王飛龍
沙登峰（湖北今天律師事務(wù)所）
陳玲（湖北今天律師事務(wù)所）
武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司
邱啟雄（湖北高馳律師事務(wù)所）
姚億如（湖北高馳律師事務(wù)所）

原告王飛龍，男，1984年4月25日出生，漢族，陜西省澄城縣人。
委托代理人沙登峰，湖北今天律師事務(wù)所律師。
委托代理人陳玲，湖北今天律師事務(wù)所律師。
被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人陳檢明，董事長(zhǎng)。
委托代理人邱啟雄，湖北高馳律師事務(wù)所律師。
委托代理人姚億如，湖北高馳律師事務(wù)所律師。
原告王飛龍與被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱武漢財(cái)富興園公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。因案情復(fù)雜，經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月。原告王飛龍及其委托代理人沙登峰、陳玲，被告武漢財(cái)富興園公司的委托代理人邱啟雄、姚億如到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
審理中，為查明案件事實(shí)，本院依職權(quán)調(diào)取了如下證據(jù)材料:
1、2013年1月7日向東西湖區(qū)規(guī)劃局建管（測(cè)繪）管理中心主任劉偉所作的調(diào)查筆錄一份。其證實(shí)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收審批時(shí)間一般為15天，東西湖區(qū)規(guī)劃局在對(duì)涉案樓盤進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)武漢財(cái)富興園公司調(diào)整了原審批規(guī)劃，取消了42-45棟架空層，遂依法進(jìn)行公示，公示期間出現(xiàn)了業(yè)主群信群訪，部分業(yè)主通過圍堵馬路等方式維權(quán)的情況，后該局相關(guān)部門應(yīng)業(yè)主要求主持召開了聽證會(huì)，聽證會(huì)上，部分業(yè)主代表不同意取消架空層，但亦有部分代表同意取消架空層；
2、2013年1月24日向東西湖區(qū)規(guī)劃局執(zhí)法大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)涂錦健所作的調(diào)查筆錄一份，其證實(shí)武漢財(cái)富興園公司在對(duì)涉案樓盤42-45棟樓申報(bào)規(guī)劃許可時(shí)提供了兩種方案，一種有架空層設(shè)計(jì)，另一種無架空層設(shè)計(jì)，均不影響申報(bào)，后武漢財(cái)富興園公司選擇了有架空層的方案，該局亦批準(zhǔn)了該規(guī)劃許可。東西湖區(qū)規(guī)劃局對(duì)涉案樓盤42-45棟樓進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)被告調(diào)整了規(guī)劃，取消了架空層設(shè)計(jì)，遂依法進(jìn)行公示。公示期間，有業(yè)主反映問題并信訪，還有業(yè)主采取堵馬路等過激方式維權(quán)。一般情況下，聽證會(huì)應(yīng)在15天公示期滿后一個(gè)月內(nèi)召開，東西湖區(qū)規(guī)劃局考慮到社會(huì)穩(wěn)定和消化矛盾，推遲了聽證會(huì)的召開，對(duì)辦理規(guī)劃驗(yàn)收有一定的影響；
3、2013年3月13日向百居易房屋超市戀湖家園店經(jīng)紀(jì)人劉星火所作的調(diào)查筆錄一份。其證實(shí)2012年上半年?yáng)|西湖區(qū)金銀湖馬池路片區(qū)的房屋租賃價(jià)格如下:面積為80-90平方米的兩房（含裝修、不含家電），租金約為1，000-1，200元／月；面積為110-130平方米的三房（中裝），租金約為1，400-1，600元／月；
4、2013年3月13日向21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部戀湖家園店店長(zhǎng)吳偉所作的調(diào)查筆錄一份。其證實(shí)2012年上半年?yáng)|西湖區(qū)金銀湖馬池路片區(qū)的房屋租賃價(jià)格如下:面積為80-95平方米的兩房，含家具家電的，租金約為1，400元／月，不含家具家電的，租金約為1，200元／月；面積為120平方米左右的三房（含家具家電），租金約為1，600-1，800元／月；
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告武漢財(cái)富興園公司對(duì)原告王飛龍?zhí)峁┑淖C據(jù)的發(fā)表質(zhì)證意見如下:對(duì)證據(jù)1、2的真實(shí)性無異議；對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無異議，但是對(duì)證明目的及關(guān)聯(lián)性有異議，因?yàn)樵嫣峤坏膫浒笗r(shí)間是被告整個(gè)園區(qū)的備案時(shí)間，而不是原告購(gòu)買樓盤的驗(yàn)收備案時(shí)間，故與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)4中前期物業(yè)管理協(xié)議真實(shí)性無異議，對(duì)證據(jù)4中入伙手續(xù)書、業(yè)主情況登記表、消防安全責(zé)任書的真實(shí)性不予認(rèn)可，認(rèn)為是復(fù)印件，入伙登記材料上無被告公章和法定代表人簽字，對(duì)被告沒有約束力；對(duì)證據(jù)5中原告與楊瓊姣簽訂的《房屋租賃合同》的真實(shí)性有異議，該租賃物位于武漢市江漢區(qū)香港路，其地段比訴爭(zhēng)房屋的地段繁華，故其租金不宜作為本案的參考標(biāo)準(zhǔn)，另外該租賃合同是兩人簽訂的，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)屬于證人證言，而楊瓊姣本人沒有到庭參加訴訟，故該證據(jù)不能達(dá)到其證明目的；證據(jù)5中楊瓊姣身份證復(fù)印件及房屋兩證無原件，真實(shí)性由法院核實(shí)，裝修費(fèi)用上漲查詢資料的真實(shí)性不認(rèn)可，不能證明原告的證明目的，原告是否存在裝修損失應(yīng)該以其實(shí)際支出為標(biāo)準(zhǔn)，不能以行業(yè)查詢?yōu)橐罁?jù)，且該證據(jù)的來源不明晰，也不是權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)表的信息。
原告王飛龍對(duì)被告武漢財(cái)富興園公司提供的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性無異議，但是現(xiàn)在房屋存在問題，原告和鄰居無法同時(shí)開門，且該協(xié)議中只說因延遲交房同意減免物業(yè)管理費(fèi)，但是沒有說同意以物業(yè)管理費(fèi)抵扣違約金，該協(xié)議的簽訂時(shí)間是在2012年8月5日，是在起訴之后；對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性不認(rèn)可，是被告單方制作的；對(duì)證據(jù)3不認(rèn)可，該文件已經(jīng)作廢；對(duì)證據(jù)4不認(rèn)可，因?yàn)殡p方已經(jīng)重新簽訂了新的協(xié)議；對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性無異議，原告依照合同第15條的第2款要求被告補(bǔ)償，而被告依照的是第3款進(jìn)行答辯；對(duì)證據(jù)6、7的真實(shí)性不予質(zhì)證；對(duì)證據(jù)8的真實(shí)性無異議，但是證據(jù)5-8與本案無關(guān)，因?yàn)樵撟C據(jù)都是工程驗(yàn)收，而沒有燃?xì)狻⑾赖葐雾?xiàng)的驗(yàn)收，也不是綜合驗(yàn)收，故房屋至今不符合交房入住的條件；對(duì)證據(jù)9的真實(shí)性無法核實(shí)，也與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)10、11的真實(shí)性無法核實(shí)，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)12的真實(shí)性無法核實(shí)，與本案逾期交房無關(guān)，且來訪記錄時(shí)間是2012年2月20日，交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)是2012年12月31日，是在交房時(shí)間之后的來訪記錄，與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)13的真實(shí)性無異議，但是與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)14的真實(shí)性若與原件核對(duì)，對(duì)真實(shí)性無異議，但是對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，但是從時(shí)間上看聽證時(shí)間在2012年5月，已經(jīng)在約定的交房時(shí)間之后，業(yè)主維權(quán)的行為與逾期交房無關(guān)，反而證明了業(yè)主維權(quán)的事實(shí)，且聽證的事情原告并不知情；對(duì)證據(jù)15認(rèn)為與本案無關(guān)，因?yàn)樽C據(jù)14可以證明原來樓盤有架空層，后來進(jìn)行了變更，被告的證據(jù)14和證據(jù)15相矛盾，且沙盤模型也沒有辦法證明是否有架空層；對(duì)證據(jù)16若有原件，則對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，無原件則對(duì)真實(shí)性不認(rèn)可，上面表述“開發(fā)商交房時(shí)無任何證件”都證明了原告的主張；證據(jù)17、18與被告的證據(jù)14相矛盾，反而證明被告的樓盤有違法變更的事實(shí)，逾期交房的原因不是業(yè)主維權(quán)，而是被告擅自變更規(guī)劃而導(dǎo)致逾期交房；對(duì)證據(jù)19的真實(shí)性不認(rèn)可，是開發(fā)商單方出具的，對(duì)關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，因?yàn)楹贤s定交房通知應(yīng)是郵寄發(fā)出，應(yīng)以郵戳?xí)r間為準(zhǔn)，而不能以公告時(shí)間為準(zhǔn)，而原告沒有收到交房通知、也沒有看到公告，若被告有商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證，則原告認(rèn)可達(dá)到交房條件的時(shí)間為2012年8月25日；對(duì)證據(jù)20的真實(shí)性因無原件，無法核實(shí)，若能提供原件供法院核實(shí)，則對(duì)真實(shí)性無異議；對(duì)證據(jù)21的真實(shí)性無異議，但證據(jù)20、21不能作為被告逾期交房的抗辯理由；對(duì)證據(jù)22的真實(shí)性無異議，但是該證據(jù)不是房屋綜合驗(yàn)收的依據(jù)。
原告王飛龍對(duì)本院依申請(qǐng)和依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對(duì)本院依被告申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)1、2的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為不能證明被告當(dāng)時(shí)的房屋符合合同約定或法律規(guī)定的交房條件；對(duì)本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)1、2的真實(shí)性無異議，可以證明被告違法被相關(guān)部門處罰，也證實(shí)被告違約交房的事實(shí)；對(duì)證據(jù)3、4的真實(shí)性無異議，該證據(jù)證明了原告關(guān)于被告逾期交房的部分損失，但是房屋租金損失只是原告所有損失中的一部分。
被告武漢財(cái)富興園公司對(duì)本院依申請(qǐng)和依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)1、2均無異議，對(duì)本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)3、4，認(rèn)為所述價(jià)格虛高，因所述價(jià)格是出租人和中介方期待的價(jià)格，且含中介方的提成，不是實(shí)際成交價(jià)格，據(jù)其了解兩房的租賃成交價(jià)格約為800元／月，三房租賃成交價(jià)格約為1，000-1，200元／月。
本院對(duì)上述經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)材料認(rèn)證如下:原告王飛龍?zhí)峤坏淖C據(jù)1、2、3，因被告對(duì)其真實(shí)性無異議，本院予以采信；證據(jù)4中《前期物業(yè)管理協(xié)議》，被告對(duì)其真實(shí)性無異議，本院予以采信；對(duì)證據(jù)4中《業(yè)主情況登記表》，雖系復(fù)印件，但與被告提交的證據(jù)2一致，本院予以采信；證據(jù)4中《消防安全責(zé)任書》及《入伙手續(xù)書》，可證明原告于2012年8月5日才辦理完入伙、驗(yàn)房手續(xù)，被告雖對(duì)其真實(shí)性有異議，稱原告已于2012年5月13日收房，但并未提交原告于同日簽字的《入伙手續(xù)書》予以證實(shí)，故被告異議不成立，本院對(duì)該證據(jù)予以采信；證據(jù)5系原告與案外人楊瓊姣簽訂的《房屋租賃合同》、楊瓊姣身份證復(fù)印件、楊瓊姣的房產(chǎn)證、土地證的復(fù)印件及裝修費(fèi)用上漲的相關(guān)查詢資料打印件，被告異議成立，本院不予采信。
被告武漢財(cái)富興園公司提交的證據(jù)1、5、8、13、21、22，原告王飛龍對(duì)其真實(shí)性無異議，本院予以采信；證據(jù)2《業(yè)主情況登記表》，與原告提交的證據(jù)4中的《業(yè)主情況登記表》一致，本院予以采信；證據(jù)3、4系原、被告于2012年5月13日簽訂的《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，可證明雙方曾于2012年5月13日簽訂上述文件的事實(shí)，本院予以采信；證據(jù)6、7、10、11、12、14分別系規(guī)劃驗(yàn)收申報(bào)材料及東西湖區(qū)規(guī)劃局的審批流程、《工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、《“武漢國(guó)際（服務(wù)外包）企業(yè)公園公示”業(yè)主意見反饋》、《“武漢國(guó)際（服務(wù)外包）企業(yè)公園公示”業(yè)主反饋意見》《來訪記錄》、《聽證通知書》，上述證據(jù)能與本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)相印證，本院予以確認(rèn)；證據(jù)9“騰訊QQ群聊天記錄”系打印件，無原件予以核實(shí)，原告對(duì)其真實(shí)性有異議，本院不予采信；證據(jù)15系涉案樓盤的沙盤模型照片，可證明被告在向公眾宣傳、銷售時(shí)，展示的涉案樓盤是無架空層的事實(shí)，原告未提交證據(jù)予以反駁，本院對(duì)該證據(jù)予以采信；證據(jù)16、18系《武漢市人民政府市長(zhǎng)專線政務(wù)督（轉(zhuǎn)）辦單》復(fù)印件和局長(zhǎng)信箱的答復(fù)打印件，無原件予以核實(shí)，原告對(duì)其真實(shí)性有異議，本院不予采信；證據(jù)17東西湖區(qū)人民政府官網(wǎng)的區(qū)長(zhǎng)信箱回復(fù)經(jīng)本院核實(shí)無異，本院對(duì)其真實(shí)性予以采信；證據(jù)19系交房通知公示照片，可證明被告已在小區(qū)接待中心門口張貼《交房通知公示》，告知業(yè)主42-45棟房屋已取得《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，已具備交房條件，并通知業(yè)主辦理交房手續(xù)的事實(shí)，可以采信；證據(jù)20《武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を?yàn)收備案證》雖系復(fù)印件，但經(jīng)本院核實(shí)被告已于2012年8月7日進(jìn)行涉案樓盤的燃?xì)饪⒐を?yàn)收備案屬實(shí)，本院予以采信。
對(duì)于本院依被告申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)材料，因雙方當(dāng)事人對(duì)其真實(shí)性均無異議，本院予以采信。對(duì)于本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)，對(duì)其與已采信的證據(jù)證實(shí)的事實(shí)相符的予以采信，不符的不予采信。
本院根據(jù)庭審中確認(rèn)的證據(jù)和雙方當(dāng)事人在庭上的陳述，綜合認(rèn)定本案事實(shí)如下:
2011年5月8日，武漢財(cái)富興園公司（出賣人）與王飛龍（買受人）簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定:王飛龍向武漢財(cái)富興園公司購(gòu)買其開發(fā)的位于武漢市東西湖環(huán)湖路北南京二十一世紀(jì)以西的武漢國(guó)際（服務(wù)外包）企業(yè)公園一期公寓43幢1單元16層2號(hào)房屋一套，建筑面積為91.13平方米，單價(jià)為5，038.81元／㎡，總價(jià)款459，187元；……第九條、出賣人應(yīng)在2011年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付給買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電:每戶設(shè)獨(dú)立電表；6、給水:每戶設(shè)獨(dú)立水表；7、燃?xì)?交房時(shí)燃?xì)夤艿涝O(shè)施安裝到戶，點(diǎn)火時(shí)間按燃?xì)夤疽?guī)定執(zhí)行，買受人自行辦理開通手續(xù)；8、綠化:交房時(shí)，該期規(guī)劃范圍內(nèi)綠化工程基本完工；9、排水:交房時(shí)排水設(shè)施達(dá)到使用條件；10、電梯:交房時(shí)電梯設(shè)施達(dá)到使用條件。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)書面告知買受人；第十條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按如下方式處理:（1）逾期不超過30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五（該比率不應(yīng)小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金；第十一條、交接……由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人發(fā)出書面通知十五日內(nèi)（以郵戳為準(zhǔn)），買受人未能辦理交接手續(xù)，視同出賣人于發(fā)出通知之第十六日已將該商品房交付買受人使用，買受人自該交付日起須承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，商品房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由買受人承擔(dān)?！谑鍡l、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按照下列第2、3項(xiàng)處理……2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金；3、如因出賣人責(zé)任，買受人不能在出賣人交付商品房之日起一年內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，買受人有權(quán)在商品房交付滿一年后30日內(nèi)提出書面退房要求，出賣人在收到買受人書面退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的1%一次性支付違約金；買受人在商品房交付滿一年后30日內(nèi)未提出退房的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人一次性支付違約金，合同繼續(xù)履行。合同還約定了其它權(quán)利義務(wù)。
合同簽訂后，王飛龍依約按實(shí)測(cè)面積90.86平方米向武漢財(cái)富興園公司給付了購(gòu)房款457，827元。2011年12月31日前，武漢財(cái)富興園公司通知王飛龍收房，王飛龍以涉案房屋不具備交付使用條件為由拒絕收房。后王飛龍于2012年5月13日與武漢財(cái)富興園公司簽訂了《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，但其仍以未看見竣工驗(yàn)收備案證為由拒絕收房。
同年8月5日，王飛龍辦理完涉案房屋的入伙、驗(yàn)房手續(xù)，領(lǐng)取了房屋鑰匙，并于同日與武漢財(cái)富興園公司重新簽訂了《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定住宅（高層）區(qū)按建筑面積每平方米1.6元收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。同日，武漢財(cái)富興園公司就延期交房事宜與王飛龍簽訂了《物業(yè)費(fèi)減免協(xié)議》，武漢財(cái)富興園公司同意為王飛龍減免9個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，減免時(shí)間從2012年4月1日至2012年12月31日，減免金額共計(jì)1，308元（90.86㎡×1.6元／㎡×9）。
本院認(rèn)為，原告王飛龍與被告武漢財(cái)富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于逾期交房違約金計(jì)算的起止時(shí)間問題。本院認(rèn)為，被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房時(shí)間即2011年12月31日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年1月1日起計(jì)付逾期交房違約金。被告武漢財(cái)富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》和《武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，但鑒于原告王飛龍已于2012年8月5日收房，故原告王飛龍?jiān)诒景钢袃H主張從2012年1月1日至同年7月9日期間的違約金，符合法律規(guī)定，本院予以照準(zhǔn)。故本案中被告武漢財(cái)富興園公司逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至2012年7月9日止，共計(jì)191天。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告王飛龍購(gòu)房之前，被告武漢財(cái)富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財(cái)富興園公司營(yíng)銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對(duì)外銷售時(shí)并無架空層，且原告王飛龍?jiān)谫?gòu)買涉案房屋時(shí)，43棟樓的一樓早已建成，故原告王飛龍?jiān)谫?gòu)房時(shí)應(yīng)已知曉所購(gòu)樓盤無架空層設(shè)計(jì)。另，經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)定，取消架空層對(duì)日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對(duì)原告并未造成實(shí)質(zhì)性影響，但包括原告在內(nèi)的業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)度。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國(guó)違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實(shí)際損失。審理中，原告王飛龍主張被告武漢財(cái)富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失；被告武漢財(cái)富興園公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進(jìn)行調(diào)整。本院認(rèn)為，雙方在合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素，本院確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為已付購(gòu)房款的日萬分之一。
關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任問題。本案中，被告武漢財(cái)富興園公司已完成房地產(chǎn)初始登記，原告王飛龍可隨時(shí)辦理涉案房屋的權(quán)屬證書，故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十五條第2項(xiàng)約定的無法辦證的情形。而根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十五條第3項(xiàng)的約定，被告承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件，是因被告原因，且在被告交付商品房之日起一年內(nèi)，原告王飛龍不能取得房屋權(quán)屬證明的情形，因原告認(rèn)可涉案房屋于2012年8月25日具備交付使用條件，至今尚不足一年，即原告要求被告承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任的條件尚不成就，故對(duì)于原告要求被告支付逾期辦理房屋權(quán)屬登記違約金4，578元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，被告武漢財(cái)富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗(yàn)收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，原、被告之間雖達(dá)成了物業(yè)費(fèi)減免協(xié)議，但被告減免的物業(yè)費(fèi)不能完全彌補(bǔ)原告損失，且該協(xié)議中并無約定原告在物業(yè)費(fèi)減免后，不得就逾期交房違約事宜再向被告主張權(quán)利的特殊約定，故被告武漢財(cái)富興園公司仍應(yīng)向原告王飛龍支付扣除減免的物業(yè)費(fèi)1，308元后的逾期交房違約金，計(jì)7，436元（457，827元×0.0001×191天-1，308元）。故原告王飛龍主張被告武漢財(cái)富興園公司向其支付違約金7，436元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，超過的部分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王飛龍支付逾期交房違約金7，436元；
二、駁回原告王飛龍的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)990元（原告王飛龍已預(yù)交），由原告王飛龍負(fù)擔(dān)835元，被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)155元，并在履行上述給付義務(wù)時(shí)一并支付給原告王飛龍。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)990元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費(fèi)分戶；帳戶:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告王飛龍與被告武漢財(cái)富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于逾期交房違約金計(jì)算的起止時(shí)間問題。本院認(rèn)為，被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房時(shí)間即2011年12月31日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年1月1日起計(jì)付逾期交房違約金。被告武漢財(cái)富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》和《武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，但鑒于原告王飛龍已于2012年8月5日收房，故原告王飛龍?jiān)诒景钢袃H主張從2012年1月1日至同年7月9日期間的違約金，符合法律規(guī)定，本院予以照準(zhǔn)。故本案中被告武漢財(cái)富興園公司逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至2012年7月9日止，共計(jì)191天。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告王飛龍購(gòu)房之前，被告武漢財(cái)富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財(cái)富興園公司營(yíng)銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對(duì)外銷售時(shí)并無架空層，且原告王飛龍?jiān)谫?gòu)買涉案房屋時(shí)，43棟樓的一樓早已建成，故原告王飛龍?jiān)谫?gòu)房時(shí)應(yīng)已知曉所購(gòu)樓盤無架空層設(shè)計(jì)。另，經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)定，取消架空層對(duì)日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對(duì)原告并未造成實(shí)質(zhì)性影響，但包括原告在內(nèi)的業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)度。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國(guó)違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實(shí)際損失。審理中，原告王飛龍主張被告武漢財(cái)富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失；被告武漢財(cái)富興園公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進(jìn)行調(diào)整。本院認(rèn)為，雙方在合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素，本院確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為已付購(gòu)房款的日萬分之一。
關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任問題。本案中，被告武漢財(cái)富興園公司已完成房地產(chǎn)初始登記，原告王飛龍可隨時(shí)辦理涉案房屋的權(quán)屬證書，故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十五條第2項(xiàng)約定的無法辦證的情形。而根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十五條第3項(xiàng)的約定，被告承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件，是因被告原因，且在被告交付商品房之日起一年內(nèi)，原告王飛龍不能取得房屋權(quán)屬證明的情形，因原告認(rèn)可涉案房屋于2012年8月25日具備交付使用條件，至今尚不足一年，即原告要求被告承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任的條件尚不成就，故對(duì)于原告要求被告支付逾期辦理房屋權(quán)屬登記違約金4，578元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，被告武漢財(cái)富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗(yàn)收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，原、被告之間雖達(dá)成了物業(yè)費(fèi)減免協(xié)議，但被告減免的物業(yè)費(fèi)不能完全彌補(bǔ)原告損失，且該協(xié)議中并無約定原告在物業(yè)費(fèi)減免后，不得就逾期交房違約事宜再向被告主張權(quán)利的特殊約定，故被告武漢財(cái)富興園公司仍應(yīng)向原告王飛龍支付扣除減免的物業(yè)費(fèi)1，308元后的逾期交房違約金，計(jì)7，436元（457，827元×0.0001×191天-1，308元）。故原告王飛龍主張被告武漢財(cái)富興園公司向其支付違約金7，436元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，超過的部分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王飛龍支付逾期交房違約金7，436元；
二、駁回原告王飛龍的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)990元（原告王飛龍已預(yù)交），由原告王飛龍負(fù)擔(dān)835元，被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)155元，并在履行上述給付義務(wù)時(shí)一并支付給原告王飛龍。

審判長(zhǎng)：屠俊霞
審判員：付元姣
審判員：肖煥彬

書記員：趙靚