原告：盛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王桂君(系原告盛某某丈夫)，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊群群，上海理帥律師事務(wù)所律師。
　　被告：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　被告：上海麗蔻美容美發(fā)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：沈某某，執(zhí)行董事。
　　原告盛某某與被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法適用簡易程序于2019年11月26日第一次公開開庭進行了審理。期間依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，組成合議庭于2020年3月16日第二次公開開庭進行了審理。原告盛某某及其委托訴訟代理人王桂君和楊群群、被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司的法定代表人即被告沈某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告盛某某向本院提出訴訟請求：確認原告與被告沈某某簽訂的《商業(yè)用房租賃合同》于2019年6月9日解除；兩被告支付原告欠付租金437,500元(其中2019年1月1日前已付清，2019年1月1日至2019年6月30日欠付137,500元，2019年7月1日至2019年12月31日欠付450,000元，扣除已付款100,000元和50,000元)；兩被告支付原告欠付物業(yè)費43,500元(其中2019年6月30日前欠付35,500元，2019年7月1日至2019年12月31日欠付8,000元)；兩被告支付原告2019年5月至7月的電費24,084.33元；兩被告償付原告解除合同違約金375,000元(按年租金900,000元計算5個月)；兩被告將上海麗蔻美容美發(fā)有限公司奉賢分公司的注冊地從上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX號遷出。事實和理由：被告沈某某于2016年8月22日與原告簽訂合同承租坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX-XXX號的商鋪，該商鋪實際由被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司使用，即在該地址上注冊成立上海麗蔻美容美發(fā)有限公司奉賢分公司。合同簽訂后，被告將部分租賃場所轉(zhuǎn)租，原告提出異議遂直接與次承租人簽訂合同，解除與被告部分租賃場所的合同關(guān)系，相關(guān)租金和物業(yè)費等也作調(diào)整。被告遲延支付租金和物業(yè)費及電費等，2019年6月6日，原告發(fā)送《律師函》通知解除合同并要求被告搬離，然被告未履約，故提起訴訟。
　　被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司辯稱，原告與被告沈某某簽訂《商業(yè)用房租賃合同》并由被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司實際使用是事實，被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司也將其奉賢分公司注冊在該地址。期間，被告曾將部分租賃場所轉(zhuǎn)租給次承租人，其中將租賃場所的底層?xùn)|北角轉(zhuǎn)租給大餅油條店，將底層西側(cè)轉(zhuǎn)租給生蠔店，而二樓和三樓則與何茂盛共同租賃，原告則直接與次承租人大餅油條店和生蠔店簽訂租賃合同。原告曾將二樓和三樓的租賃場所鎖門，不允許搬離物品，因此之前欠付的租金同意支付，鎖門后的租金不應(yīng)支付。鎖門前的物業(yè)費和水電費同意按實結(jié)算，也同意將奉賢分公司的注冊地遷出，但違約金不應(yīng)承擔。合同實際并未解除。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX-XXX號商鋪的房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)利人為原告。2016年8月22日，原告與被告沈某某簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定：原告將坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX-XXX號的商鋪出租給被告，三層房屋建筑面積為779.63平方米；原告于2016年9月1日前交付租賃場所，租賃期限從2017年1月1日起至2024年12月31日止；第一年的年租金為700,000元，第二年的年租金為800,000元，第三年的年租金為900,000元，第四和第五年的年租金為1,000,000元，第六年至第八年的年租金為1,100,000元，租金先付后用，合同簽訂當日首付半年租金，以此類推；被告于2017年6月底之前向原告支付房屋租賃保證金200,000元，租賃關(guān)系終止時，原告將房屋租賃保證金用以抵充被告欠費，剩余部分無息返還被告；從2016年9月1日起，水、電、煤氣、通訊設(shè)備、物業(yè)管理、衛(wèi)生等費用由被告承擔；房屋交付按房產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的房屋結(jié)構(gòu)交付，在征得原告同意的基礎(chǔ)上，由被告自行裝修，租賃期滿后，被告不得破壞已裝修的結(jié)構(gòu)，固定物不得搬移(含電力設(shè)備、電梯、空調(diào)、廚房固定設(shè)備、燈具、墻面、衛(wèi)生設(shè)備、室外消防護梯等)；租賃期屆滿，被告返還商鋪，每逾期一日按每平方米4元計算占有使用費；在租賃期內(nèi)征得原告書面同意后，被告可將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人；被告逾期不付租金累計超過一個月的，原告可解除合同，違約方應(yīng)向另一方按月租金的5倍支付違約金。2019年7月1日，原告與被告沈某某簽訂《付款協(xié)議書》，約定：被告至目前尚欠2019年1月1日至2019年6月30日的租金137,500元和物業(yè)費35,500元，尚欠2019年7月1日至2019年12月31日的租金450,000元和物業(yè)費8,000元；扣除大餅油條店租金100,000元(大餅油條店由原告直接出租給熊慶文，被告與熊慶文簽訂的協(xié)議作廢)，被告共欠原告租金和物業(yè)費計531,000元；被告承諾于2019年8月1日前付款231,000元，2019年9月1日前付款300,000元，熊慶文墊付水電費由被告在一個月內(nèi)付清；以上事宜按期解決，原告同意將底層130平方米、二樓260平方米和三樓260平方米，計650平方米的租賃場所從2020年1月1日至2022年12月31日出租給被告，租金降為每年600,000元，物業(yè)費為每年16,000元；2020年1月1日付款316,000元，2020年7月1日付款300,000元，以此類推。2019年7月2日，原告與熊慶文簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定原告將底層?xùn)|北角125平方米的租賃場所出租給熊慶文以經(jīng)營大餅油條，原告于2019年7月1日前交付租賃場所，租賃期限從2019年9月1日起至2024年8月31日止；第一年的年租金為210,000元，以后每年增加10,000元，年物業(yè)費為5,000元。同日，原告與被告沈某某再次簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定：原告將坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX-XXX號的商鋪(底層130平方米、二樓260平方米和三樓260平方米，計650平方米)出租給被告；原告于2019年7月1日前交付租賃場所，租賃期限從2019年7月1日起至2022年12月31日止；2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金為350,000元，物業(yè)費為8,000元；2020年1月1日起至2022年12月31日止的年租金為600,000元，年物業(yè)費為16,000元，租金和物業(yè)費先付后用，以此類推；被告于2019年7月1日前向原告支付房屋租賃保證金200,000元，租賃關(guān)系終止時，原告將房屋租賃保證金用以抵充被告欠費，剩余部分無息返還被告；租賃期間，水、電、煤氣、通訊設(shè)備、衛(wèi)生等費用由被告承擔；房屋交付按房產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的房屋結(jié)構(gòu)交付，在征得原告同意的基礎(chǔ)上，由被告自行裝修，租賃期滿后，被告不得破壞已裝修的結(jié)構(gòu)，固定物不得搬移(含電力設(shè)備、電梯、空調(diào)、廚房固定設(shè)備、燈具、墻面、衛(wèi)生設(shè)備、室外消防護梯等)；租賃期屆滿，被告返還商鋪，每逾期一日按每平方米6元計算占有使用費；在租賃期內(nèi)征得原告書面同意后，被告可將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人；被告逾期不付租金累計超過一個月的，原告可解除合同，違約方應(yīng)向另一方按月租金的5倍支付違約金。2019年9月20日，原告與卞士龍簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定原告將底層西側(cè)118平方米的租賃場所出租給卞士龍以經(jīng)營生蠔，原告于2020年1月1日前交付租賃場所，租賃期限從2020年1月1日起至2023年12月31日止；每年的租金為200,000元，年物業(yè)費為5,000元。嗣后，被告僅支付租金50,000元，余款未付，以致涉訟。
　　另查明，被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司系自然人獨資有限責任公司，被告沈某某系該公司股東，上海麗蔻美容美發(fā)有限公司奉賢分公司系該公司的分支機構(gòu)，注冊地址為上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX號。租賃場所的部分電費由原告墊付，其中交納2019年5月的電費8,689.52元、2019年6月的電費8,555.03元和2019年7月的電費6,839.78元，計24,084.33元。原告要求解除合同的訴狀副本于2019年11月3日送達至被告處。
　　在審理期間，原告確認：房屋租賃保證金200,000元已收取，同意抵扣欠費，多退少補；2019年6月6日，原告曾向被告發(fā)出通知，認為被告逾期支付租金、物業(yè)費和水電費，雙方合同解除并要求被告搬離，因被告未搬離原告于2019年6月9日將租賃場所鎖門，在被告于2019年6月底支付部分款項后，原告于2019年6月底開門，由于被告仍未支付其余欠款，原告遂于2019年8月31日再次鎖門；租賃場所有裝修無擴建；原告與大餅油條店和生蠔店直接簽訂合同被告是同意的，當時就該部分租賃場所原、被告之間的租賃合同已解除，而二樓和三樓則由被告轉(zhuǎn)租給何茂盛，何茂盛讓原告自行處理裝修和物品設(shè)備，原告于2019年11月22日將二樓和三樓的租賃場所清理并另行出租給案外人。被告確認：房屋租賃保證金200,000元已支付；被告未收到原告的通知，原告于2019年6月9日將租賃場所鎖門并且不允許被告搬離物品，在被告于2019年6月底支付部分款項后，原告于2019年6月底開門，至2019年8月31日原告再次鎖門，被告的物品均在租賃場所內(nèi)；租賃場所有裝修無擴建；二樓和三樓的租賃場所已被原告收回，尚存裝修和物品設(shè)備等。
　　以上事實，由戶籍工商資料、房地產(chǎn)權(quán)證、《商業(yè)用房租賃合同》、《付款協(xié)議書》、電費付款憑證及庭審筆錄等證據(jù)予以佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　本院認為，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的合同義務(wù)，當事人主張解除合同的，應(yīng)當通知對方，合同自通知到達對方時解除。本案中，原告與被告沈某某簽訂房屋租賃合同，然該租賃場所實際由被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司使用經(jīng)營，原告系出租人，被告沈某某系承租人，而被告上海麗蔻美容美發(fā)有限公司為實際使用人，現(xiàn)原告要求兩被告共同承擔責任于法有據(jù)，應(yīng)予支持。由于原告要求解除合同的訴狀副本于2019年11月3日送達至被告處，雙方的房屋租賃合同于該日解除。而在合同履行期間即2019年7月1日，原告與被告沈某某簽訂《付款協(xié)議書》，對2019年6月30日前所欠租金和物業(yè)費予以明確即137,500元和35,500元，也對應(yīng)提前交納的2019年7月1日至2019年12月31日的租金450,000元和物業(yè)費8,000元予以確認，同時因租賃場所范圍的變更(即底層?xùn)|北角由原告直接出租)，雙方對變更后的租賃期限、租金和物業(yè)費標準進行了調(diào)整，即從2019年7月1日起至2019年12月31日止的年租金為700,000元和物業(yè)費為每年16,000元，從2020年1月1日起年租金為600,000元和物業(yè)費為每年16,000元，2019年9月20日原告對租賃場所范圍再次變更即底層西側(cè)由原告直接出租，剩余租賃場所即二樓和三樓仍由被告沈某某承租。因原告于2019年8月31日將二樓和三樓的租賃場所鎖門造成被告無法使用，從該日起被告不應(yīng)再支付租金和物業(yè)費。故2019年6月30日前被告所欠租金和物業(yè)費分別為137,500元和35,500元，2019年7月1日至2019年8月30日所欠租金和物業(yè)費分別為116,986元和2,674元，扣除被告已付租金150,000元，被告應(yīng)付原告租金104,486元和物業(yè)費38,174元。而電費出賬日期存在延后一個月的情況，2019年4月至6月租賃場所實際發(fā)生的電費仍應(yīng)由被告承擔，故被告應(yīng)付原告已墊付電費24,084.33元。涉案合同因被告違約而解除，根據(jù)合同約定被告應(yīng)償付原告解除合同違約金，但違約金標準過高，根據(jù)實際情況予以調(diào)整至150,000元。原告已收取的房屋租賃保證金200,000元予以抵扣上述欠費，多退少補。合同解除后，原告要求被告將上海麗蔻美容美發(fā)有限公司奉賢分公司的注冊地從上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX號遷出于法有據(jù)，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條第(四)項、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告盛某某與被告沈某某簽訂的房屋租賃合同于2019年11月3日解除；
　　二、被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司支付原告盛某某租金104,486元；
　　三、被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司支付原告盛某某物業(yè)費38,174元；
　　四、被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司支付原告盛某某2019年5月的電費8,689.52元、2019年6月的電費8,555.03元和2019年7月的電費6,839.78元，計24,084.33元；
　　五、被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司償付原告盛某某解除合同違約金150,000元；
　　(上述第二、三、四、五項付款金額共計為316,744.33元，扣除房屋租賃保證金200,000元，兩被告于本判決生效之日起十日內(nèi)實際支付原告116,744.33元。)
　　六、被告沈某某、上海麗蔻美容美發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海麗蔻美容美發(fā)有限公司奉賢分公司的注冊地從上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)育秀路XXX號遷出；
　　七、駁回原告盛某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費12,600元，由原告負擔9,965元，兩被告負擔2,635元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>

審判員：周??珣

書記員：顧煜麟