再審上訴人（一審被告）:田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，朝鮮族，原燕北旅行社職工，戶籍地?fù)釋幙h。
委托訴訟代理人:孔德路，河北德圣律師事務(wù)所律師。
再審被上訴人（一審原告）:張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住撫寧縣。
委托訴訟代理人:李志明，男，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住撫寧縣，系張某某之子。
委托訴訟代理人:王斌，秦皇島市群聯(lián)法律服務(wù)所法律工作者。
田某某與張某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，河北省撫寧縣人民法院于2012年9月4日做出（2012）撫民一初字第1780號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。
秦皇島市撫寧區(qū)人民法院于2015年9月22日做出（2015）撫民監(jiān)字第1號(hào)民事裁定，裁定該院再審本案。
本院于2016年1月26日作出（2016）冀03民轄5號(hào)民事裁定，指定本案由秦皇島市北戴河區(qū)人民法院管轄。
該院于2016年6月17日作出（2016）冀0304民再2號(hào)民事判決。
田某某不服，向本院提出上訴。
本院于2016年9月5日作出（2016）冀03民再67號(hào)民事裁定，撤銷原判，發(fā)回重審。
該院于2016年12月27日作出（2016）冀0304民再3號(hào)民事判決。
田某某不服，向本院提出上訴。
本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。
田某某委托訴訟代理人孔德路，張某某委托訴訟代理人李志明、王斌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
田某某上訴請求，撤銷秦皇島市北戴河區(qū)人民法院（2016）冀0304民再3號(hào)民事判決，改判駁回張某某的訴訟請求或發(fā)回重審，訴訟費(fèi)用由張某某承擔(dān)。
主要理由是，第一，原審法院未查明李井奎的繼承人及遺產(chǎn)處理情況，屬認(rèn)定事實(shí)不清，審判程序錯(cuò)誤；第二，本案應(yīng)先審理房產(chǎn)證合法性確認(rèn)之訴，民事訴訟應(yīng)當(dāng)中止；第三，原審法院遺漏其他必要訴訟參加人；第四，房屋買賣是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反我國法律和行政法規(guī)的效力性規(guī)定，一審法院認(rèn)定買賣協(xié)議無效錯(cuò)誤。
張某某訴稱，2002年張某某及丈夫李井奎（2005年去世）與城鎮(zhèn)居民田某某簽訂了房屋買賣合同，將坐落在牛頭崖村47號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)（含土地使用權(quán)）賣給了田某某，現(xiàn)張某某得知與田某某的買賣行為違反了國辦發(fā)（1999）39號(hào)通知“農(nóng)村的住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售”的規(guī)定及國發(fā)（2004）28號(hào)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等相關(guān)政策法律規(guī)定，故提起訴訟，請求依法確認(rèn)張某某、田某某之間的買賣行為無效；返還張某某房屋及宅基地，退還田某某購房款2萬元。
撫寧縣人民法院原一審查明，張某某、田某某訴爭的房屋坐落于撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村南街，1981年由張某某丈夫李井奎（2005年去世）申請政府同意批建，1988年12月30日撫寧縣人民政府為李井奎頒發(fā)所有權(quán)證，該房系農(nóng)宅私房。
2002年7月22日，李井奎與田某某簽訂了房屋買賣協(xié)議書，將該房出賣給田某某所有，協(xié)議書標(biāo)明的買賣價(jià)款為1萬元，張某某主張的價(jià)款為2萬元。
同日，李井奎、田某某向有關(guān)部門提出出賣房屋申請書，2002年7月23日撫寧縣人民政府為田某某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。
撫寧縣人民法院原一審認(rèn)為，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》及國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》中均明確規(guī)定:農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
張某某、田某某之間的房屋買賣協(xié)議違反了上述國家規(guī)定，故田某某購買訴爭房屋的行為應(yīng)屬無效并應(yīng)返還。
遂判決:一、田某某于2002年7月22日與張某某丈夫李井奎簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
二、于判決生效后30日內(nèi)田某某返還張某某房屋，張某某返還田某某人民幣20000元及由2002年7月22日至還款之日的利息，按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
秦皇島市北戴河區(qū)人民法院再審認(rèn)定案件事實(shí)如下:
一、再審查明事實(shí)中基本與原一審認(rèn)定事實(shí)一致部分包括以下事實(shí):訴爭的房屋坐落于撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村南街，1981年由張某某丈夫李井奎申請政府同意批建，1988年12月30日撫寧縣人民政府為李井奎頒發(fā)所有權(quán)證，該房系農(nóng)宅私房。
李井奎與田某某協(xié)商以2萬元價(jià)款交易此房屋。
2002年7月8日付款時(shí)張某某之子李志明為田某某出具了2萬元的收條。
2002年7月22日，李井奎與田某某簽訂了房屋買賣協(xié)議，并經(jīng)撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村村民委員會(huì)蓋章同意，協(xié)議書標(biāo)明的買賣價(jià)款為1萬元。
2002年7月23日撫寧縣人民政府為田某某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。
二、經(jīng)再審還查明以下事實(shí):（一）、張某某主張其丈夫于2005年去世，二人共育有三個(gè)子女，分別是長女李亞茹、次女李亞玲、長子李志明。
三個(gè)子女均聲明自愿對(duì)父親李井奎的遺產(chǎn)坐落在牛頭崖村47號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)繼承份額，交由母親一人繼承。
張某某所在村委會(huì)也出具證明張某某與其丈夫李井奎育有三個(gè)子女，張某某未再婚的事實(shí)。
在訴訟中，本院在開庭前也向張某某及其三個(gè)子女進(jìn)行詢問核實(shí)，其三個(gè)子女均表示不同意參加訴訟。
田某某對(duì)村委會(huì)出具的證明真實(shí)性無異議，但主張不能證明李井奎去世時(shí)繼承人情況，代理人不能確認(rèn)還有被遺漏的其他繼承人情況。
（二）、為了查清案件事實(shí)，本院到秦皇島市撫寧區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了調(diào)查，該中心向本院出具一份“關(guān)于張某某名下52912房產(chǎn)情況說明”，內(nèi)容:1、現(xiàn)張某某名下坐落于撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村南街52912號(hào)房產(chǎn)。
原產(chǎn)權(quán)人為李井奎，建筑面積63.83平方米，原產(chǎn)權(quán)證號(hào)為50082，經(jīng)撫寧縣牛頭崖村村委會(huì)蓋章，于2002年7月23日過戶給田某某，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為50799。
該房產(chǎn)于2014年4月9日，根據(jù)河北省撫寧縣人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書（2013）撫執(zhí)字第192號(hào)，經(jīng)登報(bào)聲明及公示登記在張某某名下。
2、2002年田某某取得房屋所有權(quán)證。
原撫寧縣房地產(chǎn)業(yè)管理處依據(jù)牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村村委會(huì)同意，雙方自愿申請，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
3、該處房產(chǎn)已于2016年1月19日被秦皇島市撫寧區(qū)人民法院查封。
對(duì)該份說明，張某某無異議，田某某對(duì)該說明的真實(shí)性無異議，但主張撫寧法院通過（2013）撫執(zhí)字第192號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書將房屋過戶給張某某沒有法律依據(jù)，是違法的。
（三）、田某某因原在牛頭崖村和黑龍江依蘭農(nóng)場聯(lián)營開辦的燕北旅行社工作，已在牛頭崖村辦理了落戶手續(xù)。
田某某的戶籍登記住址記載:2014年12月22日登記，2009年9月16日因其他原因所內(nèi)移居由牛頭崖派出所0號(hào)遷至牛頭崖村12606號(hào)。
秦皇島市北戴河區(qū)人民法院再審認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)是爭議房屋買賣協(xié)議的效力問題。
對(duì)此一審法院認(rèn)為，田某某戶籍雖因房產(chǎn)證落戶于牛頭崖村，但其非牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
經(jīng)調(diào)查，原撫寧縣房地產(chǎn)業(yè)管理處依據(jù)牛頭崖鎮(zhèn)牛頭崖村村委會(huì)同意，雙方自愿申請，為雙方辦理的房產(chǎn)過戶手續(xù)。
根據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策，農(nóng)民的住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
故張某某、田某某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效，田某某購買的訴爭房屋應(yīng)予返還。
原撫寧縣法院的判決超出張某某的訴訟請求的部分，應(yīng)予糾正。
另，對(duì)于田某某當(dāng)庭提出該案應(yīng)中止審理的答辯意見，對(duì)此該院認(rèn)為，法律無明確規(guī)定必須先行政后民事，根據(jù)本案案情爭議房屋所有產(chǎn)權(quán)證已登記在張某某名下，所以田某某提出中止審理本案的理由不成立，本案應(yīng)繼續(xù)審理。
其次，對(duì)于田某某提出已將爭議房屋賣給案外人單貴，并要求單貴作為第三人參加本案訴訟的答辯意見，對(duì)此該院認(rèn)為，如果案外人單貴與田某某在訴訟期間確實(shí)存在房屋買賣關(guān)系，案外人單貴可另行向田某某主張權(quán)利，對(duì)田某某要求單貴作為第三人參加本案訴訟的答辯意見不予采納。
還有，田某某當(dāng)庭提出反訴并要求張某某賠償各項(xiàng)損失20萬元，對(duì)此該院認(rèn)為，田某某的反訴請求已超出原審訴訟請求，本案中不予審理。
如符合另案訴訟條件后，田某某可以另行起訴。
綜上，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，遂判決，一、維持原撫寧縣人民法院（2012）撫民一初字第1780號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“田某某于2002年7月22日與張某某丈夫李井奎簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
”二、撤銷原撫寧縣人民法院（2012）撫民一初字第1780號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即“田某某返還張某某房屋，張某某返還田某某人民幣20000元及由2002年7月22日至還款之日的利息，按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
”三、田某某于判決生效后30日內(nèi)返還張某某房屋，張某某同時(shí)返還田某某人民幣20000元。
本院再審?fù)忂^程中，田某某向本院提交了海港區(qū)人民法院（2016）1478號(hào)民事裁定，證明農(nóng)村房屋買賣糾紛應(yīng)先行政訴訟后民事訴訟，本案應(yīng)中止審理。
張某某質(zhì)證意見為該民事裁定與本案沒有關(guān)聯(lián)，且該裁定所指另一案件是否為行政案件不清楚。
張某某向本院提交了親屬關(guān)系證明，證明李景奎父親母親因病死亡，該證據(jù)證明的的目的是李景奎的父母均在2005年去世之前已經(jīng)去世，不發(fā)生轉(zhuǎn)繼承。
田某某質(zhì)證意見為該份證據(jù)不屬于新證據(jù)，在二審提交不合法，也沒有公安派出所機(jī)構(gòu)的證明，對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。
本院再審認(rèn)為，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》《國務(wù)院關(guān)于深化改革土地管理的決定》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》均明確規(guī)定:農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
田某某為城鎮(zhèn)居民，其與張某某之間的房屋買賣協(xié)議違反了國家上述規(guī)定，故田某某購買訴爭房屋的行為應(yīng)屬無效并應(yīng)返還。
關(guān)于田某某提出本案應(yīng)中止審理的主張，因我國法律目前并無明確規(guī)定必須先行政訴訟后民事訴訟，故一審法院再審程序?qū)Ρ景咐^續(xù)審理正確。
田某某關(guān)于原審法院未查明李井奎的繼承人及遺產(chǎn)處理情況，遺漏其他必要訴訟參加人的主張，因一審法院再審過程中已對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行核實(shí)，且有相應(yīng)證據(jù)在卷佐證，故對(duì)田某某該項(xiàng)主張不予支持。
綜上，田某某上訴理由理據(jù)不足，本院不予支持。
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本判決為終審判決。

本院再審認(rèn)為，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》《國務(wù)院關(guān)于深化改革土地管理的決定》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》均明確規(guī)定:農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
田某某為城鎮(zhèn)居民，其與張某某之間的房屋買賣協(xié)議違反了國家上述規(guī)定，故田某某購買訴爭房屋的行為應(yīng)屬無效并應(yīng)返還。
關(guān)于田某某提出本案應(yīng)中止審理的主張，因我國法律目前并無明確規(guī)定必須先行政訴訟后民事訴訟，故一審法院再審程序?qū)Ρ景咐^續(xù)審理正確。
田某某關(guān)于原審法院未查明李井奎的繼承人及遺產(chǎn)處理情況，遺漏其他必要訴訟參加人的主張，因一審法院再審過程中已對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行核實(shí)，且有相應(yīng)證據(jù)在卷佐證，故對(duì)田某某該項(xiàng)主張不予支持。
綜上，田某某上訴理由理據(jù)不足，本院不予支持。
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。

審判長：史林波

書記員：杜禹澤