原告(反訴被告)王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人彭繼南，上海彬釧律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人劉宏耀，上海君拓律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人吳潤民，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　原告王某某訴被告張某房屋租賃合同糾紛及反訴原告張某訴反訴被告王某某房屋租賃合同糾紛案件，本院受理后，依法由審判員張瑩獨任審判，公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人劉宏耀，被告張某的委托代理人吳潤民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王某某訴稱，原告系二房東,原告將其租賃的位于上海市普陀區(qū)安遠路XXX號XXX室房屋轉(zhuǎn)租給被告作棋牌室或住宿使用。2014年4月18日,原告與被告就上述房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2014年5月25日起至原告與房東合同結(jié)束時止。月租金人民幣6000元(以下幣種均為人民幣),3年后年租金遞增200元,押金6000元,水電費由被告承擔(dān)。特別約定若被告房租超過10天尚未交納,則視為被告違約,原告有權(quán)收回房屋,并無條件終止合同,產(chǎn)生的一切損失由被告承擔(dān)，且原告有權(quán)扣除被告的押金及裝修費。現(xiàn)被告自2018年2月26日起無故不再支付租金,嚴(yán)重違反合同約定，原告多次催討未果。為維護自身合法權(quán)益，原告訴至法院請求判決：1、解除原、被告于2014年4月18日簽訂的關(guān)于上海市普陀區(qū)安遠路XXX號XXX室房屋的《房屋租賃合同》;2、被告向原告返還上述房屋;3、被告付清使用期間的水電費；4、被告向原告支付租金，自2018年2月26日起計算至付清之日止，按照月租金8200元的標(biāo)準(zhǔn)計算(訴狀上6200元系原告筆誤)；5、原告無需返還被告押金6000元。
　　被告張某辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告使用的是地下室，原告從未將安遠路XXX號XXX室借給被告使用，原告未交房，顯屬原告違約。綜上，不同意原告的訴訟請求。
　　反訴原告張某訴稱，2014年4月18日，反訴原告與反訴被告簽訂關(guān)于上海市安遠路XXX號的《房屋租賃合同》，約定由反訴被告將上海市安遠路XXX號房屋提供給反訴原告作棋牌室或住宿使用，月租金6000元，三年后增長200元，實際支付高于以上數(shù)字。在實際交付房屋時，反訴被告將上海市安遠路XXX號的部分地下室交反訴原告使用。從2014年5月25日至2018年2月25日，反訴原告共支付給反訴被告租金300000元左右。反訴原告最近得知，反訴被告沒有權(quán)利出租上海市安遠路XXX號地下室。因此，反訴被告無權(quán)收取反訴原告租金。反訴原、被告簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無效，反訴被告應(yīng)返還反訴原告所支付的租金。據(jù)此，反訴原告訴至法院請求判決：1、反訴原、被告簽訂的關(guān)于上海市安遠路XXX號的《房屋租賃合同》無效；2、反訴被告返還反訴原告所付的2014年5月25日至2018年2月25日的租金325200元；3、反訴被告返還反訴原告押金6000元；4、反訴費用由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告王某某辯稱，反訴原告承租場地后一直正常使用，應(yīng)當(dāng)支付租金，不同意反訴原告的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明，上海市普陀區(qū)安遠路XXX號XXX室房屋(以下簡稱“107室房屋”)的權(quán)利人為案外人黃某。107室房屋的《房屋建筑面積測算表》記載：“所載實際層1，自然層數(shù)10，地下層數(shù)1，建筑面積125.93平方米，附屬地下面積0平方米?！秉S某將107室房屋出租給原告王某某，租期自2014年6月1日至2019年5月31日。補充條款中，雙方約定合同相關(guān)條款均適用于出租方讓承租方使用的地下室部分。
　　2014年4月18日，原告王某某(甲方)與被告張某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將其座落在上海市安遠路XXX號的房屋出租給乙方作棋牌室或住宿等使用，租賃期限自2014年5月25日起至甲方與房東合同結(jié)束止，三年內(nèi)租金不變，三年后每年月租金遞增200元，租期未滿，押金恕不退還，押金不可當(dāng)作房租、水、電等費用使用，月租金為6000元，以現(xiàn)金支付，包物業(yè)費。首付三個月房租，押金6000元，以后每三個月結(jié)算一次，提前十天支付下次房租，水、電按實計算，若乙方房租超過十天尚未繳納，甲方有權(quán)收回乙方全部房屋，并無條件終止本合同，視乙方違約，產(chǎn)生的一切損失由乙方承擔(dān)。租賃期滿后，乙方遷空、點清、交還房屋及設(shè)施，并付清所有水、電費用后，經(jīng)甲方確認(rèn)應(yīng)將押金無息退還乙方。備注：1、若甲方違約則賠償乙方250000元；2、若乙方違約則甲方扣除乙方押金及裝修費；……5、從樓下衛(wèi)生間進去房間都在出租范圍內(nèi)。
　　上述《房屋租賃合同》簽訂后，被告支付押金6000元，并支付了首期房租，原告交付地下室。地下室可以隨意出入，有兩扇門，一扇門在物業(yè)辦公室附近，通往小區(qū)公共區(qū)域，另一扇門在一樓公共走廊上，被告將地下室經(jīng)營棋牌室，并向原告支付租金。2018年1月30日，有關(guān)部門因該地下室不符合地下空間使用規(guī)定，前來清退。此后，被告無法繼續(xù)經(jīng)營。被告租金支付至2018年2月25日，原、被告明確此時月租金為8200元。
　　2018年11月13日，法院組織雙方進行證據(jù)交換。被告表示，自相關(guān)部門進行清退后，其已無法在租賃房屋內(nèi)經(jīng)營，但仍留有桌椅等物品在內(nèi)。法院征詢被告是否愿意先清空并交付房屋，被告稱將以書面方式回復(fù)法院。
　　2018年12月18日的庭審中，被告表示，此前就是否清空及先行交房事宜未書面回復(fù)法院，現(xiàn)同意交付房屋。并稱在2018年1月30日被有關(guān)部門清退時，租賃房屋即被清空，現(xiàn)房屋內(nèi)已無被告物品。原告表示，被告開庭前曾前往租賃房屋，但未與原告聯(lián)系交房事宜。現(xiàn)基于被告的陳述，原告據(jù)此撤回要求被告返還房屋的訴訟請求。
　　庭審中，1、原告稱上海市普陀區(qū)安遠路XXX號是商務(wù)樓，沒有居民。原先每個門面房各有一個地下室，所有地下室是隔開的，共七、八間，無人管理，環(huán)境臟亂，107室房屋的產(chǎn)權(quán)人黃某將所有地下室進行整理，并與物業(yè)的地下室隔開，讓原告進場管理出租；2、原、被告均確認(rèn)雙方建立租賃關(guān)系的場地為上海市安遠路XXX號地下室；3、原告稱2018年1月30日有關(guān)部門清退后被告于2018年4月1日又恢復(fù)經(jīng)營，并出示被告妻子在微信朋友圈發(fā)的廣告。被告稱確實發(fā)過該條朋友圈，但居委會和其他部門又上門明確表示棋牌室不能再開，故未再營業(yè)；4、對原告提供的電費計算方式，被告未予確認(rèn)。
　　反訴查明的事實同本訴。
　　本院認(rèn)為，原、被告均確認(rèn)雙方建立租賃關(guān)系的場地為上海市安遠路XXX號地下室，雙方多年的履約行為也印證了此節(jié)事實?！斗课葑赓U合同》及原告訴狀中對租賃場地的表述有誤，本院根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及實際履行情況確定，本案租賃關(guān)系所指場地應(yīng)為上海市安遠路XXX號的地下室。
　　根據(jù)產(chǎn)權(quán)證記載，上海市安遠路XXX號地下室并非案外人黃某所有，故原告王某某亦無法成為有權(quán)出租該地下室的主體。原告王某某系無權(quán)處分。關(guān)于無權(quán)處分，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！惫始词故菬o權(quán)處分，亦不影響合同效力。擅自出租他人之物屬于廣義的無權(quán)處分，故被告以原告對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)要求確認(rèn)租賃合同無效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持?，F(xiàn)無證據(jù)證明地下室屬違章建筑，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》亦未違反《中華人民共和國合同法》第52條的情形，故原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守。
　　2018年11月13日證據(jù)交換時，被告明確表示若不能再經(jīng)營棋牌室，則不再繼續(xù)使用房屋。因相關(guān)部門的整治，被告已無繼續(xù)經(jīng)營棋牌室的可能，故該日可視為原、被告對無法繼續(xù)履行《房屋租賃合同》達成一致意見。故原、被告的《房屋租賃合同》應(yīng)于該日解除。
　　《房屋租賃合同》解除后，被告應(yīng)當(dāng)支付合同解除前的租金。此外，被告繼續(xù)占用地下室無法律及合同依據(jù)，應(yīng)當(dāng)支付使用費。鑒于有關(guān)部門于2018年1月30日對地下室進行整改，被告在內(nèi)無法經(jīng)營，合同目的不能實現(xiàn)，原告亦未提供充分證據(jù)證明被告曾恢復(fù)經(jīng)營，故本院根據(jù)上述情況，酌情確定2018年1月31日至被告明確表示場地內(nèi)無其物品可以交付房屋之日(即2018年12月18日)期間的租金及房屋使用費核減為每月2000元，總計21467元。因被告租金支付至2018年2月25日，故原告應(yīng)退還被告租金7107元。經(jīng)計算，被告仍應(yīng)支付租金及使用費14360元。
　　關(guān)于水、電費，原告提供的水、電費單據(jù)系自行制作，未經(jīng)被告認(rèn)可，且原告亦未提供充分證據(jù)證明2018年2月26日后被告恢復(fù)經(jīng)營發(fā)生水、電費的情況，故本院對原告要求被告支付水、電費1000元的訴訟請求不予支持。
　　關(guān)于押金，被告并非無正當(dāng)理由拒付租金，原告認(rèn)為被告違約，并扣除押金依據(jù)不足，本院不予支持。
　　關(guān)于反訴，基于與本訴相同的理由，本院對反訴原告要求確認(rèn)其與反訴被告之間簽訂的《房屋租賃合同》無效的訴訟請求不予支持。反訴被告王某某已收取的租金，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定及履行情況處理。鑒于本訴中，法院已對反訴原告無法經(jīng)營之后的租金予以扣減，故在反訴部分不再重復(fù)處理。至于之前的租金，因反訴原告承租地下室后，經(jīng)營棋牌室多年，現(xiàn)要求反訴被告返還租金，無事實和法律上的依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)合同約定，反訴被告應(yīng)在反訴原告遷空、點清、交還房屋及設(shè)施，并付清所有水、電費用后，將押金無息返還。故本院對反訴原告要求反訴被告返還押金6000元的訴訟請求予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告王某某與被告張某于2014年4月18日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年11月13日解除；
　　二、被告張某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某租金及房屋使用費人民幣14360元；
　　三、對原告王某某其余訴訟請求不予支持；
　　四、對反訴原告張某要求判決其與反訴被告王某某于2014年4月18日簽訂的《房屋租賃合同》無效的訴訟請求不予支持；
　　五、對反訴原告張某要求反訴被告王某某返還租金人民幣325200元的訴訟請求不予支持；
　　六、反訴被告王某某應(yīng)于反訴原告張某履行完畢本判決第二項主文之日返還反訴原告張某押金人民幣6000元。
　　如未按本判決指定的期間履行上述給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費人民幣750元，減半收取，計人民幣375元，由原告王某某負(fù)擔(dān)人民幣295元，由被告張某負(fù)擔(dān)人民幣80元。
　　本案反訴受理費人民幣3134元，由反訴原告張某負(fù)擔(dān)人民幣3089元，由反訴被告王某某負(fù)擔(dān)人民幣45元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??瑩

書記員：漢??靜