原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省衡水市景縣。
委托訴訟代理人：趙萌遠(yuǎn)，河北航岳律師事務(wù)所律師。
被告：河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市欒城區(qū)裕泰路36號(hào)欒城頤和公寓，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91130124791357128E。
法定代表人：郝學(xué)風(fēng)，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉卓，河北北方國(guó)立律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郝彥剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市欒城區(qū)，該公司職員。

原告王某與被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2019年3月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年4月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。在訴狀中原告列石家莊少城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為被告，在庭審前原告撤回對(duì)少城公司的起訴。原告王某及委托代理人趙萌遠(yuǎn)、被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人劉卓、郝彥剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效；2、退還已繳款項(xiàng)267683元，并承擔(dān)利息（利息自2017年7月29日起計(jì)算至付清之日止。按銀行同期貸款利率計(jì)算）；3、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2017年7月29日，原告向被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一套，該房產(chǎn)位于石家莊市欒城區(qū)角，11-2-1702室，為此原告向被告支付247683元，以上有雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)、收款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等為證。截止起訴日被告方仍沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，雙方協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)繳納的所有費(fèi)用，并承擔(dān)利息。綜上。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，根據(jù)《民事訴訟法》特請(qǐng)求法院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。庭審中退還款項(xiàng)改為247683元。
河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)，原被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于預(yù)約合同，該協(xié)議不具備商品房銷(xiāo)售管理辦法16條的規(guī)定內(nèi)容，涉案房屋不具備預(yù)售許可證并不影響合同的效力，被告不應(yīng)向原告退還款項(xiàng)。
經(jīng)審理查明，2017年7月29日，原告王某作為乙方、被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為甲方簽訂一份《承翰世家三期購(gòu)房協(xié)議》，乙方自愿認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的承翰世家項(xiàng)目11號(hào)樓2單元1702室，房屋總價(jià)款為807683元。其中協(xié)議第四條、第五條約定：乙方于2017年7月29日交納首付款計(jì)人民幣247683元，剩余房款辦理銀行貸款；第六條約定：乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面或電話短信通知后，帶齊相關(guān)證件到甲方指定地點(diǎn)簽署正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，如乙方不能在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，按時(shí)付款及辦理貸款手續(xù)，甲方有權(quán)對(duì)乙方預(yù)定的商品房另行出售，所收首付款扣除5%作為違約金，其他款項(xiàng)無(wú)息退還乙方。第八條約定：甲方承諾乙方在未簽訂商品房正式合同之前可免費(fèi)更名一次，交房時(shí)間暫定為2020年5月31日。協(xié)議簽訂后，原告按照合同約定當(dāng)天向被告交首付款247683元。庭審中，被告對(duì)原告所述事實(shí)無(wú)異議，但認(rèn)為雙方所簽訂的購(gòu)房協(xié)議屬預(yù)約合同，原告對(duì)雙方簽訂的是預(yù)約合同是明知的，在己方?jīng)]有取得預(yù)售許可證時(shí)，不影響當(dāng)時(shí)的預(yù)售合同效力。
另查明，該涉案房產(chǎn)至今未取得《商品房預(yù)售許可證》。
以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、承翰世家三期購(gòu)房協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原、被告所簽訂的購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）。雖然協(xié)議第六條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容及履行情況來(lái)判斷其是否預(yù)約合同，本案原、被告雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)已達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的合意，也就認(rèn)購(gòu)房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項(xiàng)是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非被告所稱(chēng)的預(yù)約合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告在本案起訴后仍未取得房屋預(yù)售許可證明，故原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要原因是由于被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可證明，所以被告方存在主要過(guò)錯(cuò)。但原告作為完全民事行為能力人,在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,仍然與被告簽訂協(xié)議,原告也存在一定過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，本案房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，被告應(yīng)返還原告所交納的款項(xiàng)247683元。因原告也存在一定的過(guò)錯(cuò)，故原告要求被告按中國(guó)人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自簽訂協(xié)議起計(jì)算至付清之日止利息的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、原告王某與被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2017年7月29日簽訂的《承翰世家三期購(gòu)房協(xié)議》無(wú)效；
二、被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告王某所交納的購(gòu)房款項(xiàng)247683元；
三、駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5316元，減半收取計(jì)2658元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)5316元并提交繳費(fèi)收據(jù)原件（收款單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專(zhuān)戶(hù)，賬號(hào)：62×××47，開(kāi)戶(hù)銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 信云麗

書(shū)記員： 任力偉