原告（反訴被告）白某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人杜世平，廣東深遠律師事務所律師。
被告（反訴原告）大慶市慶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地大慶高新區(qū)。
法定代表人劉樹清，該公司董事長。
委托代理人欒志勤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司法律顧問。

原告白某某與被告大慶市慶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱慶龍公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，被告慶龍公司在舉證期間內(nèi)向本院提起反訴，本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告白某某的委托代理人杜世平、被告慶龍公司的委托代理人欒志勤到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告白某某訴稱，2008年9月7日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的天倫王朝國際公館住宅，價款434345.00元。雙方約定房屋的交付時間是2008年12月31日。同時約定被告逾期交房的違約責任為被告按日向原告支付已付房價款萬分之一的違約金。被告于2009年6月2日將涉案房屋交付使用，但被告開發(fā)的房屋未取得竣工備案的相關(guān)手續(xù)，因此，被告應當承擔相應的違約責任，故原告訴至法院，要求被告支付逾期交房的違約金6645.00元，并承擔本案訴訟費用。
被告慶龍公司辯稱，被告是因為全球性金融危機的不可抗力和國家法律法規(guī)政策的調(diào)整而逾期交房的，根據(jù)原、被告簽訂的商品房買賣合同約定，不可抗力和國家法律法規(guī)政策的調(diào)整均屬于被告違約的免責事由，被告不應當承擔違約責任。被告在金融危機的影響下，仍然積極籌措資金完成施工，無惡意違約的主觀故意，不應當承擔違約責任。根據(jù)原、被告簽訂的商品房買賣合同第12條第3款的約定，由買受人承擔自通知進戶之日起該房產(chǎn)生的所有費用。被告為原告墊付了水、電、物業(yè)等多項費用，原告對上述費用應當對被告承擔返還責任。
反訴原告慶龍公司訴稱，反訴被告在接收房屋后使用電力卻未向電力公司繳納電費，慶龍公司為其墊付的電費應當返還。另外，反訴被告入住房屋后，慶龍公司代行物業(yè)職能，提供了包括衛(wèi)生、保安、電梯等多項物業(yè)服務項目，對此，反訴被告應當按照相應標準向慶龍公司交納物業(yè)費，故提出反訴，要求法院依法駁回反訴被告的訴訟請求，并要求反訴被告給付電費、物業(yè)費4981.00元，承擔本案訴訟費用。
反訴被告白某某辯稱，一、對于慶龍公司的第一項訴請，非反訴內(nèi)容，屬于本訴中的抗辯，慶龍公司并無法律規(guī)定的免責事由，應當承擔違約責任。二、由于慶龍公司交房時沒有與業(yè)主核對電表起始數(shù)，且電表設(shè)計并安裝在公共通道電纜井里，電纜井一直加鎖關(guān)閉，業(yè)主根本無法自行觀測電表讀數(shù)。由于房屋交付時，燃氣長時間未能入戶，導致業(yè)主做飯等都用電器，用電量超出正常使用，造成了很大損失。因此，慶龍公司主張返還其為業(yè)主墊付的電費不應支持。三、慶龍公司收取物業(yè)費無事實和法律依據(jù)。慶龍公司無物業(yè)服務資質(zhì)，無權(quán)收取物業(yè)費，該收費行為，不應得到法院支持。綜上所述，請求依法駁回反訴人的反訴請求。
原告就其主張?zhí)峁┳C據(jù)如下：
1.商品房買賣合同一份（復印件，與原件核對無異），欲證明原、被告存在商品房買賣合同關(guān)系，合同第8條明確約定了房屋的交付時間；合同第9條約定，若被告逾期交房，應按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金；第11條約定，達到交付條件后，被告書面通知原告，并提供證明文件，被告不出示證明文件或證明文件不齊全，原告有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由被告承擔。經(jīng)質(zhì)證，被告對此證據(jù)的真實性無異議，對原告證明的內(nèi)容有異議。第一，根據(jù)合同第八條第二款，遇不可抗力，法律，法規(guī)，政策變化調(diào)整，雙方在簽訂合同時做出的明確約定，被告也認可該項免責條件，而本案恰恰出現(xiàn)了免責條款及條件，所以被告抗辯不承擔責任有依據(jù)。第二，根據(jù)合同第11條第三項規(guī)定，由買受人承擔入住后電費、物業(yè)費，所以原告應承擔此部份費用。因被告對該證據(jù)真實性無異議，本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
2.交房款收據(jù)兩張（復印件，與原件核對無異），欲證明原告已按雙方約定交納了全部購房款，履行了付款義務。經(jīng)質(zhì)證，被告對此證據(jù)真實性沒有異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
3.2011年3月3日大慶電業(yè)局東風供電局出具的《天倫王朝用電情況說明》一份，欲證明東風供電局于2011年1月4日對天倫王朝所有電力用戶驗收完畢，并歸檔立戶，于2011年2月9日首次發(fā)行，收取電費的起始時間為2010年12月27日、28日；由于驗收抄寫表示數(shù)時，慶龍公司未通知用戶到場核實起始數(shù)，業(yè)主提出質(zhì)疑；慶龍公司將電能表設(shè)計并安裝在公共通道電纜井里，導致業(yè)主無法適時觀測電能表讀數(shù)和操作負荷開關(guān)。經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性有異議，認為根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，企、事業(yè)單位如果出具證據(jù)，應該加蓋企業(yè)公章并由主要負責人簽字認可，而此證據(jù)不是電業(yè)局收費章，而是業(yè)務部門的公章，所以此證據(jù)不具有證明力。第二，業(yè)戶入住以后，慶龍公司為了解決業(yè)戶的電力問題，在長達兩年三個月的時間里，按照商業(yè)用電的價格為業(yè)主向電業(yè)局交納電費。另外，電表設(shè)施及每個業(yè)戶的分表都是電業(yè)局的專業(yè)人員安裝及簽封的，慶龍公司無權(quán)對這些儀表進行監(jiān)管及測試，直至2011年1月4日電業(yè)局驗收結(jié)束，慶龍公司已經(jīng)為各位業(yè)戶墊付電費達300余萬元，原告如對電表示數(shù)有異議，應當向電業(yè)部門主張，原告拒交電費的行為和理由沒有道理。因該證明上加蓋了出具單位東風電業(yè)局的公章，本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
被告慶龍公司就其主張向本院提交證據(jù)如下：
1.商品房買賣合同一份（復印件，與原件核對無異），欲證明合同約定，自買受人入住之日起，因房屋產(chǎn)生的費用由原告承擔；雙方對不可抗力和法律政策調(diào)整進行了約定，遇此情況，反訴人可以延期交房，不承擔違約責任，而本案出現(xiàn)了不可抗力和法律政策調(diào)整，原告要求的違約金不應得到支持；即使被告違約，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，違約金的數(shù)額也不能超過30%。經(jīng)質(zhì)證，原告對此證據(jù)的真實性無異議，對證明的問題有異議，被告遇到的金融危機并不屬于不可抗力，且該條款中有一項關(guān)于出賣人的義務，就是發(fā)生不可抗力之日起，六十日內(nèi)告知買受人，而被告并沒有發(fā)出任何通知告知買受人。本案原告屬于守約方，完全履行了自己的義務，而被告應該承擔違約責任。對于被告所稱應該由買受人自通知進戶之日起，承擔該房所有費用的問題，一方面被告沒有提交任何通知進戶的證據(jù)，另一方面該通知進戶必須達到法定的交付條件，而涉案房屋直至2011年5月9日才取得竣工備案證，根據(jù)法律規(guī)定，未取得竣工備案證的不得交付使用，即使存在通知，買受人也有權(quán)拒絕交易，被告要求原告承擔沒有達到交付條件，且沒有實際交付期間的費用沒有事實依據(jù)及法律依據(jù)。因原告對該證據(jù)的真實性無異議，本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
2.大慶市政府慶證發(fā)（2010）20號文件及大慶市天倫王朝住宅小區(qū)前期物業(yè)管理備案資料各一份（均為復印件），欲證明居民熱力費、物業(yè)費標準，按照天倫王朝小區(qū)的建設(shè)情況，物業(yè)收費標準為每平方米22.60元，凡入住本小區(qū)的業(yè)戶，均應交納此費用。經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性沒有異議，對證明的問題有異議，認為此份物業(yè)管理合同是慶龍公司與府民物業(yè)所簽，時間是2011年3月18日，此期間業(yè)戶已經(jīng)繳納了物業(yè)費，而被告想以此來確認此前的物業(yè)收費標準，沒有法律依據(jù)，在此前被告并沒有委托任何物業(yè)公司為原告進行服務，被告要求原告交納物業(yè)費，違反法律規(guī)定，不應得到法律的支持。因原告對該證據(jù)的真實性無異議，本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
3.發(fā)票一組（復印件，與原件核對無異），欲證明慶龍公司按照非民用電向電業(yè)局交納的電費，在此次訴訟中，慶龍公司按每度0.51元的民用電標準向業(yè)戶主張返還墊付的電費。經(jīng)質(zhì)證，原告認為該電費的收據(jù)僅能證明被告向電業(yè)局交納電費的情況，不能證明業(yè)主繳納電費的情況。總表的數(shù)額，包括被告的施工用電，外部照明用電等多項用途，是被告應當支付的電費，不能確認被告為原告墊付了電費。因原告認可被告向電業(yè)局交納電費的事實，故本院對此組證據(jù)的真實性予以確認。
經(jīng)被告申請，本院在大慶電業(yè)局東風供電局調(diào)取該局接收天倫王朝小區(qū)時各分戶電表的數(shù)值明細表一份。經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)的真實性有異議，認為分戶電表在安裝的時候數(shù)值是否歸零無法確定，且電業(yè)局在和慶龍公司進行交接時，業(yè)戶未到場，無法確認此證據(jù)中的數(shù)值是準確的。慶龍公司曾在提出反訴的時候向法院提交一份各業(yè)戶用電的相關(guān)數(shù)值，與此份證據(jù)中所體現(xiàn)的數(shù)值不一致，相互矛盾，因此，該證據(jù)的真實性無法考證。被告對該證據(jù)的真實性無異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
經(jīng)審理查明，2008年9月7日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的天倫王朝國際公館3-802號住宅，價款434345.00元。雙方約定房屋的交付時間是2008年12月31日，同時約定被告逾期交房的違約責任為被告按日向原告支付已付房價款萬分之一的違約金。2009年6月2日，被告將涉案房屋交付原告使用，原告認為被告逾期交房，應當承擔相應的違約責任，故訴至法院，要求被告支付逾期交房的違約金6645.00元，并承擔本案訴訟費用。
天倫王朝小區(qū)屬大慶電業(yè)局東風供電局管轄，2011年1月4日，該局對天倫王朝所有電力用戶驗收完畢，并歸檔立戶，于2011年2月9日首次發(fā)行，收取電費的起始時間為2010年12月27日、28日。東風供電局對原告的分戶電表進行驗收時，該表數(shù)值為1621度。東風供電局驗收前，天倫王朝小區(qū)的全部電力消費均由被告慶龍公司按照臨時用電的收費標準向東風供電局交納電費，慶龍公司認為其為原告墊付的電費，原告應當按照民用電0.51元／度的收費標準承擔返還責任。
2011年3月18日，慶龍公司與大慶市府民物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)服務合同》，慶龍公司認為在其向原告交付房屋后，府民物業(yè)公司接收前，慶龍公司為天倫王朝小區(qū)提供了物業(yè)服務，原告應當按照相關(guān)標準向慶龍公司交納物業(yè)費。

本院認為，本案系原告因被告慶龍公司逾期交房提起的訴訟，及慶龍公司要求原告（反訴被告）返還電費、給付物業(yè)費而提起的反訴，本院根據(jù)雙方當事人的訴辯，總結(jié)爭議焦點并評析如下：一是慶龍公司逾期交房的行為是否構(gòu)成違約，若構(gòu)成違約，是否應當承擔向原告支付違約金的義務。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》約定，房屋的交付時間是2008年12月31日，但該房屋的實際交付時間是2009年6月2日，由此可見，被告逾期交房的事實存在。根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力系合同當事人違約的法定免責事由，但本案被告所稱的金融危機并非不可抗力，且被告也未提供相關(guān)的證據(jù)證明國家法律、法規(guī)、政策發(fā)生變更，因此，對慶龍公司稱其逾期交房是由于金融危機的不可抗力和國家法律、法規(guī)、政策的改變所致，不應承擔違約責任的抗辯理由，本院不予支持，故被告慶龍公司逾期交房的行為構(gòu)成違約，應當根據(jù)合同約定，按日向原告支付已付房價款萬分之一的違約金。二是慶龍公司是否為原告墊付電費，若墊付，原告是否應當承擔返還責任。根據(jù)原、被告庭審中的陳述、被告慶龍公司提交的交付電費的收據(jù)、東風供電局提供的證明及對原告分戶電表的驗收情況，足以證明在供電局對天倫王朝小區(qū)進行驗收前，慶龍公司為小區(qū)業(yè)戶墊付電費的事實。因分戶電表是電力部門的專業(yè)人員安裝和簽封，其初始數(shù)據(jù)已經(jīng)歸零，根據(jù)東風供電局提供的對原告分戶電表的驗收數(shù)值，可以認定原告接收房屋后對電力已進行使用，電力屬電力部門共給，其費用慶龍公司已為原告墊付，對此，原告作為電力的實際使用人，應當承擔返還責任，故本院對慶龍公司要求原告（反訴被告）返還電費的主張予以支持。三是慶龍公司是否為原告提供物業(yè)服務，若提供，原告是否應當向其支付相關(guān)物業(yè)費用，若支付，該物業(yè)服務標準如何確定。慶龍公司提供的其與府民物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》可以證明，2011年3月18日，天倫王朝小區(qū)由府民物業(yè)公司正式接管，此前，因該小區(qū)未被物業(yè)公司接收，慶龍公司主張相關(guān)物業(yè)服務均由其提供，應予繳費。原告認為房屋未達交付條件，對此不予認可。根據(jù)原、被告庭審中的陳述，天倫王朝小區(qū)在交由府民物業(yè)公司接管前，并未取得竣工備案證，不具備收取物業(yè)費的基本條件，且被告慶龍公司也不具備收取物業(yè)費的相關(guān)許可，故對慶龍公司要求原告支付物業(yè)費的反訴請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告大慶市慶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告白某某支付違約金6645.00元，此款于本判決書生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
二、反訴被告白某某向反訴原告大慶市慶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還電費826.71元，此款于本判決書生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
三、駁回反訴原告的其他反訴請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間債務的利息。
案件受理費75元，由原告負擔25元，被告負擔50元。
如不服本判決，可在收到本判決書之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。
本判決書生效后，義務人在規(guī)定的時限內(nèi)不履行義務的，權(quán)利人可向本院申請執(zhí)行，提出申請執(zhí)行的期限，為本判決書規(guī)定的履行期限屆滿后次日起二年內(nèi)。
（本案所涉貨幣種類均為人民幣）

審判長 倪凱
審判員 孫超
代理審判員 李海靜

書記員： 羅兵