原告:王某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地遼寧省阜新市。
委托訴訟代理人:朱亮星,上海明倫律師事務所律師。
委托訴訟代理人:徐德紅,上海明倫律師事務所律師。
被告:鄒某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地安徽省亳州市。
原告王某與被告鄒某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年12月3日立案受理后,依法適用普通程序,于2019年4月22日公開開庭進行了審理。原告王某及其委托訴訟代理人徐德紅、被告鄒某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告王某向本院提出訴訟請求:判令1.原、被告就上海市靜安區(qū)中山北路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《房屋租賃合同》于2019年5月5日解除;2.被告遷出上址房屋,將上址房屋交還原告,并結清交房之前產生的水、電、煤氣費;3.被告支付原告房屋租金及房屋使用費(自2018年11月5日至實際交還房屋之日止,按每月7,000元計算)。事實與理由:2018年4月21日,原、被告簽訂《房屋租賃合同》,約定:原告將名下的系爭房屋出租給被告使用,月租金7,000元,付三押一,先付后用;被告不得隨意損壞房屋,如需裝修或改造,需先征得原告同意并承擔裝修改造費用;租賃結束時,被告需將房屋設施恢復原狀。合同簽訂后,原告將房屋交付給被告使用。后原告發(fā)現(xiàn),被告未經原告同意,擅自將房屋進行改造,增加隔斷,分割出多間房屋后轉租給他人。原告遂于2018年9月14日發(fā)微信告知被告因其擅自改造房屋并存在轉租行為,雙方租賃合同于2018年10月31日解除,并要求其搬離房屋,結清水電費,將房屋恢復原狀。后被告拒不搬離并拒付租金,故原告提起訴訟,要求判如所請。
被告鄒某某針對原告的訴訟請求辯稱,同意雙方之間的租賃合同于2019年5月5日解除;同意在10日內交還房屋、付清水電煤;現(xiàn)在無力支付2018年11月5日之后的租金;因為系爭房屋內隔斷拆除后市場租金價格下降,故房屋使用費應按照每月3,000元計算。
本院經審理查明以下事實:
原告為系爭房屋產權人。
2018年4月21日,原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》,載明:甲方將系爭房屋出租給乙方居住使用,租期自2018年5月5日至2021年5月4日;月租金7,000元;乙方第一次支付3個月房費和1個月保證金以后3個月一付,甲方提前7天向乙方收??;租賃期間,水費、電費、煤氣費等由乙方使用而產生的費用由乙方負擔,租賃結束時,乙方必須交清欠費;乙方不得隨意損壞房屋設施,如需裝修或改造,需先征得甲方同意,并承擔裝修改造費用,租賃結束時,乙方須將房屋恢復原狀;租賃期間,任何一方提出終止合同,需提前1個月通知對方。
同日,原告將系爭房屋交付給被告,被告向原告支付押金7,000元及三個月租金21,000元。
后被告在系爭房屋客廳內搭建隔斷,將客廳隔為兩間,并將連同臥室在內的房間對外出租。
期間,被告向原告支付了第二期三個月租金21,000元。
2018年9月14日,原告向被告發(fā)短信,載明“我和你的合同約定,是供你本人及家人居住。本年付款截止日是10月31日,由于你違約在先,按照上海市有關條例,你的行為屬于群租!要求你在10月31號搬離水電費結清,并將房屋恢復原樣。我已經提前一個月告訴你。本短信通知,具有同等法律效應。否則,我將報告政府有關部門,所有損失你予以賠償”。
后被告拒絕支付2018年11月4日之后的租金,雙方就解約退房一事無法達成一致,致成訟。
2019年5月5日,原、被告雙方共同至系爭房屋內查看,客廳隔斷已經拆除,但仍留有拆除后的垃圾;兩個臥室的情況與原來一樣;被告已將2019年5月之前的水、電、煤氣費付清;被告拒絕將房屋鑰匙交還給原告。
同日,原告自行更換了房屋鑰匙后收回房屋,并向本院撤回了第二項訴訟請求。
審理中,原告稱,被告違規(guī)解約,押金應作為違約金不退還,同時原告自行恢復房屋會產生費用,押金應當作為復原的費用;物業(yè)公司將相關情況告訴原告后,原告才看到房屋客廳被隔成兩間;其從未同意被告轉租、改變房屋結構;2018年10月底原告要求被告退房,被告要求白住兩個月,但原告未同意。被告稱,承租房屋后一開始是其自己住,后來經原告同意轉租并將客廳隔成兩間后轉租;原告提前收回房屋是違約行為,押金應當退還;2018年12月原告要求退房,其要求原告退押金,給其兩個月時間退還房屋,原告先同意后又反悔。
以上事實,有原告提供的房屋租賃合同、不動產權證、短信截圖及原、被告的陳述等證據(jù)予以佐證。
本院認為,原、被告就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同為雙方的真實意思表示,不違反法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效,雙方當事人均應當按約定行使權利,履行義務?,F(xiàn)雙方均同意租賃合同于2019年5月5日解除,原告亦已自行收回房屋,故租賃合同已于2019年5月5日解除,原告要求租賃合同于該日解除的訴訟請求,于法無悖,本院予以支持。
根據(jù)法律規(guī)定,承租人應當按照約定的期限支付租金。根據(jù)被告的付款情況,被告還應向原告支付2018年11月5日至2019年5月4日期間的租金。被告以無經濟能力為由拒付租金于法無據(jù),相應意見本院不予采納。鑒于合同解除當日原告即收回房屋,原告尚未產生房屋使用費損失,故對原告要求被告支付房屋使用費的訴訟請求,本院不予支持??紤]到雙方租賃關系已經解除,原告應將押金7,000元退予被告。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、二百二十六條之規(guī)定,判決如下:
一、原告王某與被告鄒某某就上海市靜安區(qū)中山北路XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年5月5日解除;
二、被告鄒某某應于本判決生效之日起十日內支付原告王某房屋租金42,000元;
三、原告王某應于本判決生效之日起十日內退還被告鄒某某房屋押金7,000元;
四、駁回原告王某的其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費850元、公告費260元,均由被告鄒某某負擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員:陳名玲
書記員:魏??凱
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