上訴人(原審被告):石家莊市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地石家莊市橋東區(qū)。
法定代表人:李振雷,該公司董事長。
委托代理人:楊睿,該公司法律顧問。
委托代理人:張懷文,河北厚正律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):河北省匯豐實業(yè)發(fā)展公司房地產(chǎn)公司,住所地石家莊市。
法定代表人:康國華,該公司總經(jīng)理。
委托代理人:郝力,河北濟民律師事務(wù)所律師。
委托代理人:樊濤,河北濟民律師事務(wù)所律師。
上訴人石家莊市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱金某公司)與被上訴人河北省匯豐實業(yè)發(fā)展公司房地產(chǎn)公司(以下簡稱匯豐公司)房屋買賣合同糾紛一案,石家莊市中級人民法院于2011年8月3日作出(2010)石民三初字第00082號民事判決。宣判后,金某公司不服,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人金某公司的委托代理人楊睿、張懷文、被上訴人匯豐公司的委托代理人郝力、樊濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明,2003年1月28日,信達(dá)公司向省高院出具信函一份,申請省法院對查封的匯豐大廈土地部分先行予以解封。2005年2月17日,匯豐大廈土地使用權(quán)正式變更至金某公司名下。
又查明,本院執(zhí)行局涉及執(zhí)行匯豐公司案件一件,即信達(dá)公司申請執(zhí)行匯豐公司借款糾紛一案,1999年6月28日查封了匯豐大廈土地使用權(quán)及地下一、二層和地上一至五層房產(chǎn),2003年匯豐公司申請將土地部分解封并過戶給金某公司,現(xiàn)該案仍查封著匯豐大廈地下一、二層和地上一至五層房產(chǎn)。涉及執(zhí)行金某公司的執(zhí)行案件有兩件,一是石家莊工大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱工大公司)與金某公司借款糾紛一案,訴訟中查封了金某公司所有的國用(2005)第045號土地使用權(quán)及地上附著物(即匯豐大廈及其所占用的土地),二是華夏銀行石家莊分行與金某公司借款糾紛一案,訴訟中輪候查封了金某公司所有的國用(2005)第045號土地使用權(quán)及地上附著物(即匯豐大廈及其所占用的土地)。在執(zhí)行工作中,經(jīng)涉匯豐大廈債權(quán)人申報,查明共涉及64戶債權(quán)人,申報債權(quán)總金額為29950萬元(本金),其中未訴訟的有58戶債權(quán)人,已訴訟的6戶債權(quán)人。我院執(zhí)行局于2008年6月5日、2009年8月3日分別對匯豐大廈進(jìn)行了依法評估,評估價格分別為1.71億、1.77億,而后分別于2009年8月26日、2009年10月9日、2009年11月4日對匯豐大廈進(jìn)行了三次拍賣,均因無人參與競買而流拍。后金某公司申請以第三次競拍保留底價再行變賣,亦未變賣成功。
本院查明的其他事實與原審一致。
本院認(rèn)為,關(guān)于金某公司直接支付給匯豐公司的轉(zhuǎn)讓款數(shù)額問題。原判認(rèn)定金某公司直接支付給匯豐公司的轉(zhuǎn)讓款為1559.69萬元,金某公司上訴主張其實際給付金額為2091.495946萬元。金某公司提出的證據(jù)中,2002年7月9日金額10萬元的現(xiàn)金借款單上有匯豐公司康國華的簽字,匯豐公司雖不予認(rèn)可,但未申請就該簽字的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定,故對該證據(jù)予以認(rèn)定;2002年12月21日5909.46元土地出讓使用金票據(jù)和2003年1月21日金額522692元的契稅,因《匯豐大廈轉(zhuǎn)讓合同》8.3條約定“除轉(zhuǎn)讓費7500萬元之外,其他費用及轉(zhuǎn)讓合同以前的一切糾紛均由匯豐公司負(fù)責(zé)”,因此上述兩筆費用應(yīng)由匯豐公司承擔(dān);25號匯豐大廈監(jiān)理公司出具的金某公司代匯豐公司支付3萬元監(jiān)理費的收條,匯豐公司雖提異議但并未提出相反證據(jù),應(yīng)予確認(rèn)。上述應(yīng)予認(rèn)定的數(shù)額共計658601.46元。至于金某公司提交的其他證據(jù),2002年7月29日、2004年11月15日、2004年11月23日、2005年1月31日、2005年6月3日的轉(zhuǎn)賬支票存根和支票領(lǐng)用審批表五組,金額總計248萬元,除2005年1月31日外,其余支票存根上收款人處均為空白,也沒有收款賬號,顯示不出是開具給匯豐公司的支票;2005年1月31日轉(zhuǎn)賬支票存根雖在收款人處載明“匯豐(康國華)”,但也只能證明開出了支票,不能證明所涉金額是否已由匯豐公司實際支取,金某公司亦未能提供銀行的轉(zhuǎn)賬明細(xì)予以證明;與這五組轉(zhuǎn)賬支票存根相對應(yīng)的支票領(lǐng)用審批表上也沒有康國華的簽字(有的在用途上寫明“康口華”,有的領(lǐng)用人為李總、用途為“還康國華”,有的領(lǐng)用人為“康口華”,等),不能證明金某公司已將該248萬元款項支付給匯豐公司;2002年8月2日金額110萬元的現(xiàn)金借款單,金某公司自己都不能確定康國華簽字真?zhèn)危?號、6號、14號、15號四張現(xiàn)金借款單上借款人簽字均為康口華而非康國華;12號、13號現(xiàn)金借款單和收條上的收款人均為李振賢,沒有匯豐公司的簽字確認(rèn);2003年3月11日金額27萬元的施工用水水費,金某公司不能證明是大廈轉(zhuǎn)讓之前匯豐公司欠付的;2003年5月28日1500元廣告費、28號交易服務(wù)費,金某公司不能證明是替匯豐公司墊付;其余8張購買電器的票據(jù),金某公司不能證明與本案的關(guān)聯(lián)性。因此,在本案中對上述證據(jù)不予認(rèn)定,此后若金某公司找到其他證據(jù)能夠證明其相應(yīng)主張,還可另行主張。綜上,金某公司直接支付的轉(zhuǎn)讓款金額應(yīng)認(rèn)定為1625.5501萬元。關(guān)于金某公司是否代匯豐公司支付了過渡費及數(shù)額,是否應(yīng)抵頂轉(zhuǎn)讓款問題,根據(jù)查明的事實,匯豐大廈的過渡費分為兩部分:一部分是金某公司接手之前匯豐公司應(yīng)付而未付的過渡費,共計金額716.7819萬元,根據(jù)《匯豐大廈轉(zhuǎn)讓合同》的約定,該部分過渡費由金某公司直接支付給被拆遷人,因7500萬元轉(zhuǎn)讓款中包括過渡費,因此金某公司支付的這部分過渡費抵頂其應(yīng)付的轉(zhuǎn)讓費;一部分是金某公司接手之后的過渡費,應(yīng)由金某公司自行承擔(dān)。金某公司總計支付過渡費1018.986981萬元,對該數(shù)額雙方無爭議。爭議在于,金某公司主張其中的707.180803萬元是替匯豐公司支付的其欠付的過渡費,因此該707.180803萬元應(yīng)依約抵頂轉(zhuǎn)讓款;匯豐公司主張至今金某公司自己尚欠91195299元過渡費未支付,不可能為匯豐公司支付欠款,因此不存在抵頂轉(zhuǎn)讓款的問題。根據(jù)《匯豐大廈轉(zhuǎn)讓合同》的約定,無論是替匯豐公司支付欠付的過渡費,還是支付接手大廈之后的自己應(yīng)承擔(dān)的過渡費,都是金某公司的合同義務(wù),金某公司均應(yīng)依約嚴(yán)格履行,沒有履行的先后順序,也沒有約定金某公司必須在支付清自己應(yīng)承擔(dān)的過渡費后才能替匯豐公司支付過渡費,金某公司有權(quán)選擇先履行哪項義務(wù)。在匯豐公司沒有證據(jù)否定金某公司主張的情況下,金某公司已經(jīng)支付的707.180803萬元應(yīng)依其主張認(rèn)定為是替匯豐公司支付欠付的過渡費,并按照合同的約定抵頂?shù)阮~轉(zhuǎn)讓款。綜上,金某公司已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓款數(shù)額應(yīng)為1625.5501萬元+707.180803萬元+1500萬元+1300萬元=5132.730903萬元,尚欠2367.269097萬元。關(guān)于匯豐公司是否有權(quán)解除系爭房屋買賣合同問題,雙方在轉(zhuǎn)讓合同中約定,轉(zhuǎn)讓價款為7500萬元,至2003年8月13日履行期限屆滿,但實際履行情況是,在履行期限屆滿九年后,時至今日金某公司還欠2367余萬元未能支付,且其遲延履行轉(zhuǎn)讓款給付義務(wù)的違約行為使得匯豐大廈轉(zhuǎn)讓事宜在長達(dá)九年的時間內(nèi)仍不能完成,合同目的無法實現(xiàn),故匯豐公司要求解除轉(zhuǎn)讓合同的請求符合《合同法》第九十四條第(四)項的規(guī)定,原審認(rèn)定匯豐公司有權(quán)解除合同并無不妥。關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同解除后如何處理的問題,《合同法》第九十七條規(guī)定,“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”從合同法理論上講,因違約解除合同有無溯及力應(yīng)具體分析,非繼續(xù)性合同原則上有溯及力,繼續(xù)性合同原則上沒有溯及力,法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件的履行情況、合同性質(zhì)及當(dāng)事人的訴訟請求來確定合同解除后合同雙方的權(quán)利義務(wù)。本案合同屬于非繼續(xù)性合同,屬于有溯及力的情形,一般可以適用恢復(fù)原狀的規(guī)定,雙方因合同而取得的物、權(quán)利及利益在合同解除后應(yīng)當(dāng)相互返還。故合同解除后,匯豐公司應(yīng)返還金某公司已付轉(zhuǎn)讓款5132.730903萬元及利息。原判中金某公司賠償匯豐公司的損失是以欠付轉(zhuǎn)讓款為基數(shù)計算的利息,鑒于二審對欠付數(shù)額進(jìn)行了調(diào)整,故該損失數(shù)額也應(yīng)按照一審判決計算方法做相應(yīng)調(diào)整。至于金某公司接收大廈后進(jìn)行續(xù)建裝修等支出,應(yīng)由匯豐公司承擔(dān),金某公司已經(jīng)支付的部分可以向匯豐公司主張,本案中金某公司未能提供證據(jù)證明其已支付的數(shù)額,其可以在條件成熟時另行向匯豐公司主張。綜上,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第(二)項之規(guī)定,判決如下:
審判長 胡華軍
代理審判員 宣建新
代理審判員 葉密
書記員: 李冠霞
成為第一個評論者