原告：王盛年，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陸宇艇，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陸亮，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：閻某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　第三人：崔海梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳錫亮，上海市鶴銘律師事務(wù)所律師
　　原告王盛年與被告閻某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月19日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。后因被告閻某某下落不明，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖?。審理中，第三人崔海梅申?qǐng)參加本案訴訟，本院依法予以準(zhǔn)許。本案于2018年9月14日公開開庭進(jìn)行審理。原告王盛年的委托訴訟代理人陸亮、第三人崔海梅及其委托訴訟代理人吳錫亮到庭參加訴訟。被告閻某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王盛年向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，協(xié)助原告將坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)澤悅路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)過戶至原告名下。事實(shí)和理由：原、被告就系爭(zhēng)房屋于2015年9月28日簽訂《定金合同》、于2015年10月8日簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定原告以1,030,000元價(jià)款購買系爭(zhēng)房屋。原告按約支付購房款，被告亦于2017年7月1日將系爭(zhēng)房屋交付原告，原告裝修后實(shí)際居住于內(nèi)?，F(xiàn)房屋滿足過戶登記條件，但被告未予配合，遂涉訴。
　　被告閻某某未作答辯。
　　第三人述稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原、被告之間并無真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明：系爭(zhēng)房屋現(xiàn)登記于被告名下。
　　2015年9月28日，原、被告于案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的居間下簽訂《定金合同》一份，約定被告將系爭(zhēng)房屋以1,030,000元價(jià)款售予原告(于2015年10月8日前支付520,000元，于2015年12月31日前支付410,000元，在辦理完過戶手續(xù)后付清100,000元)；被告于2017年6月30日前向原告交房，原告支付首付款之日起租金由原告收取(2016年1月至2017年6月共18個(gè)月，每月租金1,500元，由被告于2015年12月30日前一次性支付原告共計(jì)27,000元)；原、被告于系爭(zhēng)房屋可辦理過戶手續(xù)的30個(gè)工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù)；原、被告雙方約定簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及借款合同，簽訂后，各條款均以《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及抵押合同為準(zhǔn)。合同另對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　2015年10月8日，原、被告于案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》一份，該合同約定的權(quán)利義務(wù)與上述《定金合同》無實(shí)質(zhì)差異。然而，該協(xié)議的首部，買受方除原告王盛年外，手寫添加了案外人武某某；落款處，案外人武某某亦有簽名(經(jīng)核，案外人武某某系原告之母)。
　　原告于2015年9月28日支付被告50,000元、于2015年10月8日支付被告470,000元，被告于2015年10月8日出具520,000元的《收款收據(jù)》(含定金50,000元)。原告于2015年12月12日支付被告383,000元，被告出具了收到410,000元的《收款收據(jù)》。
　　2017年7月1日，被告作為甲方、原告及案外人武某某作為乙方簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》一份，內(nèi)容為：原告原定于過戶當(dāng)日支付被告購房尾款100,000元整，現(xiàn)雙方約定于2017年7月1日交房當(dāng)日提前支付50,000元整，剩余尾款50,000元于過戶當(dāng)日支付。另乙方承諾過戶到案外人武某某名下后另支付被告30,000元作為車馬費(fèi)用。同日，原告向被告支付50,000元。同日，被告作為甲方、原告及案外人武某某作為乙方簽署了《房屋交接書》，并交接了系爭(zhēng)房屋。
　　另查明：被告與第三人于2016年7月1日就系爭(zhēng)房屋簽訂了《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》，被告于2016年7月13日取得了補(bǔ)發(fā)的關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，被告與第三人于于2016年7月22日就系爭(zhēng)房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。本案第三人崔海梅現(xiàn)亦向本院另案提起訴訟，要求本案被告閻某某協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋的過戶登記手續(xù)，過戶至第三人崔海梅名下，該案尚在審理過程中【案號(hào)為：(2018)滬0117民初8482號(hào)】。
　　再查明：案外人武某某曾向本院提起訴訟，要求被告將系爭(zhēng)房屋過戶至案外人武某某名下【案號(hào)為：(2017)滬0117民初18705號(hào)】。該案中，本案第三人也申請(qǐng)參加了該案的訴訟。該案審理中，本案原告出具了《證明》一份，稱其在購買系爭(zhēng)房屋過程中作為武某某的代理人。該案中，第三人認(rèn)為武某某非系爭(zhēng)房屋的買受人，其訴訟主體資格不適格。后本院裁定準(zhǔn)許武某某撤回該案起訴。本案中，原告對(duì)該份《證明》的真實(shí)性沒有異議，但稱該《證明》系當(dāng)時(shí)為將系爭(zhēng)房屋過戶至武某某名下而制作，本案中不再認(rèn)可該《證明》之效力，堅(jiān)持本案的訴訟請(qǐng)求。
　　又查明：第三人曾向本院提起訴訟，要求被告將系爭(zhēng)房屋過戶至第三人名下【案號(hào)為：(2018)滬0117民初15號(hào)】，后第三人撤回起訴。
　　還查明：第三人曾向被告發(fā)送微信，稱被告“不但不及時(shí)履行過戶交房手續(xù)，玩起了失蹤的手段，反而串通王盛年玩起了‘一房二賣’的花樣，企圖想毀約……”，被告回復(fù)“我不是失蹤……你要知道我和對(duì)方王盛年是借款合同沒有賣房合同，不存在一房二賣，我現(xiàn)正處理與王盛年的事”“我這幾天已在和王盛年溝通，可王不配合，我現(xiàn)再給王盛年幾天考慮時(shí)間，否則我下星期去法院起訴，并把他們清理出門戶再作下一步打算”。被告通過微信發(fā)送了一份原告(作為出借人、乙方)、被告(作為借款人、甲方)之間的《借款協(xié)議》，載有：雙方交易房產(chǎn)為配套商品房，按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)暫不能過戶，雙方一致同意：借款：被告于2015年10月8日將系爭(zhēng)房屋出售給原告，原告因此出借給被告2,060,000元。借款期限：2015年10月8日至系爭(zhēng)房屋過戶手續(xù)完成。還款方式與時(shí)限：系爭(zhēng)房屋過戶給原告，雙方債務(wù)抵消，如果未能按時(shí)履行過戶手續(xù)，被告償還原告2,060,000元。系爭(zhēng)房屋未到辦理過戶手續(xù)時(shí)限前，原告無權(quán)向被告追繳債務(wù)。違約責(zé)任：原告違約，則被告有權(quán)沒收原告已付房款并收回系爭(zhēng)房屋，債務(wù)抵消；被告違約，則被告需償還原告2,060,000元整，且原告有權(quán)要求被告賠償裝修費(fèi)用；因違約方原因未按時(shí)完成過戶手續(xù)，每逾期一天，違約方付給守約方賠償金2,000元。
　　本案審理中，第三人對(duì)原告實(shí)際占有房屋沒有爭(zhēng)議，但認(rèn)為該占有系非法占有。原告對(duì)第三人舉證中的《借款協(xié)議》真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為該協(xié)議僅是為了提高被告的違約金而生，事后雙方未對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押。原告稱《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中首部及落款處的武某某均系2016年7月1日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》后添加的。原告另提供了一份落款時(shí)間為2015年10月8日由被告出具的《房屋出售人產(chǎn)權(quán)聲明及承諾書》一份，載明，被告將系爭(zhēng)房屋出售給原告及案外人武某某，因政策原因不能馬上過戶，經(jīng)雙方協(xié)商先交易后更名……無條件配合將系爭(zhēng)過戶到“王盛年、武某某或王盛年、武某某定人員名下”。
　　本案審理中，案外人武某某向本院陳述，對(duì)現(xiàn)由原告主張系爭(zhēng)房屋之權(quán)利沒有異議；另原告已向本院賬戶匯入購房余款50,000元。
　　以上事實(shí)，有《定金合同》、《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、《收款收據(jù)》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋交接書》、《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《借款協(xié)議》及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：(1)原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系是否合法有效；(2)若原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系合法有效，則原告與第三人何者擁有優(yōu)先的權(quán)利保護(hù)順位。以下本院分別進(jìn)行闡述：
　　一、本案中，第三人認(rèn)為原、被告之間屬民間借貸合同關(guān)系而非房屋買賣合同關(guān)系，其理由主要是，原、被告簽訂的《定金合同》中約定另行簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及借款合同，且原、被告雙方確實(shí)簽有一份《借款協(xié)議》。對(duì)此，本院認(rèn)為，第三人意見之實(shí)質(zhì)系認(rèn)為原、被告系以訂立買賣合同的方式擔(dān)保借款合同債務(wù)之履行。但綜合原、被告締約及履約過程，本院有理由相信原、被告之間確屬房屋買賣合同關(guān)系。對(duì)于原、被告雙方的《借款協(xié)議》，原告稱系為提高被告的違約成本并鎖定房源，具有現(xiàn)實(shí)中的合理性，本院予以采信。值得提及的是，原告與案外人武某某曾商定以案外人武某某為主體起訴要求被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但在案外人武某某現(xiàn)已明確對(duì)由原告主張合同權(quán)利無異議的情況下，上述過程并不足以否認(rèn)原、被告之間房屋買賣關(guān)系的真實(shí)性及合法性。
　　二、經(jīng)查，原告與被告系于2015年9月28日簽訂《定金合同》，并于2015年10月8日簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；被告與第三人于2016年7月1日簽訂《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》，并于2016年7月22日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，上述合同(或協(xié)議)在法律上均應(yīng)評(píng)價(jià)為合法有效?，F(xiàn)原告及第三人作為合同的買受人均基于合同債權(quán)要求被告將系爭(zhēng)房屋過戶至己方名下，然系爭(zhēng)房屋系特定物，故事實(shí)上僅有一份合同可得實(shí)際履行，在出賣人無能力承擔(dān)違約賠償責(zé)任的情況下，買受人間的利益沖突更甚。在此情況下，無疑發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)多重買賣時(shí)合同權(quán)利保護(hù)順位之問題，本院根據(jù)在案證據(jù)作如下斟酌：(1)現(xiàn)房屋仍登記于被告名下，故原告及第三人均尚未對(duì)系爭(zhēng)房屋享有物權(quán)；(2)就落款時(shí)點(diǎn)而言，原、被告之間的買賣合同成立在先，且該時(shí)點(diǎn)可以與原告向被告的付款時(shí)點(diǎn)相互印證，本院予以確認(rèn)；(3)原告現(xiàn)時(shí)占有房屋為各方不爭(zhēng)之事實(shí)，第三人稱原告對(duì)房屋之占有為非法占有，但無事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。綜上所述，現(xiàn)原告要求被告繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，將系爭(zhēng)房屋過戶至原告名下的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。對(duì)于第三人于另案中之主張，本院將待本案生效后作出相應(yīng)處理。
　　關(guān)于剩余購房款，本院注意到，一則原、被告及案外人武某某簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中，關(guān)于“車馬費(fèi)用”30,000元的支付條件為系爭(zhēng)房屋過戶到案外人武某某名下，而現(xiàn)該條件未成就；二則原告于2015年12月12日支付被告383,000元，而被告出具了實(shí)收410,000元的《收款收據(jù)》，其中的27,000元差價(jià)可與《定金合同》中對(duì)租金由原告收取的約定相互印證。綜上，本院確定本案的剩余未付購房款確為50,000元；另雖被告在庭審中并未提出主張，但原告向被告履行相應(yīng)付款義務(wù)亦為繼續(xù)履行合同之本義，原告亦實(shí)際支付該款項(xiàng)至本院賬戶，故本院對(duì)此予以一并處理。考慮到雙方買賣合同中約定的付款方式及本案現(xiàn)實(shí)情況，本院酌情確定該款項(xiàng)由原告于系爭(zhēng)房屋過戶至其名下起三日內(nèi)支付。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告閻某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)澤悅路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過戶至原告王盛年名下；
　　二、原告王盛年于上述房屋過戶至原告王盛年名下之日起三日內(nèi)支付被告閻某某剩余房款50,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)14,070元，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)用19,070元，由被告閻某某負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：方美玲

書記員：朱金彪