原告:王某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住河北省衡水市景縣。
委托訴訟代理人:趙萌遠(yuǎn),河北航岳律師事務(wù)所律師。
被告:河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,住所地石家莊市欒城區(qū)裕泰路36號(hào)欒城頤和公寓,統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91130124791357128E。
法定代表人:郝學(xué)風(fēng),執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:劉卓,河北北方國(guó)立律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:郝彥剛,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住石家莊市欒城區(qū),該公司職員。
原告王某與被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案,本院于2019年3月1日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2019年4月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。在訴狀中原告列石家莊少城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為被告,在庭審前原告撤回對(duì)少城公司的起訴。原告王某及委托代理人趙萌遠(yuǎn)、被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人劉卓、郝彥剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、確認(rèn)雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效;2、退還已繳款項(xiàng)267683元,并承擔(dān)利息(利息自2017年7月29日起計(jì)算至付清之日止。按銀行同期貸款利率計(jì)算);3、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由:2017年7月29日,原告向被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一套,該房產(chǎn)位于石家莊市欒城區(qū)角,11-2-1702室,為此原告向被告支付247683元,以上有雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)、收款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等為證。截止起訴日被告方仍沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》,雙方協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議,被告應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)繳納的所有費(fèi)用,并承擔(dān)利息。綜上。為維護(hù)原告的合法權(quán)益,根據(jù)《民事訴訟法》特請(qǐng)求法院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。庭審中退還款項(xiàng)改為247683元。
河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng),原被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于預(yù)約合同,該協(xié)議不具備商品房銷(xiāo)售管理辦法16條的規(guī)定內(nèi)容,涉案房屋不具備預(yù)售許可證并不影響合同的效力,被告不應(yīng)向原告退還款項(xiàng)。
經(jīng)審理查明,2017年7月29日,原告王某作為乙方、被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為甲方簽訂一份《承翰世家三期購(gòu)房協(xié)議》,乙方自愿認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的承翰世家項(xiàng)目11號(hào)樓2單元1702室,房屋總價(jià)款為807683元。其中協(xié)議第四條、第五條約定:乙方于2017年7月29日交納首付款計(jì)人民幣247683元,剩余房款辦理銀行貸款;第六條約定:乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面或電話短信通知后,帶齊相關(guān)證件到甲方指定地點(diǎn)簽署正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,如乙方不能在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,按時(shí)付款及辦理貸款手續(xù),甲方有權(quán)對(duì)乙方預(yù)定的商品房另行出售,所收首付款扣除5%作為違約金,其他款項(xiàng)無(wú)息退還乙方。第八條約定:甲方承諾乙方在未簽訂商品房正式合同之前可免費(fèi)更名一次,交房時(shí)間暫定為2020年5月31日。協(xié)議簽訂后,原告按照合同約定當(dāng)天向被告交首付款247683元。庭審中,被告對(duì)原告所述事實(shí)無(wú)異議,但認(rèn)為雙方所簽訂的購(gòu)房協(xié)議屬預(yù)約合同,原告對(duì)雙方簽訂的是預(yù)約合同是明知的,在己方?jīng)]有取得預(yù)售許可證時(shí),不影響當(dāng)時(shí)的預(yù)售合同效力。
另查明,該涉案房產(chǎn)至今未取得《商品房預(yù)售許可證》。
以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、承翰世家三期購(gòu)房協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)予以證實(shí)。
本院認(rèn)為,本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原、被告所簽訂的購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同(商品房買(mǎi)賣(mài)合同)?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條明確規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中,原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任,已完全具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款,故該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同(商品房買(mǎi)賣(mài)合同)。雖然協(xié)議第六條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同,還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容及履行情況來(lái)判斷其是否預(yù)約合同,本案原、被告雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)已達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的合意,也就認(rèn)購(gòu)房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容作了具體的約定,并非只是預(yù)訂,所交納的款項(xiàng)是首付款,也并非定金,所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非被告所稱(chēng)的預(yù)約合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定:出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明,可以認(rèn)定有效。被告在本案起訴后仍未取得房屋預(yù)售許可證明,故原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要原因是由于被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可證明,所以被告方存在主要過(guò)錯(cuò)。但原告作為完全民事行為能力人,在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,仍然與被告簽訂協(xié)議,原告也存在一定過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定,合同被確認(rèn)無(wú)效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,本案房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后,被告應(yīng)返還原告所交納的款項(xiàng)247683元。因原告也存在一定的過(guò)錯(cuò),故原告要求被告按中國(guó)人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自簽訂協(xié)議起計(jì)算至付清之日止利息的請(qǐng)求,本院不予支持。
綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定,判決如下:
一、原告王某與被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2017年7月29日簽訂的《承翰世家三期購(gòu)房協(xié)議》無(wú)效;
二、被告河北德旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告王某所交納的購(gòu)房款項(xiàng)247683元;
三、駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5316元,減半收取計(jì)2658元,由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)5316元并提交繳費(fèi)收據(jù)原件(收款單位:河北省石家莊市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專(zhuān)戶(hù),賬號(hào):62×××47,開(kāi)戶(hù)銀行:河北銀行華興支行)。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判員 信云麗
書(shū)記員: 任力偉
成為第一個(gè)評(píng)論者