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王盛年與閻某某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:王盛年,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市普陀區(qū)。
  委托訴訟代理人:陸宇艇,北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:陸亮,北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
  被告:閻某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市黃浦區(qū)。
  第三人:崔海梅,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市靜安區(qū)。
  委托訴訟代理人:吳錫亮,上海市鶴銘律師事務(wù)所律師
  原告王盛年與被告閻某某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年4月19日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。后因被告閻某某下落不明,本案轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖?。審理中,第三人崔海梅申?qǐng)參加本案訴訟,本院依法予以準(zhǔn)許。本案于2018年9月14日公開開庭進(jìn)行審理。原告王盛年的委托訴訟代理人陸亮、第三人崔海梅及其委托訴訟代理人吳錫亮到庭參加訴訟。被告閻某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票,未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告王盛年向本院提出訴訟請(qǐng)求:判令被告繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,協(xié)助原告將坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)澤悅路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)過戶至原告名下。事實(shí)和理由:原、被告就系爭(zhēng)房屋于2015年9月28日簽訂《定金合同》、于2015年10月8日簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定原告以1,030,000元價(jià)款購買系爭(zhēng)房屋。原告按約支付購房款,被告亦于2017年7月1日將系爭(zhēng)房屋交付原告,原告裝修后實(shí)際居住于內(nèi)?,F(xiàn)房屋滿足過戶登記條件,但被告未予配合,遂涉訴。
  被告閻某某未作答辯。
  第三人述稱:不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原、被告之間并無真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系,請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
  經(jīng)審理查明:系爭(zhēng)房屋現(xiàn)登記于被告名下。
  2015年9月28日,原、被告于案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的居間下簽訂《定金合同》一份,約定被告將系爭(zhēng)房屋以1,030,000元價(jià)款售予原告(于2015年10月8日前支付520,000元,于2015年12月31日前支付410,000元,在辦理完過戶手續(xù)后付清100,000元);被告于2017年6月30日前向原告交房,原告支付首付款之日起租金由原告收取(2016年1月至2017年6月共18個(gè)月,每月租金1,500元,由被告于2015年12月30日前一次性支付原告共計(jì)27,000元);原、被告于系爭(zhēng)房屋可辦理過戶手續(xù)的30個(gè)工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù);原、被告雙方約定簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及借款合同,簽訂后,各條款均以《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及抵押合同為準(zhǔn)。合同另對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
  2015年10月8日,原、被告于案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》一份,該合同約定的權(quán)利義務(wù)與上述《定金合同》無實(shí)質(zhì)差異。然而,該協(xié)議的首部,買受方除原告王盛年外,手寫添加了案外人武某某;落款處,案外人武某某亦有簽名(經(jīng)核,案外人武某某系原告之母)。
  原告于2015年9月28日支付被告50,000元、于2015年10月8日支付被告470,000元,被告于2015年10月8日出具520,000元的《收款收據(jù)》(含定金50,000元)。原告于2015年12月12日支付被告383,000元,被告出具了收到410,000元的《收款收據(jù)》。
  2017年7月1日,被告作為甲方、原告及案外人武某某作為乙方簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》一份,內(nèi)容為:原告原定于過戶當(dāng)日支付被告購房尾款100,000元整,現(xiàn)雙方約定于2017年7月1日交房當(dāng)日提前支付50,000元整,剩余尾款50,000元于過戶當(dāng)日支付。另乙方承諾過戶到案外人武某某名下后另支付被告30,000元作為車馬費(fèi)用。同日,原告向被告支付50,000元。同日,被告作為甲方、原告及案外人武某某作為乙方簽署了《房屋交接書》,并交接了系爭(zhēng)房屋。
  另查明:被告與第三人于2016年7月1日就系爭(zhēng)房屋簽訂了《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》,被告于2016年7月13日取得了補(bǔ)發(fā)的關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》,被告與第三人于于2016年7月22日就系爭(zhēng)房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。本案第三人崔海梅現(xiàn)亦向本院另案提起訴訟,要求本案被告閻某某協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋的過戶登記手續(xù),過戶至第三人崔海梅名下,該案尚在審理過程中【案號(hào)為:(2018)滬0117民初8482號(hào)】。
  再查明:案外人武某某曾向本院提起訴訟,要求被告將系爭(zhēng)房屋過戶至案外人武某某名下【案號(hào)為:(2017)滬0117民初18705號(hào)】。該案中,本案第三人也申請(qǐng)參加了該案的訴訟。該案審理中,本案原告出具了《證明》一份,稱其在購買系爭(zhēng)房屋過程中作為武某某的代理人。該案中,第三人認(rèn)為武某某非系爭(zhēng)房屋的買受人,其訴訟主體資格不適格。后本院裁定準(zhǔn)許武某某撤回該案起訴。本案中,原告對(duì)該份《證明》的真實(shí)性沒有異議,但稱該《證明》系當(dāng)時(shí)為將系爭(zhēng)房屋過戶至武某某名下而制作,本案中不再認(rèn)可該《證明》之效力,堅(jiān)持本案的訴訟請(qǐng)求。
  又查明:第三人曾向本院提起訴訟,要求被告將系爭(zhēng)房屋過戶至第三人名下【案號(hào)為:(2018)滬0117民初15號(hào)】,后第三人撤回起訴。
  還查明:第三人曾向被告發(fā)送微信,稱被告“不但不及時(shí)履行過戶交房手續(xù),玩起了失蹤的手段,反而串通王盛年玩起了‘一房二賣’的花樣,企圖想毀約……”,被告回復(fù)“我不是失蹤……你要知道我和對(duì)方王盛年是借款合同沒有賣房合同,不存在一房二賣,我現(xiàn)正處理與王盛年的事”“我這幾天已在和王盛年溝通,可王不配合,我現(xiàn)再給王盛年幾天考慮時(shí)間,否則我下星期去法院起訴,并把他們清理出門戶再作下一步打算”。被告通過微信發(fā)送了一份原告(作為出借人、乙方)、被告(作為借款人、甲方)之間的《借款協(xié)議》,載有:雙方交易房產(chǎn)為配套商品房,按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)暫不能過戶,雙方一致同意:借款:被告于2015年10月8日將系爭(zhēng)房屋出售給原告,原告因此出借給被告2,060,000元。借款期限:2015年10月8日至系爭(zhēng)房屋過戶手續(xù)完成。還款方式與時(shí)限:系爭(zhēng)房屋過戶給原告,雙方債務(wù)抵消,如果未能按時(shí)履行過戶手續(xù),被告償還原告2,060,000元。系爭(zhēng)房屋未到辦理過戶手續(xù)時(shí)限前,原告無權(quán)向被告追繳債務(wù)。違約責(zé)任:原告違約,則被告有權(quán)沒收原告已付房款并收回系爭(zhēng)房屋,債務(wù)抵消;被告違約,則被告需償還原告2,060,000元整,且原告有權(quán)要求被告賠償裝修費(fèi)用;因違約方原因未按時(shí)完成過戶手續(xù),每逾期一天,違約方付給守約方賠償金2,000元。
  本案審理中,第三人對(duì)原告實(shí)際占有房屋沒有爭(zhēng)議,但認(rèn)為該占有系非法占有。原告對(duì)第三人舉證中的《借款協(xié)議》真實(shí)性沒有異議,但認(rèn)為該協(xié)議僅是為了提高被告的違約金而生,事后雙方未對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押。原告稱《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中首部及落款處的武某某均系2016年7月1日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》后添加的。原告另提供了一份落款時(shí)間為2015年10月8日由被告出具的《房屋出售人產(chǎn)權(quán)聲明及承諾書》一份,載明,被告將系爭(zhēng)房屋出售給原告及案外人武某某,因政策原因不能馬上過戶,經(jīng)雙方協(xié)商先交易后更名……無條件配合將系爭(zhēng)過戶到“王盛年、武某某或王盛年、武某某定人員名下”。
  本案審理中,案外人武某某向本院陳述,對(duì)現(xiàn)由原告主張系爭(zhēng)房屋之權(quán)利沒有異議;另原告已向本院賬戶匯入購房余款50,000元。
  以上事實(shí),有《定金合同》、《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、《收款收據(jù)》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋交接書》、《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《借款協(xié)議》及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí),本院予以確認(rèn)。
  本院認(rèn)為,本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二:(1)原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系是否合法有效;(2)若原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系合法有效,則原告與第三人何者擁有優(yōu)先的權(quán)利保護(hù)順位。以下本院分別進(jìn)行闡述:
  一、本案中,第三人認(rèn)為原、被告之間屬民間借貸合同關(guān)系而非房屋買賣合同關(guān)系,其理由主要是,原、被告簽訂的《定金合同》中約定另行簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及借款合同,且原、被告雙方確實(shí)簽有一份《借款協(xié)議》。對(duì)此,本院認(rèn)為,第三人意見之實(shí)質(zhì)系認(rèn)為原、被告系以訂立買賣合同的方式擔(dān)保借款合同債務(wù)之履行。但綜合原、被告締約及履約過程,本院有理由相信原、被告之間確屬房屋買賣合同關(guān)系。對(duì)于原、被告雙方的《借款協(xié)議》,原告稱系為提高被告的違約成本并鎖定房源,具有現(xiàn)實(shí)中的合理性,本院予以采信。值得提及的是,原告與案外人武某某曾商定以案外人武某某為主體起訴要求被告協(xié)助辦理過戶手續(xù),但在案外人武某某現(xiàn)已明確對(duì)由原告主張合同權(quán)利無異議的情況下,上述過程并不足以否認(rèn)原、被告之間房屋買賣關(guān)系的真實(shí)性及合法性。
  二、經(jīng)查,原告與被告系于2015年9月28日簽訂《定金合同》,并于2015年10月8日簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》;被告與第三人于2016年7月1日簽訂《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》,并于2016年7月22日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定,上述合同(或協(xié)議)在法律上均應(yīng)評(píng)價(jià)為合法有效?,F(xiàn)原告及第三人作為合同的買受人均基于合同債權(quán)要求被告將系爭(zhēng)房屋過戶至己方名下,然系爭(zhēng)房屋系特定物,故事實(shí)上僅有一份合同可得實(shí)際履行,在出賣人無能力承擔(dān)違約賠償責(zé)任的情況下,買受人間的利益沖突更甚。在此情況下,無疑發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)多重買賣時(shí)合同權(quán)利保護(hù)順位之問題,本院根據(jù)在案證據(jù)作如下斟酌:(1)現(xiàn)房屋仍登記于被告名下,故原告及第三人均尚未對(duì)系爭(zhēng)房屋享有物權(quán);(2)就落款時(shí)點(diǎn)而言,原、被告之間的買賣合同成立在先,且該時(shí)點(diǎn)可以與原告向被告的付款時(shí)點(diǎn)相互印證,本院予以確認(rèn);(3)原告現(xiàn)時(shí)占有房屋為各方不爭(zhēng)之事實(shí),第三人稱原告對(duì)房屋之占有為非法占有,但無事實(shí)依據(jù),本院不予采納。綜上所述,現(xiàn)原告要求被告繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,將系爭(zhēng)房屋過戶至原告名下的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。對(duì)于第三人于另案中之主張,本院將待本案生效后作出相應(yīng)處理。
  關(guān)于剩余購房款,本院注意到,一則原、被告及案外人武某某簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中,關(guān)于“車馬費(fèi)用”30,000元的支付條件為系爭(zhēng)房屋過戶到案外人武某某名下,而現(xiàn)該條件未成就;二則原告于2015年12月12日支付被告383,000元,而被告出具了實(shí)收410,000元的《收款收據(jù)》,其中的27,000元差價(jià)可與《定金合同》中對(duì)租金由原告收取的約定相互印證。綜上,本院確定本案的剩余未付購房款確為50,000元;另雖被告在庭審中并未提出主張,但原告向被告履行相應(yīng)付款義務(wù)亦為繼續(xù)履行合同之本義,原告亦實(shí)際支付該款項(xiàng)至本院賬戶,故本院對(duì)此予以一并處理。考慮到雙方買賣合同中約定的付款方式及本案現(xiàn)實(shí)情況,本院酌情確定該款項(xiàng)由原告于系爭(zhēng)房屋過戶至其名下起三日內(nèi)支付。
  據(jù)此,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:
  一、被告閻某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)澤悅路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過戶至原告王盛年名下;
  二、原告王盛年于上述房屋過戶至原告王盛年名下之日起三日內(nèi)支付被告閻某某剩余房款50,000元。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費(fèi)14,070元,財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5,000元,合計(jì)訴訟費(fèi)用19,070元,由被告閻某某負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員:方美玲

書記員:朱金彪

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