原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李亞輝，上海明倫律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：丁佳倩，上海明倫律師事務所律師。
　　被告：徐國民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：徐艷紅，女。
　　委托訴訟代理人：俞慧，上海市志致遠律師事務所律師。
　　被告：徐艷紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。
　　被告：徐鋼，男，xxxx年xx月xx日出生，住上海市松江區(qū)。
　　第三人：朱金華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　第三人：王曉玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　兩第三人共同委托訴訟代理人：李亞輝，上海明倫律師事務所律師。
　　兩第三人共同委托訴訟代理人：丁佳倩，上海明倫律師事務所律師。
　　原告王某某與被告徐國民農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法適用簡易程序于2018年5月23日、7月4日公開開庭進行了第一、二次庭審。審理中，本院根據(jù)朱金華、王曉玲的申請，依法追加朱金華、王曉玲作為本案第三人參加本案訴訟，并于2018年8月27日公開開庭進行了第三次庭審。后本院根據(jù)原告的申請依法追加了徐艷紅、徐鋼作為被告參加本案訴訟，并于2018年11月14日公開開庭進行了第四次庭審。原告王某某及其委托訴訟代理人李亞輝，被告徐國民的委托訴訟代理人徐艷紅、俞慧，第三人朱金華、王曉玲及其委托訴訟代理人李亞輝，被告徐艷紅、徐鋼到庭參加訴訟。審理中，雙方當事人同意并經(jīng)院長批準繼續(xù)適用簡易程序延長三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告王某某向本院提出訴訟請求：１、判令原告王某某與被告徐國民于1994年6月30日簽訂的《購房協(xié)議書》無效；2、判令三被告支付原告223,297元(計算方式：1,310,958元×30%，扣除已付170,000元)；3、判令三被告支付原告房屋安置房折價款2,545,200元(三被告實際獲得安置面積303平方米，原告應享受30%的安置面積91.20平方米,按每平方米28,000元計算)。事實與理由：1994年，原告將坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村XXX號房屋(原上海市松江縣九亭鄉(xiāng)金吳村王家隊，以下簡稱“系爭房屋”)，以15,000元的價格出售給被告徐國民，并將系爭房屋交付給被告徐國民使用。2016年6月29日，案外人上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“九亭鎮(zhèn)人民政府”)與被告徐國民簽訂了《上海市集體土地上征地房屋補償協(xié)議》(以下簡稱《補償協(xié)議》)，系爭房屋被動遷，被告徐國民獲得1,700,958元貨幣補償款，并獲得220平方米安置面積，實際獲得安置面積303平方米，即三套房屋【坐落于本市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭南路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱“1401室房屋”)、坐落于本市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭南路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱“703室房屋”)、坐落于本市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭南路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱“103室房屋”)】。被告徐艷紅、徐鋼系被告徐國民的女兒及兒子，現(xiàn)上述三套安置房中的1401室房屋登記在被告徐艷紅名下，703室房屋、103室房屋登記在被告徐鋼名下。2016年6月27日，原告與被告徐國民在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳居委會人民調(diào)解委員會的調(diào)解下簽訂了《調(diào)解協(xié)議書》，主要內(nèi)容為被告支付原告動遷補償款170,000元，原告放棄全部補充安置利益。原告認為，第一，被告徐國民為城市居民，無權享受農(nóng)村宅基地，故原告與被告徐國民之間簽訂的《購房協(xié)議書》無效；第二，關于原告與被告徐國民于2016年6月27日簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》，原告無權放棄第三人的權利，屬于無權處分，對第三人不產(chǎn)生法律約束力。故請求法院判如訴請。
　　被告徐國民辯稱：1、雙方簽訂的《購房協(xié)議書》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，系爭房屋的產(chǎn)權及宅基地均應歸被告徐國民所有；２、被告徐國民出生在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)，因為參軍入伍將戶口遷出，2005年被告徐國民又將戶口遷入松江區(qū)九亭鎮(zhèn)；3、雙方于2016年6月27日簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》合法有效，被告徐國民已經(jīng)按約向原告支付了170,000元，雙方無其他糾紛。故請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
　　被告徐艷紅辯稱：1401室房屋是父親贈與給其的，其是合法取得，原告與被告徐國民之間的房屋買賣合同糾紛，與其無關，其不應作為本案的被告。故請求法院駁回原告對其的訴訟請求。
　　被告徐鋼辯稱：703室房屋、103室房屋是父親贈與給其的，其是合法取得，原告與被告徐國民之間的房屋買賣合同糾紛，與其無關，其不應作為本案的被告。故請求法院駁回原告對其的訴訟請求。
　　第三人朱金華、王曉玲述稱：第三人是系爭房屋共同共有權利人，關于原、被告于2016年6月27日簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》，第三人根本不知道，第三人也不會同意《調(diào)解協(xié)議書》中的內(nèi)容。
　　經(jīng)審理查明：1992年9月15日，經(jīng)有關部門核準原告王某某及第三人朱金華、王曉玲為系爭房屋農(nóng)村宅基地使用權人，立基人口為原告王某某及第三人朱金華、王曉玲，批準面積為176平方米。
　　1994年6月30日，原告與被告徐國民簽訂《購房協(xié)議書》一份，約定原告將系爭房屋出讓給被告，出讓價款為15,000元。協(xié)議另對其他原告事項作了相應的約定。
　　另查明：2016年6月27日，原告(甲方)與被告徐國民(乙方)在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳居委會人民調(diào)解委員會的調(diào)解下，簽訂《調(diào)解協(xié)議書》，載明：“甲方曾于1994年6月30日與乙方簽訂關于現(xiàn)九亭鎮(zhèn)金吳居委會王家隊102號房屋的買賣協(xié)議，今該房屋根據(jù)九亭政府規(guī)劃將被動遷，經(jīng)雙方多次磋商，現(xiàn)達成以下共識：一、金吳居委會王家隊102號房屋的動遷補償款與政府安置房屋所有面積由乙方享有，權利、義務一并由乙方承擔。二、乙方在與九亭政府動遷辦簽訂動遷協(xié)議后由政府動遷辦扣除動遷補償款170,000元(大寫：壹拾柒萬元整)直接支付給甲方。三、今后如辦理房產(chǎn)證過程中需甲方配合相關證明的，甲方應予以配合。四、關于此房屋動遷時涉及雙方糾葛事宜就此作為終結，雙方均不再追究。……”。
　　再查明：被告徐艷紅系被告徐國民的女兒，被告徐鋼系被告徐國民的兒子。
　　2016年6月24日，被告徐國民(委托人)向被告徐艷紅(被委托人)出具《委托書》一份，載明：“委托人系金吳居委會王家隊102號戶主，現(xiàn)涉及九亭鎮(zhèn)政府規(guī)劃動遷，本人在全家協(xié)商一致后自愿的前提下全權委托家中的徐艷紅全權處理，具體如下：一、委托人全權委托被委托人簽訂本次的動遷協(xié)議，并支持和履行協(xié)議內(nèi)容，包括房屋搬遷、領取動遷補償款等所有相關事宜；二、本委托書委托之事宜，經(jīng)全家一致協(xié)商同意，委托人自愿承擔相關法律責任；三、本委托書雙方簽字生效，本委托書無轉委托權”。
　　2016年6月29日，被告徐艷紅(乙方)與松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府動遷辦公室(甲方)簽訂《補償協(xié)議》一份，載明：系爭房屋建筑面積176平方米，因建設需要甲方對系爭房屋進行征地房屋的補償。建筑土地使用權基價每平方米600元，建筑面積價格補貼每平方米480元。經(jīng)計算，乙方居住房屋補償款為1,135,578元【其中：1、土地使用權基價＋價格補貼×批準面積190,080元；2、房屋重置成新總價183,439元；3、房屋裝飾補償款30,545元；4、其他設施補償款5,514元；5、購房補貼726,000元(176平方米×125%×3,300元)】。各項補助費及其他費用合計175,380元(過渡費21,120元、搬家費10,560元、其他附屬物補償143,700元)。甲方共計應向乙方支付補償款1,310,958元。協(xié)議另對其他事項作了相應約定。
　　2016年7月11日，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府動遷辦公室向被告徐艷紅出具《九亭鎮(zhèn)動遷安置房調(diào)配證明》一份，載明就系爭房屋安置基本認定面積為220平方米。
　　嗣后，被告徐國民取得基本面積220平方米，其他安置面積84.90平方米，合計建筑面積304.9平方米。其中，1401室房屋，建筑面積126.48平方米(單價每平方米6,209.92元)，登記在被告徐艷紅名下。103室房屋，建筑面積112.58平方米(單價每平方米5,549.10元)，登記在被告徐鋼名下。703室房屋，建筑面積65.84平方米(單價每平方米4,907.07元)，登記在被告徐鋼名下。
　　又查明，被告徐國民的戶籍于2005年6月17日從黑龍江省友誼縣友誼鎮(zhèn)20委8組遷入上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)莊家村XXX號，戶別為非農(nóng)家庭戶口，其并非系原上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村村民委員會村民。
　　還查明：本案原告及本案第三人于2017年3月23日向本院提起訴訟，要求判令松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府與被告之間于2016年6月29日簽訂的《補償協(xié)議》無效。經(jīng)審理后，本院以(2017)滬0117民初4785號民事判決書，依法駁回了本案原告及本案第三人的訴訟請求。
　　審理中，原告認為系爭房屋安置房現(xiàn)市場價為每平方米28,000元，三被告認為系爭房屋安置房現(xiàn)市場價為每平方米20,000元左右。
　　以上事實，有上海市農(nóng)村宅基地使用權審核表、《購房協(xié)議書》、《調(diào)解協(xié)議書》、《補償協(xié)議》、《九亭鎮(zhèn)動遷安置房調(diào)配證明》、居民戶口簿、(2017)滬0117民初4785號民事判決書、不動產(chǎn)權證書及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，我國法律規(guī)定，財產(chǎn)所有權的取得，不得違反法律規(guī)定。集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有。農(nóng)村宅基地房屋的轉讓，購房者應為本鎮(zhèn)(鄉(xiāng))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，且符合宅基地申請條件且經(jīng)有關部門批準辦理了登記手續(xù)的方可發(fā)生宅基地使用權與房屋所有權的轉移。而被告徐國民并非系該集體組織成員，且未經(jīng)有關組織和部門批準，故雙方就系爭房屋簽訂的《購房協(xié)議書》應認定無效。無效合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應予返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案，原告作為系爭房屋出賣人，在明知系爭房屋為農(nóng)村宅基地房屋未經(jīng)有關部門批準不得轉讓的情況下，仍將系爭房屋出售給被告徐國民，應承擔70%的過錯責任。而被告徐國民作為買受人明知其非系該集體組織成員，且未經(jīng)有關組織和部門批準，仍向原告購買系爭房屋，應承擔30%的過錯責任。因系爭房屋已經(jīng)被拆遷，無法予以返還。因此，根據(jù)本案的實際情況本院依法確定系爭房屋的拆遷利益70%歸被告徐國民所有，30%歸原告所有。本案所指的拆遷利益僅指土地和房屋的拆遷利益，不包括其他利益。
　　根據(jù)本案查明的事實，在系爭房屋被拆遷前，原告與被告徐國民在松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳居委會人民調(diào)解委員會的調(diào)解下雙方簽訂了《調(diào)解協(xié)議書》，若原告與被告徐國民之間簽訂的《購房協(xié)議書》合法有效前提下，根據(jù)該《調(diào)解協(xié)議書》約定內(nèi)容，可以確定雙方之間的糾紛已經(jīng)解決。然，由于雙方就系爭房屋簽訂的《購房協(xié)議書》屬于無效合同，故不能憑該《調(diào)解協(xié)議書》約定內(nèi)容來確定雙方糾紛已經(jīng)解決，應當以合同無效的過錯責任解決雙方之間的糾紛。因此，就系爭房屋的拆遷補償款中的土地使用權基價、房屋重置成新總價及購房補貼的30%歸原告所有，即329,855.70元【(190,080元＋183,439元＋726,000元)×30%】歸原告所有，被告徐國民已經(jīng)支付原告170,000元，余款159,855.70元應支付給原告。另被告徐國民應將系爭房屋的220平方米基本安置面積的30%，即66平方米給付原告。由于系爭房屋的安置面積均已安置完畢，且三套房屋已登記在被告徐國民子女，即被告徐艷紅、徐鋼名下，故三被告應共同應按市場價支付原告66平方米安置面積折價款，根據(jù)本案的實際情況及原、被告的陳述，并根據(jù)公平原則、誠實信用原則，本院依法酌情確定66平方米安置面積折價款1,320,000元(66平方米×每平方米20,000元)。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第五十二條第(五)項、第五十八條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告王某某與被告徐國民于1994年6月30日簽訂的《購房協(xié)議書》無效；
　　二、被告徐國民于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某就坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村XXX號房屋拆遷補償款159,855.70元；
　　三、被告徐國民、徐艷紅、徐鋼于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某就坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村XXX號房屋拆遷安置面積折價款1,320,000元；
　　四、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費29,028元，減半收取14,514元，由原告王某某負擔5,454.50元(已付)，由被告徐國民、徐艷紅、徐鋼負擔9,059.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：何詰彌