原告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱偉毅，上海圓譽律師事務所律師。
　　被告：陳某2，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市虹口區(qū)。
　　被告：陳某3，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。
　　第三人：平安銀行股份有限公司上海分行，住所地中國(上海)自由貿易試驗區(qū)陸家嘴環(huán)路XXX號XXX層。
　　負責人：冷培棟，行長。
　　委托訴訟代理人：趙寧。
　　原告田某某與被告陳某2、陳某3房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月14日立案后，依法通知平安銀行股份有限公司上海分行(以下簡稱平安銀行上海分行)作為第三人參加訴訟，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告田某某及其委托訴訟代理人朱偉毅、被告陳某2、第三人平安銀行上海分行的委托訴訟代理人趙寧到庭參加訴訟。被告陳某3經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告田某某向本院提出訴訟請求：要求確認隋某2與被告陳某2就上海市廣中路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效。事實和理由：原告與被告陳某2原系夫妻，兩人于1985年12月登記結婚，2017年12月協(xié)議離婚。兩被告系姐妹。系爭房屋系1996年由原告的上級單位上海物資局套配的使用權房，原承租人為原告。房屋分配后，原告、陳某2及女兒一家三口入住系爭房屋，1999年至2004年底期間，因陳某2在美國工作，陳某2母親隋某2為照顧孩子入住系爭房屋。2000年3月，由原告與陳某2共同出資并用原告工齡將系爭房屋產(chǎn)權購買在陳某2名下。2005年3月原告與陳某2出資購買本市廣中路XXX號欣武大廈501室房屋(以下簡稱欣武大廈房屋)，當時因購房款不夠，隋某2將其名下的本市曹楊三村XXX號XXX室房屋(以下簡稱曹楊三村房屋)出售并將售房款36萬元贈與原告與陳某2用于購買欣武大廈房屋。之后，隋某2將其戶籍遷入欣武大廈房屋并與原告一家三口共同居住該房屋，系爭房屋對外出租。在2017年12月原告與陳某2協(xié)議離婚談及系爭房屋時，原告才得知陳某2已于2007年在未征得原告同意的情況下，擅自以買賣形式將系爭房屋過戶至隋某2名下，2013年2月隋某2死亡后，陳某2又通過繼承將系爭房屋登記在其一人名下。系爭房屋為原告與陳某2的夫妻共同財產(chǎn)，陳某2未經(jīng)原告同意擅自與隋某2買賣系爭房屋屬惡意串通，損害了原告利益，應為無效。審理中，原告稱在本案中僅要求確認隋某2與陳某2就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，合同無效后的法律后果不要求在本案中處理。
　　被告陳某2辯稱，2005年原告與陳某2購買欣武大廈房屋時缺資金，考慮到隋某2名下的曹楊三村房屋相比系爭房屋更老舊且距離欣武大廈房屋較遠，管理不方便，系爭房屋租金也高于曹楊三村房屋租金，原告及陳某2與隋某2協(xié)商，由原告及陳某2用系爭房屋與隋某2的曹楊三村房屋交換，即隋某2將曹楊三村房屋出售且售房款用于購買欣武大廈房屋，系爭房屋產(chǎn)權過戶給隋某2。2005年3月隋某2出售曹楊三村房屋并將36萬元售房款交付原告及陳某2用于購買欣武大廈房屋。當時，因隋某2身體狀況一直不好，未及時辦理系爭房屋過戶手續(xù)，直至2007年2月陳某2才通過買賣形式將系爭房屋過戶至隋某2名下，隋某2未支付陳某2系爭房屋轉讓款。2012年隋某2去世，其生前立有公證遺囑明確系爭房屋由陳某2一人繼承。2013年陳某2通過繼承取得系爭房屋產(chǎn)權。原告對于系爭房屋與曹楊三村房屋交換知情且同意，從隋某2的遺囑也可看出其并非將曹楊三村房屋售房款贈與給原告及陳某2，且隋某2名下僅有一套房屋，其生前不可能將曹楊三村房屋出售并將售房款贈與給原告及陳某2購房。十多年來系爭房屋一直由原告對外出租，原告對于系爭房屋產(chǎn)權變更應當知道，且從未提出異議。原告與陳某2離婚時就財產(chǎn)分割也沒有爭議。故陳某2與隋某2就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應為有效。不同意原告訴請。
　　被告陳某3未作答辯。
　　第三人平安銀行上海分行述稱，對于原、被告之間的糾紛，第三人不清楚。2017年6月26日陳某2以系爭房屋作為抵押物向第三人申請額度貸款，貸款最高額度為240萬元。第三人分別于2017年7月20日、7月21日、7月24日向陳某2發(fā)放貸款100萬元、100萬元、40萬元，共計240萬元。之后，陳某2按月償還貸款，目前尚有貸款余額260余萬元。辦理貸款過程中，陳某2向第三人提供了離婚證、戶口簿、繼承公證書，第三人并查詢了系爭房屋產(chǎn)權信息，盡到了審查義務。系爭房屋買賣合同是否有效，由法院依法判決，要求法院保護第三人作為抵押權人的合法權益。如果系爭房屋買賣合同被確認無效，且系爭房屋需要恢復產(chǎn)權，則陳某2所欠平安銀行上海分行的貸款需一次性還清，在貸款還清的情況下，平安銀行上海分行同意注銷抵押權。
　　原告對被告辯稱意見及第三人述稱意見陳述：1、系爭房屋與曹楊三村房屋單價相同，而房屋面積超出曹楊三村房屋面積很多，兩處房屋價值不對等，不存在陳某2所稱的房屋交換。2、隋某2出售曹楊三村房屋的時間距離隋某2與陳某2簽訂系爭房屋買賣合同的時間有兩年，如果是房屋對換，不符合常理。3、隋某2出售曹楊三村房屋后，將其戶籍遷入欣武大廈房屋并居住該處，故隋某2實際是將曹楊三村房屋售房款36萬元贈與給了原告與陳某2，且贈與已經(jīng)完成。4、2004年底陳某2從美國回來后，系爭房屋產(chǎn)權證一直由陳某2保管。2005年9月起原告負責出租系爭房屋，當時原告持系爭房屋產(chǎn)權證在中介掛牌出租，之后系爭房屋出租未再使用產(chǎn)權證。2015年、2016年起，系爭房屋出租事宜由陳某2負責。5、第三人在抵押貸款審核材料過程中存在問題，故第三人取得抵押權存在瑕疵。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　原告田某某與被告陳某2原為夫妻，兩人于1985年12月31日登記結婚，2017年12月9日經(jīng)虹口區(qū)民政局協(xié)議離婚。被告陳某2、陳某3系姐妹。
　　系爭房屋系1996年由原告上級單位上海市物資局套配取得，承租人為原告，受配人員為原告、陳某2及女兒田成三人。2000年3月，原告與陳某2共同出資并以陳某2作為購房人將系爭房屋購為產(chǎn)權房，房屋建筑面積為61.56平方米，產(chǎn)權登記在陳某2一人名下。
　　2005年3月，原告、陳某2及田成出資120萬元向案外人購買欣武大廈房屋，因缺資金，陳某2母親隋某2于2005年3月將其名下的建筑面積為39.21平方米的曹楊三村房屋對外出售，所得售房款36萬元用于支付欣武大廈房屋購房款。曹楊三村房屋出售后，隋某2將戶籍遷入欣武大廈房屋，并與原告一家三口共同居住欣武大廈房屋。之后，系爭房屋由原告、陳某2出租收取租金。
　　2007年2月25日，陳某2與隋某2就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，由隋某2受讓陳某2所有的系爭房屋，轉讓價款為36萬元。合同簽訂后，陳某2與隋某2申請辦理了系爭房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，隋某2未支付陳某2房屋轉讓款。
　　2013年2月，隋某2死亡。2013年3月，陳某2向上海市虹口公證處申請辦理繼承公證，該公證處于2013年6月5日出具一份公證書[編號(2013)滬虹證字第1084號]，載明，該公證處查明以下事實：一、被繼承人隋某2于2013年2月20日在上海市因病死亡；二、被繼承人隋某2的父親是隋某1，母親是于某某，隋某2只有兩個女兒，分別是陳某2和陳某3，隋某2自與徐某某離異后未再婚；三、被繼承人隋某2于2008年3月10日在上海市虹口公證處立有公證遺囑，遺囑主要內容為“本人隋某2名下有座落在上海市廣中路XXX弄XXX號XXX室房產(chǎn)，現(xiàn)本人根據(jù)家庭實際情況立遺囑如下：‘本人決定將上述房產(chǎn)遺留給我女兒陳某2繼承，且僅以(遺)留給陳某2本人繼承，與陳某2的配偶無關’”。據(jù)被繼承人隋某2的遺囑繼承人陳某2稱，上述遺囑系被繼承人隋某2生前所立的處分相同個人財產(chǎn)的唯一遺囑，亦未與他人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。本處查詢本市公證遺囑信息庫，未發(fā)現(xiàn)被繼承人隋某2有處分相同個人財產(chǎn)的后一份公證遺囑的記錄；四、申請人陳某2向本處申請繼承下列財產(chǎn)中屬于被繼承人隋某2的遺產(chǎn)，即登記在隋某2名下的上海市虹口區(qū)廣中路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權。因上述登記在隋某2名下財產(chǎn)，系隋某2在與徐某某離婚后取得，系隋某2的個人財產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第三條的規(guī)定，應作為隋某2的遺產(chǎn)。據(jù)此，茲證明被繼承人隋某2生前所立上述遺囑未違反《中華人民共和國繼承法》的規(guī)定，真實、有效。根據(jù)隋某2的遺囑，上述隋某2的遺產(chǎn)，由陳某2繼承。2013年7月2日，陳某2通過繼承取得系爭房屋產(chǎn)權。
　　2017年6月26日，陳某2作為借款人及抵押人、第三人平安銀行上海分行作為貸款人及抵押權人簽訂《個人循環(huán)授信額度合同》，約定，陳某2向平安銀行上海分行申請個人循環(huán)授信額度，陳某2以自有財產(chǎn)為此額度提供抵押擔保，平安銀行上海分行經(jīng)審查同意授予此項額度；額度金額為240萬元，額度期限為2017年6月22日起至2029年6月22日止，共計144個月；債務本金最高額為240萬元；合同項下的抵押物為廣中路XXX弄XXX號XXX室。2017年7月14日，平安銀行上海分行經(jīng)核準登記為系爭房屋的抵押權人。平安銀行上海分行分別于2017年7月20日、7月21日、7月24日向陳某2發(fā)放貸款100萬元、100萬元、40萬元，共計240萬元。
　　目前系爭房屋產(chǎn)權仍登記在陳某2一人名下，平安銀行上海分行為系爭房屋抵押權人。
　　另查明，隋某2與陳某1(已于1977年4月死亡)共生育兩女即兩被告。1979年12月，隋某2與徐某某登記結婚，1995年3月，隋某2與徐某某經(jīng)上海市靜安區(qū)人民法院調解離婚。隋某2父親隋某1、母親于某某均已死亡。
　　再查明，原告與陳某2在協(xié)議離婚時約定，雙方對共同財產(chǎn)已達成一致意見并另行共同簽署了財產(chǎn)分割協(xié)議書，無糾葛。事實上，原告與陳某2未就財產(chǎn)分割另行簽訂協(xié)議書。
　　審理中，本院就系爭房屋及曹楊三村房屋在2005年3月的市場出售價格向上海中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱中原公司)詢價。中原公司的詢價意見為：系爭房屋及曹楊三村房屋在2005年3月的客觀合理的市場出售價格均約為7,000元/平方米。
　　本院認為，本案的爭議焦點為隋某2將曹楊三村房屋售房款36萬元贈與給原告及陳某2用于購房還是原告及陳某2用系爭房屋與隋某2交換曹楊三村房屋。首先，系爭房屋的建筑面積為61.56平方米，曹楊三村房屋的建筑面積為39.21平方米，根據(jù)中原公司出具的詢價意見，系爭房屋及曹楊三村房屋在2005年3月的市場出售價格均約為7,000元/平方米，故2005年3月系爭房屋的總價遠高于曹楊三村房屋總價。當時原告及陳某2因購買欣武大廈房屋缺資金，按照常理，原告及陳某2應當將系爭房屋出售用于購房，而不是用系爭房屋與隋某2的曹楊三村房屋等價交換，將曹楊三村房屋出售用于購房。其次，自2005年3月曹楊三村房屋出售后，隋某2并未將戶籍遷入系爭房屋，而是將戶籍遷入欣武大廈房屋，并與原告一家共同居住欣武大廈房屋直至2013年2月去世。隋某2的戶籍遷移及居住情況與陳某2所稱用系爭房屋與隋某2交換曹楊三村房屋的說法不相符合。再次，如果系爭房屋與曹楊三村房屋交換的說法成立，陳某2應當在其與原告取得曹楊三村房屋售房款36萬元后，及時將系爭房屋過戶至隋某2名下。事實上，曹楊三村房屋于2005年3月出售，陳某2直至2007年2月才將系爭房屋過戶至隋某2名下，也與一般常理不符。因此，本院認定，隋某2是將曹楊三村房屋售房款36萬元贈與給原告及陳某2用于購房，而非原告及陳某2用系爭房屋交換隋某2的曹楊三村房屋。
　　基于上述理由，又系爭房屋產(chǎn)權系在原告與陳某2夫妻關系存續(xù)期間取得，屬原告與陳某2的夫妻共同財產(chǎn)，陳某2在未征得原告同意的情況下擅自將系爭房屋無償轉讓給隋某2，侵害了原告的合法權益。故對原告要求確認隋某2與陳某2就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效的請求，依法應予支持。鑒于原告不要求在本案中處理合同無效的法律后果，本案對此不作處理。被告陳某3經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法作出缺席判決。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(二)項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：
　　確認隋某2與被告陳某2就上海市廣中路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效。
　　案件受理費6,700元，由被告陳某2負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：毛濟平

書記員：華??琴