抗訴機關(guān)：湖北省咸寧市人民檢察院。
申訴人（原審原告，原再審被申請人）：熊威，男，漢族，湖北省嘉魚縣人。
委托代理人熊林，男，漢族，湖北省嘉魚縣人，系申訴人熊威之父。
委托代理人周躍進，嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所法律工作者。
被申訴人（原審被告，原再審申請人）：湖北嘉某置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱嘉某公司）。
法定代表人顧楓，該公司董事長。
委托代理人楊華杰，男，漢族，湖北省嘉魚縣人，嘉某公司員工。
委托代理人魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。

原審原告熊某某與原審被告嘉某公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省嘉魚縣人民法院作出的（2014）鄂嘉魚民再字第00003號民事判決書，向檢察機關(guān)申訴。湖北省咸寧市人民檢察院于2015年12月9日作出咸檢民（行）監(jiān)（2015）42120000016號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2016年4月11日作出（2016）鄂12民抗3號民事裁定書，裁定本案由本院提審。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。咸寧市人民檢察院指派檢察員曾彥雅、晏雨出庭履行職務(wù)，申訴人熊威的委托代理人熊林、周躍進，被申訴人嘉某公司的委托代理人楊華杰、魯小爐到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告熊威訴稱：2007年12月1日，原告與被告嘉某公司簽訂了水岸新城第三棟501號房屋的買賣合同，并于同月6日一次性付清了全部購房款194912元。依合同第八條的約定，被告應(yīng)于2008年8月30日前交房，但被告卻延遲至2011年1月7日才交付房屋鑰匙，因被告竣工備案的時間是2011年1月27日，故此時間應(yīng)視為交付房屋的時間，因此原告違約逾期850天，應(yīng)依照合同第九條的約定支付違約金。因原告至今未取得所購房屋的權(quán)屬證書，依合同第十五條約定被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請求判令被告向原告支付逾期交房違約金49640元（逾期850日，按每日萬分之三計算）及逾期辦證違約金30776元（逾期515日，按每日萬分之三計算）。
原審被告嘉某公司辯稱，一、關(guān)于逾期交房問題。合同約定交房時間為2008年8月30日前，被告實際交房時間是2009年2月1日，逾期交房是因為遭遇不可抗力（雪災(zāi)及龍卷風(fēng)）所致，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2009年2月1日，被告發(fā)出交房公告，要求各業(yè)主到小區(qū)現(xiàn)場辦理交接手續(xù)，因原告未能及時接收房屋，此后逾期的責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)。二、關(guān)于逾期辦證的責(zé)任問題。依合同約定，原、被告雙方對辦理房產(chǎn)證均負有義務(wù)，被告在規(guī)定時間內(nèi)將有關(guān)資料已報房產(chǎn)登記機關(guān)備案，但原告未提供辦證的相關(guān)資料及辦證費用，導(dǎo)致被告無法辦理，責(zé)任在于原告，被告不存在違約。三、原告的起訴超過了二年的訴訟時效，已喪失勝訴權(quán)。請求法院駁回原告訴訟請求。
原審法院一審認為，被告嘉某公司與原告熊威簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)認定為有效合同。關(guān)于被告逾期交房期間的界定及違約金數(shù)額問題。原審法院認為房屋的交接應(yīng)以實際交付為準(zhǔn)，因被告為該棟房屋所屬業(yè)主申報用電開戶時間為2009年11月24日，原告所購501房的電表于2010年6月前有發(fā)生電量的記錄，其他業(yè)主有的在2010年1月間領(lǐng)取了房屋鑰匙，由此推定原告在2010年1月底已接收房屋具有合理性。依雙方合同約定的交房時間，被告逾期交房期間應(yīng)自2008年9月1日計至2010年1月底，共計17個月。被告辯稱系不可抗力的原因造成延期交房的情況屬實，且經(jīng)批準(zhǔn)延長工期5個月，在此期間給原告造成的損失，依法應(yīng)予免責(zé)，故確認被告逾期交房期間為12個月。
關(guān)于被告逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任問題。根據(jù)雙方合同約定，原、被告對辦理房產(chǎn)證均負有義務(wù)。被告于2012年6月才通知各業(yè)主開始辦證，超過了合同約定的辦證期限，構(gòu)成違約。但是原告在被告通知辦證后所提供辦證資料不齊的責(zé)任應(yīng)由原告自負。因此原告要求被告支付違約金的理由不充分，不予支持。
關(guān)于訴訟時效的問題。因原告于2010年1月接受房屋后多次要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，存在時效中斷情形，故原告的起訴沒有超過訴訟時效。并作出（2012）鄂嘉魚民初字第03430號民事判決：一、被告嘉某公司因逾期交付房屋應(yīng)向原告熊威支付違約金7800元，限被告于本判決生效之日起五日內(nèi)支付給原告；二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費1800元，原告負擔(dān)1600元，被告負擔(dān)200元。
2014年7月9日嘉某公司以找到新證據(jù)為由向原審法院申請再審。原審法院經(jīng)審判委員會討論決定立案再審。
嘉某公司再審訴稱，與被申請人熊威簽訂的商品房買賣合同，約定交房的時間為2008年8月30日前。由于在建筑施工期間嘉魚縣連續(xù)遭遇雪災(zāi)、龍卷風(fēng)等自然災(zāi)害，公司已依照相關(guān)程序報批獲準(zhǔn)工期延長5個月，故交房時間順延至2009年2月1日。2009年2月1日已通過張貼告示的方式通知各業(yè)主前來領(lǐng)取房屋鑰匙及辦理交房手續(xù)，證實申請人在此之前就已經(jīng)開始交房的事實。由于物業(yè)公司辦公室在2009年11月發(fā)生一次火災(zāi)，很多交房手續(xù)在火災(zāi)中被燒毀，故原審時未能舉證證明交房的確切時間。現(xiàn)公司在售樓部查找到被申請人接收房屋的直接證據(jù)，即：水岸新城客戶鑰匙交接單，被申請人領(lǐng)取鑰匙的時間是2008年11月18日，證實申請人交房時間并沒有逾期，公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，原審判決認定交房時間為2010年1月底的事實錯誤。請求法院撤銷嘉魚縣人民法院（2012）鄂嘉魚民初字第03430號民事判決書第（一）項，駁回被申請人熊威的訴訟請求。
被申請人熊威再審辯稱：合同第八條約定交房期限為2008年8月30日前，約定交房條件為經(jīng)驗收合格。嘉某公司商品房驗收合格日期應(yīng)以2011年1月27日嘉某公司交付建筑工程竣工驗收備案表的日期為準(zhǔn)。故嘉某公司逾期交房事實成立，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，支付自2008年8月30日至2011年1月27日（31個月×500元／月）的違約金15500元。
原審法院再審?fù)徶?，對再審申請人嘉某公司提供的證據(jù)進行了質(zhì)證。確認以下事實：
2007年11月，原審被告嘉某公司經(jīng)嘉魚縣商品房預(yù)售管理辦公室批準(zhǔn)，取得了位于嘉魚縣魚岳鎮(zhèn)沙陽大道的水岸新城商品房預(yù)售許可證。2007年12月1日，原審原告熊威與原審被告嘉某公司簽訂了一份商品房買賣合同，原審原告購買了原審被告開發(fā)的水岸新城第三棟501號商品房一套并一次性支付了全部房款194912元。該合同第八條約定交付房屋的期限為2008年8月30日前，交付條件為該商品房經(jīng)驗收合格，并約定：如遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買售人的，可據(jù)實予以延期。合同第九條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任，逾期超過30日的，出賣人按日向買受人支付已交房價款的萬分之二十的違約金。合同第十一條還約定了該房屋的交接：商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。合同還約定了其他事項。原審被告在施工過程中，2008年1-3月嘉魚縣出現(xiàn)低溫雨雪冰凍天氣，嘉魚縣建筑工程管理局于1月21日下發(fā)關(guān)于低溫天氣期間加強工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理的通知，要求各施工企業(yè)自即日起停止施工。2008年4月26日，原審被告向嘉泰監(jiān)理公司提出工程延期申請，同月30日嘉泰監(jiān)理公司項目監(jiān)理機構(gòu)同意工程延長120天。2008年5月3日嘉魚縣出現(xiàn)大風(fēng)強對流及特大暴雨天氣，嘉魚縣建筑工程管理局下發(fā)特大暴雨安全防范緊急通知。5月5日，原審被告向監(jiān)理公司又提出工程延期申請，監(jiān)理公司同意工期延長35日。2008年11月20日，原審被告建設(shè)的水岸新城A2商住樓第三棟和四棟工程經(jīng)設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收，確認該工程符合設(shè)計及建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求。2011年1月27日，原審被告將水岸新城項目的第三、四棟商品房在嘉魚縣建筑工程管理局進行竣工備案，并領(lǐng)取了工程竣工驗收備案證。2008年11月18日原審原告領(lǐng)取了所購水岸新城第3棟501號的房屋鑰匙。2009年11月24日，原審被告向嘉魚縣供電部門申請為住戶安裝用電設(shè)施。此后，原審原告以原審被告逾期交房且不能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)為由，要求原審被告承擔(dān)違約責(zé)任。還查明，原審被告于2012年6月向各業(yè)主發(fā)出通知，稱開始辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，要求各業(yè)主提交辦證資料，但原審原告提交的辦證資料不齊全。2010年6月，原審原告及其他業(yè)主一同向縣政府及有關(guān)部門反映相關(guān)情況，因調(diào)解無果，于2012年10月訴至本院，要求原審被告支付違約金7萬余元。原審法院再審期間，再審申請人嘉某公司認為，該房屋實際交付時間是2008年11月18日，經(jīng)批準(zhǔn)工期延期了155天，故不承擔(dān)違約責(zé)任。被申請人熊威認為，雖說2008年11月18日領(lǐng)取了房屋鑰匙，但申請人未向被申請人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，不能視為該商品房交付。
原審法院再審認為，原審被告嘉某公司取得商品房預(yù)售許可后，與原審原告熊威所簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)認定為合法有效合同。關(guān)于原審被告逾期的界定，該院認為房屋的交接應(yīng)以實際交付為準(zhǔn)，2008年11月18日原審原告已領(lǐng)取了該房屋鑰匙，應(yīng)當(dāng)認定為實際交房時間，根據(jù)雙方《商品房買賣合同》第八條、第十一條的約定，在該房屋交接鑰匙時，雖說原審被告未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，但買受人熊威未予拒絕交接，故該房屋的交接時間為2008年11月18日，原審原告認為交接房屋的時間應(yīng)以工程竣工備案的2011年1月27日為準(zhǔn)，不予采信。依雙方合同約定的交房時間，原審被告逾期交房期間應(yīng)自2008年9月1日至2008年11月18日，共計78天，原審被告辯稱延期交房系不可抗力的原因造成，因在建筑施工期間本縣遭遇雪災(zāi)、龍卷風(fēng)等災(zāi)害屬實，且經(jīng)批準(zhǔn)延長工期5個月，在此期間給原審原告造成的損失，依法應(yīng)予免責(zé)，故該院確認原審被告未違反雙方當(dāng)事人商品房買賣合同延期交房的違約責(zé)任。關(guān)于原審被告逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任問題，再審期間被申請人未答辯提出逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任問題，該院不予作出確認。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百一十七條、第一百三十三條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條、第一百四十二條、第二百條第（一）項、第（二）項、第二百零七條的規(guī)定，判決：一、撤銷該院（2012）鄂嘉魚民初字第03430號民事判決書主文第（一）項；二、駁回原審原告熊威的訴訟請求。案件受理費1800元，原審原告負擔(dān)1600元，原審被告負擔(dān)200元。
咸寧市人民檢察院抗訴稱，原審嘉魚縣法院（2014）鄂嘉魚民再字第00003號民事判決認定：“房屋的交接應(yīng)以實際交付為準(zhǔn)，2008年11月18日熊威領(lǐng)取了該房屋鑰匙，應(yīng)當(dāng)認定為實際交房時間”，屬認定的基本事實缺乏證據(jù)證明且適用法律確有錯誤，請求依法再審。
申訴人熊威申訴認為，交房時間應(yīng)以2011年1月27日建筑工程竣工驗收備案時間為準(zhǔn)。原審認定事實錯誤，導(dǎo)致判決嘉某公司不承擔(dān)違約責(zé)任的結(jié)論錯誤。請求依法改判。
嘉某公司答辯稱，熊威2008年11月18日領(lǐng)取房屋鑰匙的時間就是實際交房時間。嘉某公司工期經(jīng)批準(zhǔn)延長5個月，交房時間已順延至2009年2月1日，故不構(gòu)成逾期交房，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。申訴人所認為的領(lǐng)取房屋鑰匙不能等同于交房，以及將工程驗收備案時間認為是交房時間，屬認識上的錯誤。原審再審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回抗訴，維持原判。
本院再審查明，申訴人熊威和抗訴機關(guān)對原審法院一審及再審時嘉某公司出示的證據(jù)材料均無異議，原審法院再審依據(jù)上述證據(jù)查明的事實清楚，本院再審繼續(xù)予以確認。另查明，2008年3月2日嘉某公司在其售樓部門口張貼了公告，說明了因受惡劣天氣影響，交房時間順延3-4個月的情況。

本院再審認為，抗訴機關(guān)和當(dāng)事人對原審法院再審查明的事實及證據(jù)均無異議，本院予以確認。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！吨腥A人民共和國合同法》第一百三十三條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。熊威與嘉某公司簽訂的購房合同對房屋交付沒有特殊約定，在領(lǐng)取房屋鑰匙時，對嘉某公司未按合同約定出示相關(guān)文件亦未提出質(zhì)疑，因此其于2008年11月18日領(lǐng)取房屋鑰匙即可視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的實際交付行為。嘉某公司因遭遇雪災(zāi)、龍卷風(fēng)等自然災(zāi)害，已依照相關(guān)程序報批獲準(zhǔn)工期延長5個月，交房時間順延至2009年2月1日，且對于延期交房的情況，嘉某公司也在售樓部門口張貼公告進行了公示，可認定其已履行告知義務(wù)。因此在此期間給申訴人造成的損失，依法應(yīng)予免責(zé)。故嘉某公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。嘉魚縣法院再審判決認定的事實清楚，適用法律正確，檢察機關(guān)的抗訴理由沒有法律依據(jù)，本院依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）項、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第四百零七條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回抗訴，維持湖北省嘉魚縣人民法院（2014）鄂嘉魚民再字第00003號民事判決。
本判決為終審判決。

審判長　郭　華 審判員　程金文 審判員　熊　紅

書記員：紀(jì)利軍