上訴人(原審被告)：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：霍夢君，上海得勤律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：周光滬，上海市科偉律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：金偉俊，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：霍夢君，上海得勤律師事務(wù)所律師。
　　上訴人王某某因與被上訴人劉某某、原審第三人金偉俊房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院(2018)滬0109民初27201號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月2日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　王某某上訴請求：依法撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人的原審訴訟請求。事實和理由：被上訴人違約在先，隱瞞系爭房屋的現(xiàn)狀，將生活設(shè)施存在損壞、均不能正常使用的房屋出租給上訴人。被上訴人不積極履行修理義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減少租金。被上訴人提供的房屋不符合居住條件卻仍按市場價收租，在矛盾未解決前就解除合同且要求上訴人支付合同價的租金，這對上訴人是不公平的。在一審中，被上訴人經(jīng)溝通同意減少9個月租金。
　　劉某某答辯稱，一審法院判決事實清楚，于法有據(jù)，請求二審法院駁回上訴請求，維持原判。
　　金偉俊表示，同意上訴人的上訴請求。
　　劉某某向一審法院起訴請求：1.確認劉某某與王某某之間的《房屋租賃合同》于2018年10月31日解除；2.王某某及金偉俊立即搬離上海市逸仙路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，并將系爭房屋返還劉某某；3.王某某支付拖欠的2017年8月1日起至2018年10月31日的房屋租金78,000元；4.王某某支付2018年11月1日起至實際返還房屋之日止的房屋使用費(按照每月5,200元計算)。訴訟過程中，劉某某變更第3項訴訟請求為要求王某某支付拖欠的2017年8月1日起至2018年10月31日的房屋租金(2017年8月1日起至2017年10月31日的租金按照每月5,200元計算，2017年11月1日起至2018年10月31日的租金按照每月5,000元計算)。
　　一審法院認定事實如下：系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為劉某某、顧決恩、劉思紋，建筑面積120.73平方米。
　　2015年5月24日，劉某某(出租方、甲方)與王某某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將其所有的系爭房屋在良好的狀態(tài)下出租給乙方居住使用；租期5年，自2015年6月1日至2020年5月31日止；租金每月5,200元整，按三個月為一期支付，除第一期租金外，以后每期租金提前七日繳納，如乙方逾期支付租金過十天，則視為乙方自動退租，構(gòu)成違約，甲方有權(quán)收回房屋；乙方同意于2015年5月24日一次支付甲方押租保證金5,200元；甲方應(yīng)于租賃關(guān)系解除后，確認乙方遷空、點清，交還房屋及設(shè)施，并付清所有應(yīng)付費用后當(dāng)天將押租保證金無息退還乙方；房屋設(shè)施如因自然或災(zāi)害而受到損壞時，甲方有修繕的責(zé)任并承擔(dān)有關(guān)的費用；如乙方?jīng)]有按時交納水、電、電話等雜費，由甲方負責(zé)監(jiān)督催交，如乙方十日內(nèi)仍未交付的，甲方有權(quán)終止本協(xié)議；乙方應(yīng)按合同的規(guī)定，按時支付租金，押租保證金以及其他各項應(yīng)付費用；乙方應(yīng)承擔(dān)租賃期內(nèi)所有使用的水、電、煤氣、有線電視、保潔、電話等費用，并按單如期繳納，并把繳納存單保存，以便查證；甲、乙任何一方如未按本合同的條款履行，導(dǎo)致中途終止本合同，并且過錯方又未征得對方諒解時，則視為違約，雙方同意違約金為一個月的房租費。合同簽訂后，劉某某向王某某交付系爭房屋，王某某支付租賃保證金5,200元，系爭房屋由王某某及其丈夫金偉俊居住使用。
　　2016年11月，王某某聯(lián)系劉某某表示系爭房屋淋浴房存在漏水現(xiàn)象，劉某某以其在國外為由未上門維修。2017年5月起，王某某因系爭房屋淋浴房的玻璃門爆裂而暫停支付租金，后經(jīng)雙方協(xié)商，王某某支付劉某某2017年6、7月的租金，2017年8月起，王某某未再支付租金。
　　2017年10月劉某某上門，更換了系爭房屋抽水馬桶，重做了淋浴房地面防水，并將淋浴房的玻璃移門更換為浴簾。之后，王某某、金偉俊又多次就系爭房屋馬桶堵塞、廚房下水管漏水等問題向劉某某報修，雙方多次通過微信就馬桶堵塞及其他設(shè)施損壞的維修事宜進行溝通。
　　2017年10月24日，劉某某微信金偉俊稱“21日你來電說對這次浴室修理不滿意。1、浴簾布質(zhì)量差。能否麻煩小王再買塊質(zhì)量好的。2、保潔沒做好，是否叫保潔工再清潔一下，費用我們出。3、洗碗池下水道漏水未修復(fù)，因我前幾天太忙太累，浴室修好后忘了問夏師傅此事。我會同夏師傅講，小王如在新海城時麻煩叫夏師傅來修復(fù)。為此帶來的不便，請諒解”，金偉俊回復(fù)稱“從去年11月份發(fā)現(xiàn)開始漏水了，通知你們要想法整修，但你們一直拖到這月才安排施工，我想這次可以安穩(wěn)太平的過日子了，沒想到最后的結(jié)果還是與我的期待大相徑庭……”。
　　2017年12月4日，劉某某微信王某某稱“洗衣機壞了只能麻煩你叫修洗衣機師傅來修，費用我們支付。我已是70歲正老人，也患有XXX疾病、高血壓等疾病，人又身在國外，有些事只能麻煩你們解決，費用由我們出”，王某某回復(fù)稱“洗衣機只能等我出院再修，等我出院我就會打房租給你的”。
　　2018年2月22日，王某某微信劉某某稱“我們也不可能白住你家的房子……出了幾千元一月的房租不能正常居住，拖了很久很久來維修，結(jié)果越修越壞，其實我真的不好意思拖了但是有些事情我只能狠下心拖著，我就舉一個小的例子，我告訴你洗衣機壞了要維修，你就沒下文回我，第二次我又告訴你洗衣機壞了，你還是沒下文，每次說到重點你們都不回復(fù)我，如果你是房客你會怎么做？你也看到發(fā)給你的視頻，有關(guān)馬桶的事情，你叫我叫夏師傅，我回答你了我不想和二面三刀的人有聯(lián)系，本來我們房客和房東的事情大家說清楚就好，有這種人進來會把事情弄壞，所以我說我們自己克服困難等你回上海后再解決，廚房下水道又漏了二次，太多太多打亂我們正常生活了，這些也都先不說了，都是老問題了，最使我不能接受的就是這次洗衣機會壞了的事情對你說了二次，你沒給我一個字的回復(fù)……”，劉某某回復(fù)稱“洗衣機不是早跟你說你去修，你也說這次回去要修洗衣機。我早就說過了，只要是壞的東西你們?nèi)バ?，錢我們出，在上海我已講過多次”，王某某回復(fù)稱“有關(guān)洗衣機的事情你肯定沒回復(fù)我”，劉某某回復(fù)稱“是沒回復(fù)，修洗衣機是小事，你去修錢我們出，如還有東西壞你們?nèi)バ?，我們在國外無法一一核實，我們一直相信你們的，以前你們修過的熱水器等，我們從未過問，錢我們出”，王某某回復(fù)稱“不是小事大事的問題，是尊重的問題”。
　　2018年5月6日，金偉俊起草一份《同意房租費減免確認書》載明，自從2016年11月份始起，衛(wèi)生間淋浴房地漏常泛水，導(dǎo)致衛(wèi)生間、走廊甚至房門外全是積水，使租客不能在此出租屋內(nèi)正常生活半年有余，嚴重影響了租客的生活起居和租房目的，經(jīng)協(xié)商，故愿意免去租客一個半月的房租費共計7,800元。另外，從2017年10月修漏水點、更換淋浴房玻璃門為浴簾、更換抽水馬桶(更換后常堵塞)，改變了原有的設(shè)備設(shè)施，降低了設(shè)備設(shè)施品質(zhì)，故愿意從2017年11月份起減去房租費費用200元作為補償，調(diào)整每個月的房租費為5,000元。特立此為證。注：待修復(fù)淋浴房下水堵塞及重新更換抽水馬桶后付清房款。劉某某在《同意房租費減免確認書》落款處簽名。
　　2018年9月18日，王某某微信劉某某稱“廳里空調(diào)壞了”，劉某某回復(fù)稱“廳里空調(diào)壞了你叫修理師傅修一下，費用到時一起結(jié)算”。2018年9月19日，王某某微信劉某某稱“昨晚發(fā)信息給你告訴你空調(diào)壞了，你讓我叫人修理。1.我不敢怕你們不認可修理費，修好了我找誰要修理費？2.我沒空去找修理師傅因為我弟弟剛過世……”。2018年9月20日，劉某某微信王某某稱“空調(diào)不是同你說了嗎，你叫師傅來修，費用我來出”。
　　2018年10月20日，劉某某微信王某某稱“那么你借其他房子搬出？現(xiàn)新海城我家衛(wèi)生間內(nèi)抽水馬桶要換個新的？廚房水管漏水修一下”，王某某回復(fù)稱“等法院解決后再說吧”“現(xiàn)在修怎么了結(jié)前面的事情？總歸要前面的事情了結(jié)了再修，你說是嗎？現(xiàn)在修算什么意思”。
　　2018年10月22日，劉某某委托律師向王某某發(fā)出《律師函》稱，2017年10月劉某某出資維修了系爭房屋內(nèi)部分設(shè)施(更換抽水馬桶，將淋浴房玻璃門改為浴簾等)。2018年5月又應(yīng)王某某要求同意重新更換抽水馬桶、維修下水管道。之后劉某某數(shù)次與王某某預(yù)約具體維修時間，王某某以各種事由推諉。劉某某將安排維修人員于2018年10月24日至28日之間5日內(nèi)到系爭房屋維修(更換抽水馬桶)，要求王某某配合，明確向劉某某告知具體登門維修時間，否則視為拒絕。要求王某某在本月28日前將拖欠的2017年8月至2018年10月租金合計69,000元匯入劉某某賬戶。并要求王某某立即向煤氣公司支付拖欠的煤氣費(含償付違約金)，否則承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果。王某某收到《律師函》后聯(lián)系劉某某，以家中有事、忙碌為由拒絕劉某某上門維修。
　　2018年11月9日，王某某微信劉某某稱“脫排壞了，影響到我燒菜了，煤氣灶也壞了，開火后會自動滅火”，劉某某回復(fù)稱“脫排和煤氣灶是否你叫師傅修一下”，王某某回復(fù)稱“……從2018年11月8號開始所有東西壞了也不再叫小金修復(fù)，壞了就你們自己叫人來修，我配合……以后任何東西壞了我不再叫小金修一只釘子……我就打電話給你，你叫人來修，包括馬桶、水管堵塞等等……”。2018年11月10日，劉某某微信王某某稱“脫排、煤氣灶是否麻煩小金看一下”。
　　2018年11月14日，王某某微信劉某某稱“浴霸壞了”，2018年11月15日，劉某某微信王某某稱“浴霸是否叫師傅修一下”。
　　2018年12月30日，劉某某微信王某某稱“小王今日二次電話你未接，買好的抽水馬桶店家多次催促提貨，什么時候你有空我找?guī)煾祵⒊樗R桶換了”，王某某回復(fù)稱“前幾天你電話里告訴我說上次馬桶沒裝，退貨你還付了違約金，怎么又急著讓你們?nèi)ヌ嶝?？?1月9號開始發(fā)微信報修各個壞的東西……你們40天里沒給我一個字，一句話的回答，我不知道是什么情況，在這40天內(nèi)我發(fā)了很多信息給你們，你們自己仔細的再查看一遍，現(xiàn)在對我說要來換馬桶……壞了這么多東西，現(xiàn)在光換馬桶有用嗎……”。
　　2019年1月9日，劉某某微信王某某稱“好！盡量請小金理解，把事情自行協(xié)商解決。如不能解決我盡快將馬桶、廚房水管修復(fù)，方便你們使用”。2019年1月10日，王某某微信劉某某稱“至于家里壞的東西要修理，小金認為說你們不覺得晚了點嗎？40天一個字不回復(fù)現(xiàn)在提出來要來修理那前面40天怎么說？而且你修1-2天是解決不了問題的，還是先把前面的事情結(jié)清了再說”。
　　2019年1月18日，王某某微信向劉某某報修馬桶并表示已經(jīng)堵塞兩天了，劉某某微信回復(fù)稱“我們馬上來修”“調(diào)換抽水馬桶”，王某某回復(fù)稱“我在浦江鎮(zhèn)，而且我要去裝修公司沒人在家，你不是又叫法院解決了嗎？”“要調(diào)馬桶等法院解決后再說吧，40天都沒反應(yīng)也不急這幾天，我會叫人來疏通的，像上次一樣問你收費”，劉某某回復(fù)稱“你講馬桶堵塞，我現(xiàn)馬上派人來調(diào)換馬桶，定好時間告訴我”。
　　2019年1月23日，劉某某微信王某某稱“衛(wèi)生間抽水馬桶是否近幾天調(diào)換一只，你定個日期！”，王某某回復(fù)稱“馬桶我已叫人來通過了(100元)”“要過年了本來就很忙而且我又要裝修房子實在是沒空在家陪你調(diào)馬桶，11月18日也堵塞過的，也通知你過的那時我沒事情要忙整天在家里你不來換，現(xiàn)在我在裝修房子了，沒空你倒說要來換了”。
　　2019年2月15日，王某某微信劉某某稱“從大年夜到今天馬桶已經(jīng)堵塞二次了”，劉某某回復(fù)稱“馬桶堵塞我這幾天來調(diào)換，你看哪天有空通知我，我馬上來調(diào)換修復(fù)”，王某某回復(fù)稱“我只想快點把事情解決掉，該賠償多少給我們就賠償我們多少，我盡快搬走，光換個馬桶有什么用？這種心情你是無法體會到的……我已經(jīng)叫人來通過了(100元)”。
　　2019年2月21日，王某某微信劉某某稱“今天煤氣公司來檢查煤氣，安全員叫我用煤氣，熱水器千萬要注意安全，因為都存在一定的安全隱患，最好全部更換，因為已經(jīng)超出使用年限了……前幾次壞了叫你們來修就是不來……”，劉某某回復(fù)稱“我馬上來調(diào)熱水器，把馬桶也調(diào)換，你定個時間”。2019年2月22日，王某某微信劉某某稱“我昨天晚上出去旅游了要下星期回來。說老實話我已經(jīng)不在乎你們來修不修了，因為以前對你們說的太多次，太多次了，你們始終不來修理，而且連一個字都不回復(fù)我，我現(xiàn)在只是告訴你一下，你家的一切家用電器都是超過幾年了，安全隱患是可想而知的，今天熱水器調(diào)好了，那煤氣灶(會自動熄火)，脫排油煙機都是超過5-6年了你說光是換熱水器有用嗎？我現(xiàn)在也盡量不住那里……而且昨晚我又出去旅游了，我無法給你定時間，只有等我旅游回來再約了……等我旅游回來再聯(lián)系吧”。
　　2019年3月3日王某某微信向劉某某報修馬桶，劉某某回復(fù)稱“是否給調(diào)換一只馬桶……”。王某某回復(fù)稱“就是馬桶問題……你們不是申請8號開庭嗎？等開庭后再說吧”。
　　2019年3月22日，王某某微信聯(lián)系劉某某稱“今天早上起來洗臉洗臉盆的出口伐壞了(不能接水洗臉了)都老化斷裂了”，劉某某回復(fù)稱“是否買一只叫師傅換一下”，王某某回復(fù)稱“好像沒辦法單換的……小金修了，但他不是專業(yè)修理工……”，劉某某回復(fù)稱“是否叫外面師傅修一下，專業(yè)師傅應(yīng)修得好，費用我們出”。
　　2019年5月23日，王某某微信劉某某稱“馬桶圈壞了，坐上去會夾肉”，劉某某回復(fù)稱“馬桶圈網(wǎng)上買最多20多元，質(zhì)量很好”，王某某回復(fù)稱“跟錢多少無關(guān)，該誰應(yīng)該做的就誰做，省得到時候吃力不討好”。
　　2019年5日25日至2019年10年1日期間，金偉俊一直向劉某某報修系爭房屋馬桶、洗臉盆下水閥、空調(diào)等設(shè)施損壞，并表示因劉某某未予回復(fù)及修復(fù)，將按日扣除租金。期間，劉某某微信回復(fù)金偉俊要求其自行請維修師傅上門維修，金偉俊堅持要求劉某某上門處理。
　　至今，王某某未向劉某某支付2017年8月1日起之后的租金，系爭房屋仍由王某某、金偉俊居住。
　　一審法院認為，劉某某與王某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。租賃期間，王某某自2017年8月1日起以系爭房屋內(nèi)設(shè)施損壞、劉某某未予修復(fù)為由拖欠租金，2017年10月，劉某某派維修人員上門，更換了系爭房屋抽水馬桶，重做了淋浴房地面防水，并將淋浴房的玻璃移門更換為浴簾。之后，王某某仍以劉某某維修質(zhì)量不合格及其他設(shè)施損壞為由拒付租金。2017年10月至今，雙方多次通過微信就維修問題進行溝通，劉某某多次表示由王某某自行維修，維修費用由劉某某承擔(dān)，王某某則堅持要求劉某某上門維修。劉某某也多次要求上門維修，王某某始終未給予劉某某確定的維修時間。王某某認為系爭房屋設(shè)施的損壞已經(jīng)影響其居住，但王某某既不要求解除合同，也不積極配合劉某某上門維修或者采取自行維修后與劉某某結(jié)算維修費用的方式解決問題，而是一味向劉某某報修，同時以系爭房屋設(shè)施損壞為由自2017年8月起拒付租金至今，由此造成雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等，并導(dǎo)致系爭房屋租賃合同目的無法實現(xiàn)。故對劉某某要求解除與王某某簽訂的《房屋租賃合同》，王某某及金偉俊搬離并返還系爭房屋的請求，法院予以支持。關(guān)于《房屋租賃合同》的解除時間，劉某某主張合同于2018年10月31日解除，缺乏依據(jù)，法院不予采納。法院認定，合同解除時間為本案訴狀副本送達王某某之日2018年8月29日。合同解除后，劉某某應(yīng)在扣除王某某未付的公用事業(yè)費用后，將多余的租賃保證金返還王某某。
　　合同解除前發(fā)生的是房屋租金，合同解除后發(fā)生的是房屋使用費。王某某作為承租方，有義務(wù)支付占用房屋期間的房屋租金及房屋使用費。王某某支付劉某某租金至2017年7月底，之后，王某某未再向劉某某支付租金且系爭房屋由王某某及金偉俊居住至今，現(xiàn)劉某某向王某某主張2017年8月1日起至返還房屋之日止的租金及房屋使用費，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。就租金及房屋使用費的支付標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)劉某某確認，2017年10月系爭房屋維修后的設(shè)施品質(zhì)有所降低，劉某某同意自2017年11月起每月減少租金200元，故2017年8月1日起至2017年10月31日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月5,200元，2017年11月1日起的租金及房屋使用費的標(biāo)準(zhǔn)為每月5,000元。又根據(jù)劉某某出具的《同意房租費減免確認書》，在王某某應(yīng)付的2017年8月1日起之后的租金總額中應(yīng)扣減7,800元。王某某辯稱2016年7月至2017年7月因系爭房屋漏水嚴重，王某某并未實際居住，僅金偉俊因工作原因每周在系爭房屋內(nèi)居住兩天，該期間王某某超出每月1,400元標(biāo)準(zhǔn)支付的租金要求在2017年8月1日之后的租金和房屋使用費中予以抵扣的意見，因王某某未能舉證證明2016年7月至2017年7月期間，因系爭房屋設(shè)施損壞導(dǎo)致其無法居住，且根據(jù)王某某陳述，該期間其丈夫金偉俊每周在系爭房屋內(nèi)居住兩天，又劉某某已同意就2016年11月之后發(fā)生的系爭房屋淋浴房地漏泛水對王某某居住造成的影響減免7,800元租金。故對王某某的辯稱意見，法院不予采納。
　　一審法院判決如下：一、劉某某與王某某之間的《房屋租賃合同》于2018年8月29日解除；二、王某某及金偉俊攜物遷出上海市逸仙路XXX弄XXX號XXX室房屋，并將該房屋返還劉某某；三、王某某支付劉某某2017年8月1日起至2018年8月29日的房屋租金57,466.67元(已扣除劉某某同意減免的7,800元租金)；四、王某某支付劉某某2018年8月30日起至實際返還房屋之日止的房屋使用費(按照每月5,000元計算)；五、劉某某返還王某某租賃保證金5,200元(需扣除王某某未付的水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以有效單據(jù)為準(zhǔn))。上述第二、三、四、五項，均自判決生效之日起15日內(nèi)履行完畢。
　　二審審理期間，上訴人提交微信記錄以及收據(jù)一份。被上訴人認為與本案無關(guān)。本院經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，劉某某與王某某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)恪守。出租人有提供房屋以及維修的義務(wù)，承租人應(yīng)當(dāng)支付租金，并合理妥善的使用房屋設(shè)備。上訴人2015年即起租，2016年11月首次提出淋浴房漏水，房屋設(shè)備經(jīng)長期使用可能損壞，故對于上訴人提出的被上訴人未提供適租房屋的主張，本院不予采信。當(dāng)出租人未履行維修義務(wù)時，承租人可以維修，維修費用由出租人承擔(dān)?，F(xiàn)上訴人以系爭房屋內(nèi)設(shè)施損壞被上訴人未予修復(fù)為由拖欠租金。但一審查明被上訴人派維修人員更換了系爭房屋抽水馬桶，重做了淋浴房地面防水，并將淋浴房的玻璃移門更換為浴簾。上訴人仍以維修質(zhì)量不合格及其他設(shè)施損壞為由拒付租金。被上訴人多次表示由上訴人自行維修，維修費用由被上訴人承擔(dān)，上訴人堅持要求被上訴人上門維修。被上訴人多次要求上門維修，上訴人始終未給予確定的維修時間。上訴人既不要求解除合同，也不積極配合被上訴人上門維修或者采取自行維修后由被上訴人承擔(dān)維修費用的方式解決問題，拒付租金至今，一審法院認定雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等，并導(dǎo)致系爭房屋租賃合同目的無法實現(xiàn)，被上訴人解除《房屋租賃合同》以及返還系爭房屋的請求可以支持的意見，并無不當(dāng)，本院予以認同。上訴人未能舉證證明因系爭房屋設(shè)施損壞導(dǎo)致其無法居住，且一審法院已經(jīng)調(diào)整了租金，數(shù)額合理，本院不再予以調(diào)整。
　　綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣1,620元，由上訴人王某某負擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　苗一路

審判員：姚??躍

書記員：張常青