上訴人（原審原告）石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審原告）趙群英（系石某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
二上訴人的共同委托代理人梁利華，男，陽新縣司法局退養(yǎng)干部。
二上訴人的共同委托代理人方希文，湖北富川律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）石教會，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）石某（系石教會之弟），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）吳海濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人肖文娟，湖北文光律師事務所律師。

上訴人石某某、趙群英因確認合同無效糾紛一案，不服湖北省陽新縣人民法院（2013）鄂陽新民二初字第00038號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定：2011年8月10日，石教會、石某（甲方）與吳海濤（乙方）簽訂一份書面房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定甲方將位于陽新縣白沙鎮(zhèn)紅星村石詳組的住宅（原石松柏舊房西側(cè)，四至為：東至石松柏舊房石頭坑，南至景姓廁所滴水，西至本房水溝邊，北至本房滴水為界）轉(zhuǎn)讓給乙方開發(fā)利用，乙方在商品房完工后還給甲方四套120平方米的商品房（包括石某某一套在內(nèi)），若面積有誤差按市價補款，樓層為三、五、六層每層任選一套；還約定簽字之日生效后15日內(nèi)甲方清理該房屋內(nèi)的活動財產(chǎn)，固定財產(chǎn)歸乙方所有；約定違約賠償金10萬元等。另認定，吳海濤與石教會、石某于2011年8月10日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，曾與石某某就該房屋轉(zhuǎn)讓事宜進行口頭協(xié)商，協(xié)商后才簽訂書面協(xié)議；石某某亦參與了爭議房屋的拆除；爭議房屋于2011年12月拆除后，吳海濤在該房屋占地范圍內(nèi)建造了8層住宅樓。同時認定，涉案房屋是二十世紀八十年代石裕柏與其妻子潭合意所建，該房屋占有土地為農(nóng)村宅基地。石裕柏于1992年死亡后，該房屋至今未進行分割處理。石裕柏遺產(chǎn)法定繼承人有妻子潭合意、兒子石某某（前妻所生）、兒子石教會、石某等。石某某、趙群英于1992年10月8日經(jīng)政府登記結(jié)婚，其婚姻關(guān)系持續(xù)至今。
原審判決認為：本案系確認合同無效糾紛，而不是繼承糾紛，亦非侵權(quán)責任糾紛。本案中雙方當事人爭議的焦點為：一、趙群英有無原告主體資格；二、石教會、石某是否有權(quán)處分涉案房屋，其與吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效，石教會、石某、吳海濤應否返還石某某、趙群英土地使用面積70平方米。
一、關(guān)于趙群英有無原告主體資格問題。吳海濤認為，本案系因石裕柏的遺產(chǎn)分配引起的繼承糾紛，作為石某某的妻子，趙群英不應當是石裕柏的遺產(chǎn)繼承人，不具備原告主體資格。原審認為，根據(jù)石某某、趙群英的訴訟請求結(jié)合案件事實，本案系確認合同無效糾紛，而不是繼承糾紛。當事人有無原告主體資格，屬于程序上的問題，關(guān)鍵在于該當事人是否與本案訴訟標的具有法律上的利害關(guān)系。趙群英系石某某的妻子，根據(jù)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間因繼承所得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)（有特別約定或遺囑遺贈歸一方個人除外）?？梢姡衬硨κ０氐倪z產(chǎn)繼承所得，與妻子趙群英有利害關(guān)系，亦即趙群英對本案的訴訟標的具有法律上的利害關(guān)系。因此，趙群英具有原告主體資格。
二、石教會、石某是否有權(quán)處分涉案房屋，其與吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效，石教會、石某、吳海濤應否返還石某某、趙群英土地使用面積70平方米。根據(jù)法律規(guī)定，夫妻共同財產(chǎn)是夫妻共同共有關(guān)系，而被繼承人的遺產(chǎn)在分割前屬于共同共有關(guān)系。本案中涉案房屋在石裕柏死亡后至今未進行分割，包括夫妻共同財產(chǎn)分割及遺產(chǎn)繼承分割。由于該房屋尚未分割，而共有人之間屬于共同共有關(guān)系而不是按份共有關(guān)系，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，處分共同共有財產(chǎn)應當經(jīng)全體共有人同意，因此，石教會、石某未經(jīng)全體共有人同意擅自處分共同共有財產(chǎn)的行為違反法律規(guī)定，故對石教會、石某有權(quán)處分該財產(chǎn)的辯解意見不予支持，石教會、石某轉(zhuǎn)讓爭議房屋的行為屬于無權(quán)處分行為。對于無權(quán)處分行為有效與否，不能一概而論，如果受讓方取得財產(chǎn)時符合善意取得的構(gòu)成要件，且簽訂轉(zhuǎn)讓合同時意思表示真實，未違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應認定轉(zhuǎn)讓合同有效。本案中，吳海濤受讓爭議房屋前曾與石某某、趙群英進行口頭協(xié)商，爾后才與石教會、石某簽訂書面合同，合同簽訂后石某某、趙群英亦參與房屋的拆除，且吳海濤以交付出讓方四套房屋（包括石某某、趙群英一套）為合理對價，雖未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但與我國農(nóng)村地區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記程序之不完善之具體國情相關(guān)，且爭議房屋受讓后即將進行拆除改建，故屬于無需必要辦理轉(zhuǎn)移登記情形，因此，吳海濤受讓爭議房屋符合善意取得的構(gòu)成要件，且與石教會、石某簽訂的協(xié)議是雙方真實意思表示，亦未違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，故其與石教會、石某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應認定有效。為此對石某某、趙群英要求確認石教會、石某、吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效、返還其土地使用面積70平方米的訴訟請求不予支持。
綜上所述，趙群英對本案的訴訟標的具有法律上的利害關(guān)系，其具有原告主體資格。石教會、石某轉(zhuǎn)讓爭議房屋雖屬于無權(quán)處分行為，但吳海濤受讓該房屋時符合善意取得的構(gòu)成要件，其與石教會、石某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應認定有效。石某某、趙群英要求確認石教會、石某、吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效、并返還其土地使用面積70平方米的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條、第一百零六條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條第一款第（四）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條的規(guī)定，作出判決：駁回石某某、趙群英的各項訴訟請求。

本院認為：石教會、石某與吳海濤簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，實際是將其農(nóng)村房屋及含宅基地轉(zhuǎn)讓出去，而宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定；土地管理法等法律和國家有關(guān)部門及《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的通知》已經(jīng)明確規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地不能對外轉(zhuǎn)讓；對于農(nóng)村房屋的買賣，當事人非同一集體經(jīng)濟組織成員，合同無效。訴訟中，吳海濤不能提供證據(jù)證明其與石教會、石某系同一集體經(jīng)濟組織成員，雙方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，因違反國家法律強制性規(guī)定而無效。石某某、趙群英提出合同無效的理由是其未在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽字，該理由與其主動參與拆除房屋的事實不符而不能成立，但其主張合同無效的請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》關(guān)于“合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償……”的規(guī)定，石某某、趙群英所主張的房屋，已經(jīng)拆除并新建了房屋，土地返還已經(jīng)不能，只能折價補償；而《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對補償問題進行了約定，石某某、趙群英主動參與拆除房屋的事實，證明其對協(xié)議補償內(nèi)容的認可；故石某某、趙群英主張返還土地70平方米的請求，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，但適用法律不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省陽新縣人民法院（2013）鄂陽新民二初字第00038號民事判決；
二、確認2011年8月10日石教會、石某與吳海濤簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；
三、駁回石某某、趙群英的其他訴訟請求。
一審案件受理費2，300元，由石某某、趙群英負擔2，200元，石教會、石某、吳海濤負擔100元；二審案件受理費2，300元，由石某某、趙群英負擔2，200元，石教會、石某、吳海濤負擔100元。
本判決為終審判決。

審判長　　嚴云峰 審判員　　樂　莉 審判員　　童　威

書記員：陳燕