原告(反訴被告)：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省莆田市。
　　委托訴訟代理人：薛騰，上海彤泰律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　被告(反訴原告)：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告(反訴被告，以下簡(jiǎn)稱“原告”)田某某訴被告(反訴原告，以下簡(jiǎn)稱“被告”)沈某某、楊某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月2日立案。開庭前，被告沈某某、楊某某向本院提出反訴，本院予以受理。本院依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告田某某及其委托訴訟代理人薛騰、被告沈某某、楊某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告田某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：兩被告共同賠償原告損失人民幣1,123,762元(以下幣種均為人民幣)，損失組成：1、聯(lián)合一百超市轉(zhuǎn)讓費(fèi)40萬元；2、再次裝修損失：冷庫(kù)26,700元，廣告牌8,000元，日光燈520套以及相關(guān)輔料42,000元，生鮮區(qū)挖下水道、貼瓷磚、粉刷、安裝水斗等7,800元，超市入口瓷磚3,550元，收銀處不銹鋼分流欄1,380元，電動(dòng)卷簾門3,800元；3、營(yíng)業(yè)損失：原告的利潤(rùn)234,000元(營(yíng)業(yè)額20,000元/天*13%利潤(rùn)*90天)、快速打折處理庫(kù)存貨物損失(即貨物賤賣的損失)160,000元、員工工資補(bǔ)助費(fèi)36,732元、物資搬運(yùn)費(fèi)10,600元；4、超市內(nèi)租戶補(bǔ)償費(fèi)：蔬菜柜臺(tái)補(bǔ)償費(fèi)100,800元、豬肉柜臺(tái)補(bǔ)償費(fèi)35，000元；5、門面租戶補(bǔ)償費(fèi)：第一間租戶2萬元、第二間租戶18,000元、第六間租戶2萬元、第七間租戶6,000元。事實(shí)與理由：2016年7月18日，原告與被告沈某某、楊某某簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告承租上海市寶山區(qū)寶安公路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，用于經(jīng)營(yíng)“聯(lián)合一百”超市業(yè)務(wù)，租賃期限自2016年10月18日至2019年10月17日，年租金41萬元。承租后原告按約支付租金，然2017年4月被告沈某某、楊某某通知原告系爭(zhēng)房屋涉及“市政工程S7高架道路項(xiàng)目”須拆除。2017年7月29日，在沒有給予原告補(bǔ)償?shù)那闆r下系爭(zhēng)房屋被拆除，造成原告重大損失。另，被告沈某某、楊某某已獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但未對(duì)原告損失進(jìn)行補(bǔ)償。被告沈某某、楊某某作為出租方，具有保障承租人財(cái)產(chǎn)安全的法定義務(wù)和在動(dòng)遷時(shí)對(duì)承租人損失彌補(bǔ)的義務(wù)，故原告訴至本院。
　　被告沈某某、楊某某辯稱，不同意原告的訴請(qǐng)。系爭(zhēng)房屋系因五違四必整治被拆除，而非兩被告的原因。兩被告也曾嘗試維權(quán)，但沒有結(jié)果。原告要求損失應(yīng)向政府提出。
　　被告沈某某、楊某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、原告支付被告沈某某、楊某某2017年3月18日至2017年7月29日期間的租金146,027.4元(年租金41萬元/365天*130天)；2、原告支付被告2016年9月少付的租金5,000元；3、原告支付被告墊付的水電費(fèi)7,408.58元，其中水費(fèi)1,117.78元，2017年6月份電費(fèi)6,290.8元。事實(shí)和理由：2017年2月份的租金原告少付了5,000元，另，原告從2017年3月至2017年7月28日期間的租金亦未支付。另，原告還欠被告水電費(fèi)。因原告未取得消防許可、環(huán)評(píng)許可，且違章裝修等行為致使系爭(zhēng)房屋被拆除。
　　原告田某某針對(duì)反訴辯稱，租金的訴訟時(shí)效是一年，2017年7月26日之前的租金因?yàn)樵V訟時(shí)效喪失不應(yīng)再向原告主張。原告于2017年4月5日支付最后一期租金，對(duì)應(yīng)的租期是2017年4月15日至2017年5月14日。少付的5,000元系2016年9月份支付的10月份第一期租金。系爭(zhēng)房屋之前是吳東發(fā)和被告簽訂的租賃合同，然后原、被告之間簽訂了租賃合同。原告給了吳東發(fā)5,000元的水電費(fèi)押金，吳東發(fā)的合同到期后5,000元就由吳東發(fā)跟被告結(jié)算了。退一步講，即使原告少付，該筆租金的訴訟時(shí)效也過了。水電費(fèi)金額沒有異議，之前原告付了3,000元和5,000元，這兩筆錢就是支付的水電費(fèi)，該兩筆錢款在被告的答辯狀中也有體現(xiàn)。綜上，原告不同意被告的全部反訴請(qǐng)求。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭(zhēng)房屋權(quán)利人系上海廣福汽車修理有限公司，土地總面積1,293平方米，建筑面積801.84平方米。
　　2016年7月18日，沈某某、楊某某(甲方)與田某某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，租賃期限自2016年10月18日至2019年10月17日，年租金41萬元，一月一付先付后用，必須提前一個(gè)月交下一個(gè)月房租，若不提前付款甲方有權(quán)終止合同，押金不退。合同第七條約定，租賃期內(nèi)如發(fā)生市政動(dòng)遷，本合同自行終止，甲方應(yīng)將乙方租金剩余部分予以退還，且有義務(wù)協(xié)助乙方就動(dòng)遷所造成的損失與政府主管部門協(xié)商解決，所涉補(bǔ)償價(jià)款應(yīng)在政府補(bǔ)償甲方金額到賬后15個(gè)工作日內(nèi)支付給乙方。嗣后，田某某在系爭(zhēng)房屋經(jīng)營(yíng)超市，并支付租金至2017年4月17日。
　　2017年4月24日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)人民政府出具《寶山區(qū)生態(tài)環(huán)境綜合整治告知書》，告知寶安公路XXX號(hào)業(yè)主因存在違法搭建，要求于2017年4月29日前采取拆除違法建筑等措施。
　　2017年6月9日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)廣福村民委員會(huì)(甲方)與楊某某(乙方)簽訂《補(bǔ)償協(xié)議書》，約定甲方對(duì)乙方在租賃期間建造投入的地面建筑物、構(gòu)筑物予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，一次性大包干，總計(jì)補(bǔ)償款601萬元。合同第3.1條約定，在清騰租賃范圍過程中，對(duì)第三人造成的損失由乙方承擔(dān)，同時(shí)乙方承諾因第三人的行為對(duì)甲方造成損失的，甲方有權(quán)向乙方進(jìn)行追償，甲方追償范圍包括但不限于甲方向第三人賠償所產(chǎn)生的損失，甲方應(yīng)訴第三人提出的侵權(quán)訴訟所產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)損失等，乙方應(yīng)對(duì)甲方由此產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。合同第3.3條約定，在交付租賃物過程中，乙方保證本協(xié)議所述收購(gòu)范圍內(nèi)的地面建筑物、設(shè)施設(shè)備無任何權(quán)屬及債務(wù)、保全等他物權(quán)爭(zhēng)議，如有爭(zhēng)議，由乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，與甲方無關(guān)。楊某某已收到上述補(bǔ)償款。
　　2017年7月29日，系爭(zhēng)房屋被拆除。
　　審理中，田某某、沈某某、楊某某及案外人上海廣福汽車修理有限公司均確認(rèn)合同租賃主體為田某某與沈某某、楊某某。雙方均表示田某某未曾支付押金。
　　審理中，田某某表示，2017年4月下旬其收到綜合整治通知書后就沒有經(jīng)營(yíng)過，周邊也都在拆遷，其也一直在準(zhǔn)備拆遷事宜，楊某某、沈某某也答應(yīng)免掉租金的。沈某某、楊某某表示田某某一直經(jīng)營(yíng)至拆遷日。
　　審理中，沈某某、楊某某表示，其租賃給田某某的房屋既包括有證部分，也包括無證部分，有證部分800多平方米，無證部分1,200平方米系二房東吳東發(fā)在圍墻上搭建頂棚，將院落封閉而形成。另，沈某某、楊某某表示，田某某承租系爭(zhēng)房屋后曾建造過冷庫(kù)。
　　審理中，田某某提交了下列證據(jù)證明自己的損失：1、收條，證明安裝燈光所產(chǎn)生的費(fèi)用42,000元；2、收款收據(jù)，8,000元現(xiàn)金系廣告牌的費(fèi)用；3、員工工資補(bǔ)助領(lǐng)取收條，證明其員工領(lǐng)取工資補(bǔ)助共36,732元，全部現(xiàn)金發(fā)放；4、合同書及收條，證明肉類柜臺(tái)租給了案外人侯某某，因?yàn)楹贤瑹o法履行，補(bǔ)償其現(xiàn)金35,000元，蔬菜柜臺(tái)租給了王海豐，補(bǔ)償其100,800元(于2017年7月25日轉(zhuǎn)賬支付10萬元，現(xiàn)金支付800元)；5、收條，證明田某某產(chǎn)生搬運(yùn)費(fèi)損失10,600元；6、收條，證明田某某支付門面房承租人補(bǔ)償費(fèi)，分別為2萬元、18,000元，均以現(xiàn)金支付；7、營(yíng)業(yè)流水的打印件，證明原告經(jīng)營(yíng)損失情況；8、收條及工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證，證明田某某支付店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的事實(shí)，收條記載了35萬，銀行轉(zhuǎn)賬現(xiàn)只找到了20萬的轉(zhuǎn)賬憑證，田某某實(shí)際支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)40萬。沈某某、楊某某表示，對(duì)1-7真實(shí)性不予認(rèn)可，系田某某經(jīng)營(yíng)方面的問題，與其無關(guān)；關(guān)于收條和轉(zhuǎn)讓憑證不清楚，系爭(zhēng)房屋楊某某、沈某某租給了吳東發(fā)，吳東發(fā)轉(zhuǎn)給了藍(lán)金云，藍(lán)金云再轉(zhuǎn)給的原告，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是他們之間的事情。
　　關(guān)于沈某某、楊某某主張的水電費(fèi)，田某某對(duì)水電費(fèi)金額無異議，并表示其已經(jīng)支付過3,000元及5,000元，上述兩筆錢款系支付的水電費(fèi)。沈某某、楊某某表示，3,000元及5,000元系支付給律師的費(fèi)用，而非支付的水電費(fèi)。
　　本院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但在該份租賃合同中所涉801.84平方米房屋具有《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，其余面積房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。故上述《房屋租賃合同》屬部分有效，部分無效。楊某某、沈某某作為出租人，將房屋的合法部分與大面積的違章建筑作為整體對(duì)外出租，顯屬不當(dāng)，且系爭(zhēng)房屋于2017年7月29日被拆除，致使雙方之間合同無法履行，其理應(yīng)對(duì)租賃合同的無法履行承擔(dān)主要責(zé)任。田某某作為承租人，亦負(fù)有對(duì)系爭(zhēng)房屋審核的義務(wù)，其在明知或應(yīng)當(dāng)知道租賃的系爭(zhēng)房屋不具有規(guī)劃許可的情況下仍然同意承租系爭(zhēng)房屋，亦存有一定過錯(cuò)。
　　關(guān)于田某某要求楊某某、沈某某賠償相關(guān)損失的主張，田某某稱該超市系從案外人處某讓所得，包括裝修、貨架、收銀系統(tǒng)等，結(jié)合其提供的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，其確實(shí)也曾支付了相關(guān)費(fèi)用。另，楊某某、沈某某亦確認(rèn)田某某裝修過冷庫(kù)，系爭(zhēng)房屋處有廣告牌等事實(shí)。通過上述事實(shí)可以看出田某某因合同無法履行存有損失。因系爭(zhēng)房屋已被拆除，相關(guān)損失已無法通過司法鑒定予以確定，本院根據(jù)合同的有效及無效部分，結(jié)合合同履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，酌定楊某某、沈某某賠償田某某損失35萬元。
　　關(guān)于楊某某、沈某某的反訴主張：1、其要求田某某支付2017年3月18日至2017年7月29日期間的租金146,027.40元的主張。因雙方確認(rèn)田某某已支付租金至2017年4月17日，故楊某某、沈某某主張2017年3月18日至2017年4月17日期間的租金無事實(shí)依據(jù)，本院難以支持。2017年4月18日至2017年7月29日期間的租金，田某某未舉證其在系爭(zhēng)房屋拆除前已將系爭(zhēng)房屋返還給楊某某、沈某某，故上述期間的租金應(yīng)予支付。但考慮2017年4月24日后政府部門對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行整治影響了田某某對(duì)系爭(zhēng)房屋使用的事實(shí)，故上述期間的租金應(yīng)酌情降低。本院酌情確定上述期間的租金為5萬元。關(guān)于田某某辯稱楊某某、沈某某主張租金已超過訴訟時(shí)效的意見，因民法總則施行之日，訴訟時(shí)效期間尚未滿民法通則規(guī)定二年或者一年，可適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定，故楊某某、沈某某主張?jiān)撈陂g的租金未超過訴訟時(shí)效。2、其要求田某某支付2016年9月少付的租金5,000元的主張。根據(jù)雙方陳述可以認(rèn)定該筆租金5,000元田某某確未支付。田某某抗辯楊某某、沈某某主張權(quán)利超過訴訟時(shí)效期間。根據(jù)法律規(guī)定，根據(jù)合同約定該筆錢款若是2016年9月份租金，則田某某應(yīng)于2016年8月支付，楊某某、沈某某自2016年9月起就應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害，但直至本案訴訟過程中才向田某某主張權(quán)利。根據(jù)民法通則規(guī)定，延付或拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年，楊某某、沈某某主張?jiān)摴P租金時(shí)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，故本院對(duì)該項(xiàng)主張難以支持。3、其要求田某某支付水費(fèi)1,117.78元、電費(fèi)6,290.80元的主張。田某某對(duì)金額無異議，本院予以確認(rèn)。雙方均確認(rèn)田某某支付過兩筆錢款，一筆金額為3,000元，一筆金額為5,000元，但雙方對(duì)錢款的性質(zhì)陳述不一。在雙方之間有租賃關(guān)系的情況下，排除支付租金的可能，田某某稱上述錢款系支付水電費(fèi)的意見，本院予以采信，本院認(rèn)定上述水電費(fèi)已經(jīng)支付，故楊某某、沈某某再向田某某主張上述水電費(fèi)，本院難以支持。沈某某、楊某某抗辯上述錢款系支付的律師費(fèi)，但未提供證據(jù)證明，本院不予采信。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)沈某某、楊某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告(反訴被告)田某某損失35萬元；
　　二、原告(反訴被告)田某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付被告(反訴原告)沈某某、楊某某2017年4月18日至2017年7月29日期間的租金5萬元；
　　三、駁回原告(反訴被告)田某某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　四、駁回被告(反訴原告)沈某某、楊某某的其余反訴請(qǐng)求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)7,457元，由原告(反訴被告)田某某承擔(dān)4,182元，被告(反訴原告)沈某某、楊某某承擔(dān)3,275元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)1,734元，由原告(反訴被告)田某某承擔(dān)525元，被告(反訴原告)沈某某、楊某某承擔(dān)1,209元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：武恩強(qiáng)

書記員：陳??葉