原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李亞輝，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：丁佳倩，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐國(guó)民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：徐艷紅，女。
　　委托訴訟代理人：俞慧，上海市志致遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐艷紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。
　　被告：徐鋼，男，xxxx年xx月xx日出生，住上海市松江區(qū)。
　　第三人：朱金華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　第三人：王曉玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　兩第三人共同委托訴訟代理人：李亞輝，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　兩第三人共同委托訴訟代理人：丁佳倩，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　原告王某某與被告徐國(guó)民農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2018年5月23日、7月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第一、二次庭審。審理中，本院根據(jù)朱金華、王曉玲的申請(qǐng)，依法追加朱金華、王曉玲作為本案第三人參加本案訴訟，并于2018年8月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第三次庭審。后本院根據(jù)原告的申請(qǐng)依法追加了徐艷紅、徐鋼作為被告參加本案訴訟，并于2018年11月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了第四次庭審。原告王某某及其委托訴訟代理人李亞輝，被告徐國(guó)民的委托訴訟代理人徐艷紅、俞慧，第三人朱金華、王曉玲及其委托訴訟代理人李亞輝，被告徐艷紅、徐鋼到庭參加訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人同意并經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序延長(zhǎng)三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：１、判令原告王某某與被告徐國(guó)民于1994年6月30日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》無(wú)效；2、判令三被告支付原告223,297元(計(jì)算方式：1,310,958元×30%，扣除已付170,000元)；3、判令三被告支付原告房屋安置房折價(jià)款2,545,200元(三被告實(shí)際獲得安置面積303平方米，原告應(yīng)享受30%的安置面積91.20平方米,按每平方米28,000元計(jì)算)。事實(shí)與理由：1994年，原告將坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村XXX號(hào)房屋(原上海市松江縣九亭鄉(xiāng)金吳村王家隊(duì)，以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)，以15,000元的價(jià)格出售給被告徐國(guó)民，并將系爭(zhēng)房屋交付給被告徐國(guó)民使用。2016年6月29日，案外人上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府(以下簡(jiǎn)稱“九亭鎮(zhèn)人民政府”)與被告徐國(guó)民簽訂了《上海市集體土地上征地房屋補(bǔ)償協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)償協(xié)議》)，系爭(zhēng)房屋被動(dòng)遷，被告徐國(guó)民獲得1,700,958元貨幣補(bǔ)償款，并獲得220平方米安置面積，實(shí)際獲得安置面積303平方米，即三套房屋【坐落于本市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭南路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱“1401室房屋”)、坐落于本市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭南路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱“703室房屋”)、坐落于本市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭南路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱“103室房屋”)】。被告徐艷紅、徐鋼系被告徐國(guó)民的女兒及兒子，現(xiàn)上述三套安置房中的1401室房屋登記在被告徐艷紅名下，703室房屋、103室房屋登記在被告徐鋼名下。2016年6月27日，原告與被告徐國(guó)民在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳居委會(huì)人民調(diào)解委員會(huì)的調(diào)解下簽訂了《調(diào)解協(xié)議書》，主要內(nèi)容為被告支付原告動(dòng)遷補(bǔ)償款170,000元，原告放棄全部補(bǔ)充安置利益。原告認(rèn)為，第一，被告徐國(guó)民為城市居民，無(wú)權(quán)享受農(nóng)村宅基地，故原告與被告徐國(guó)民之間簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》無(wú)效；第二，關(guān)于原告與被告徐國(guó)民于2016年6月27日簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》，原告無(wú)權(quán)放棄第三人的權(quán)利，屬于無(wú)權(quán)處分，對(duì)第三人不產(chǎn)生法律約束力。故請(qǐng)求法院判如訴請(qǐng)。
　　被告徐國(guó)民辯稱：1、雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)及宅基地均應(yīng)歸被告徐國(guó)民所有；２、被告徐國(guó)民出生在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)，因?yàn)閰④娙胛閷艨谶w出，2005年被告徐國(guó)民又將戶口遷入松江區(qū)九亭鎮(zhèn)；3、雙方于2016年6月27日簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》合法有效，被告徐國(guó)民已經(jīng)按約向原告支付了170,000元，雙方無(wú)其他糾紛。故請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　被告徐艷紅辯稱：1401室房屋是父親贈(zèng)與給其的，其是合法取得，原告與被告徐國(guó)民之間的房屋買賣合同糾紛，與其無(wú)關(guān)，其不應(yīng)作為本案的被告。故請(qǐng)求法院駁回原告對(duì)其的訴訟請(qǐng)求。
　　被告徐鋼辯稱：703室房屋、103室房屋是父親贈(zèng)與給其的，其是合法取得，原告與被告徐國(guó)民之間的房屋買賣合同糾紛，與其無(wú)關(guān)，其不應(yīng)作為本案的被告。故請(qǐng)求法院駁回原告對(duì)其的訴訟請(qǐng)求。
　　第三人朱金華、王曉玲述稱：第三人是系爭(zhēng)房屋共同共有權(quán)利人，關(guān)于原、被告于2016年6月27日簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》，第三人根本不知道，第三人也不會(huì)同意《調(diào)解協(xié)議書》中的內(nèi)容。
　　經(jīng)審理查明：1992年9月15日，經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)原告王某某及第三人朱金華、王曉玲為系爭(zhēng)房屋農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，立基人口為原告王某某及第三人朱金華、王曉玲，批準(zhǔn)面積為176平方米。
　　1994年6月30日，原告與被告徐國(guó)民簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》一份，約定原告將系爭(zhēng)房屋出讓給被告，出讓價(jià)款為15,000元。協(xié)議另對(duì)其他原告事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。
　　另查明：2016年6月27日，原告(甲方)與被告徐國(guó)民(乙方)在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳居委會(huì)人民調(diào)解委員會(huì)的調(diào)解下，簽訂《調(diào)解協(xié)議書》，載明：“甲方曾于1994年6月30日與乙方簽訂關(guān)于現(xiàn)九亭鎮(zhèn)金吳居委會(huì)王家隊(duì)102號(hào)房屋的買賣協(xié)議，今該房屋根據(jù)九亭政府規(guī)劃將被動(dòng)遷，經(jīng)雙方多次磋商，現(xiàn)達(dá)成以下共識(shí)：一、金吳居委會(huì)王家隊(duì)102號(hào)房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償款與政府安置房屋所有面積由乙方享有，權(quán)利、義務(wù)一并由乙方承擔(dān)。二、乙方在與九亭政府動(dòng)遷辦簽訂動(dòng)遷協(xié)議后由政府動(dòng)遷辦扣除動(dòng)遷補(bǔ)償款170,000元(大寫：壹拾柒萬(wàn)元整)直接支付給甲方。三、今后如辦理房產(chǎn)證過(guò)程中需甲方配合相關(guān)證明的，甲方應(yīng)予以配合。四、關(guān)于此房屋動(dòng)遷時(shí)涉及雙方糾葛事宜就此作為終結(jié)，雙方均不再追究?！?。
　　再查明：被告徐艷紅系被告徐國(guó)民的女兒，被告徐鋼系被告徐國(guó)民的兒子。
　　2016年6月24日，被告徐國(guó)民(委托人)向被告徐艷紅(被委托人)出具《委托書》一份，載明：“委托人系金吳居委會(huì)王家隊(duì)102號(hào)戶主，現(xiàn)涉及九亭鎮(zhèn)政府規(guī)劃動(dòng)遷，本人在全家協(xié)商一致后自愿的前提下全權(quán)委托家中的徐艷紅全權(quán)處理，具體如下：一、委托人全權(quán)委托被委托人簽訂本次的動(dòng)遷協(xié)議，并支持和履行協(xié)議內(nèi)容，包括房屋搬遷、領(lǐng)取動(dòng)遷補(bǔ)償款等所有相關(guān)事宜；二、本委托書委托之事宜，經(jīng)全家一致協(xié)商同意，委托人自愿承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任；三、本委托書雙方簽字生效，本委托書無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)”。
　　2016年6月29日，被告徐艷紅(乙方)與松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府動(dòng)遷辦公室(甲方)簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》一份，載明：系爭(zhēng)房屋建筑面積176平方米，因建設(shè)需要甲方對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行征地房屋的補(bǔ)償。建筑土地使用權(quán)基價(jià)每平方米600元，建筑面積價(jià)格補(bǔ)貼每平方米480元。經(jīng)計(jì)算，乙方居住房屋補(bǔ)償款為1,135,578元【其中：1、土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼×批準(zhǔn)面積190,080元；2、房屋重置成新總價(jià)183,439元；3、房屋裝飾補(bǔ)償款30,545元；4、其他設(shè)施補(bǔ)償款5,514元；5、購(gòu)房補(bǔ)貼726,000元(176平方米×125%×3,300元)】。各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用合計(jì)175,380元(過(guò)渡費(fèi)21,120元、搬家費(fèi)10,560元、其他附屬物補(bǔ)償143,700元)。甲方共計(jì)應(yīng)向乙方支付補(bǔ)償款1,310,958元。協(xié)議另對(duì)其他事項(xiàng)作了相應(yīng)約定。
　　2016年7月11日，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府動(dòng)遷辦公室向被告徐艷紅出具《九亭鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房調(diào)配證明》一份，載明就系爭(zhēng)房屋安置基本認(rèn)定面積為220平方米。
　　嗣后，被告徐國(guó)民取得基本面積220平方米，其他安置面積84.90平方米，合計(jì)建筑面積304.9平方米。其中，1401室房屋，建筑面積126.48平方米(單價(jià)每平方米6,209.92元)，登記在被告徐艷紅名下。103室房屋，建筑面積112.58平方米(單價(jià)每平方米5,549.10元)，登記在被告徐鋼名下。703室房屋，建筑面積65.84平方米(單價(jià)每平方米4,907.07元)，登記在被告徐鋼名下。
　　又查明，被告徐國(guó)民的戶籍于2005年6月17日從黑龍江省友誼縣友誼鎮(zhèn)20委8組遷入上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)莊家村XXX號(hào)，戶別為非農(nóng)家庭戶口，其并非系原上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村村民委員會(huì)村民。
　　還查明：本案原告及本案第三人于2017年3月23日向本院提起訴訟，要求判令松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府與被告之間于2016年6月29日簽訂的《補(bǔ)償協(xié)議》無(wú)效。經(jīng)審理后，本院以(2017)滬0117民初4785號(hào)民事判決書，依法駁回了本案原告及本案第三人的訴訟請(qǐng)求。
　　審理中，原告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋安置房現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)為每平方米28,000元，三被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋安置房現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)為每平方米20,000元左右。
　　以上事實(shí)，有上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表、《購(gòu)房協(xié)議書》、《調(diào)解協(xié)議書》、《補(bǔ)償協(xié)議》、《九亭鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房調(diào)配證明》、居民戶口簿、(2017)滬0117民初4785號(hào)民事判決書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，我國(guó)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有。農(nóng)村宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房者應(yīng)為本鎮(zhèn)(鄉(xiāng))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且符合宅基地申請(qǐng)條件且經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)辦理了登記手續(xù)的方可發(fā)生宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而被告徐國(guó)民并非系該集體組織成員，且未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，故雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。無(wú)效合同自始沒(méi)有法律約束力。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案，原告作為系爭(zhēng)房屋出賣人，在明知系爭(zhēng)房屋為農(nóng)村宅基地房屋未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓的情況下，仍將系爭(zhēng)房屋出售給被告徐國(guó)民，應(yīng)承擔(dān)70%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。而被告徐國(guó)民作為買受人明知其非系該集體組織成員，且未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，仍向原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，應(yīng)承擔(dān)30%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被拆遷，無(wú)法予以返還。因此，根據(jù)本案的實(shí)際情況本院依法確定系爭(zhēng)房屋的拆遷利益70%歸被告徐國(guó)民所有，30%歸原告所有。本案所指的拆遷利益僅指土地和房屋的拆遷利益，不包括其他利益。
　　根據(jù)本案查明的事實(shí)，在系爭(zhēng)房屋被拆遷前，原告與被告徐國(guó)民在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳居委會(huì)人民調(diào)解委員會(huì)的調(diào)解下雙方簽訂了《調(diào)解協(xié)議書》，若原告與被告徐國(guó)民之間簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》合法有效前提下，根據(jù)該《調(diào)解協(xié)議書》約定內(nèi)容，可以確定雙方之間的糾紛已經(jīng)解決。然，由于雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》屬于無(wú)效合同，故不能憑該《調(diào)解協(xié)議書》約定內(nèi)容來(lái)確定雙方糾紛已經(jīng)解決，應(yīng)當(dāng)以合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任解決雙方之間的糾紛。因此，就系爭(zhēng)房屋的拆遷補(bǔ)償款中的土地使用權(quán)基價(jià)、房屋重置成新總價(jià)及購(gòu)房補(bǔ)貼的30%歸原告所有，即329,855.70元【(190,080元＋183,439元＋726,000元)×30%】歸原告所有，被告徐國(guó)民已經(jīng)支付原告170,000元，余款159,855.70元應(yīng)支付給原告。另被告徐國(guó)民應(yīng)將系爭(zhēng)房屋的220平方米基本安置面積的30%，即66平方米給付原告。由于系爭(zhēng)房屋的安置面積均已安置完畢，且三套房屋已登記在被告徐國(guó)民子女，即被告徐艷紅、徐鋼名下，故三被告應(yīng)共同應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)支付原告66平方米安置面積折價(jià)款，根據(jù)本案的實(shí)際情況及原、被告的陳述，并根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則，本院依法酌情確定66平方米安置面積折價(jià)款1,320,000元(66平方米×每平方米20,000元)。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告王某某與被告徐國(guó)民于1994年6月30日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》無(wú)效；
　　二、被告徐國(guó)民于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某就坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村XXX號(hào)房屋拆遷補(bǔ)償款159,855.70元；
　　三、被告徐國(guó)民、徐艷紅、徐鋼于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某就坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村XXX號(hào)房屋拆遷安置面積折價(jià)款1,320,000元；
　　四、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)29,028元，減半收取14,514元，由原告王某某負(fù)擔(dān)5,454.50元(已付)，由被告徐國(guó)民、徐艷紅、徐鋼負(fù)擔(dān)9,059.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：何詰彌