原告田某某，男，生于1981年10月11日，土家族，湖北省來(lái)某某人，住來(lái)某某。
委托代理人（特別授權(quán)）熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：來(lái)某某翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91422827673684603P。
法定代表人田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）向彪，來(lái)某某翔鳳法律服務(wù)所法律工作者。
被告來(lái)某某地方稅務(wù)局，住所地：來(lái)某某翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。組織機(jī)構(gòu)代碼：01149160-X。
法定代表人張宏偉，系該局局長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴(yán)奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

原告田某某訴被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、被告來(lái)某某地方稅務(wù)局商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法組成由審判員唐桂生擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李紅兵、人民陪審員徐中賦參加的合議庭，于2016年11月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告田某某及其委托代理人熊海煒、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人向彪及被告來(lái)某某地方稅務(wù)局委托代理人嚴(yán)奉祥到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系來(lái)某某翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開(kāi)發(fā)商。2014年4月24日，原告田某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），約定將被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的來(lái)某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號(hào)（原來(lái)某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】22層02號(hào)房屋出售給原告田某某，該商品房預(yù)測(cè)建筑面積為1398.37平方米，房屋總價(jià)款為264287元，原告田某某應(yīng)于2014年4月24日前支付全部房款264287元，其他費(fèi)用在房屋驗(yàn)收合格后15日內(nèi)交清；被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給原告田某某使用，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過(guò)30日的，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向原告田某某支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，原告田某某有權(quán)解除合同，原告田某某要求解除合同的，應(yīng)書面通知被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還原告田某某已付全部房款，并按全部房?jī)r(jià)款的2%向原告田某某支付違約金，原告田某某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向原告田某某支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，原告田某某已按合同約定向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付了全部房款264287元。但被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的來(lái)某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號(hào)（原來(lái)某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】22層02號(hào)房屋交付原告田某某，后經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2016年10月21日將房屋鑰匙交付原告田某某。訴訟中，原告田某某將其訴請(qǐng)第2項(xiàng)即“被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金79286.1元（264287元×萬(wàn)分之五×600天﹦79286.1元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價(jià)格的萬(wàn)分之五每天計(jì)算至實(shí)際交房之日為止”變更為“被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金93821.89元（264287元×萬(wàn)分之五×710天﹦93821.89元）”。
另查明，2011年11月8日，被告來(lái)某某地方稅務(wù)局為解決干部職工住房問(wèn)題，以來(lái)某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會(huì)名義與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《來(lái)某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》；2012年2月28日，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與來(lái)某某國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得該宗國(guó)有建設(shè)用地（原來(lái)某某地方稅務(wù)局辦公樓及院場(chǎng)地）的使用權(quán)；2012年11月19日，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告來(lái)某某地方稅務(wù)局簽訂了《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》。

本院認(rèn)為，本案原告田某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)繼續(xù)履行合同沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是否存在違約行為；二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，是否應(yīng)予調(diào)整；三、被告來(lái)某某地方稅務(wù)局是否承擔(dān)連帶責(zé)任。
關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，原告田某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年4月24日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告田某某依約向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付了全部房款264287元，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才將房屋鑰匙交付原告田某某（原告田某某已認(rèn)可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出的“被告沒(méi)有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任”的辯解意見(jiàn)與事實(shí)不符，本院不予采納。原告田某某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實(shí)際交房之日（2016年10月21日）止逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔(dān)向原告田某某支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。原告田某某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過(guò)高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”的規(guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過(guò)分高于造成的損失。本案原、被告均未提交證據(jù)證實(shí)因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，本院以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息確定其損失，中國(guó)人民銀行計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國(guó)人民銀行貸款年利率為6%，本院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，原告田某某已支付了全部付款264287元。因此，本案原告田某某從2014年11月1日起至2016年10月21日止的損失為40381.61元（計(jì)算方式為已支付房款264287元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)715天），而原告田某某起訴要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金為93821.89元，合同約定的逾期交房違約金過(guò)分高于原告田某某的損失，本院應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月21日止為715天，但原告田某某只主張710天，故原告田某某主張的從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金應(yīng)計(jì)算為52128.98元（計(jì)算方式為已支付房款264287元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，原告田某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），只能約束簽訂該合同的原告田某某和被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，被告來(lái)某某地方稅務(wù)局不是該合同的當(dāng)事人，該合同對(duì)被告來(lái)某某地方稅務(wù)局沒(méi)有約束力，故原告田某某要求被告來(lái)某某地方稅務(wù)局對(duì)被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期交房違約金承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與來(lái)某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會(huì)簽訂的《來(lái)某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》、與被告來(lái)某某地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》，只是湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與來(lái)某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會(huì)、來(lái)某某地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個(gè)民事法律關(guān)系，湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可另行主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告田某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年4月24日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行。
二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告田某某支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金52128.98元（已支付房款264287元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
三、駁回原告田某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1782元，由被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng)　唐　　　　桂　　　　生 審判員　李紅兵人民陪審員徐中賦

書記員：郭 文 博