田某某
王明華（湖北民基律師事務(wù)所）
馬亮
朱某某
宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
楊樂毅（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）

原告:田某某，男，漢族,xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家崗區(qū)。
原告:朱某某(田某某妻子)，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家崗區(qū)。
二原告共同委托訴訟代理人:王明華，湖北民基律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
二原告共同委托訴訟代理人:馬亮，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭區(qū)，代理權(quán)限為一般授權(quán)。
被告:宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道（長(zhǎng)途客運(yùn)站旁），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420506753413416M,組織機(jī)構(gòu)代碼75341341-6。
法定代表人:秦道祥，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:楊樂毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原告田某某、朱某某與被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱瑞德隆公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告田某某及二原告共同委托訴訟代理人王明華和馬亮、被告委托訴訟代理人楊樂毅到庭參加訴訟。
因本案須以另一案件的審理結(jié)果為依據(jù)而另一案件尚未審結(jié)，本案于2016年10月28日裁定中止，2016年12月12日恢復(fù)審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告田某某、朱某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告向原告退還二套商品房房屋登記面積比約定面積減小13.92平方米（8-110號(hào)6.80平方米，8-111號(hào)7.12平方米）多收的購房款155904元（單價(jià)10200元/平方米）,并退還多收的辦證稅費(fèi)5645.95元（8-110號(hào)2758.08元，8-111號(hào)2887.87元）；2、判令被告對(duì)上述應(yīng)退款項(xiàng)自2012年5月10日起按照銀行同期貸款利率支付利息損失；3、判令被告向原告支付逾期辦證的違約金15590元（8-110號(hào)違約金為76160元×1%，8-111號(hào)違約金為79744元×1%，）；4、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:2012年4月29日，原、被告簽訂二份《商品房買賣合同》，約定原告分別出資386120元（共計(jì)出資772240元），購買了被告開發(fā)的”盛世天下”居住組團(tuán)1層000110號(hào)商鋪和000111號(hào)商鋪（均為49.25平方米，單價(jià)均為7840元/平方米），合同第八條約定:”商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，買房人不退房，按照產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。
第十五條約定:”出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。
因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買房人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”。
同日，原、被告及宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱弘盛公司）三方簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》二份，二份合同除房號(hào)不同外（一套房號(hào)為8-110號(hào)，一套為8-111號(hào)，即原告購買的以上二套商品房的房號(hào)），其余內(nèi)容相同，均載明:兩套案涉商鋪建筑面積均為49.25平方米，單價(jià)本應(yīng)為11200元/平方米，總價(jià)款均應(yīng)為551600元，原告將上述二套商鋪委托弘盛公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)，第1-3年的經(jīng)營(yíng)收益165480元由弘盛公司交付被告沖抵原告的部分購房款，沖抵后上述二套商鋪的單價(jià)均為7840元/平方米，總價(jià)均為386120元。
2012年5月10日，原告向被告支付二套房屋的首付款，均為196120元；后于2012年5月25日通過貸款分別付清尾款。
2012年11月21日，被告與原告辦理二套商鋪的入住繳款手續(xù)，載明原告已足額交納了二套商鋪的購房款，均為386120元，被告分別收取了原告二套商鋪辦理產(chǎn)權(quán)證書的相關(guān)稅費(fèi)，均為21538.86元。
2013年11月19日，原告所購二套商鋪辦理房屋所有權(quán)登記，000110號(hào)商鋪和000111號(hào)商鋪房產(chǎn)證的登記建筑面積分別為42.45平方米和42.13平方米，分別小于原、被告合同約定面積6.8平方米和7.12平方米。
原告認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)依照《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的單價(jià)退還多收款項(xiàng)，經(jīng)多次催促退款，被告拖欠未付，且遲延為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。
被告瑞德隆公司對(duì)原告陳述的事實(shí)不持異議，但認(rèn)為，購房款的單價(jià)應(yīng)以《商品房買賣合同》確定的為準(zhǔn)，并以此計(jì)算應(yīng)退款；對(duì)原告主張的應(yīng)退稅費(fèi)數(shù)額無異議；對(duì)遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書無異議。
被告承認(rèn)原告在本案中主張的事實(shí)，故本院對(duì)原告主張的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:原告在被告處購買的二套商品房房產(chǎn)證上的登記建筑面積比合同約定建筑面積共減少了13.92個(gè)平方米，且被告未及時(shí)向原告退回多收購房款、未依照約定時(shí)間為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書，原告要求被告退還多收取的13.92平方米購房款及多代收的稅費(fèi)并支付逾期辦證違約金的請(qǐng)求符合合同約定。
雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于:一、被告因面積差異應(yīng)退還給原告的多收購房款，單價(jià)是依照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的7840元/平方米計(jì)算，還是按照原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的11200元/平方米計(jì)算；二、被告支付利息損失的確定時(shí)間是原告所購商品房所有權(quán)的登記時(shí)間還是原告交付首付款的時(shí)間；三、逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)如何確定。
對(duì)上述爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題本院評(píng)判如下:
關(guān)于焦點(diǎn)一，被告應(yīng)退還原告的面積差異的單價(jià)問題。
1、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條約定商品房單價(jià)為7840元/平方米，原告亦是按照該單價(jià)向被告實(shí)際支付的購房款。
房屋建成后面積減少，房屋價(jià)款差額也應(yīng)按實(shí)際支付價(jià)款的單價(jià)退還。
因此，案涉房屋應(yīng)退款單價(jià)應(yīng)按雙方的約定確定為7840元/平方米。
被告需返還的面積差價(jià)應(yīng)為109132.80元（13.92平方米×7840元/平方米），被告應(yīng)將此款及雙方無爭(zhēng)議的多代收的稅費(fèi)5645.95元退還原告。
2、原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》系獨(dú)立的合同，不是本案《商品房買賣合同》的從合同或者附件，弘盛公司不是本案的當(dāng)事人，未對(duì)雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，無法確認(rèn)弘盛公司是否將租金足額交付了本案被告;即使弘盛公司足額將租金支付給了本案被告，弘盛公司是按照約定面積支付的租金，現(xiàn)實(shí)際面積減少導(dǎo)致租金多付，亦應(yīng)由本案被告直接退還弘盛公司，而不應(yīng)當(dāng)退還原告，《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的單價(jià)11200元/平方米包含了租金，不能作為本案被告向原告退還房屋面積減少差額的依據(jù)。
原告關(guān)于案涉房屋退款單價(jià)應(yīng)按《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》確定為11200元/平方米的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于焦點(diǎn)二，被告應(yīng)支付退還多收購房差價(jià)及稅費(fèi)計(jì)算利息的起算時(shí)間問題。
1、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，當(dāng)房屋面積產(chǎn)生差異時(shí)，是”按照產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。
即只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記，才能知道產(chǎn)權(quán)登記的面積是多少，從而確定應(yīng)退數(shù)額是多少，在產(chǎn)權(quán)登記面積已經(jīng)確定的情況下，被告仍不予退款，則給原告造成了損失，原告有權(quán)主張逾期退款的利息損失。
在辦理產(chǎn)權(quán)登記之前，被告的返還義務(wù)尚不明確，尚不具備據(jù)實(shí)結(jié)算的條件，被告尚未違反據(jù)實(shí)結(jié)算的約定，此階段被告不應(yīng)承擔(dān)支付利息的責(zé)任。
故被告知道或者應(yīng)當(dāng)知道應(yīng)退款的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)確定為產(chǎn)權(quán)登記之日即2013年11月19日，逾期付款的時(shí)間應(yīng)自2013年11月20日起算。
被告未依約結(jié)算退款，應(yīng)自逾期退款時(shí)間2013年11月20日起向原告支付利息損失。
2、因2012年5月10日原告交付首付款時(shí)尚無法確定所購房屋實(shí)際面積，即無法確定多退少補(bǔ)的差價(jià)款，且合同亦未約定多退少補(bǔ)的差價(jià)款應(yīng)自交款之日起支付利息，故原告認(rèn)為應(yīng)自2012年5月10日交付首付款時(shí)起算利息損失的意見與事實(shí)不符，也不符合法律規(guī)定，本院不予采納。
關(guān)于焦點(diǎn)三，逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)問題。
商品房辦理權(quán)屬登記證書的辦證時(shí)間及逾期辦證違約金的計(jì)算方式，在原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》中作出了明確約定，而三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》并無相應(yīng)規(guī)定，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，計(jì)算逾期辦證違約金只能依照《商品房買賣合同》的約定進(jìn)行，故該《商品房買賣合同》第十五條規(guī)定的被告逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，”出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”中的已付房?jī)r(jià)款，應(yīng)當(dāng)指原告按照《商品房買賣合同》約定已交納的購房款，即二套房均為386120元，而不是《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》上載明的551600元。
原告主張作為計(jì)算違約金的基數(shù)76160元及79744元無事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。
故被告因逾期辦證應(yīng)向原告支付違約金7722.40元（386120元×1%×2）。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告田某某、朱某某退還多收的購房款109132.80元、退還多收的費(fèi)用5645.95元，合計(jì)為114778.75元；并賠償二原告相應(yīng)利息損失（利息損失以114778.75元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2013年11月20日起計(jì)算至債務(wù)清償之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告田某某、朱某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金7722.40元。
三、駁回原告田某某、朱某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取2280元，由原告田某某、朱某某負(fù)擔(dān)710元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1570元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告在被告處購買的二套商品房房產(chǎn)證上的登記建筑面積比合同約定建筑面積共減少了13.92個(gè)平方米，且被告未及時(shí)向原告退回多收購房款、未依照約定時(shí)間為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書，原告要求被告退還多收取的13.92平方米購房款及多代收的稅費(fèi)并支付逾期辦證違約金的請(qǐng)求符合合同約定。
雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于:一、被告因面積差異應(yīng)退還給原告的多收購房款，單價(jià)是依照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的7840元/平方米計(jì)算，還是按照原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的11200元/平方米計(jì)算；二、被告支付利息損失的確定時(shí)間是原告所購商品房所有權(quán)的登記時(shí)間還是原告交付首付款的時(shí)間；三、逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)如何確定。
對(duì)上述爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題本院評(píng)判如下:
關(guān)于焦點(diǎn)一，被告應(yīng)退還原告的面積差異的單價(jià)問題。
1、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條約定商品房單價(jià)為7840元/平方米，原告亦是按照該單價(jià)向被告實(shí)際支付的購房款。
房屋建成后面積減少，房屋價(jià)款差額也應(yīng)按實(shí)際支付價(jià)款的單價(jià)退還。
因此，案涉房屋應(yīng)退款單價(jià)應(yīng)按雙方的約定確定為7840元/平方米。
被告需返還的面積差價(jià)應(yīng)為109132.80元（13.92平方米×7840元/平方米），被告應(yīng)將此款及雙方無爭(zhēng)議的多代收的稅費(fèi)5645.95元退還原告。
2、原、被告及弘盛公司三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》系獨(dú)立的合同，不是本案《商品房買賣合同》的從合同或者附件，弘盛公司不是本案的當(dāng)事人，未對(duì)雙方的主張?zhí)岢龃疝q或抗辯，無法確認(rèn)弘盛公司是否將租金足額交付了本案被告;即使弘盛公司足額將租金支付給了本案被告，弘盛公司是按照約定面積支付的租金，現(xiàn)實(shí)際面積減少導(dǎo)致租金多付，亦應(yīng)由本案被告直接退還弘盛公司，而不應(yīng)當(dāng)退還原告，《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定的單價(jià)11200元/平方米包含了租金，不能作為本案被告向原告退還房屋面積減少差額的依據(jù)。
原告關(guān)于案涉房屋退款單價(jià)應(yīng)按《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》確定為11200元/平方米的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于焦點(diǎn)二，被告應(yīng)支付退還多收購房差價(jià)及稅費(fèi)計(jì)算利息的起算時(shí)間問題。
1、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，當(dāng)房屋面積產(chǎn)生差異時(shí)，是”按照產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。
即只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記，才能知道產(chǎn)權(quán)登記的面積是多少，從而確定應(yīng)退數(shù)額是多少，在產(chǎn)權(quán)登記面積已經(jīng)確定的情況下，被告仍不予退款，則給原告造成了損失，原告有權(quán)主張逾期退款的利息損失。
在辦理產(chǎn)權(quán)登記之前，被告的返還義務(wù)尚不明確，尚不具備據(jù)實(shí)結(jié)算的條件，被告尚未違反據(jù)實(shí)結(jié)算的約定，此階段被告不應(yīng)承擔(dān)支付利息的責(zé)任。
故被告知道或者應(yīng)當(dāng)知道應(yīng)退款的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)確定為產(chǎn)權(quán)登記之日即2013年11月19日，逾期付款的時(shí)間應(yīng)自2013年11月20日起算。
被告未依約結(jié)算退款，應(yīng)自逾期退款時(shí)間2013年11月20日起向原告支付利息損失。
2、因2012年5月10日原告交付首付款時(shí)尚無法確定所購房屋實(shí)際面積，即無法確定多退少補(bǔ)的差價(jià)款，且合同亦未約定多退少補(bǔ)的差價(jià)款應(yīng)自交款之日起支付利息，故原告認(rèn)為應(yīng)自2012年5月10日交付首付款時(shí)起算利息損失的意見與事實(shí)不符，也不符合法律規(guī)定，本院不予采納。
關(guān)于焦點(diǎn)三，逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)問題。
商品房辦理權(quán)屬登記證書的辦證時(shí)間及逾期辦證違約金的計(jì)算方式，在原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》中作出了明確約定，而三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》并無相應(yīng)規(guī)定，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，計(jì)算逾期辦證違約金只能依照《商品房買賣合同》的約定進(jìn)行，故該《商品房買賣合同》第十五條規(guī)定的被告逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，”出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”中的已付房?jī)r(jià)款，應(yīng)當(dāng)指原告按照《商品房買賣合同》約定已交納的購房款，即二套房均為386120元，而不是《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》上載明的551600元。
原告主張作為計(jì)算違約金的基數(shù)76160元及79744元無事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。
故被告因逾期辦證應(yīng)向原告支付違約金7722.40元（386120元×1%×2）。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告田某某、朱某某退還多收的購房款109132.80元、退還多收的費(fèi)用5645.95元，合計(jì)為114778.75元；并賠償二原告相應(yīng)利息損失（利息損失以114778.75元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自2013年11月20日起計(jì)算至債務(wù)清償之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)，向原告田某某、朱某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金7722.40元。
三、駁回原告田某某、朱某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取2280元，由原告田某某、朱某某負(fù)擔(dān)710元，由被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1570元。

審判長(zhǎng)：寧曉云

書記員：嚴(yán)雪丹