上訴人（原審原告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，初中文化，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省富錦市。
委托代理人王洪軍，男，黑龍江鴻君律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，高中文化，現(xiàn)住黑龍江省撫遠(yuǎn)縣。
被上訴人（原審被告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大專文化，撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，現(xiàn)住黑龍江省撫遠(yuǎn)縣。
原審第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人劉志成，該公司經(jīng)理。

上訴人王某某與被上訴人劉某某、劉某某、第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無效糾紛一案，撫遠(yuǎn)縣人民法院于2014年12月14日作出（2013）撫民初字第41號民事判決。宣判后，原告王某某不服向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭于2014年4月17日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人王某某的委托代理人王洪軍、被上訴人劉某某、原審第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人劉志成到庭參加訴訟，被上訴人劉某某未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告王某某訴稱：2011年3月2日原告與被告劉某某簽訂了“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，被告劉某某將其所有的房屋轉(zhuǎn)讓給原告。在2011年4月1日起至2012年6月22日期間，原告共向被告劉某某支付購房款1468702元（其中有部分購房款是被告劉某某和第三人煜達(dá)公司代被告劉某某收取的）。原告于2012年11月份向撫遠(yuǎn)縣房產(chǎn)部門了解得知，被告劉某某在與原告簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”前，已于2010年9月13日在撫遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)管理局辦理了房屋貸款抵押登記，貸款金額為90萬元，貸款期限為10年。被告劉某某將已經(jīng)辦理了抵押登記的房屋轉(zhuǎn)讓給原告，違反了法律的相關(guān)規(guī)定，“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”是無效的，故被告劉某某應(yīng)返還原告的全部購房款，并應(yīng)按銀行貸款利率支付相應(yīng)利息。同時原告在該房屋的裝修投入309200元的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由被告劉某某承擔(dān)賠償責(zé)任。被告劉某某是被告劉某某的擔(dān)保人，故被告劉某某應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，案件受理費由被告承擔(dān)。
原審被告劉某某辯稱：一、我方與原告所定的賓館買賣合同并未違背任何法律規(guī)定，且由雙方認(rèn)可后均簽字，已發(fā)生法律效力，我方積極按合同約定履行義務(wù)，并無違約行為，所以與原告簽定的合同是合法有效的，應(yīng)按合同約定繼續(xù)履行。二、原告方所稱的賓館產(chǎn)權(quán)貸款一事，該事在原告方購買賓館簽定合同時便已知情，并無異議，況且合同約定在2016年4月1日我方將賓館產(chǎn)權(quán)證變更為原告方，在此之前，原告方應(yīng)按約定，履行其義務(wù)，按期交納賓館的款項，我方在約定的時間為其辦理產(chǎn)權(quán)即可。三、請求人民法院駁回原告訴訟請求，繼續(xù)履行合同，訴訟費由原告承擔(dān)。
原審被告劉某某答辯稱：賣給原告房子的時候，我參與了，撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)有限公司的劉志成是我哥，當(dāng)時已經(jīng)告知原告該房屋在銀行抵押貸款了，所以原告才申請公證，已經(jīng)告知在2016年4月1日欠款全部還清之后，再把產(chǎn)權(quán)證過戶到原告名下，所以我認(rèn)為我方?jīng)]有違約。
原審第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)傳票傳喚未出庭參加訴訟。
原審判決認(rèn)定，被告劉某某于2010年9月13日將其名下位于黑龍江省撫遠(yuǎn)縣撫遠(yuǎn)鎮(zhèn)鉆石凱悅B棟206號商服樓在中國工商銀行股份有限公司撫遠(yuǎn)支行抵押貸款900000元。2011年3月2日原告與被告劉玉桐、劉某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議并經(jīng)黑龍江省撫遠(yuǎn)縣公證處公證，原告購買被告劉某某名下位于黑龍江省撫遠(yuǎn)縣撫遠(yuǎn)鎮(zhèn)鉆石凱悅B棟206號商服樓，該商服樓有照建筑面積452.50平方米附帶地下室（地下室南3號、4號及走廊、無房屋所有權(quán)證）建筑面積274.59平方米，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定被告劉某某作為保證人并代收購房款。原告分別于2011年3月2日、2011年3月25日向被告劉某某付款人民幣400000元、人民幣200000元，原告分別于2012年1月17日、2012年3月19日、2012年3月28日、2012年4月18日、2012年4月19日向第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付款人民幣100000元、人民幣200000元、人民幣200000元、人民幣250000元、人民幣48000元。在原告以購買被告劉某某的房屋經(jīng)營賓館期間，被告劉某某及其家人入住賓館消費人民幣10702元未付款，被告劉某某同意以此充抵原告所欠購房款。被告劉某某于雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)日將買賣房屋交付原告，原告于2011年3月15日與滕懷忠簽訂房屋裝修合同，對買賣房屋進(jìn)行了裝修，裝修費用為人民幣309200元。另查，第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人系被告劉某某的父親，原告給付的部分購房款由被告劉某某、第三人撫遠(yuǎn)縣煜達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代收。
原審法院認(rèn)為，本案爭議在于房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，對外簽訂的房屋買賣合同是否有效。《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條已被《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條修正，而《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定的“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”，應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動，該規(guī)定非效力性的強制性規(guī)定，本案所涉及的買賣房屋雖已抵押于中國工商銀行股份有限公司撫遠(yuǎn)支行，但并不影響原告王某某與被告劉某某、劉某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，且原告尚未給付被告劉某某的房款足以消滅抵押權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不影響原、被告雙方繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議可以繼續(xù)履行。對于原告要求確認(rèn)2011年3月2日原告與被告劉玉桐、劉某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的主張，不符合法律規(guī)定，對此不予支持。原審判決：駁回原告王某某的訴訟請求。

本院認(rèn)為：程序方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十五條 的規(guī)定，嚴(yán)重違反法定程序是指原審法院存在審判組織的組成不合法、應(yīng)當(dāng)回避的審判人員未回避、無訴訟行為能力人未經(jīng)法定代理人代為訴訟及違法剝奪當(dāng)事人辯論權(quán)利等情形，上訴人主張的超審理期限不屬于嚴(yán)重違反法定程序的情形，以此理由要求發(fā)回重審本院不予支持。實體方面，本案爭議的焦點問題是轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)合同的效力認(rèn)定問題。正確認(rèn)定轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)合同的效力不僅要看法律是否有規(guī)定，更要看法律規(guī)定的演變過程?！睹裢ㄒ庖姟返?15條的內(nèi)容因與《物權(quán)法》的規(guī)定相沖突，已被最高法院廢止。《擔(dān)保法》第49條第1款的內(nèi)容因與《物權(quán)法》的規(guī)定相沖突，根據(jù)《物權(quán)法》第178條的規(guī)定不再適用?！段餀?quán)法》第191條第2款的規(guī)定并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持，故上訴人主張合同無效的觀點不能成立。案涉房屋的總價款為330萬元，上訴人已支付的總價款為1468702元，剩余未付房款183萬余元，而案涉房屋在2010年10月設(shè)定的抵押權(quán)總額為90萬元，目前還在逐月還款之中，抵押權(quán)數(shù)額不斷減少，上訴人若認(rèn)為因抵押權(quán)的存在而影響自己取得房屋所有權(quán)，可通過行使合同履行中的不安抗辯權(quán)來保障自己的權(quán)利，從合同的實際履行情況看也不宜認(rèn)定合同無效。綜上上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，裁定如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費20801元由上訴人王某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　姜廣武 代審判員　高　陽 代審判員　何思禹

書 記 員　何　璇