田某某
左立福（黑龍江牡丹江東安區(qū)七星法律服務所）
董世宇（黑龍江牡丹江東安區(qū)七星法律服務所）
黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王玉春
中國工商銀行股份有限公司牡丹江新華路支行
劉海濤
劉薇

原告田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人左立福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江市東安區(qū)七星法律服務所法律工作者。
委托代理人董世宇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江市東安區(qū)七星法律服務所法律工作者。
被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)光華街東二條路路口城市杰作，組織機構代碼55132803-7。
法定代表人楊子豪，男，該公司總經(jīng)理。
委托代理人王玉春，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。
第三人中國工商銀行股份有限公司牡丹江新華路支行，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)西新榮街1號，組織機構代碼83044257-X。
負責人張琦，男，該行行長。
委托代理人劉海濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國工商銀行股份有限公司牡丹江新華路支行員工。
委托代理人劉薇，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國工商銀行股份有限公司牡丹江新華路支行員工。
原告田某某與被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東某神龍公司）、第三人中國工商銀行股份有限公司牡丹江新華路支行（以下簡稱工行新華路支行）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年4月23日公開開庭進行了審理。原告田某某及其委托代理人左立福、被告東某神龍公司的委托代理人王玉春、第三人工行新華路支行的委托代理人劉海濤、劉薇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
被告東某神龍公司辯稱:不同意賠償原告田某某違約金，原告的其他訴訟請求沒有異議。
第三人工行新華路支行稱:1.不能因原、被告解除房屋買賣合同而影響第三人工行新華路支行合法權益，原告田某某與第三人工行新華路支行簽訂了個人購房借款合同及擔保合同，第三人工行新華路支行依據(jù)該合同如期向原告田某某發(fā)放貸款，履行了該合同義務。同時，被告東某神龍公司作為保證人，提供了連帶責任保證，第三人工行新華路支行的合法權益應當受到保護；2.原告田某某在被告東某神龍公司處所購買的訴爭房屋已經(jīng)依法在房產(chǎn)部門辦理了抵押手續(xù)。
本案爭議焦點:1.被告是否違約，是否應當解除與原告簽訂的商品房買賣合同；2.被告是否應當支付原告逾期交房違約金及具體數(shù)額的確定；3.被告是否應當返還原告購房首付款以及原告已經(jīng)償還的貸款和利息。
審理中原告田某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房買賣合同一份、個人購房借款／擔保合同一份、首付款交款收據(jù)兩份。意在證明:1.被告東某神龍公司未按約定向原告田某某交付訴爭房屋，且訴爭房屋不符合交付條件；2.原、被告簽訂商品房買賣合同后，在第三人工行新華路支行處辦理個人購房借款，且原告田某某按合同約定如期履行了還款義務；3.原告田某某于2013年3月17日、3月19日共計向被告東某神龍公司交付購房首付款人民幣135000元。
被告東某神龍公司對此份證據(jù)無異議。
第三人工行新華路支行對此份證據(jù)無異議。
本院認為:此份證據(jù)為合法有效的書證，具有證據(jù)的客觀真實性、且被告與第三人對此份證據(jù)無異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)二，黑龍江省地方稅務局通用機打發(fā)票一份、黑龍江省非稅務收據(jù)兩份。意在證明:原告田某某與被告東某神龍公司簽訂商品房買賣合同后為辦理房屋貸款，而繳納的分戶測繪費、登記費共計238元。
被告東某神龍公司對此份證據(jù)無異議。
第三人工行新華路支行對此份證據(jù)無異議。
本院認為:2013年4月1日的分戶測繪費票據(jù)及登記費票據(jù)為合法有效的書證，能夠證實原告欲證明的問題，故本院對此份證據(jù)予以采信。2013年4月8日的登記費票據(jù)顯示繳款人為第三人，故本院對此份證據(jù)欲證明的問題不予確認。
證據(jù)三，中國工商銀行出具的牡丹靈通卡賬戶歷史明細清單兩份。意在證明:原告田某某利用按揭貸款方式購買訴爭房屋，并從2013年5月16日至2015年4月16日共計償還第三人工行新華路支行貸款本息共計46672.86元。
被告東某神龍公司對此份證據(jù)無異議。
第三人工行新華路支行對此份證據(jù)無異議。
本院認為:此份證據(jù)為合法有效的書證，具有證據(jù)的客觀真實性、且被告與第三人對此份證據(jù)無異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
被告東某神龍公司未向法庭提供證據(jù)。
第三人工行新華路支行為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，個人購房借款／擔保合同一份、借據(jù)一份。意在證明:1.原告田某某與第三人在2013年4月3日簽訂個人購房借款／擔保合同，被告東某神龍公司為連帶責任保證人；2.第三人工行新華路支行依據(jù)該合同如約向原告田某某發(fā)放貸款，履行了放款義務，該合同對原、被告有約束力。
原告田某某對此份證據(jù)沒有異議，但認為因被告東某神龍公司違約導致原告田某某要求與其解除商品房買賣合同關系，同時要求與第三人工行新華路支行解除借款合同，被告東某神龍公司應返還原告購房款本金及利息，剩余借款應當由被告東某神龍公司償還。
被告東某神龍公司對此份證據(jù)無異議。
本院認為:此份證據(jù)為合法有效的書證，具有證據(jù)的客觀真實性、且原、被告對此份證據(jù)均無異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)二，商品房買賣合同一份、他項權利證一份。意在證明:原告田某某所購買的房屋在第三人工行新華路支行處設定了抵押，并依法辦理了抵押登記手續(xù)。
原告田某某對此份證據(jù)無異議。
被告東某神龍公司對此份證據(jù)無異議。
本院認為:此份證據(jù)為合法有效的書證，具有證據(jù)的客觀真實性、且原、被告對此份證據(jù)均無異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)三，原告田某某截止2015年3月末貸款基本情況表一份。意在證明:截止至2015年3月份原告田某某在第三人處貸款尚欠297465.65元。
原告田某某對此份證據(jù)無異議。
被告東某神龍公司對此份證據(jù)無異議。
本院認為:此份證據(jù)為合法有效的書證，具有證據(jù)的客觀真實性、且原、被告對此份證據(jù)均無異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
根據(jù)當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2013年3月19日，原告田某某與被告東某神龍公司簽訂商品房買賣合同，約定由田某某購買東某神龍公司開發(fā)的坐落于牡丹江市東安區(qū)遠東不夜城（城市杰作）××房屋，建筑面積57.58平方米。合同的主要內容為:“出賣人:東某神龍公司，買受人田某某……第四條，按建筑面積計算，該房總價款445000元。第八條，出賣人應當在2013年12月30日前，將驗收合格的房屋，交付買受人使用。第九條，出賣人逾期交房的違約責任:除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按照本合同約定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第2種方式處理:2.詳見本合同附件四。合同附件四:……六、關于本合同正文第九條:……3.出賣人延期交房超過2014年6月30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應在出賣人書面交房通知確定的交付日之首日前向出賣人書面提出，出賣人于解除和注銷本合同各項登記手續(xù)（包括但不限于撤銷本合同及所涉及的登記、備案及買受人自行在該商品上設定的抵押等任何限制）之日起60日內退還買受人已付房款，并按買受人已付房款的3%向買受人支付違約金……?！痹嫣锬衬秤?013年3月17日、2013年3月19日向被告東某神龍公司支付購房首付款共計135000元，被告為原告田某某出具現(xiàn)金收訖收據(jù)，未開具正式銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。2013年4月3日，田某某與工行新華路支行簽訂個人住房借款／擔保合同，東某神龍公司為保證人，貸款金額為31萬元，2013年4月16日，被告東某神龍公司收到原告田某某的銀行貸款31萬元。被告東某神龍公司未書面通知原告田某某要求辦理房屋交付手續(xù)，原告田某某至今亦未接收房屋。
另查，原告田某某截止至2015年4月16日，向工行新華路支行共償還貸款本金13133.11元，利息33539.75元。
本院認為:本案系原、被告雙方因履行商品房銷售合同過程中產(chǎn)生的爭議，原告要求解除商品房買賣合同，被告東某神龍公司賠償損失，故本案符合商品房銷售合同糾紛要件，案由為商品房銷售合同糾紛。
關于原、被告簽訂的商品房買賣合同效力問題，本院認為，《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?規(guī)定:“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”。第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效?！北景冈嫣锬衬撑c被告東某神龍公司簽訂了商品房買賣合同，該合同系雙方真實意思表示，具備合同的生效要件，故原、被告簽訂的合同有效。
關于原告田某某提出的解除商品房買賣合同的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?規(guī)定:“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同條件成就時，解除權人可以解除合同?！北景钢校婪ǔ闪⒌暮贤p方均因按照合同約定履行權利義務。原、被告雙方在商品房買賣合同附件四中關于正文第九條 ?中約定:“……3.出賣人延期交房超過2014年6月30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應在出賣人書面交房通知確定的交付日之首日前向出賣人書面提出，……。”本案中，被告東某神龍公司至2014年6月30日仍未向原告田某某交付房屋，且被告東某神龍公司亦未向原告田某某發(fā)出書面交付通知，原告田某某有權要求解除合同，故本院對原告田某某要求解除商品房買賣合同的訴訟請求應予支持。
關于原告田某某要求被告東某神龍公司返還原告田某某首付購房款、以及償還的銀行貸款的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”本案中，原告田某某要求解除合同，被告東某神龍公司應按照原、被告雙方簽訂的合同附件四的約定，退還原告田某某全部已付款，原告田某某于2013年3月17日、2013年3月19日向被告東某神龍公司共支付了首付款135000元，并已償還銀行貸款本金人民幣13133.11元，被告東某神龍公司應當按照合同約定返還該款。截止至2015年4月16日，原告田某某向貸款銀行共支付貸款利息33539.75元，該貸款利息是原告田某某的實際損失，按照上述法律規(guī)定被告東某神龍公司應予以賠償，故本院對原告田某某的該項訴訟請求予以支持；
關于原告田某某要求被告東某神龍公司賠償違約金13350元的訴訟請求，本院認為，違約金作為一種違約的補救方式，可由當事人在訂立合同時約定，合同中約定的違約金應當視為約定的損害賠償。原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同中約定，買受人解除合同的，出賣人按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。按此計算違約金應為13350元。但原告田某某提供的證據(jù)能夠證明合同中約定的違約金不足以彌補其實際損失，在其實際損失超過雙方約定的違約金的情況下，本院對田某某的實際損失即銀行貸款利息33539.75元予以保護。田某某的違約金數(shù)額也包含在實際損失范圍內，故本院對田某某的此項訴訟請求不予支持。
關于原告田某某要求被告東某神龍公司給付分戶測繪費、登記費238元的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。本案中，原告田某某提供的2013年4月1日的分戶測繪費、登記費票據(jù)，能夠證實因辦理房屋貸款手續(xù)而支出158元的費用，該費用為原告田某某的實際損失，故本院對此數(shù)額予以確認。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告田某某與黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年3月19日簽訂的關于坐落于牡丹江市東安區(qū)遠東不夜城（城市杰座）××號房屋的商品房買賣合同；
二、被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內退還原告田某某購房首付款人民幣135000元；
三、被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內退還原告田某某銀行貸款本金13133.11元、貸款利息33539.75元，共計人民幣46672.86元；
四、被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內給付原告田某某分戶測繪費、登記費人民幣158元；
五、駁回原告田某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣7975元，由原告田某某負擔人民幣3248元，由黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔人民幣4727元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

本院認為:本案系原、被告雙方因履行商品房銷售合同過程中產(chǎn)生的爭議，原告要求解除商品房買賣合同，被告東某神龍公司賠償損失，故本案符合商品房銷售合同糾紛要件，案由為商品房銷售合同糾紛。
關于原、被告簽訂的商品房買賣合同效力問題，本院認為，《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?規(guī)定:“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”。第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效。”本案原告田某某與被告東某神龍公司簽訂了商品房買賣合同，該合同系雙方真實意思表示，具備合同的生效要件，故原、被告簽訂的合同有效。
關于原告田某某提出的解除商品房買賣合同的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?規(guī)定:“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案中，依法成立的合同雙方均因按照合同約定履行權利義務。原、被告雙方在商品房買賣合同附件四中關于正文第九條 ?中約定:“……3.出賣人延期交房超過2014年6月30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應在出賣人書面交房通知確定的交付日之首日前向出賣人書面提出，……?！北景钢校桓鏂|某神龍公司至2014年6月30日仍未向原告田某某交付房屋，且被告東某神龍公司亦未向原告田某某發(fā)出書面交付通知，原告田某某有權要求解除合同，故本院對原告田某某要求解除商品房買賣合同的訴訟請求應予支持。
關于原告田某某要求被告東某神龍公司返還原告田某某首付購房款、以及償還的銀行貸款的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！北景钢?，原告田某某要求解除合同，被告東某神龍公司應按照原、被告雙方簽訂的合同附件四的約定，退還原告田某某全部已付款，原告田某某于2013年3月17日、2013年3月19日向被告東某神龍公司共支付了首付款135000元，并已償還銀行貸款本金人民幣13133.11元，被告東某神龍公司應當按照合同約定返還該款。截止至2015年4月16日，原告田某某向貸款銀行共支付貸款利息33539.75元，該貸款利息是原告田某某的實際損失，按照上述法律規(guī)定被告東某神龍公司應予以賠償，故本院對原告田某某的該項訴訟請求予以支持；
關于原告田某某要求被告東某神龍公司賠償違約金13350元的訴訟請求，本院認為，違約金作為一種違約的補救方式，可由當事人在訂立合同時約定，合同中約定的違約金應當視為約定的損害賠償。原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同中約定，買受人解除合同的，出賣人按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。按此計算違約金應為13350元。但原告田某某提供的證據(jù)能夠證明合同中約定的違約金不足以彌補其實際損失，在其實際損失超過雙方約定的違約金的情況下，本院對田某某的實際損失即銀行貸款利息33539.75元予以保護。田某某的違約金數(shù)額也包含在實際損失范圍內，故本院對田某某的此項訴訟請求不予支持。
關于原告田某某要求被告東某神龍公司給付分戶測繪費、登記費238元的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。本案中，原告田某某提供的2013年4月1日的分戶測繪費、登記費票據(jù)，能夠證實因辦理房屋貸款手續(xù)而支出158元的費用，該費用為原告田某某的實際損失，故本院對此數(shù)額予以確認。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告田某某與黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年3月19日簽訂的關于坐落于牡丹江市東安區(qū)遠東不夜城（城市杰座）××號房屋的商品房買賣合同；
二、被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內退還原告田某某購房首付款人民幣135000元；
三、被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內退還原告田某某銀行貸款本金13133.11元、貸款利息33539.75元，共計人民幣46672.86元；
四、被告黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內給付原告田某某分戶測繪費、登記費人民幣158元；
五、駁回原告田某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣7975元，由原告田某某負擔人民幣3248元，由黑龍江東某神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔人民幣4727元。

審判長：馬瑩
審判員：穆海東
審判員：劉秀蓮

書記員：朱婧