王某某
彭慧東（湖北法輝律師事務(wù)所）
咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
余隆盛（湖北佳成律師事務(wù)所）
湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校［以下簡稱咸寧衛(wèi)校
樊斌一般代理

原告王某某。
委托代理人彭慧東，湖北法輝律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
共同訴訟代表人（34名原告推薦）高榮球、趙桂芳、陳華，分別住咸寧市咸安區(qū)溫泉路68號、89號。均系湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校教職工。
被告咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某房地產(chǎn)公司）。
住所地:咸寧市溫泉銀泉大道657號。
法定代表人李友群，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人余隆盛，湖北佳成律師事務(wù)所律師。一般代理。
第三人湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校［以下簡稱咸寧衛(wèi)校，現(xiàn)合并于咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校］。
住所地:咸寧大道138號。
負(fù)責(zé)人潘志雄，該校黨委副書記。
委托代理人樊斌。一般代理。
原告王某某等34人與被告金某房地產(chǎn)公司、第三人咸寧衛(wèi)校房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭合并進(jìn)行了審理。原告王某某的委托代理人彭慧東、推薦的共同訴訟代表人高榮球、趙桂芳、陳華、被告金某房地產(chǎn)公司的委托代理人余隆盛、第三人咸寧衛(wèi)校的委托代理人樊斌到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認(rèn)定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有無關(guān)聯(lián)。由于房屋拆遷還建的建設(shè)單位是第三人，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，換言之，如果沒有被告與第三人訂立的合同，原、被告之間就不可能建立“房屋拆遷還建合同”關(guān)系；被告與第三人訂立的合同能否順利履行，與原、被告之間的合同密切關(guān)聯(lián)。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認(rèn)定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個人享有房屋所有權(quán)，但不享有國有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)為單位國有劃撥土地；還建房的所有權(quán)雖歸原告享有，但土地使用權(quán)需要依法改變使用性質(zhì)，即由國有劃撥土地改變?yōu)閲谐鲎屚恋?，需繳納土地出讓金；原告雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設(shè)規(guī)劃許可審批的建設(shè)單位名稱是第三人咸寧衛(wèi)校，因此，其建設(shè)主體是第三人咸寧衛(wèi)校。4、違約金責(zé)任主體及違約金是否過高的認(rèn)定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，即原、被告之間的合同依據(jù)。被告與第三人之間的合同對職工還建房屋的交付、辦證等進(jìn)行了約定；原、被告之間的合同對辦證的時間和違約責(zé)任進(jìn)行了約定，但未對辦好的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證交付方式進(jìn)行約定，應(yīng)認(rèn)定原、被告認(rèn)可被告與第三人之間合同的交付方式。前述，原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”的依據(jù)是被告與第三人之間訂立“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”，2份合同之間具有關(guān)聯(lián)性。雖然2份合同具有關(guān)聯(lián)性，但不能影響原、被告之間合同約定違約責(zé)任的相對性，因為違約責(zé)任只在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生，合同之外的第三人不負(fù)違約責(zé)任；因第三人原因造成合同不能履行的，相對人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向第三人追償。因此，本案違約金責(zé)任主體應(yīng)為被告；如果被告認(rèn)為是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主張權(quán)利。一般來說，違約金應(yīng)以約定或損失事實為依據(jù)，如果約定的違約金過分高于或低于違約行為所造成的損害，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以減少或增加。本案中，被告將建好的還建房及時交付給第三人分配給原告使用，并未給原告造成不能交付房屋的損失，原、被告在合同中約定逾期辦證視為違約，并承擔(dān)10萬元的違約金的約定過分高于未按約辦證的損失，其損失應(yīng)按逾期貸款利息損失為限。由于原告、被告約定還建房超出還建面積部分為900元／㎡，故被告承擔(dān)原告逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從約定的逾期辦證之日起至向第三人交付房屋所有權(quán)證之日止，按房屋面積乘以900元／㎡計算房屋總價值，再按房屋總價值為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，即按年貸款利率的130%計算。因政策調(diào)控等客觀原因，被告延遲辦理土地使用權(quán)證的違約責(zé)任應(yīng)予免除。
綜上，本院認(rèn)為，原、被告訂立“房屋拆遷還建合同”是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。但由于該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”為依據(jù)訂立的，受制于被告與第三人合同的履行。雖然原、被告之間的合同具有涉他性，并與被告與第三人訂立的合同有關(guān)聯(lián)，但根據(jù)合同的相對性原則，不能免除被告的全部違約責(zé)任，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任合理部分的訴訟請求，本院予以支持；但要求支付10萬元違約金的訴訟請求過高，應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整，參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款的規(guī)定，從合同約定的逾期辦證之日起至被告將房屋所有權(quán)證交付給第三人之日止（即從2010年1月1日起至2013年11月25日止）按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)（即按銀行年貸款利率6%的130%計算，折算成月利率為6.5‰）乘以房屋總價值132399元（147.11㎡×900元=132399元）為基數(shù)計算支付原告違約金，即:132399×6.5‰×47個月=40448元。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務(wù)的請求，因被告已經(jīng)履行了辦理房屋所有權(quán)證義務(wù)，且將房屋所有權(quán)證按被告與第三人訂立的合同約定交付給了第三人，應(yīng)當(dāng)由原告向第三人領(lǐng)取或由第三人分發(fā)給原告。土地使用權(quán)證被告應(yīng)繼續(xù)辦理。原告要求被告賠償其延遲辦證的經(jīng)濟(jì)損失，因未提供證據(jù)支持，缺乏事實依據(jù)，該請求本院不予支持。被告提出對逾期辦證約定承擔(dān)違約責(zé)任的條款無效的抗辯理由不成立，本院不予采納；其提出違約金過高應(yīng)予調(diào)整的抗辯請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告提出未能按時為原告辦證的過錯責(zé)任在第三人，應(yīng)由第三人承擔(dān)責(zé)任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，可以依法另行主張權(quán)利。第三人認(rèn)為原告起訴是依法維護(hù)權(quán)利，被告認(rèn)為衛(wèi)校在拆遷還建中負(fù)有責(zé)任，可以另行主張權(quán)利，但其在本案中不承擔(dān)責(zé)任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經(jīng)本院反復(fù)做調(diào)解工作未果。為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會秩序，平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告金某房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告王某某逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣40448元（從2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價值132399元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標(biāo)準(zhǔn)計算）。
二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某交付還建房的房屋所有權(quán)證。
三、第三人咸寧衛(wèi)校協(xié)助被告金某房地產(chǎn)公司在本判決生效后2個月內(nèi)為原告王某某辦理好國有土地使用權(quán)證。
四、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)811元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)；訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行:農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號:17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認(rèn)定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有無關(guān)聯(lián)。由于房屋拆遷還建的建設(shè)單位是第三人，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，換言之，如果沒有被告與第三人訂立的合同，原、被告之間就不可能建立“房屋拆遷還建合同”關(guān)系；被告與第三人訂立的合同能否順利履行，與原、被告之間的合同密切關(guān)聯(lián)。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認(rèn)定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個人享有房屋所有權(quán)，但不享有國有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)為單位國有劃撥土地；還建房的所有權(quán)雖歸原告享有，但土地使用權(quán)需要依法改變使用性質(zhì)，即由國有劃撥土地改變?yōu)閲谐鲎屚恋兀枥U納土地出讓金；原告雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設(shè)規(guī)劃許可審批的建設(shè)單位名稱是第三人咸寧衛(wèi)校，因此，其建設(shè)主體是第三人咸寧衛(wèi)校。4、違約金責(zé)任主體及違約金是否過高的認(rèn)定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，即原、被告之間的合同依據(jù)。被告與第三人之間的合同對職工還建房屋的交付、辦證等進(jìn)行了約定；原、被告之間的合同對辦證的時間和違約責(zé)任進(jìn)行了約定，但未對辦好的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證交付方式進(jìn)行約定，應(yīng)認(rèn)定原、被告認(rèn)可被告與第三人之間合同的交付方式。前述，原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”的依據(jù)是被告與第三人之間訂立“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”，2份合同之間具有關(guān)聯(lián)性。雖然2份合同具有關(guān)聯(lián)性，但不能影響原、被告之間合同約定違約責(zé)任的相對性，因為違約責(zé)任只在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生，合同之外的第三人不負(fù)違約責(zé)任；因第三人原因造成合同不能履行的，相對人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向第三人追償。因此，本案違約金責(zé)任主體應(yīng)為被告；如果被告認(rèn)為是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主張權(quán)利。一般來說，違約金應(yīng)以約定或損失事實為依據(jù)，如果約定的違約金過分高于或低于違約行為所造成的損害，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以減少或增加。本案中，被告將建好的還建房及時交付給第三人分配給原告使用，并未給原告造成不能交付房屋的損失，原、被告在合同中約定逾期辦證視為違約，并承擔(dān)10萬元的違約金的約定過分高于未按約辦證的損失，其損失應(yīng)按逾期貸款利息損失為限。由于原告、被告約定還建房超出還建面積部分為900元／㎡，故被告承擔(dān)原告逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從約定的逾期辦證之日起至向第三人交付房屋所有權(quán)證之日止，按房屋面積乘以900元／㎡計算房屋總價值，再按房屋總價值為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，即按年貸款利率的130%計算。因政策調(diào)控等客觀原因，被告延遲辦理土地使用權(quán)證的違約責(zé)任應(yīng)予免除。
綜上，本院認(rèn)為，原、被告訂立“房屋拆遷還建合同”是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。但由于該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”為依據(jù)訂立的，受制于被告與第三人合同的履行。雖然原、被告之間的合同具有涉他性，并與被告與第三人訂立的合同有關(guān)聯(lián)，但根據(jù)合同的相對性原則，不能免除被告的全部違約責(zé)任，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任合理部分的訴訟請求，本院予以支持；但要求支付10萬元違約金的訴訟請求過高，應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整，參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款的規(guī)定，從合同約定的逾期辦證之日起至被告將房屋所有權(quán)證交付給第三人之日止（即從2010年1月1日起至2013年11月25日止）按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)（即按銀行年貸款利率6%的130%計算，折算成月利率為6.5‰）乘以房屋總價值132399元（147.11㎡×900元=132399元）為基數(shù)計算支付原告違約金，即:132399×6.5‰×47個月=40448元。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務(wù)的請求，因被告已經(jīng)履行了辦理房屋所有權(quán)證義務(wù)，且將房屋所有權(quán)證按被告與第三人訂立的合同約定交付給了第三人，應(yīng)當(dāng)由原告向第三人領(lǐng)取或由第三人分發(fā)給原告。土地使用權(quán)證被告應(yīng)繼續(xù)辦理。原告要求被告賠償其延遲辦證的經(jīng)濟(jì)損失，因未提供證據(jù)支持，缺乏事實依據(jù)，該請求本院不予支持。被告提出對逾期辦證約定承擔(dān)違約責(zé)任的條款無效的抗辯理由不成立，本院不予采納；其提出違約金過高應(yīng)予調(diào)整的抗辯請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告提出未能按時為原告辦證的過錯責(zé)任在第三人，應(yīng)由第三人承擔(dān)責(zé)任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，可以依法另行主張權(quán)利。第三人認(rèn)為原告起訴是依法維護(hù)權(quán)利，被告認(rèn)為衛(wèi)校在拆遷還建中負(fù)有責(zé)任，可以另行主張權(quán)利，但其在本案中不承擔(dān)責(zé)任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經(jīng)本院反復(fù)做調(diào)解工作未果。為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會秩序，平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告金某房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告王某某逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣40448元（從2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價值132399元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標(biāo)準(zhǔn)計算）。
二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某交付還建房的房屋所有權(quán)證。
三、第三人咸寧衛(wèi)校協(xié)助被告金某房地產(chǎn)公司在本判決生效后2個月內(nèi)為原告王某某辦理好國有土地使用權(quán)證。
四、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)811元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

審判長：黃大湖
審判員：羅忠明
審判員：吳傳宇

書記員：汪琪