原告（反訴被告）：申某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：蔡光元，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張美婷，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：宜昌長楹置業(yè)有限公司，住所地宜昌市東山大道109號B棟1904號、1905號。
法定代表人：江妍萱，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馮常習(xí)，湖北西陵律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）申某某與被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司（以下簡稱長楹公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院遵照宜昌市中級人民法院（2017）鄂05民轄9號裁定書，于2017年5月22日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行審理。原告（反訴被告）申某某委托訴訟代理人蔡光元、張美婷、被告（反訴原告）長楹公司委托訴訟代理人馮常習(xí)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
申某某向本院提出訴訟請求：請求法院判令長楹公司退還申某某購房款250000元，其中200000元從2012年2月9日起、50000元從2013年4月9日起至法院文書生效之日止按銀行同期貸款利率支付利息（利息計算至2016年12月31日為68142.81元）。事實和理由：2012年1月16日，湖北某職業(yè)技術(shù)學(xué)院工會委員會（以下簡稱某職院工會）與長楹公司簽訂《團購意向協(xié)議》一份，約定：某職院工會受職工委托，在長楹公司開發(fā)的位于宜昌市××××號長楹觀邸樓盤意向購買住房350套（該協(xié)議第六條特別約定：某職院工會系受職工委托，全權(quán)處理意向團購房屋的相關(guān)事宜；本協(xié)議效力及于某職院在職在崗的職工）。2012年2月8日，申某某通過某職院工會向長楹公司支付了購房首付款200000元。2013年4月8日，申某某通過某職院工會向長楹公司支付了第二筆購房款50000元。后因價格、戶型等原因雙方不能達成一致意見，申某某要求退出團購，并要求長楹公司退還購房預(yù)付款并從交款時起按銀行同期貸款利率支付利息損失。2014年9月16日，長楹公司承諾申某某退出團購，并按照其已經(jīng)交納的款項，將本金和其交款時銀行同期存款利率退至申某某賬戶。2014年11月26日，長楹公司致函湖北某職業(yè)技術(shù)學(xué)院（以下簡稱某職院），確認截止2014年11月26日未簽訂商品房買賣合同的為149套，該房源已退還長楹公司。申某某認為，其與長楹公司雙方已對退房達成一致意見，長楹公司理應(yīng)退還申某某的購房預(yù)付款本金，并向其支付利息損失。但時至今日，長楹公司分文未退。故訴至法院希望判如所請。
長楹公司辯稱，某職院為解決職工住房，以某職院工會名義與長楹公司簽訂《團購意向協(xié)議》，某職院工會對已選取的348套房屋的戶型無異議并當(dāng)場簽字確認，對于房屋戶型及價格，長楹公司給予了申某某及某職院工會充分的選擇，截止2014年11月26日，某職院工會仍有149套房屋未向長楹公司支付購房余款，構(gòu)成違約。因申某某在起訴狀中自述表示接受《團購意向協(xié)議》的約束，故申某某亦構(gòu)成違約。長楹公司依據(jù)《團購意向協(xié)議》對某職院已提起訴訟，人民法院應(yīng)將該案件同本案合并審理，或者追加黃云等49人為第三人參加訴訟?！秷F購意向協(xié)議》的效力及于某職院的在職在崗職工，法院應(yīng)首先核實申某某的工作身份，是否系某職院職工，如果不是某職院職工，那么已造成長楹公司的市場收益損失。
長楹公司向本院提出反訴請求：1、請求法院依法判令申某某向長楹公司（從2014年10月16日起至2017年5月10日止）支付違約金49484.79元，起訴之日起順延至本判決生效之日每日按53.15元計算違約金。2、本案反訴費用由申某某承擔(dān)。事實和理由：某職院為解決職工住房，以某職院工會名義購買長楹公司開發(fā)的位于宜昌市××城東大道中××商品房××區(qū)房屋××套。2012年1月16日，某職院工會與長楹公司簽訂《團購意向協(xié)議》，2014年8月30日在宜昌市××陵區(qū)公證處的監(jiān)督下，某職院工會經(jīng)搖號選取確認團購房屋348套，依《團購意向協(xié)議》的約定，某職院工會最后期限應(yīng)于2014年10月15日之前辦理銀行按揭或直接向長楹公司交清購房余款。截止2014年11月26日，某職院工會仍有149套房屋未向長楹公司支付購房余款。之后，雖經(jīng)長楹公司多次催促，仍有77套房屋未向長楹公司支付房屋余款，已構(gòu)成嚴重違約。長楹公司與某職院工會簽訂的《團購意向協(xié)議》合法有效，長楹公司已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，某職院工會、申某某未向長楹公司支付購房余款已構(gòu)成違約，給長楹公司造成了巨大經(jīng)濟損失。故訴至法院，希望判如所請。
申某某對長楹公司的反訴辯稱，申某某有原告主體身份，已向法院提交了相應(yīng)的證據(jù)，其是否系某職院職工與本案無關(guān)。長楹公司的反訴已超過訴訟時效，長楹公司另案已起訴某職院，與本案屬于重復(fù)起訴。本案系長楹公司違約，申某某不存在任何違約行為，請求法院駁回長楹公司的反訴請求。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2012年1月16日，某職院工會作為甲方，長楹公司作為乙方簽訂《團購意向協(xié)議》，約定：“第一條、甲方意向購買的房屋位于城東大道××（××以北地塊），該地塊由A、b、c三個地塊組成。團購房屋位于該地塊中的A區(qū)，用地面積42755.2平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，容積率不大于2.0，建筑密度不大于28%，綠地率不少于30%，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到60%以上。第二條、甲方意向在A區(qū)購買房屋350套。第三條、甲方意向購買的房屋價格由土地出讓金＋建筑開發(fā)總價組合而成（土地出讓金以實際摘牌價格為準，建筑開發(fā)總價雙方確認后據(jù)實結(jié)算）。確保各團購單位房價一致。房屋價款分三期支付，首期20萬元于該地塊成交后，按乙方書面通知，7天內(nèi)交付到乙方指定賬戶；二期房屋價款在該地塊成交后120天內(nèi)，按乙方書面通知支付到乙方指定賬戶；三期房屋價款在該地塊項目辦理預(yù)售許可證后45天內(nèi)辦理完銀行按揭或交清余款。第四條、購買人的知情權(quán)。第五條、雙方一致約定，如甲方單位職工未按時足額交付房屋價款，則乙方在7個工作日內(nèi)退還其已交房款，協(xié)議解除。第六條、甲方系受職工委托，全權(quán)處理意向團購房屋的相關(guān)事宜。甲方協(xié)助乙方在開發(fā)過程中辦理各項手續(xù)。本協(xié)議效力及于甲方在職在崗的職工（甲方需提供人員清單）。本協(xié)議約定的面積均為建筑面積，且戶型、建筑面積均以相關(guān)部門核準、測量為準。本協(xié)議約定的房屋價款，未考慮建筑主材的風(fēng)險調(diào)整，最后以決算為準……”。
2012年1月30日，長楹公司競得擬建團購房地塊。2012年2月7日，某職院工會按350套每套200000元首付款的標(biāo)準向長楹公司轉(zhuǎn)預(yù)付房款70000000元。2013年4月8日，某職院工會向長楹公司轉(zhuǎn)預(yù)付房款20650000元。2013年5月31日，長楹公司向申某某出具收據(jù)，證明：申某某（某職院）預(yù)交款250000元。長楹公司在該收據(jù)上蓋章，職院工會在該收據(jù)上蓋章，并附有“交款主體須為本單位在編人員，如有不符，此收款單據(jù)僅證據(jù)交款行為而非簽訂購房合同之依據(jù)”印章。
2014年7月14日長楹公司取得商品房預(yù)售許可證書。2014年8月21日，某職院工會復(fù)函長楹公司，即《關(guān)于團購房選房函的復(fù)函》，表示長楹公司定價4300元每平方米的價格過高，部分職工難以接受，但為了將此項目工作繼續(xù)往前推進，決定把價格的協(xié)商與選房分開進行，即既參加單位集體選房又同時與長楹公司繼續(xù)協(xié)商房價。2014年8月30日，長楹公司在宜昌市××陵區(qū)公證處的監(jiān)督下，對團購房進行搖號，某職院工會派出代表參與搖號，搖出某職院的348套房屋房號。
2014年9月16日，長楹公司送達某職院《關(guān)于履行團購意向協(xié)議的函件》，表示對于某職院職工退出團購的，因長楹公司誠信履約在先，并無任何違約行為，但是基于人性化角度考慮，其公司將秉承自愿、公平、善意的原則，按照其已經(jīng)交納的款項，將資金和其交款時的銀行同期存款利率退至團購單位賬戶（按其繳款時間分段計算），或經(jīng)團購單位和退出人同意，退至退出客戶個人賬戶。在2014年9月30日之前，對于前款所述的兩種方式均不確定，且不簽訂前款所述書面約定的客戶，長楹公司將依法行使合同解除權(quán)。為確保項目的順利進行，在2014年9月19日前將簽約名單、房源和退出名單、房源統(tǒng)一書面函告長楹公司。
2014年10月16日，某職院工會公布長楹觀邸團購房信息表，載明某職院團購房職工所購團購房的房號、樓棟號、單元號、所在層、建筑面積、單價、總價、戶型、購房人等基本信息，同時說明：原348個團購房戶中，現(xiàn)共計239個職工購房，109人因價格、戶型面積退房，退回房源109套。長楹公司在該信息表上蓋章。
2014年10月28日，某職院工會向長楹公司送達“某學(xué)院團購房退房戶名單”，并注：原348個團購房戶主中共109戶因價格及戶型面積退房。退房戶所付房款按開發(fā)商要求分兩次交清。即2012年2月第一次各付20萬元；2013年3月各付5萬元或7萬元。2014年10月17日后購房戶直接向公司退房的戶主未列入此表中，即此表截止時間為2014年10月17日。長楹公司在該退房戶名單上蓋章。2014年11月26日，長楹公司致函某職院確認：截止2014年11月26日，未按團購協(xié)議約定，未簽訂商品房買賣合同的為149套，并附具體房源詳單。
同時查明：1、長楹公司反訴的訴訟請求的標(biāo)準即以19276943元（長楹公司當(dāng)庭陳述，在2014年11月26日之后，其公司陸續(xù)處理了未簽訂商品房買賣合同的72套房屋，截止起訴之日，未簽訂商品房買賣合同的房屋為77套，該77套房屋總價款為39226943元，已支付19950000元，未支付19276943元）為基數(shù)分段計算貸款利息，分攤到77戶，每戶要求支付違約金49484.79元，（從2014年10月16日起至2017年5月10日止），起訴之日起順延至本判決生效之日每戶每日按53.15元計算違約金。
2、長楹公司作為原告，以商品房預(yù)售合同糾紛為由，將某職院工會、某職院作為被告，向宜昌市西陵區(qū)人民法院起訴，本院遵照宜昌市中級人民法院（2017）鄂05民轄8號裁定書，于2017年5月5日立案后，并于2017年6月2日開庭審理該案。在該案中，長楹公司請求法院依法解除其與某職院工會簽訂的《團購意向協(xié)議》未履行部分、判令某職院工會向其支付違約金3810328.75元（起訴之日起順延至本案判決生效之日，每日按3815.22元計算違約金），即以未簽訂商品房買賣合同的房屋為77套的未支付房款19276943元為基數(shù)。

本院認為，一、關(guān)于《團購意向協(xié)議》的性質(zhì)。該《團購意向協(xié)議》應(yīng)為預(yù)約合同，所謂預(yù)約，就是約定將來成立一定契約之契約，其與本約相對。判斷合同究竟是預(yù)約還是本約，不能僅看形式、名稱，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容進行審查。如果合同內(nèi)容直接確定了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，直接約束當(dāng)事人，則該合同為本約合同；反之，如果當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)還需要訂立另外一個合同才能確定，則該合同為預(yù)約合同。具體本案中，某職院工會受該院部分職工委托，與長楹公司簽訂團購意向協(xié)議，這清楚的表明某職院工會不是真正的購房人，真正的購房人是某職院有購房意愿的職工，長楹公司、某職院工會均是在為某職院部分職工購買長楹公司即將開發(fā)的房屋作準備。因此，該團購意向協(xié)議的性質(zhì)為預(yù)約合同。
二、關(guān)于《團購意向協(xié)議》效力及購房款的返還。案涉團購意向協(xié)議第五條約定：“雙方一致約定，如甲方單位職工未按時足額交付房屋價款，則乙方在7個工作日內(nèi)退還其已交房款，協(xié)議解除。”該條即為雙方當(dāng)事人對協(xié)議解除條件及后果的約定。根據(jù)該約定，某職院已交付購房預(yù)付款職工并不負有必須與長楹公司締約的義務(wù)，如果其不愿意購買案涉團購房，即使其已交付購房預(yù)付款，只要其尚未與長楹公司簽訂房屋買賣合同，長楹公司也應(yīng)當(dāng)返還購房預(yù)付款，而不是必須與長楹公司簽訂房屋買賣合同。因此，申某某訴請長楹公司返還購房款符合法律規(guī)定，本院予以支持；長楹公司反訴申某某未支付購房余款，要求其承擔(dān)違約責(zé)任的請求，無合同依據(jù)，本院不予支持。
三、關(guān)于利息的給付和起算時間。一方面，某職院職工在與長楹公司簽訂正式房屋買賣合同時，預(yù)繳購房款只是充抵購房款，不存在計算利息的問題；另一方面，某職院工會與長楹公司就已繳納購房預(yù)付款而放棄購房職工名單一直未能確定，直到2014年11月26日，雙方才最后確認未簽訂商品房買賣合同的為149人，此時長楹公司應(yīng)及時返還未簽訂購房合同職工的購房預(yù)付款，但長楹公司未及時返還，應(yīng)承擔(dān)給付利息之責(zé)，即從2014年11月27日開始計息，其標(biāo)準參照中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準計算。
四、關(guān)于長楹公司要求本院核實申某某是否為某職院職工身份的問題。根據(jù)案涉團購意向協(xié)議，某職院工會是代表該院意向購房的在崗職工與長楹公司訂立預(yù)約合同，如果申某某不是該院職工，則團購意向協(xié)議對申某某沒有約束力，申某某向長楹公司交付訂金的行為即應(yīng)視為申某某要求按照該協(xié)議向長楹公司提出購房請求的要約行為。依照《中華人民共和國合同法》第十七條之規(guī)定，要約人可以在受要約人發(fā)出承諾之前撤回要約。因長楹公司未對申某某的要求作出承諾，申某某當(dāng)然有權(quán)撤回要求，要求長楹公司返還購房款及相應(yīng)的資金占用利息，即申某某的身份問題對本案的實體處理不產(chǎn)生影響。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第六條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司返還原告（反訴被告）申某某購房款250000元，并自2014年11月27日起至本判決生效之日止，以250000元為本金按中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準支付利息。上述款項于本判決生效后三十日內(nèi)付清。
二、駁回原告（反訴被告）申某某的其他訴訟請求。
三、駁回被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件本訴受理費6072元，由原告（反訴被告）申某某負擔(dān)1072元，被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司負擔(dān)5000元。反訴受理費1037元，由被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于宜昌市中級人民法院。

審判長　鄭　茜 審判員　殷紅霞 審判員　王立立

書記員：李銘治 員鮑彥琦