原告：瞿某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告：唐某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：瞿某某(系原告唐某的丈夫)，住上海市浦東新區(qū)。
　　上述原告共同委托訴訟代理人：王孝和，男，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊紹剛，上海紹剛律師事務(wù)所律師。
　　第三人：鄧春陽(yáng)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)臨港新城竹柏路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
　　原告瞿某某、唐某與被告馮某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2019年4月23日立案受理后依法適用簡(jiǎn)易程序，期間經(jīng)鄧春陽(yáng)申請(qǐng)，本院依法追加鄧春陽(yáng)為本案第三人，并于2019年6月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告瞿某某、唐某的委托訴訟代理人王孝和、被告馮某某及其委托訴訟代理人楊紹剛、第三人鄧春陽(yáng)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告瞿某某、唐某訴稱(chēng)，二原告系夫妻關(guān)系。2016年1月經(jīng)居間人撮合，被告將其所有位于上海市浦東新區(qū)臨港新城竹柏路XXX號(hào)XXX室裝修公寓房屋，建筑面積82.48平方米，一次性作價(jià)人民幣(以下幣種相同)125萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給二原告。合同簽訂后，二原告按照合同附件三付款協(xié)議，按約支付定金2萬(wàn)元，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付給被告二筆計(jì)73萬(wàn)元，合計(jì)75萬(wàn)元，供被告及時(shí)辦理撤銷(xiāo)抵押手續(xù)，鑒于被告要求須租用房屋一年(2016年5月1日至2017年4月31日止，月租金1,000元)，只作現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)移交。按約定原、被告須于2017年3月31日前，共同前往房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，然被告失約。原告認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受到法律保護(hù)。原告已經(jīng)按約全面履行義務(wù)，現(xiàn)被告借故拒絕配合協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，也未按三個(gè)月一次支付租金，故意未履行相應(yīng)義務(wù)屬有失誠(chéng)信，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)租賃一年屆滿(mǎn)后，屬不定期租賃，二原告有權(quán)可以隨時(shí)解除雙方之間的租賃關(guān)系。2017年5月11日原告依法訴訟，經(jīng)法院審理確認(rèn)，系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，因系爭(zhēng)房屋已有另案查封，存在過(guò)戶(hù)障礙，待可履行障礙消除再行主張?，F(xiàn)原告再次訴至法院，要求判令被告：1.滌除抵押權(quán)；2.協(xié)助二原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；3.即時(shí)騰退系爭(zhēng)房屋，移交二原告；4.支付系爭(zhēng)房屋租賃費(fèi)(2017年5月1日起至實(shí)際騰退房屋日止)5.支付逾期交房違約金：以75萬(wàn)元為本金，自2017年3月25日至實(shí)際交房日止，按照每日0.05％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；6.支付逾期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)違約金：自2017年4月1日起按照每日0.05％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到實(shí)際辦理過(guò)戶(hù)日止；7.承擔(dān)訴訟費(fèi)。
　　被告馮某某辯稱(chēng)，從簽訂合同至今已經(jīng)快兩年，原告都沒(méi)有提供證據(jù)證明其具有購(gòu)房資格且尚有房款未付清，已經(jīng)構(gòu)成違約，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)解除，原告應(yīng)當(dāng)支付被告違約金。被告與第三人是夫妻關(guān)系，被告只是就自己享有的房屋產(chǎn)權(quán)部分與原告簽訂合同，但第三人沒(méi)有同意出售系爭(zhēng)房屋。
　　第三人鄧春陽(yáng)陳述其是外地戶(hù)籍，在本市沒(méi)有購(gòu)房資格，不同意出售系爭(zhēng)房屋。
　　經(jīng)審理查明，系爭(zhēng)房屋為動(dòng)遷安置房。2013年12月21日系爭(zhēng)房屋核準(zhǔn)登記至被告名下，該房屋三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。2016年1月30日原告瞿某某(乙方)與被告(甲方)簽訂《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》,在該居間合同的附件《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易條件》的“其他事項(xiàng)”中約定：甲乙雙方約定于2016年5月1日起到2017年4月31日，甲方將按每月1,000元租金，按每三個(gè)月支付一次。同日，原告支付系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房定金2萬(wàn)元，被告并出具定金收條一份。2016年2月2日二原告作為買(mǎi)受人(乙方)與被告作為賣(mài)售人(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：由乙方受讓甲方自有的位于上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，房屋類(lèi)型為公寓，房屋建筑面積為82.48平方米，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)為125萬(wàn)元。合同第四條約定：甲乙雙方同意，甲方于2017年3月24日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，乙方應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后甲方將房屋鑰匙交付給乙方為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。合同第六條約定：甲乙雙方確認(rèn)在2017年3月31日前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日為準(zhǔn)，甲方承諾在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)時(shí)，積極給予協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。合同第十條約定：甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付已收款0.05％的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十一條約定：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買(mǎi)賣(mài)合同不可分割的一部分，本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。合同補(bǔ)充條款(一)第4條約定：……若該房地產(chǎn)存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，甲方應(yīng)當(dāng)在交易過(guò)戶(hù)之前5日內(nèi)前去申請(qǐng)辦理與抵押權(quán)人或其他權(quán)利人注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)利的登記手續(xù)，逾期未去辦理的，乙方有權(quán)追索甲方與本合同第十條相同的違約責(zé)任。合同補(bǔ)充條款(一)第9條約定：本合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)，乙方向銀行申請(qǐng)辦理貸款并依據(jù)上海市限售政策，至房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)自身及其家庭成員在本市擁有住房情況并確認(rèn)購(gòu)房資格，同時(shí)于當(dāng)日辦理申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，待確認(rèn)購(gòu)房資格后當(dāng)日內(nèi)，乙方向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)稅申報(bào)，待房產(chǎn)稅認(rèn)定書(shū)出來(lái)及貸款審批成功后5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方共同前往南匯房地產(chǎn)交易中心辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)……。合同附件三付款協(xié)議約定：乙方于2016年1月30日支付給甲方定金2萬(wàn)元，該筆定金自甲乙雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，乙方于2016年2月5日前支付給甲方73萬(wàn)元，在乙方產(chǎn)證辦出來(lái)后乙方通過(guò)銀行貸款方式由銀行代為支付給甲方50萬(wàn)元。原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式分別支付被告35萬(wàn)元和38萬(wàn)元。
　　2017年5月11日瞿某某、唐某起訴馮某某、鄧春陽(yáng)[(2017)滬0115民初38053號(hào)]，要求：1.確認(rèn)瞿某某、唐某與馮某某于2016年2月2日簽署的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.馮某某滌除抵押權(quán)；3.馮某某協(xié)助瞿某某、唐某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；4.馮某某及時(shí)騰退訴爭(zhēng)房屋，移交瞿某某、唐某；5.馮某某支付房屋租賃費(fèi)12,000元；6.馮某某支付逾期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的違約金(以750,000元為基數(shù)，按每日0.05%計(jì)算，自2017年4月1日起至實(shí)際辦理日止)。審理中，瞿某某、唐某撤回了第2、3、6項(xiàng)訴請(qǐng)。該案中查明馮某某與鄧春陽(yáng)系夫妻關(guān)系，于2013年8月15日登記結(jié)婚。系爭(zhēng)房屋由被告第三人及其家屬居住使用，被告未向原告交納租金。因被告另案涉及勞動(dòng)合同糾紛，系爭(zhēng)房屋于2017年6月6日起被司法查封。2017年10月23日上海市浦東新區(qū)人民法院作出一審判決：1.確認(rèn)瞿某某、唐某與馮某某于2016年2月2日簽署的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.馮某某于本判決生效后十日內(nèi)支付瞿某某、唐某房屋租金12,000元;3.駁回原告瞿某某、唐某其余訴訟請(qǐng)求。因馮某某、鄧春陽(yáng)不服一審判決向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴[(2018)滬01民終3496號(hào)]，二審法院審理期間，余春華作為瞿某某、唐某的證人出庭陳述其在安家房產(chǎn)工作，買(mǎi)賣(mài)雙方第二次協(xié)商價(jià)格的時(shí)候，鄧春陽(yáng)在場(chǎng)，在馮某某單位簽訂合同的時(shí)候，鄧春陽(yáng)也在場(chǎng)并且愿意出售房屋。同時(shí)二審期間馮某某出示微信，證明其在2016年12月15日向瞿某某提出“我想返還你首付，并賠償20萬(wàn)元損失”，瞿某某回復(fù)“那是不可能的，我的損失有多大”。瞿某某對(duì)此節(jié)事實(shí)予以確認(rèn)。2018年5月4日二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
　　另查明，系爭(zhēng)房屋上現(xiàn)仍有抵押權(quán)人為上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司的抵押權(quán)登記，債權(quán)金額為30萬(wàn)元，債務(wù)履行期限為2013年11月22日至2024年11月22日。2019年5月27日原告瞿某某在上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)查詢(xún)結(jié)果為個(gè)人名下未查到房屋登記信息。2019年5月28日原告唐某在上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)查詢(xún)結(jié)果為個(gè)人名下查到房屋登記信息。
　　審理中，原告認(rèn)為，二原告從未購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品房，名下也無(wú)房產(chǎn)，故二原告具備購(gòu)房資格。原告已經(jīng)依約支付了前期房款共計(jì)75萬(wàn)元，余款50萬(wàn)元根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)是通過(guò)銀行貸款支付。履約過(guò)程中，因被告不同意過(guò)戶(hù)，原告未繼續(xù)辦理貸款手續(xù)?，F(xiàn)原告愿意將剩余房款50萬(wàn)元先行繳納至法院賬戶(hù)以保證買(mǎi)賣(mài)合同的履行，同時(shí)同意用該50萬(wàn)元滌除系爭(zhēng)房屋上的抵押貸款。為此要求被告履行滌除系爭(zhēng)房屋上的抵押權(quán)的義務(wù)，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至二原告名下并要求被告向二原告交付系爭(zhēng)房屋；被告實(shí)際占用系爭(zhēng)房屋造成原告無(wú)法使用，參照雙方約定，要求被告賠償原告租金損失：2017年5月1日起至實(shí)際交房日止，按照每月1,000元計(jì)算。2017年3月24日被告應(yīng)向原告交付房屋，因逾期未交，應(yīng)支付逾期交房違約金：以已付購(gòu)房款75萬(wàn)元為本金，自2017年3月25日起至實(shí)際交房日止，按照每日萬(wàn)分之五計(jì)算。2017年3月31日應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，逾期過(guò)戶(hù)的應(yīng)支付逾期過(guò)戶(hù)違約金：以已付購(gòu)房款75萬(wàn)元為本金，從2017年4月1日起計(jì)算到過(guò)戶(hù)日止，按照每日萬(wàn)分之五計(jì)算。
　　被告則表示，簽訂合同后，原告未提供其享有購(gòu)房資格的證明，也沒(méi)有按約履行申辦貸款的義務(wù)，根據(jù)合同約定，雙方可以解除合同。2016年12月15日被告曾向原告提出返還首付款并賠償損失20萬(wàn)元的解除合同的意見(jiàn)，原告不予理睬。原告明知系爭(zhēng)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也沒(méi)有要求第三人簽字。因此，被告認(rèn)為系爭(zhēng)合同可以解除，無(wú)法繼續(xù)履行合同的責(zé)任在原告，不同意將房屋過(guò)戶(hù)給原告。系爭(zhēng)房屋交易至今已三年有余，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，不同意支付逾期交房和逾期過(guò)戶(hù)的違約金。在付清房款、過(guò)戶(hù)手續(xù)已經(jīng)辦理的情況下，被告才能向原告支付租金損失，現(xiàn)上述條件均未滿(mǎn)足，故不同意支付原告租金損失。第三人鄧春陽(yáng)不同意將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)給原告。
　　2019年9月3日原告以代管款形式將50萬(wàn)元繳納至法院賬戶(hù)。
　　認(rèn)定上述事實(shí)，由經(jīng)庭審質(zhì)證的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》《房地產(chǎn)居間合同(買(mǎi)賣(mài))》(附《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易條件》)、定金收條、收條、(2017)滬0115民初38053號(hào)民事判決書(shū)、(2018)滬01民終3496號(hào)民事判決書(shū)、個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)記錄、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄等證據(jù)及庭審筆錄、談話筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雖然系爭(zhēng)房屋為馮某某、鄧春陽(yáng)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是根據(jù)(2018)滬01民終3496號(hào)案中已經(jīng)查明第三人鄧春陽(yáng)對(duì)系爭(zhēng)房屋的出售知情且同意，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)合同有效。原、被告的買(mǎi)賣(mài)合同中雖約定了原告通過(guò)銀行貸款方式支付剩余的購(gòu)房款50萬(wàn)元，但未約定不申請(qǐng)銀行貸款屬于合同可予解除的情形，原告可以通過(guò)支付現(xiàn)金的方式履行支付義務(wù)，被告無(wú)證據(jù)證明原告拒絕支付房款，相反被告在2016年12月15日以微信方式向原告提出解除合同并提出承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，由此可以看出原告并不存在違約行為，造成原、被告未能在2017年3月31日之前過(guò)戶(hù)的原因應(yīng)屬被告不同意出賣(mài)系爭(zhēng)房屋。被告認(rèn)為原告在2017年3月時(shí)無(wú)購(gòu)房資格未提交證據(jù)，對(duì)此觀點(diǎn)本院不予采納，現(xiàn)二原告已經(jīng)提供了名下無(wú)房產(chǎn)的房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的查詢(xún)結(jié)果，且已經(jīng)將剩余的50萬(wàn)元購(gòu)房款以代管款的方式繳納至本院以擔(dān)保合同的履行，系爭(zhēng)房屋也已經(jīng)符合了現(xiàn)行動(dòng)遷安置房可轉(zhuǎn)讓的條件，故原告要求被告滌除系爭(zhēng)房屋上的債權(quán)抵押并要求將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下的訴請(qǐng)本院予以支持。被告在合同約定的房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間2017年3月31日前提出解除買(mǎi)賣(mài)合同，造原告拒絕，被告無(wú)證據(jù)證明之后已經(jīng)如期通知原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，相反在原告2017年5月向法院提起訴訟要求過(guò)戶(hù)過(guò)程中，發(fā)生因被告原因系爭(zhēng)房屋被查封的情況，至原告要求過(guò)戶(hù)受阻，故逾期過(guò)戶(hù)的責(zé)任在被告處，被告理應(yīng)承擔(dān)逾期過(guò)戶(hù)違約金，原告主張的違約金的標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定，對(duì)此訴請(qǐng)本院予以支持。對(duì)于原告要求被告交付房屋并承擔(dān)逾期交房違約金的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，原、被告在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議時(shí)約定自2016年5月1日起被告馮某某向原告瞿某某、唐某租賃系爭(zhēng)房屋，并約定了具體的租賃期限和租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在(2017)滬0115民初38053號(hào)案件中法院也支持了原告瞿某某、唐某要求被告馮某某支付2016年5月1日至2017年4月30日期間的租金12,000元的訴訟請(qǐng)求，原、被告雖約定租賃期間為一年(至2017年4月30日止)，但之后被告仍繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，原告認(rèn)為雙方建立不定期租賃關(guān)系的意見(jiàn)本院可予采納。不定期租賃關(guān)系的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?，F(xiàn)原告以訴訟方式要求被告搬離系爭(zhēng)房屋應(yīng)屬于在合理期間的通知，租賃關(guān)系解除后，被告應(yīng)當(dāng)返還房屋并支付未付租金(使用費(fèi))，原告要求被告按照1,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年5月1日至搬離之日止租金(使用費(fèi))的訴請(qǐng)，本院予以支持。對(duì)原告提出要求被告承擔(dān)逾期交房違約金的訴請(qǐng)本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百一十條、第二百三十二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)滌除上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋上設(shè)立的債權(quán)抵押；被告馮某某在上述債權(quán)抵押滌除后三日內(nèi)協(xié)助原告辦理上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，將上述房屋的產(chǎn)權(quán)戶(hù)名由被告馮某某轉(zhuǎn)移登記至原告瞿某某、唐某名下；原告瞿某某、唐某應(yīng)于上述房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理后當(dāng)日支付被告馮某某剩余購(gòu)房款50萬(wàn)元；
　　二、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)從坐落于上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋遷出，并將上述房屋返還給原告瞿某某、唐某；
　　三、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告瞿某某、唐某逾期過(guò)戶(hù)違約金：以75萬(wàn)元為本金，按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年4月1日起算至實(shí)際過(guò)戶(hù)日止；
　　四、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告瞿某某、唐某租金(房屋使用費(fèi))：按照1,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年5月1日起計(jì)算至實(shí)際返還房屋日止；
　　五、駁回原告瞿某某、唐某其余訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)16,509元，減半收取計(jì)8,254.50元，由原告瞿某某、唐某負(fù)擔(dān)61元，被告馮某某負(fù)擔(dān)8,193.50元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：陸??菁

書(shū)記員：王曄璐