原告(案外人)：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉清洪，上海華尊律師事務所律師。
　　被告(申請執(zhí)行人)：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　被告(申請執(zhí)行人)：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　被告(被執(zhí)行人)：陳敏，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　原告王某訴被告劉某、李某某、陳敏案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年6月14日受理后，依法適用普通程序進行審理。因無法通過郵寄或直接送達的方式向被告陳敏送達訴訟材料，故本院采用了公告送達，并于2018年10月26日公開開庭進行了審理。原告王某的委托訴訟代理人劉清洪，被告劉某到庭參加訴訟，被告李某某經(jīng)本院傳票傳喚、被告陳敏經(jīng)本院公告?zhèn)鲉荆鶡o正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告王某訴稱：請求判令不得執(zhí)行上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋。事實和理由：原告與被告陳敏在2008年11月23日就簽署了房屋買賣合同，并支付了部分的房款，也就在簽訂合同的當日，原告接收了房屋并入住。嗣后，因被告陳敏的原因一直無法辦理過戶，對此原告也曾多次訴訟。2018年7月，上海市虹口區(qū)人民法院向原告發(fā)出通知要求將房屋的尾款交付該院，故原告已經(jīng)將包括剩余的房款520,000元在內的合計共859,071.26元交付給了虹口法院用以支付被執(zhí)行人陳敏拖欠中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行的貸款。因此，原告認為若對房屋進行拍賣將嚴重損害原告的合法權利。
　　被告劉某辯稱：原告的訴訟請求缺乏事實依據(jù),對原告證據(jù)的真實性均不予認可，被告認為原告對涉案房屋不享有物權。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證，本院確認事實如下：
　　2011年3月21日，上海仲裁委員會根據(jù)劉某、李某某與陳敏就上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的仲裁條款，受理了上述合同項下的仲裁案件。劉某、李某某申請仲裁時稱：2011年1月13日，陳敏將其所有的位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋以人民幣116萬元的價格出售給劉某和李某某。2011年2月13日，兩名申請人取得了涉案房屋登記收件收據(jù)，但是因為陳敏和其他人的糾紛，導致房屋在2011年2月14日被松江法院查封，故兩位申請人要求解除房屋買賣合同并要求返回房款等。2011年7月4日，上海仲裁委員會出具了(2011)滬仲案字第0241號裁決書，裁決如下：一、確認劉某、李某某與陳敏2011年1月13日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》自本裁決作出之日起解除；二、陳敏返還劉某、李某某已支付的房款380,000元；三、陳敏支付劉某、李某某違約金1,330元、賠償金232,000元；四、本案仲裁費27,945元，由陳敏承擔；五、本案保全費3,587元，由陳敏承擔；六、本案財產(chǎn)保全擔保費12,000元，由陳敏承擔。在仲裁審理過程中，申請人劉某、李某某向上海仲裁委員會提出財產(chǎn)保全申請，上海仲裁委員會于2011年3月21日將該申請?zhí)嵴埍驹海埱髮﹃惷舨扇∝敭a(chǎn)保全措施。本院于2011年3月31日立案，案號為(2011)松民保字第2號，并于2011年4月1日輪候查封系爭房屋，查封期限自2011年4月1日至2013年3月30日止。
　　2011年8月2日，權利人劉某、李某某向上海市第一中級人民法院申請執(zhí)行，要求陳敏履行生效法律文書確定的義務，即向申請執(zhí)行人歸還人民幣656,862元及相應利息，并支付案件執(zhí)行費人民幣8,969元，案號為(2011)滬一中執(zhí)字第1083號。2011年8月11日，該院裁定上海仲裁委員會(2011)滬仲案字第241號裁決由本院執(zhí)行。本院于2011年9月29日立案執(zhí)行，案號為(2011)松執(zhí)字第4271號。
　　另查明，2008年11月23日，通過上海太平洋房屋服務有限公司居間，原告與被告陳敏簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告陳敏將位于上海市松江九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋轉讓給原告王某，房屋轉讓價款為750,000元，分別在簽約時直接支付房款230,000元，余款520,000于銀行發(fā)放貸款后的5個工作日內一次性劃入陳敏賬戶。合同的補充條款約定，甲方(陳敏)應在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后45個工作日內，辦妥以甲方為權利人的該房地產(chǎn)《上海市房地產(chǎn)權證》，并在此之后的5個工作日內辦理銀行還款手續(xù)。雙方在甲方辦妥產(chǎn)證以及抵押注銷手續(xù)且乙方(王某)辦妥貸款手續(xù)后5個工作日內至上海市松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù)。乙方在甲方辦妥產(chǎn)證及抵押注銷手續(xù)后10個工作日內，辦理銀行貸款申請手續(xù)。甲方于簽訂本合同當日，將該房屋交付乙方。簽約當日，王某由其母親朱粉英向陳敏賬戶支付了第一筆房款230,000元。2008年12月8日，原告的母親朱粉英作為戶主辦理了系爭房屋的燃氣使用證。
　　2009年8月3日，原告王某訴至本院要求被告陳敏立即履行雙方簽訂的淶寅路XXX弄XXX號XXX室的過戶手續(xù)并支付違約金。同年10月26日，原告以需收集新證據(jù)為由向本院申請撤回起訴。2009年6月24日，涉案房屋的預告登記狀況顯示，被告陳敏為預購商品房權利人，核準登記時間為2007年11月2日，該房屋于2008年1月9日辦理了預抵押登記，抵押權人為中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行。
　　2010年1月10日，因被告陳敏遲遲不辦理房屋過戶，并派人到原告所住的系爭房屋處騷擾和威脅，原告的母親朱粉英撥打了報警電話。2011年1月12日，系爭房屋核準登記于被告陳敏名下。2011年1月30日，原告王某再次起訴被告陳敏要求繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，辦理房屋過戶手續(xù)并支付違約金。在案件審理過程中，應原告王某的財產(chǎn)保全申請，本院查封了被告陳敏名下的涉案房屋，查封期限自2011年2月14日至2013年2月13日止。2011年9月27日，本院出具(2011)松民一(民)初字第953號民事判決書，以“目前該房屋上存在司法限制，過戶面臨客觀的法律障礙而不能履行”為由，駁回了原告王某的訴訟請求。2013年2月13日，該案的房屋查封到期后，(2011)松民保字第2號即本案的查封遞進為正式查封，并經(jīng)過歷次續(xù)封，最近一次續(xù)封的查封期限至2021年3月21日。
　　再查明，中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行與被告陳敏借款合同糾紛一案，上海市虹口區(qū)人民法院以(2010)虹民二(商)初字第349號民事判決書判決：被告陳敏歸還原告借款501,112.68元及相應的利息、逾期利息等。判決生效后，因被告陳敏未履行償付義務，中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行申請執(zhí)行，上海市虹口區(qū)人民法院以(2011)虹執(zhí)字第1039號立案執(zhí)行，并在執(zhí)行過程中輪候查封了涉案房屋，因陳敏目前無財產(chǎn)可供執(zhí)行，故該院在2011年6月21日裁定該案的本次執(zhí)行程序終結。2018年7月19日，上海市虹口區(qū)人民法院向王某發(fā)出了通知書一份，言明“在本院執(zhí)行中國工商銀行股份有限公司上海虹口支行與陳敏借款合同糾紛一案中，被執(zhí)行人對你享有到期債權，申請執(zhí)行人于2018年7月19日向本院申請執(zhí)行對你的到期債權?！ㄖ缦拢耗阕允盏奖就ㄖ蟮氖迦諆认蛏暾垐?zhí)行人履行對被執(zhí)行人的到期債務859,071.26元，不得向被執(zhí)行人清償。”嗣后，原告向上海市虹口區(qū)人民法院轉賬859,071.26元，該院出具了代管款收據(jù)，附注顯示“王某購房款”。2018年8月9日，中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行向上海市虹口法院申請，表示因貸款本息已經(jīng)全額結清，要求解除上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋的查封。
　　2018年11月22日，系爭房屋的房屋狀況及產(chǎn)權人信息顯示，中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行的抵押在2018年11月13日被登記注銷。
　　上述查明的事實，有上海仲裁委員會(2011)滬仲案字第0241號裁決書、(2011)滬一中執(zhí)字第1083號執(zhí)行裁定書、(2009)松民一(民)初字第4024號起訴狀及民事裁定書、2009年6月24日商品房預告登記狀況、(2011)松民一(民)初字第953號民事判決書、(2011)松民一(民)初字第953號協(xié)助執(zhí)行通知書及送達回證、(2011)松民保字第2號民事裁定書、(2011)松民保字第2號協(xié)助執(zhí)行通知書及送達回證、(2011)松民保字第2號財產(chǎn)保全情況告知書、(2010)虹民二(商)初字第349號民事判決書、(2011)虹執(zhí)字第1039號執(zhí)行裁定書、(2013)虹執(zhí)字第1433號通知書、轉賬記錄、代管款收據(jù)、中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行解封申請書、戶口簿、2018年11月22日房屋狀況及產(chǎn)權人信息、《上海房地產(chǎn)買賣合同》、轉賬憑證、收據(jù)、燃氣使用證、接報回執(zhí)單及原、被告稱述予以證實。
　　本院認為，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應當證明其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。參照司法實踐中的相關規(guī)定，原告對系爭房屋的權利是否能排除執(zhí)行，應當符合以下條件：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。從本案所查明的事實可見，原告王某在2008年就已經(jīng)與被告陳敏簽訂了系爭房屋的買賣合同并支付了第一筆房款，原告開通煤氣、裝修、接報回執(zhí)單等一系列的證據(jù)均印證了原告在被告劉某、李某某查封涉案房屋之前就實際占有并使用該房屋，系被告陳敏的違約行為，導致房屋遲遲沒有辦理過戶。但在此過程中，原告并未消極對待而是一直積極的主張自己的權利，先后兩次訴訟，且一度正式查封了系爭房屋，故未辦理過戶登記顯然非原告的自身原因所致。關于房款的支付，根據(jù)雙方《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的約定，原告在簽訂合同之時已經(jīng)支付了房款230,000元，余款520,000元根據(jù)合同的約定應當在銀行發(fā)放貸款后5個工作日內支付，但是由于被告陳敏的原因，房屋一直無法辦理過戶以及貸款手續(xù)。同時，被告陳敏并沒有按照合同的約定辦理抵押注銷手續(xù)也沒有按期歸還貸款，致使作為抵押權人的中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行起訴至上海市虹口區(qū)人民法院并進入強制執(zhí)行階段。在執(zhí)行過程中，原告收到了上海市虹口區(qū)人民法院的通知書并按照通知書的要求支付了859,071.26元，該金額已經(jīng)明顯超過了原告本應支付的房款金額,且原告也明確表示支付的款項中包含了應當支付給被告陳敏的剩余購房款520,000元，至此可以認定原告已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，而目前系爭房屋上的抵押也已經(jīng)注銷。
　　綜上所述，原告在與被告陳敏的房屋買賣合同履行過程中，本著誠實守信的原則積極履行自己作為買方的義務，而由于被告陳敏的違約行為致使涉案房屋被查封，該不利后果不應當有守約方來承擔。對于被告劉雅、李某某來說，原告與被告陳敏房屋買賣合同的簽訂、房屋入住均早于房屋被查封，甚至早于被告劉某、李某某與被告陳敏之間債務產(chǎn)生的時間，且原告也已經(jīng)按照法院的要求將剩余的房款交付執(zhí)行，因此原告的物權期待權符合排除執(zhí)行的四大要素，應當予以保護。因此，原告要求不得執(zhí)行上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋的訴訟請求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百零七條、第三百一十一條、第三百一十二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定之規(guī)定，判決如下：
　　不得執(zhí)行上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX弄XXX號XXX室房屋。
　　案件受理費11,300元，公告費560元，財產(chǎn)保全費4,270元，合計訴訟費16,130元，由原告王某負擔4,270元(已付)，由被告陳敏負擔11,860元(于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：徐曉楓

書記員：張永紅