原告已預(yù)交），由浠水縣國興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審判長 洪彬
審判員 張喬
人民陪審員 徐菊雄

書記員： 楊迪