原告(反訴被告)石某某。
被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司，住所地齊齊哈爾市龍沙區(qū)通航路12號(hào)。
法定代表人王川樟，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人王勇，黑龍江銘昊律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）石某某與被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）石某某的委托代理人李晶石、被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司的委托代理人王勇到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）石某某稱，2005年10月1日，原告與被告達(dá)成物業(yè)購(gòu)買協(xié)議，約定將被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的二輕建材家居大市場(chǎng)第一幢二層C12號(hào)房屋出賣給原告，房屋總價(jià)款266,546.00元，分兩期給付。合同在補(bǔ)充條款中還約定房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，出賣人給買受人出具辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù)?，F(xiàn)原告已將合同約定的全部購(gòu)房款支付完畢達(dá)一年之久，但被告遲遲不為原告提供購(gòu)房正規(guī)發(fā)票和辦理房屋產(chǎn)權(quán)所需要的相關(guān)手續(xù)，故訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的物業(yè)購(gòu)買協(xié)議有效，要求判令被告為原告出具辦理二輕建材家居大市場(chǎng)第一幢二層C12號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)所需手續(xù)并協(xié)助辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證。即便合同約定解除條件成立，合同也不能夠自然解除，守約方應(yīng)當(dāng)向違約方發(fā)出解除通知，履行應(yīng)當(dāng)履行程序，但本案從2014年10月1日直到現(xiàn)在龍某一直未就合同解除問(wèn)題向我方發(fā)出通知，也無(wú)有效證據(jù)證明其就解除合同問(wèn)題正式通知過(guò)我們，因此不存在反訴要求解除合同效力問(wèn)題。雙方就房屋尾款繳納問(wèn)題已經(jīng)達(dá)成一致，我們已經(jīng)按照龍某指示完成全部房款義務(wù)，不可能還有解除合同之說(shuō)。一年半以來(lái)房屋一直由我們占有使用，龍某關(guān)于解除合同說(shuō)法與事實(shí)不符，綜上我們認(rèn)為龍某的反訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，無(wú)解除之事何來(lái)確認(rèn)之訴，因此法庭從維護(hù)合同穩(wěn)定性有效性的原則防止惡意隨意單方解除合同，應(yīng)駁回龍某的反訴。
原告提供證據(jù)及被告質(zhì)證情況：
1．《物業(yè)購(gòu)買協(xié)議》，證明原告購(gòu)買被告房屋，雙方簽訂買賣合同，雙方約定權(quán)利義務(wù)。被告齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)為，真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)原告證明目的有異議。該合同第六條第二款已明確約定該合同附解除條件的情況，規(guī)定原告付款時(shí)間以及不能付款合同解除轉(zhuǎn)化為租金的具體情況，原告租金能夠證明原告未按合同約定期限付款已構(gòu)成違約，合同所附解除條件已達(dá)成，合同解除原告所交的房款轉(zhuǎn)化為9年租金。
2．交付購(gòu)房款收據(jù)1張、現(xiàn)金存單1張，證明原告完成了給付全部房款義務(wù)。被告齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)為，收據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議，該購(gòu)房款按照合同約定已轉(zhuǎn)化為9年租金?，F(xiàn)金存款單真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)原告證明目的有異議，時(shí)間看存款時(shí)間是2014年12月17日，該時(shí)間晚于合同約定2014年10月1日，該存款是原告自行單方面存入到被告公司賬戶，而非被告與其約定收剩余購(gòu)房款方式，該證據(jù)能夠證明原告付款時(shí)間晚于合同約定時(shí)間已構(gòu)成違約，合同約定解除條件已達(dá)成。
3．房屋租賃協(xié)議2份、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)收據(jù)，證明被告早已將房屋交付給原告，原告一直占有使用和收益。被告齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)為，2014年10月15日合同真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)原告證明目的有異議，該合同期限在原告9年租賃期限內(nèi)，原告該證據(jù)不能夠證明被告認(rèn)可其買房行為，同時(shí)該證據(jù)可以證明每年租金5萬(wàn)元或者說(shuō)租賃的市場(chǎng)價(jià)格。第二份合同真實(shí)性沒(méi)有異議，但對(duì)租金3.8萬(wàn)元有異議，該合同能夠反映原告在已超過(guò)9年租金以外自行將房屋出租，將房屋價(jià)格下降，被告有理由相信原告是為了逃避責(zé)任，該合同也能夠證明被告的反訴請(qǐng)求，原告侵犯了被告對(duì)房屋的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將該房屋租金按市場(chǎng)價(jià)格返還給被告。對(duì)兩份收據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議，被告商場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)。
4．國(guó)有土地使用證復(fù)印件，證明被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋有土地證和產(chǎn)權(quán)證，具備為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)的條件。被告齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司沒(méi)有異議。
被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司稱，原被告之間簽訂的協(xié)議是附條件的協(xié)議，根據(jù)協(xié)議第六條第二款明確約定原告應(yīng)于2014年10月1日前付清，若到期原告不能將余款補(bǔ)齊，首付款轉(zhuǎn)為9年租金，此購(gòu)房協(xié)議解除。根據(jù)協(xié)議約定雙方所附解除條件已達(dá)成，原告未按照約定期限內(nèi)支付剩余房款，故雙方物業(yè)購(gòu)買協(xié)議解除，原告已交房款已轉(zhuǎn)為9年租金，雙方由房屋買賣關(guān)系轉(zhuǎn)為房屋租賃關(guān)系，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。請(qǐng)求解除原被告簽訂的物業(yè)購(gòu)買協(xié)議，請(qǐng)求法院判令石某某支付2016年整年租金共55,085.18元。
原告(反訴被告)提供證據(jù)及質(zhì)證情況：
1．《物業(yè)購(gòu)買協(xié)議》，證明雙方簽訂買賣合同，雙方約定權(quán)利義務(wù)，購(gòu)買房屋的事實(shí)。齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)為，真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)石某某證明目的有異議。該合同第六條第二款已明確約定該合同附解除條件的情況，石某某不能按合同約定付款，合同所附解除條件已達(dá)成，合同解除原告所交的房款轉(zhuǎn)化為9年租金。
2．交付購(gòu)房款收據(jù)1張、現(xiàn)金存單1張，證明石某某完成了給付全部房款義務(wù)。齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)為，收據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議，該購(gòu)房款按照合同約定已轉(zhuǎn)化為9年租金。現(xiàn)金存款單真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)石某某證明目的有異議，時(shí)間看存款時(shí)間是2014年12月17日，該時(shí)間晚于合同約定2014年10月1日，該存款是石某某自行單方面存入到公司賬戶，而非公司與其約定收剩余購(gòu)房款方式，該證據(jù)能夠證明原告付款時(shí)間晚于合同約定時(shí)間已構(gòu)成違約，合同約定解除條件已達(dá)成。
3．房屋租賃協(xié)議2份、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)收據(jù)，證明齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司早已將房屋交付給石某某，石某某一直占有使用和收益。齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)為，2014年10月15日合同真實(shí)性沒(méi)有異議，該證據(jù)不能夠證明齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司認(rèn)可其買房行為，同時(shí)該證據(jù)可以證明每年租金5萬(wàn)元或者說(shuō)租賃的市場(chǎng)價(jià)格。第二份合同真實(shí)性沒(méi)有異議，但對(duì)租金3.8萬(wàn)元有異議，該合同能夠反映石某某在已超過(guò)9年租金以外自行將房屋出租，將房屋價(jià)格下降，被告有理由相信原告是為了逃避責(zé)任，該合同也能夠證明齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司的反訴請(qǐng)求，石某某侵犯了齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司對(duì)房屋的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將該房屋租金按市場(chǎng)價(jià)格返還給齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司。對(duì)兩份收據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議。
4．國(guó)有土地使用證復(fù)印件，證明齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋有土地證和產(chǎn)權(quán)證，具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)的條件。齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司沒(méi)有異議。
被告（反訴原告）提供證據(jù)及質(zhì)證情況：
1.商鋪經(jīng)營(yíng)繳款聯(lián)系單、記賬憑證，證明齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司要求反訴租金計(jì)算方式。石某某認(rèn)為，記賬憑證是齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司單方編制的，對(duì)真實(shí)性、證明問(wèn)題不予認(rèn)可。兩張聯(lián)系單由于票據(jù)看不清無(wú)收款單位簽字蓋章，也沒(méi)有繳款人到庭予以證實(shí)，因此對(duì)真實(shí)性不予確認(rèn)，即便票據(jù)是真實(shí)的，由于商服位于不同區(qū)域租賃價(jià)格沒(méi)有可比性，別人家的房屋租金多少與原告租金價(jià)格沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
2．說(shuō)明，證明租金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。石某某認(rèn)為，該租金是齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司自行出具的，沒(méi)有其他證據(jù)佐證不具有法律效力，齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司只能對(duì)自己所有房屋制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)已經(jīng)出賣的房屋沒(méi)有權(quán)利制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3．存折，證明我公司在查賬的時(shí)候發(fā)現(xiàn)石某某存入的錢，之后要求石某某將錢取回，石某某拒不取回。石某某認(rèn)為，存折所有人是王斌，因此該筆存款與我方交付購(gòu)房尾款沒(méi)有關(guān)系，齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司也沒(méi)有要求向我方退回房款的事實(shí)。我方已經(jīng)支付房款齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司沒(méi)有不接收的道理，如果真的存在拒絕接受我想這是惡意的行為。
經(jīng)審理查明，2005年10月1日，石某某購(gòu)買齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的二輕建材家居大市場(chǎng)第一幢二層C12號(hào)房屋一處，雙方簽訂物業(yè)購(gòu)買協(xié)議一份，協(xié)議約定“房屋總價(jià)款266,546.00元，付款方式及期限為首付151,035.00元，余款115,511.00元于2014年10月1日前付清，若到期買受人不能將余款補(bǔ)齊，則首付款轉(zhuǎn)為九年租金，此購(gòu)房協(xié)議解除；買受人付款逾期10日之內(nèi)，交付違約金，協(xié)議繼續(xù)履行，買受人付款逾期超過(guò)15日后，交付違約金，出賣人有權(quán)解除協(xié)議，出賣人解除協(xié)議的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行協(xié)議的，經(jīng)出賣人同意，協(xié)議繼續(xù)履行，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之二；交付期限應(yīng)當(dāng)在2006年8月31日前；協(xié)議注明：一、可辦產(chǎn)權(quán)證，出賣人給買受人出據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù)，2005年10月1日前交款業(yè)戶免一年物業(yè)費(fèi)、地板區(qū)如護(hù)大經(jīng)營(yíng)面積，則違約，按總房款5%退違約金”等事項(xiàng)。協(xié)議簽訂后，石某某于2008年5月31日交付首付款151,035.00元，石某某2014年10月1日未按約定交付余款115,511.00元，石某某于2014年12月17通過(guò)銀行匯款向齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司支付余款115,511.00元，雙方對(duì)房屋交付時(shí)間均無(wú)異議。

本院認(rèn)為，石某某與齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司簽訂的《物業(yè)購(gòu)買協(xié)議》是雙方真實(shí)意思的表示、合法有效。合同簽訂后，石某某支付了首付款151,035.00元，齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司履行了交付房屋的義務(wù)。石某某未按協(xié)議約定于2014年10月1日交付購(gòu)房余款115,511.00元，2014年12月17日石某某通過(guò)銀行匯款的方式，向齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司支付購(gòu)房余款115,511.00元。關(guān)于本案所涉《物業(yè)購(gòu)買協(xié)議》是否解除的問(wèn)題，協(xié)議第六條約定，“到期買受人不能將余款補(bǔ)齊，首付款轉(zhuǎn)為九年租金，此購(gòu)房協(xié)議解除”，協(xié)議第七條約定，“逾期超過(guò)15日后，出賣人有權(quán)解除協(xié)議”。本案中齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司自合同約定付購(gòu)房余款日2014年10月1日和得知石某某付款后將款項(xiàng)匯入公司員工王斌帳號(hào)就知道或應(yīng)當(dāng)知道解除權(quán)條件成就，齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司未在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權(quán),故齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司要求解除協(xié)議的反訴請(qǐng)求，因過(guò)解除權(quán)行使的一年除斥期間，解除權(quán)消滅，本院不予支持，合同雙方應(yīng)按協(xié)議約定繼續(xù)履行生效合同。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）石某某與被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司簽訂的《物業(yè)購(gòu)買協(xié)議》有效；
二、被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)為原告（反訴被告）石某某出具辦理二輕建材家居大市場(chǎng)第一橦二層C12號(hào)房屋所需手續(xù)并協(xié)助辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證；
三、駁回被告（反訴原告）齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6,475.00元（本訴5,298.00元，反訴1,177.00元），由齊齊哈爾市龍某裝飾材料有限責(zé)任公司。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于齊齊爾市中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　辛　麟 審　判　員　　楊永龍 人民陪審員　　曲文靜

書(shū)記員：范星璐