原告（反訴被告）：石某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省保定市易縣西環(huán)路***號(hào)，居民?，F(xiàn)住易縣迎賓路圣園鑫區(qū)。委托訴訟代理人：荊曉東，河北孫軍律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：佟淑敏，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，河北省保定市易縣，居民。被告（反訴原告）：安某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，河北省保定市易縣，居民。二被告委托訴訟代理人：霍永升，易縣光大法律服務(wù)所法律工作者。第三人：袁國(guó)勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省保定市蓮池區(qū)，居民。

原告（反訴被告）石某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院判令二被告繼續(xù)履行原告石某與安增玉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2、由被告負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2015年2月中旬經(jīng)人介紹，原告石某與安增玉（已去世）達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向，原告購(gòu)買(mǎi)登記在安增玉名下位于易縣附屬空院一處，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定：轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為1080萬(wàn)元，合同簽訂后付定金200萬(wàn)元，剩余價(jià)款根據(jù)過(guò)戶(hù)進(jìn)度分兩步完成、付清。合同簽訂后，原告將190萬(wàn)元購(gòu)房款匯入安增玉的女兒安某銀行卡中，其余款額匯入第三人袁國(guó)勇名下的銀行卡中?，F(xiàn)該樓房已由原告占有、使用。后得知購(gòu)買(mǎi)的登記在安增玉名下的商住樓屬于第三人與安增玉共同所有。因安增玉身體有病，經(jīng)常住院，導(dǎo)致過(guò)戶(hù)事宜一再延期。2016年11月27日安增玉去世后，因不動(dòng)產(chǎn)登記改革，導(dǎo)致至今未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。二被告系安增玉的法定繼承人，現(xiàn)二被告已經(jīng)繼承了安增玉的遺產(chǎn)，所以應(yīng)繼續(xù)履行原告石某與安增玉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》中的權(quán)利與義務(wù)，協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。后原告當(dāng)庭變更訴訟請(qǐng)求為：請(qǐng)求人民法院判決解除2015年3月29日原告與安增玉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求被告及第三人返還購(gòu)房款2143000元及資金占用利息；利息請(qǐng)求按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算時(shí)間自2015年2月27日（給付定金200萬(wàn)的時(shí)間）至本案判決被告返還之日止。被告（反訴原告）佟淑敏、安某辯稱(chēng)，被答辯人變更訴請(qǐng)，要求判決解除2015年3月29日與安增玉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還購(gòu)房款2143000元及資金占用利息無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。理由如下：一、被答辯人訴狀中所述事實(shí)部分內(nèi)容不屬實(shí)。合同標(biāo)的物登記人、所有人是安增玉，權(quán)屬與第三人袁國(guó)勇無(wú)關(guān)，袁國(guó)勇只是受安增玉及答辯人委托與被答辯人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂、履行等相關(guān)事宜；合同簽訂后至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記原因及責(zé)任在被答辯人，與安增玉身體狀況無(wú)關(guān)。二、合同目的不能實(shí)現(xiàn)是因?yàn)楸淮疝q人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)多次催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，并存在多種嚴(yán)重違約行為，被答辯人已喪失履行合同能力等原因所致。被答辯人未經(jīng)安增玉、答辯人同意，違反合同約定，非法占有并出租合同標(biāo)的物，嚴(yán)重侵害答辯人合法權(quán)益，構(gòu)成違約，被答辯人應(yīng)依法賠償答辯人損失。被答辯人訴請(qǐng)解除合同是因其已喪失履行合同能力。依據(jù)易縣人民法院（2017）冀0633民初721、722、723、724、855號(hào)民事判決書(shū)所確定的民事責(zé)任，被答辯人需償還陳君輝等人一千萬(wàn)元。被答辯人故意拖延不履行合同兩年六個(gè)月，是因其與安增玉簽訂合同時(shí)就已靠借貸維持經(jīng)營(yíng)，根本無(wú)履行合同的能力，現(xiàn)提起訴訟并訴稱(chēng)不能履行合同是因答辯人違約造成，純屬顛倒黑白、無(wú)理纏訴。三、合同目的不能實(shí)現(xiàn)是因被答辯人可歸責(zé)原因?qū)е?。本案如判決雙方解除合同，應(yīng)適用定金罰則，被答辯人交付200萬(wàn)元定金依法不予返還。同時(shí)被答辯人需賠償答辯人占有合同標(biāo)的物期間的租金損失，返還答辯人標(biāo)的物及權(quán)屬證書(shū)。第三人袁國(guó)勇述稱(chēng)，一、我不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案民事責(zé)任。房屋登記人、所有人是安增玉，權(quán)屬與我無(wú)關(guān)，合同簽訂主體是原告與安增玉，我只是受安增玉及被告委托方便時(shí)與被答辯人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂、履行等相關(guān)事宜。二、其他觀(guān)點(diǎn)同二被告的答辯意見(jiàn)。被告（反訴原告）佟淑敏、安某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判決被反訴人石某賠償反訴人登記在安增玉名下位于易縣泰元路西四層商住樓房及附屬院落自2016年9月至樓房及院落返還反訴人之日的租金損失，租金損失以年租金251900元計(jì)算。2、反訴訴訟費(fèi)用由被反訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2015年2月，被反訴人與安增玉簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，由被反訴人購(gòu)買(mǎi)所有人及登記人為安增玉位于易縣泰元路西四層商住樓房及附屬院落。合同簽訂后，自2016年9月被反訴人違反合同約定，且未經(jīng)反訴人同意非法占有合同標(biāo)的物，并將樓房及院落出租給第三方，收取租金，其行為已嚴(yán)重侵害反訴人合法權(quán)益，現(xiàn)反訴人提起反訴，請(qǐng)求人民法院依法裁判。原告（反訴被告）石某辯稱(chēng)，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，因轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物被第三方承租經(jīng)營(yíng)醫(yī)院使用，反訴人無(wú)法將該房屋收回，所以將房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)交付被反訴人石某，由石某與承租人協(xié)商解除反訴人與承租人簽訂的租賃協(xié)議，同時(shí)約定雙方辦理房屋及土地的使用權(quán)變更登記手續(xù)，由石某向銀行申請(qǐng)抵押貸款后再將剩余房?jī)r(jià)款支付反訴人。在此過(guò)程中石某與醫(yī)院的經(jīng)營(yíng)者多次協(xié)商未果，后掛牌將該房屋出租，以促使雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同能夠正常履行。因不動(dòng)產(chǎn)登記改革，登記部門(mén)無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，直至本案起訴。為了減少損失，石某將本案爭(zhēng)議的標(biāo)的物對(duì)外出租，所以造成合同不能履行的原因并不是石某故意違約，而是受市場(chǎng)因素及政府不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)的變動(dòng)所致，所以對(duì)于反訴人所請(qǐng)求的租金損失不應(yīng)予以支持。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：被告（反訴原告）佟淑敏、安某是安增玉（已故）的妻子和女兒，二人系安增玉的繼承人。原告（反訴被告）石某與安增玉于2015年2月27日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，主要內(nèi)容為：一、甲方（安增玉，以下同）自愿將坐落在易縣城內(nèi)泰元街的四層樓房及附屬小院一處出賣(mài)給乙方（石某，以下同）。房產(chǎn)證號(hào)：易城字第××號(hào)，土地使用證號(hào)：易國(guó)用（2000）字第03-5497號(hào)、（2014）字第03-9667號(hào)。二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣（大寫(xiě)）一千零捌拾萬(wàn)整，即人民幣（小寫(xiě)）10800000.00元。三、乙方于本合同簽字之日內(nèi)向甲方支付定金：人民幣（大寫(xiě)）二百萬(wàn)元整，即人民幣（小寫(xiě)）2000000.00元整，打入甲方指定賬戶(hù)。四、乙方向甲方支付定金后，甲乙雙方即在中介的協(xié)調(diào)下開(kāi)始辦理房產(chǎn)證和土地證的過(guò)戶(hù)準(zhǔn)備工作，甲方應(yīng)予全面支持，以利于過(guò)戶(hù)手續(xù)的順利辦理。五、本次交易分兩步完成，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)以后，乙方在拿到房產(chǎn)證并和現(xiàn)在的承租方談妥搬遷事宜后三日內(nèi)將壹佰萬(wàn)元第一期付款給甲方，打入甲方指定的賬戶(hù)。房產(chǎn)過(guò)戶(hù)完成后，甲方即可準(zhǔn)許乙方對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行改造或拆除重建等施工行為。甲方開(kāi)始協(xié)助乙方辦理土地過(guò)戶(hù)手續(xù)，乙方拿到土地使用證以后，一個(gè)月內(nèi)將剩余的柒佰捌拾萬(wàn)元打入甲方指定的賬戶(hù)，本次交易完成。如乙方?jīng)]有在規(guī)定的一個(gè)月內(nèi)將尾款交付甲方，則從第二個(gè)月開(kāi)始每天按尾款的萬(wàn)分之五向甲方繳納滯納金，直至乙方給付尾款為止。如果乙方連續(xù)繳納三個(gè)月滯納金后依然沒(méi)有將尾款給付甲方，則從第五個(gè)月開(kāi)始滯納金改為每天萬(wàn)分之十，直至乙方將尾款給付甲方。如果乙方?jīng)]有在第五第六兩個(gè)月內(nèi)將尾款及時(shí)給付甲方，則自第六個(gè)月末止，視為乙方違約，乙方須將房產(chǎn)證及土地使用證過(guò)戶(hù)給甲方，所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)，與前面所交納的定金及第一期付款一并作為對(duì)甲方的賠償，交易終止。……七、因現(xiàn)在本房產(chǎn)出租給第三方，甲方須出面將房屋收回，乙方同意支付二十萬(wàn)元作為對(duì)第三方的補(bǔ)償，若甲方與第三方協(xié)商未果，則乙方在拿到房產(chǎn)證后自行解決第三方承租的問(wèn)題，不必再向甲方支付貳拾萬(wàn)元的補(bǔ)償金。合同書(shū)下方有原告（反訴被告）石某、安增玉簽字和手印，沒(méi)有注明簽訂合同時(shí)間，但原、被告均承認(rèn)簽訂合同時(shí)間是2015年2月27日，且對(duì)該《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》均予以認(rèn)可。合同簽訂后，被告（反訴原告）將房產(chǎn)證、土地使用證均交給了原告（反訴被告）石某。2016年9月，原告（反訴被告）石某將該房屋出租。該《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》簽訂后，原告（反訴被告）石某于2015年2月27日使用他人賬戶(hù)通過(guò)中國(guó)工商銀行股份有限公司易縣支行匯款到尾號(hào)為5946賬戶(hù)（戶(hù)名安某）1900000元；2015年2月8日、2月17日通過(guò)中國(guó)銀行股份有限公司易縣支行匯款到尾號(hào)為4601、6268賬戶(hù)（戶(hù)名安某）各50000元；2015年9月17日，原告（反訴被告）石某通過(guò)中國(guó)工商銀行股份有限公司易縣支行匯款到尾號(hào)為2613賬戶(hù)（戶(hù)名袁國(guó)勇）30000元；2016年2月6日，原告（反訴被告）石某使用其妻子王香玉賬戶(hù)通過(guò)中國(guó)工商銀行股份有限公司易縣支行匯款到尾號(hào)為4375賬戶(hù)（戶(hù)名袁國(guó)勇）100000元；2016年5月17日，原告（反訴被告）石某通過(guò)中國(guó)工商銀行股份有限公司易縣支行匯款到尾號(hào)為2613賬戶(hù)（戶(hù)名袁國(guó)勇）10000元；2016年11月2日，原告（反訴被告）石某通過(guò)手機(jī)銀行匯款到尾號(hào)為2613賬戶(hù)（戶(hù)名袁國(guó)勇）30000元。以上款項(xiàng)共計(jì)2143000元。被告（反訴原告）安某、第三人袁國(guó)勇承認(rèn)收到以上款項(xiàng)。原、被告對(duì)以上款項(xiàng)中包括2000000元定金均無(wú)異議。原告（反訴被告）石某主張另外支付的143000元是房款，被告（反訴原告）、第三人袁國(guó)勇則稱(chēng)該143000元是原告（反訴被告）石某拖延履行后，自愿給付的補(bǔ)償款，但原、被告均未根據(jù)己方的主張和抗辯提交相關(guān)證據(jù)。因簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》后履行問(wèn)題，原告（反訴被告）石某與第三人袁國(guó)勇多次在微信上協(xié)商。原告（反訴被告）石某提交2017年5月14日聊天記錄，問(wèn)：怎么交錢(qián)？第三人袁國(guó)勇答：卡卡轉(zhuǎn)賬。價(jià)格昨晚告訴你了。問(wèn)：一萬(wàn)一平米？答：平均這樣吧。問(wèn)：袁老師，看來(lái)你們非要把事情弄砸了啊，我可接受不了。第三人袁國(guó)勇提交聊天記錄，其多次詢(xún)問(wèn)原告：“你怎么打算的，今天告訴我，事情不可能無(wú)限制的拖下去”，“你到底想不想要，給我個(gè)準(zhǔn)信，今天我等你消息。如果讓我們一味的等肯定是不行的，下周我們將采取行動(dòng)，后果自負(fù)”，“過(guò)幾天我就回去，你把880（萬(wàn)元）準(zhǔn)備好了，我們趕緊結(jié)束吧。然后安老師隨時(shí)幫你過(guò)戶(hù)，你就可以隨時(shí)施工了！我們也就該干嘛干嘛了”。原告（反訴被告）石某回復(fù)：“好的，都在準(zhǔn)備中”等。至提起訴訟前，原、被告雙方未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)事宜。被告（反訴原告）申請(qǐng)證人趙某出庭作證，其陳述：2012年2月，經(jīng)人介紹，石某有意購(gòu)買(mǎi)該房屋，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同交定金200萬(wàn)元。石某說(shuō)最多兩個(gè)月辦清。我自己?jiǎn)为?dú)約見(jiàn)石某，還有和袁國(guó)勇、中間介紹人多次找石某，督促其履行合同。他還是推脫說(shuō)沒(méi)錢(qián)，讓等等。我們給石某限定了履行時(shí)間，但其一直未履行。原告（反訴被告）石某質(zhì)證認(rèn)為《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》未約定房屋過(guò)戶(hù)履行時(shí)間，只有在辦理完過(guò)戶(hù)后，才能支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。被告（反訴原告）、第三人袁國(guó)勇對(duì)證人證言無(wú)異議。被告（反訴原告）提起反訴后，申請(qǐng)對(duì)原、被告爭(zhēng)議房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。本院依法委托相關(guān)部門(mén)進(jìn)行鑒定，河北哲人房地產(chǎn)評(píng)估行有限責(zé)任公司于2017年10月23日出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，結(jié)論：估價(jià)對(duì)象自2016年9月1日至2017年8月31日的市場(chǎng)租金為人民幣25.19萬(wàn)元。原、被告對(duì)此評(píng)估結(jié)果均無(wú)異議。
原告（反訴被告）石某與被告（反訴原告）佟淑敏、安某、第三人袁國(guó)勇買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年6月21日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。訴訟過(guò)程中，被告（反訴原告）佟淑敏、安某提出反訴，本院依法對(duì)反訴內(nèi)容進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）石某以及委托訴訟代理人荊曉東、被告（反訴原告）安某以及委托訴訟代理人霍永升、第三人袁國(guó)勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）石某與安增玉于2015年2月27日簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。原告（反訴被告）石某主張解除《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，被告（反訴原告）佟淑敏、安某均同意解除，該解除行為符合法律規(guī)定、未損害其他人的合法權(quán)益，故對(duì)原告（反訴被告）該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持，解除行為自被告（反訴原告）同意解除時(shí)生效（即：2017年11月7日）。原告（反訴被告）應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)將位于易縣附屬空院一處返還給被告（反訴原告），并給付被告（反訴原告）自2016年9月1日至返還之日的租金（按年租金251900元計(jì)算）。關(guān)于原告（反訴被告）與第三人的聊天記錄，因原告、被告、第三人均無(wú)異議，故應(yīng)對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。關(guān)于原告（反訴被告）已支付的2143000元，因原、被告對(duì)定金均無(wú)異議，可以認(rèn)定其中2000000元屬于定金。雖然被告（反訴原告）抗辯稱(chēng)143000元是原告（反訴被告）自愿給付的補(bǔ)償款，但無(wú)證據(jù)證實(shí)，且原告（反訴被告）否認(rèn)，故對(duì)被告（反訴原告）此項(xiàng)抗辯理由不予采信，該143000元應(yīng)認(rèn)定是購(gòu)房款。關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題，原、被告均提交了相關(guān)證據(jù)。該糾紛的根源是原、被告簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》第四條（乙方向甲方支付定金后，甲乙雙方即在中介的協(xié)調(diào)下開(kāi)始辦理房產(chǎn)證和土地證的過(guò)戶(hù)準(zhǔn)備工作），其未對(duì)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)確定截止時(shí)間，致使確定違約責(zé)任復(fù)雜化。原告（反訴被告）雖以違反合同約定、提高房屋出售價(jià)格為由，主張被告（反訴原告）違約，但原告（反訴被告）并未在合理期間內(nèi)積極、主動(dòng)履行合同約定，影響了合同的履行，其應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任（25%）。被告（反訴原告）、第三人雖有積極促使合同履行的意思表示，但同時(shí)也有將房?jī)r(jià)提高到每平米10000元的意思表示，且在原告（反訴被告）遲延履行合同時(shí)，被告（反訴原告）作為房屋的出賣(mài)方，有充足的法律救濟(jì)途徑處理相關(guān)問(wèn)題而未采取，致使該合同的履行問(wèn)題拖延，被告（反訴原告）對(duì)此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任（75%）。第三人袁國(guó)勇系原、被告均認(rèn)可的被告（反訴原告）委托代理人，其收款行為應(yīng)認(rèn)定是被告（反訴原告）的行為，故第三人袁國(guó)勇不應(yīng)承擔(dān)返還購(gòu)房款責(zé)任。根據(jù)以上責(zé)任認(rèn)定，被告（反訴原告）應(yīng)返還原告（反訴被告）定金1500000元及購(gòu)房款143000元，對(duì)原告（反訴被告）主張占用期間的利息不予支持。綜上所述，原告（反訴被告）的主張有相關(guān)證據(jù)證實(shí)，故本院對(duì)其訴訟請(qǐng)求部分予以支持。被告（反訴原告）有相關(guān)證據(jù)證實(shí)，故本院對(duì)其訴訟請(qǐng)求予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條、第一百二十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）石某與安增玉（已故）于2015年2月27日簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》于2017年11月7日予以解除；二、被告（反訴原告）佟淑敏、安某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還給原告（反訴被告）石某定金1500000元及購(gòu)房款143000元，共計(jì)1643000元；二、原告（反訴被告）石某于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于易縣附屬空院一處【房產(chǎn)證號(hào)：易城字第××號(hào)；土地使用證號(hào)：易國(guó)用（2000）字第03-5497號(hào)、（2014）字第03-9667號(hào)】返還給被告（反訴原告）佟淑敏、安某，并給付被告（反訴原告）佟淑敏、安某自2016年9月1日至返還之日的租金（按年租金251900元計(jì)算）；三、駁回原告（反訴被告）石某其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)80元，由被告（反訴原告）佟淑敏、安某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)1150元，由原告（反訴被告）石某負(fù)擔(dān)；評(píng)估費(fèi)19900元由原告（反訴被告）石某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　何永國(guó)
審判員　　張進(jìn)成

書(shū)記員：田佳奇