原告：百寵百瑞(上海)寵物服務(wù)股份有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)芳春路XXX號(hào)XXX幢XXX-XXX室。
　　法定代表人：李奕，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：干長(zhǎng)華，上海國巨律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海宇某某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王相東，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：趙亮，上海合勤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：梁翰林，上海合勤律師事務(wù)所律師。
　　原告百寵百瑞(上海)寵物服務(wù)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱百寵百瑞公司)與被告上海宇某某實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱宇某某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月5日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年8月27日組織原、被告進(jìn)行了證據(jù)交換，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡(jiǎn)易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序。2018年9月，原告申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的裝修費(fèi)用及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行審價(jià)，并申請(qǐng)對(duì)員工成本以及經(jīng)營(yíng)性可得利益損失進(jìn)行鑒定，后原告先后撤回上述審價(jià)和鑒定申請(qǐng)。本院于2019年5月6日公開開庭審理了本案。原告百寵百瑞公司的委托訴訟代理人干長(zhǎng)華，被告宇某某公司的委托訴訟代理人梁翰林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告百寵百瑞公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告返還原告租賃保證金418,836元并支付逾期返還保證金的利息(以418,836元為基數(shù)，按照銀行同期存款利率，自2017年12月1日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止)；2.判令被告支付原告違約金990,000元；3.判令被告賠償原告支付給員工的工資損失308,612.09元；4.判令被告賠償原告裝修損失121,929.98元(以另案評(píng)估的評(píng)估價(jià)1,991,523元為原值，參照租賃合同約定的9年期限計(jì)算現(xiàn)值，主張期間為2017年6月1日至2017年11月30日)。訴訟過程中，原告撤回了第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：2008年8月5日,原、被告簽訂房產(chǎn)租賃合同,約定被告將上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)三樓房屋(建筑面積1,530平方米，以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)出租給原告使用,雙方就租賃期限、房屋的交付、返還、租賃合同的解除及違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告向被告支付了租賃保證金418,836元。合同履行過程中，原告按約支付租金，但自2017年7月起因被告與第三人有房屋租賃合同糾紛(被告未按約向案外人支付租金)，致原告無法正常經(jīng)營(yíng)，造成裝修損失以及員工工資損失，被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，故原告起訴。
　　被告宇某某公司辯稱，原告支付的員工工資屬于原告的經(jīng)營(yíng)成本，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)由被告承擔(dān)；關(guān)于裝修損失，被告未從部隊(duì)處取得相關(guān)賠償，且原告要求的金額過高，租賃年限即將到期，因此房屋的裝修損失是不存在的，被告不同意賠償；收到原告支付的租賃保證金，但不同意返還。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于房產(chǎn)租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充合同、對(duì)賬單、委托經(jīng)營(yíng)授權(quán)書、通告等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　2005年8月2日，中國人民武裝警察部隊(duì)上海市總隊(duì)后勤部營(yíng)房處租賃辦公室(甲方、出租人)與宇某某公司(乙方、承租人)簽訂《武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，合同約定：甲方將上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)建筑面積約5,800平方米的房屋出租給乙方使用，租賃用途為商業(yè)、辦公；租賃期限自2005年12月1日起至2010年11月30日止。2005年8月3日，中國人民武裝警察部隊(duì)上海市總隊(duì)后勤部營(yíng)房處租賃辦公室(甲方、出租人)與宇某某公司(乙方、承租人)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議(一)》，約定將租賃期限延長(zhǎng)七年，自2010年12月1日起至2017年11月30日止。2005年11月2日，中國人民武裝警察部隊(duì)上海市總隊(duì)后勤部營(yíng)房處租賃辦公室向宇某某公司出具委托經(jīng)營(yíng)授權(quán)書，全權(quán)委托宇某某公司負(fù)責(zé)長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)綜合樓的招商轉(zhuǎn)租工作。
　　2008年8月5日，宇某某公司(甲方)與上海寶引經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司(乙方，以下簡(jiǎn)稱寶引公司)簽訂房產(chǎn)租賃合同，約定甲方將涉案房屋出租給乙方使用，甲方已經(jīng)獲得房屋產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的文件。乙方租賃用途為：經(jīng)營(yíng)除餐飲行業(yè)外的業(yè)務(wù)。租賃期限9年，自2008年10月25日至2017年10月24日，甲方應(yīng)于2008年8月10日前向乙方交付房屋。第一年月租金(不含水、電、煤、通訊、設(shè)備如隔油池的維護(hù)和清理等費(fèi)用)為209,418元，年租金為2,513,016元；第二年起,雙方約定租金遞增率為5%。租金按每?jī)蓚€(gè)月結(jié)算一次,乙方于單月的第一日前交付給甲方。租賃期內(nèi)的水、電、煤、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、稅金等費(fèi)用按國家地方主管部門規(guī)定的價(jià)格另行計(jì)量計(jì)價(jià),由乙方承擔(dān)。物業(yè)管理費(fèi)為5元/平方米/月。自本合同簽訂后七日內(nèi),乙方向甲方支付房地產(chǎn)租賃保證金(租賃保證金為兩個(gè)月租金418,836元)和兩個(gè)月的房租418,836元,甲方收取保證金和租金后向乙方開具收款憑證及發(fā)票。乙方向甲方支付400,000元，用于購買原有的中央空調(diào)系統(tǒng)和地暖系統(tǒng)。租賃關(guān)系終止時(shí),甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外,剩余部分應(yīng)在終止日無息歸還乙方。甲方逾期返還的,應(yīng)向乙方支付銀行同期存款利息。
　　后宇某某公司將涉案房屋交付給寶引公司使用。
　　2008年8月5日，寶引公司向宇某某公司轉(zhuǎn)賬1,237,672元，用于支付租賃保證金418,836元、兩個(gè)月房租418,836元以及中央空調(diào)和電暖系統(tǒng)的購買費(fèi)400,000元。
　　2009年12月20日，宇某某公司與寶引公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定取消原租賃合同第四條中每年租金遞增率5%的規(guī)定，改為“從2010年起,租金在合同簽訂第一年的租金的基礎(chǔ)上每年下浮10﹪”。
　　2011年2月10日，宇某某公司與寶引公司簽訂補(bǔ)充合同，約定自2010年7月25日起至2012年7月24日止的月租金改為150,000元，2012年7月25日后的房租原則上恢復(fù)為原合同所定租金。
　　2014年6月19日，中國人民武裝警察部隊(duì)后勤部就上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)房屋頒發(fā)《武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》。許可證記載：出租人為上海總隊(duì)第四支隊(duì)，承租人為被告宇某某公司，房地產(chǎn)位置為長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)，租賃用途為商業(yè)，房屋建筑面積為5,800平方米，有效期限及合同期限均為2013年12月1日至2015年11月30日。
　　2014年10月16日，宇某某公司與寶引公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定自2015年1月1日起至2017年11月30日止涉案房屋租金改為每月165,000元，租金支付方式為月結(jié)，當(dāng)月月底前付清本月房租。
　　2014年12月4日，寶引公司更名為百寵百瑞公司。
　　百寵百瑞公司提供一份2017年5月22日中國人民武裝警察部隊(duì)上海市總隊(duì)第四支隊(duì)(以下簡(jiǎn)稱武警四支隊(duì))后勤處給其的通告，該通告載明：“由于上海宇某某實(shí)業(yè)有限公司已經(jīng)拖欠我部租金三個(gè)月,按照雙方合同約定,我部將于2017年5月31日收回延安西路XXX號(hào)大樓,請(qǐng)你公司從2017年6月1日起停止?fàn)I業(yè),2017年11月30日前將所有物品搬離該大樓。期間我部不再收取你公司房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)，只在你公司搬離時(shí)供電，其余時(shí)間將停水停電，請(qǐng)妥善處理后續(xù)相關(guān)事宜”，證明其無需支付自2017年6月1日至2017年11月30日的租金及物業(yè)管理費(fèi)。宇某某公司對(duì)該份通告的真實(shí)性無法確認(rèn)，認(rèn)為是百寵百瑞公司與部隊(duì)之間的關(guān)系，且已經(jīng)超過舉證期限。
　　2017年6月1日，武警四支隊(duì)在虹許路XXX號(hào)張貼通告，告知該處各租戶，武警上?？傟?duì)將于2017年6月30日前解除與宇某某公司的租賃合同，請(qǐng)各租戶于7月31日前搬離該處，該部將于7月31日22時(shí)準(zhǔn)時(shí)關(guān)閉租賃房地產(chǎn)的水、電、燃?xì)獾?，并更換租賃房地產(chǎn)的門鎖……。
　　2017年6月8日，中國人民武裝警察部隊(duì)上海市總隊(duì)后勤部戰(zhàn)勤處向宇某某公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，解除《武警部隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議(一)》，同時(shí)要求宇某某公司立即搬離租賃房屋和場(chǎng)地。
　　此后，因武警部隊(duì)編制體制改革調(diào)整，武警四支隊(duì)于2017年12月30日前進(jìn)行納編分流，其主體部分劃歸中國人民武裝警察部隊(duì)上海市總隊(duì)執(zhí)勤第一支隊(duì)(以下簡(jiǎn)稱武警一支隊(duì))編制序列。
　　百寵百瑞公司另提供一份2017年7月5日武警四支隊(duì)的通告，該通告載明：“根據(jù)總隊(duì)停償工作領(lǐng)導(dǎo)小組最新通知要求，我部決定于7月10日起采取停水停電等措施，確保停償任務(wù)能圓滿完成，請(qǐng)各租戶于7月10日起停止?fàn)I業(yè)，并于7月底前完成相關(guān)搬離工作……”。宇某某公司對(duì)該份通告的真實(shí)性表示無法確認(rèn)。
　　2017年11月7日，上海市嘉定公證處應(yīng)百寵百瑞公司的申請(qǐng)出具了《公證書》，確認(rèn)2017年10月30日對(duì)涉案房屋的外觀以及現(xiàn)場(chǎng)狀況進(jìn)行了攝像、拍照?，F(xiàn)場(chǎng)照片顯示涉案房屋基本空置，房屋內(nèi)裝修尚在，尚有部分物品、設(shè)施未拆除。
　　另在2018年4月武警一支隊(duì)起訴宇某某公司的訴訟中，武警一支隊(duì)與宇某某公司一致確認(rèn)，宇某某公司已經(jīng)支付截至2017年2月20日的租金；包括涉案房屋在內(nèi)的上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹許路XXX號(hào)房屋于2017年9月20日返還武警四支隊(duì)。該案法院判決宇某某公司應(yīng)向武警一支隊(duì)支付自2017年2月21日至2017年9月20日的房屋使用費(fèi)2,220,942.50元。
　　另在2018年8月宇某某公司起訴武警一支隊(duì)的訴訟中，法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審價(jià)確認(rèn)涉案房屋裝飾工程造價(jià)為1,991,523元。
　　審理中，本院與武警四支隊(duì)民房處聯(lián)系，被告知涉案房屋內(nèi)的物品于2018年3月3日已經(jīng)被部隊(duì)全部予以處理，并在2018年5月31日對(duì)房屋加鎖。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。在本案法庭辯論終結(jié)前，宇某某公司不能證明涉案房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，故原、被告雙方簽訂的租賃合同以及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效。
　　租賃保證金系用于擔(dān)保合同履行，現(xiàn)原、被告雙方的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議無效，原告要求被告返還保證金，于法有據(jù)，本院予以支持。至于原告要求被告支付返還租賃保證金的利息，因在合同無效的情況下雙方對(duì)于租賃保證金的返還時(shí)間并未確定，被告也未故意拖延保證金的返還，故對(duì)于原告的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　合同無效后，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告要求被告賠償所支付員工工資的損失，因原告系自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)交易主體，員工工資支出系其經(jīng)營(yíng)所需的成本，雖然涉案房屋的租賃關(guān)系因軍隊(duì)停償而不能繼續(xù)履行，但原告市場(chǎng)主體資格仍然存在，員工系在為原告提供服務(wù)，原告就此支出的費(fèi)用無法作為損失要求被告承擔(dān)，故本院對(duì)原告的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　至于原告要求被告賠償裝修現(xiàn)值的損失，本院認(rèn)為原告裝修涉案房屋是以使用滿9年為限，現(xiàn)涉案房屋在2017年9月20日由宇某某公司返還給部隊(duì)(原告未提供證據(jù)證明涉案房屋早于2017年9月20日返還給被告)，剩余使用期間即自2017年9月21日至2017年11月30日，本院結(jié)合合同無效的原因、原、被告各自的責(zé)任等，酌情確定被告賠償原告30,000元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海宇某某實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告百寵百瑞(上海)寵物服務(wù)股份有限公司房屋租賃保證金418,836元；
　　二、被告上海宇某某實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告百寵百瑞(上海)寵物服務(wù)股份有限公司房屋裝修損失30,000元；
　　三、駁回原告百寵百瑞(上海)寵物服務(wù)股份有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)12,293.80元，由原告百寵百瑞(上海)寵物服務(wù)股份有限公司負(fù)擔(dān)5,797.40元，被告上海宇某某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)6,496.40元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：牟世榮

書記員：胡桂霞