原告：王愛華，女，漢族，1976年12月10日出生，現(xiàn)住雞西市雞冠區(qū)，系雞冠區(qū)人民法院干警。
委托訴訟代理人：樸永建，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)12303200310114。
被告：牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市東京城鎮(zhèn)東京村，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91231084795038191K。
法定代表人：李功會(huì)，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：楊靜昕，男，系該公司法律事務(wù)部總監(jiān)。

原告王愛華與被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天福利亨公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年7月11日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王愛華的委托訴訟代理人樸永建、被告天福利亨公司的委托訴訟代理人楊靜昕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王愛華向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)被告與原告方團(tuán)購代表簽訂的商品房團(tuán)購協(xié)議合同合法有效，確認(rèn)原、被告簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效；2.被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還多付購房款63125元；3.被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付自2014年6月1日起至實(shí)際給付差價(jià)款日止的4倍利息（2014年6月中國人民銀行三至五年貸款利率為6.4%）；4.由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。訴訟過程中，王愛華變更訴訟請(qǐng)求為：1.確認(rèn)被告與原告方團(tuán)購代表簽訂的商品房團(tuán)購協(xié)議合同合法有效，確認(rèn)原、被告簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效；2.被告返還多付購房款79833.80元；3.被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付自2014年6月1日起至實(shí)際給付差價(jià)款日止的4倍利息（2014年6月中國人民銀行三至五年貸款利率為6.4%）；4.由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用及保全費(fèi)用。事實(shí)和理由：2012年9月29日、原告所在單位代表與被告天福利亨公司簽訂商品房團(tuán)購協(xié)議書，合同約定被告所售房屋每平方米價(jià)格3680元。1號(hào)樓層次費(fèi)為6層起價(jià)（60元）每增加一層每平方米加收60元，如被告銷售價(jià)格出現(xiàn)降價(jià)調(diào)整、購買的團(tuán)購價(jià)格也相應(yīng)予以降價(jià)調(diào)整、如被告在對(duì)外銷售過程中給予其它單位、團(tuán)體、個(gè)人的每平方米單價(jià)及層次費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策中的任何一項(xiàng)優(yōu)惠價(jià)格低于本協(xié)議的價(jià)格、購買的團(tuán)購價(jià)格將以優(yōu)惠價(jià)格為準(zhǔn)（包括每平方米單價(jià)及層次費(fèi)任何一項(xiàng)）。如被告違反本協(xié)議約定。從違約之日起按實(shí)際交納購房款總額及人民銀行同期貸款利率4倍標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書約定。被告于2013年12月31日完全竣工并交付使用，《商品房預(yù)售合同書》應(yīng)與《商品房團(tuán)購協(xié)議書》一致，如有抵觸以《商品房團(tuán)購協(xié)議書》為準(zhǔn)。原告以每平方米3860元加上層次費(fèi)每平方米180元的價(jià)格購買了被告天福利亨公司開發(fā)的“星河公館”Ａ1號(hào)樓2單元801室房屋，建筑面積92.83平方米，房屋總價(jià)款358323.80元，現(xiàn)已全部付清。被告于2015年5月23日向原告交房。被告天福利亨公司于2014年12月3日與案外人朱某某簽訂房屋買賣合同，將星河公館2號(hào)樓3單元9層902號(hào)的一戶建筑面積為109.42平方米的住宅房屋，以每平方米3000元的價(jià)格出售給案外人朱某某，并向朱某某出具了總價(jià)款為328200元的售房發(fā)票。原告依據(jù)合同約定亦享有上述權(quán)利，故原告要求被告返還79833.80元房屋差價(jià)款。
天福利亨公司辯稱，一、《團(tuán)購協(xié)議》是框架協(xié)議，而《房屋預(yù)售合同》是出賣人與購買人確定房屋買賣合同法律關(guān)系的基礎(chǔ)，是買賣雙方權(quán)利義務(wù)的具體化。答辯人與被答辯人在簽訂備案的《房屋預(yù)售合同》時(shí)團(tuán)購協(xié)議即告終止，答辯人與個(gè)人購房者的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)以《房屋預(yù)售合同》約定為準(zhǔn)。答辯人于2012年9月29日尚未取得商品房預(yù)售許可的情況下與雞冠區(qū)法院、雞西市中級(jí)人民法院團(tuán)購代表簽訂商品房團(tuán)購協(xié)議，答辯人給予團(tuán)購人員以優(yōu)惠價(jià)每平方米3680元。團(tuán)購協(xié)議第七條第三款約定：“出賣人取得《預(yù)售房屋許可證》后30日內(nèi)，由出賣人和購房者個(gè)人簽定《商品房預(yù)售合同書》，確認(rèn)雙方權(quán)利和義務(wù)，《商品房預(yù)售合同書》應(yīng)與《商品房團(tuán)購協(xié)議書》一致，如有抵觸以《商品房團(tuán)購協(xié)議書》為準(zhǔn)”。該條款體現(xiàn)兩個(gè)含義：1、出賣人取得《預(yù)售房屋許可證》后，買賣雙方簽定房屋預(yù)售合同確認(rèn)出賣人和購房人權(quán)利和義務(wù)，團(tuán)購協(xié)議自此終止，因?yàn)閳F(tuán)購協(xié)議是框架、預(yù)售合同是具體。2、如團(tuán)購協(xié)議與預(yù)售合同不一致，以團(tuán)購協(xié)議為準(zhǔn)。預(yù)售合同是住建部和國家工商總局聯(lián)合制定的商品房買賣規(guī)范文本，合同條款是規(guī)范的、格式化的，如果團(tuán)購協(xié)議與預(yù)售合同內(nèi)容相抵觸當(dāng)然要以登記備案的預(yù)售合同為準(zhǔn)，而不能以團(tuán)購協(xié)議為準(zhǔn)，也因此房產(chǎn)局僅將《商品房預(yù)售合同》作為購房者買受商品房唯一合法文件歸檔管理，對(duì)外具有排他效力，而不將團(tuán)購協(xié)議納入產(chǎn)權(quán)檔案中，團(tuán)購協(xié)議所約定的“以團(tuán)購協(xié)議為準(zhǔn)的約定”是無效的。答辯人在取得商品房預(yù)售許可后，答辯人收回了在被答辯人手中的團(tuán)購協(xié)議，與被答辯人簽訂《房屋預(yù)售合同》，包括坐落位置、房號(hào)、單價(jià)、面積、交付時(shí)間、違約責(zé)任等主要條款均重新作了約定，至此答辯人與被答辯人房屋買賣合同相對(duì)主體關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)確立，團(tuán)購協(xié)議對(duì)買賣雙方不再產(chǎn)生法律效力。而《房屋預(yù)售合同》是雙務(wù)合同，不動(dòng)產(chǎn)房屋作為合同標(biāo)的、作為一種特殊商品，應(yīng)當(dāng)符合市場(chǎng)要求，應(yīng)當(dāng)具有穩(wěn)定性、確定性。被答辯人早在2014年4月對(duì)所購房屋入住、占有、使用至今，在房管部門登記備案后，雙方合同義務(wù)基本完成，特別是在合同價(jià)款已經(jīng)履行完畢后、在長(zhǎng)達(dá)六年后購房人又要求與出賣人重新結(jié)算購房款，沒有法律依據(jù)。二、答辯人已經(jīng)給付被答辯人逾期入住違約金，被答辯人不能重復(fù)主張。星河公館1＃、2＃、3＃、6＃樓于2014年3月31日竣工交付，答辯人已經(jīng)在2014年4月1日因逾期交付房屋，給付被答辯人按中國人民銀行同期貸款利率四倍利息3個(gè)月的違約金11325元，被答辯人不能重復(fù)主張。三、施工單位頂賬房?jī)r(jià)格與答辯人無關(guān)，更與被答辯人無關(guān)，被答辯人無權(quán)要求按頂賬房?jī)r(jià)格與答辯人在房屋單價(jià)上重新結(jié)算。答辯人為施工單位出具《商品房買賣協(xié)議書》載明頂賬房每平方米單價(jià)為4040元。施工單位售房人孫嘉遙與購房人朱某某在商品房買賣協(xié)議上共同簽名，表明該房屋原始來源是頂賬房。答辯人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)建設(shè)的星河公館房屋抵償施工單位工程款，房屋單價(jià)遠(yuǎn)高于團(tuán)購價(jià)格。施工單位為緩解資金壓力、低價(jià)變現(xiàn)抵頂房屋、答辯人為買受人出具《商品房預(yù)售合同》無可非議，因?yàn)槭┕挝徊痪邆渖唐贩款A(yù)售資質(zhì)只能由答辯人出具合同。房屋產(chǎn)權(quán)管理部門只將統(tǒng)一制式的《房屋預(yù)售合同》登記備案，其他協(xié)議、包括《商品房團(tuán)購協(xié)議》一概不予歸檔，所以答辯人與施工單位頂賬協(xié)議、商品房買賣協(xié)議也未納入產(chǎn)權(quán)檔案管理中?，F(xiàn)被答辯人以訴訟方式要求答辯人按民工售房?jī)r(jià)格與其重新結(jié)算沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。四、雞冠區(qū)人民法院（2016）黑0302民初1619號(hào)民事判決，對(duì)答辯人為民工售房的購買人出具商品房買賣協(xié)議、收據(jù)的行為，判決認(rèn)定為：是代第三方履行義務(wù)的行為，是正確的，該判決已發(fā)生法律效力，人民法院對(duì)同一事實(shí)認(rèn)定不能相悖。雞冠區(qū)人民法院在審理另一涉及答辯人頂賬房屋案件，于2016年11月28日作出（2016）黑0302民初1619號(hào)民事判決，對(duì)答辯人為頂賬房屋的購房人出具商品房買賣協(xié)議和收據(jù)的行為認(rèn)定為：答辯人作為有銷售資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為頂賬房屋的購買者出具商品房買賣協(xié)議書及購房收據(jù)，并在可以辦理商品房備案登記時(shí)及時(shí)為其辦理商品房備案登記手續(xù)的行為，是第三人代為履行行為。該民事判決已發(fā)生法律效力，人民法院對(duì)同一事實(shí)認(rèn)定不能相悖，本案應(yīng)參照裁判。五、被答辯人主張的所謂的差價(jià)款利息沒有合同根據(jù)，更無法律依據(jù)。商品房團(tuán)購協(xié)議第七條是“房屋價(jià)款及支付方式”，第七條第四款：“如出賣人對(duì)外銷售價(jià)格確定后出現(xiàn)降價(jià)調(diào)整，購買人的團(tuán)購價(jià)格也相應(yīng)予以降價(jià)調(diào)整。如出賣人在對(duì)外銷售過程中給予其他單位、團(tuán)體、個(gè)人的每平米單價(jià)及層次費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策中的任何一項(xiàng)優(yōu)惠價(jià)格低于本協(xié)議的價(jià)格，購買人的團(tuán)購價(jià)格將以優(yōu)惠價(jià)格為準(zhǔn)（包括每平米單價(jià)及層次費(fèi)任何一項(xiàng)）。”該條款是對(duì)未來、附時(shí)間條件的、房屋價(jià)款及支付方式的明示約定。所以對(duì)團(tuán)購協(xié)議明示條款的履行，是不存在違約問題的。被答辯人訴訟請(qǐng)求第三項(xiàng)主張的所謂的貸款利息沒有合同根據(jù)，請(qǐng)法庭不予支持。六、答辯人請(qǐng)求人民法院依職權(quán)調(diào)查案外人朱某某購房真實(shí)情況，還原客觀事實(shí)，對(duì)本案作出公正裁判。答辯人在與原告孟祥麗商品房預(yù)售合同糾紛一案時(shí)［（2016）黑0302民初330號(hào)］，因此前答辯人懇請(qǐng)案外人朱某某出庭作證，朱某某因健康原因在哈爾濱醫(yī)大附屬醫(yī)院住院無法出庭作證。答辯人委托代理人楊靜昕懇請(qǐng)案外人朱某某本人一同到了雞冠區(qū)人民法院紅星法庭，請(qǐng)求法庭負(fù)責(zé)人及案件主辦人對(duì)朱某某作調(diào)查筆錄，但法庭負(fù)責(zé)人對(duì)朱某某說了一些嚴(yán)重違反法庭紀(jì)律、違反法官準(zhǔn)則的話，非但沒有作調(diào)查筆錄，反倒使朱某某不敢在第二天開庭出庭作證，導(dǎo)致類似主張以朱某某購買頂賬房單價(jià)3000元結(jié)算的案件至今沒有客觀還原事實(shí)本來面目，法庭不去查清、也刻意回避朱某某是從施工單位購房的客觀事實(shí)。人民法院審理案件的基本原則就是要用法律事實(shí)還原客觀事實(shí)，從而作出公正裁判，使當(dāng)事人真正感受司法公平、公正，使當(dāng)事人服判息訴。因本案是雞西市中級(jí)人民法院指定管轄的案件，答辯人請(qǐng)求異地審判的人民法院，不受任何干擾，依職權(quán)調(diào)查案外人朱某某購房的基本事實(shí)情況，對(duì)本案作出公正裁判。
綜上，團(tuán)購協(xié)議已完成階段性使命，距今已過六年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生重大變化，被答辯人在已經(jīng)入住、占有、使用，房屋完全交付的情況，又以民事訴訟方式要求與答辯人重新在房屋單價(jià)上結(jié)算沒有合同根據(jù)和法律依據(jù)。答辯人請(qǐng)求人民法院依法對(duì)被答辯人的訴訟請(qǐng)求不予支持。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2012年9月29日，雞西市中級(jí)人民法院干警祝翠梅等人作為雞西市中級(jí)法院及雞冠區(qū)法院的購買人代表，與被告天福利亨公司簽訂《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，團(tuán)購該公司開發(fā)的位于雞冠區(qū)星河公館的商品房。該協(xié)議書第七條第4項(xiàng)約定，如出賣人對(duì)外銷售價(jià)格確定后出現(xiàn)降價(jià)調(diào)整，購買人的團(tuán)購價(jià)格也相應(yīng)予以降價(jià)調(diào)整；第十二條約定，出賣人違反本協(xié)議約定，從違約之日起，日賠償購房者已實(shí)際交納購房款總額按人民銀行同期貸款利率4倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金?；诖藞F(tuán)購協(xié)議，雞冠區(qū)法院干警王愛華以每平方米3860元加上層次費(fèi)每平方米180元的價(jià)格購買了被告天福利亨公司開發(fā)的“星河公館”A1號(hào)樓2單元801室房屋，建筑面積92.83平方米，房屋總價(jià)款358323.80元，現(xiàn)已全部付清。
對(duì)于當(dāng)事人雙方著重爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以詳細(xì)論述：王愛華稱天福利亨公司于2014年12月3日與案外人朱某某簽訂房屋買賣合同，將星河公館2號(hào)樓3單元9層902號(hào)的一戶建筑面積為109.42平方米的住宅房屋，以每平方米3000元的價(jià)格出售給案外人朱某某，并向朱某某出具了總價(jià)款為328200元的售房發(fā)票。王愛華據(jù)此主張?zhí)旄＠嘧鞒隽恕渡唐贩繄F(tuán)購協(xié)議書》中約定的降價(jià)銷售行為。該主張有天福利亨公司與案外人朱某某簽訂的房屋買賣合同及出具的售房發(fā)票為證。天福利亨公司對(duì)于該合同及發(fā)票本身的真實(shí)性沒有異議，本院對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)。天福利亨公司主張以每平方米3000元的價(jià)格出售給案外人朱某某房屋的行為是施工方孫守利作出的。是因天福利亨公司拖欠施工方孫守利的工程款，天福利亨公司以每平方米4040元的價(jià)格將訴爭(zhēng)房屋房抵給施工方孫守利，施工方孫守利為了盡快回籠資金，委托其侄女孫嘉遙將該房屋以每平方米3000元的價(jià)格賣給案外人朱某某，因?yàn)槭┕し綄O守利不具備銷售商品房的資格，為配合案外人朱某某在房產(chǎn)部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，所由天福利亨公司與案外人朱某某簽訂房屋買賣合同，并出具售房發(fā)票。故該房屋的銷售行為是施工方孫守利作出的。天福利亨公司為證明其主張，向本院提交了其與施工方孫守利的往來明細(xì)賬、與孫嘉遙簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》及收據(jù)等證據(jù)，并申請(qǐng)本院向案外人朱某某調(diào)查取證其購房情況。經(jīng)本院審核證據(jù)發(fā)現(xiàn)，天福利亨公司提交的證據(jù)一往來明細(xì)賬與證據(jù)四《商品房買賣協(xié)議書》及收據(jù)內(nèi)容自相矛盾。證據(jù)一施工方孫守利的往來明細(xì)賬第二頁“頂房及賣方明細(xì)”中第11行顯示，抵償給施工方孫守利的2號(hào)樓3單元9層902號(hào)房屋的價(jià)格為4510元，而證據(jù)四天福利亨公司與孫嘉遙簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》及收據(jù)顯示同一戶房屋的價(jià)格為4040元，兩份證據(jù)自相矛盾，故本院對(duì)該兩份證據(jù)不予采納。本院通過向案外人朱某某調(diào)查取證了解到，朱某某既未接觸過施工方孫守利，也未將購房款交給施工方，亦不能確定孫嘉遙是施工方孫守利的委托代理人。故本院對(duì)天福利亨公司的主張不予支持。

本院認(rèn)為，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原告方團(tuán)購代表與被告天福利亨公司簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》是否合法有效；被告天福利亨公司是否存在該協(xié)議中第七條第4項(xiàng)的降價(jià)銷售行為。經(jīng)庭審調(diào)查，雙方簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》系經(jīng)過雙方商定后作出的真實(shí)意思表示，不屬于被告抗辯的格式條款，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，未損害第三人利益，該協(xié)議合法有效，對(duì)簽訂雙方均具有約束力。原告王愛華提交的（2018）黑0302民初1346號(hào)民事判決書已發(fā)生法律效力，該判決證實(shí)了被告天福利亨公司以每平方米3000元的價(jià)格將星河公館住宅房屋售給案外人朱某某的降價(jià)銷售行為。故被告天福利亨公司應(yīng)當(dāng)按照《團(tuán)購協(xié)議》中第七條第4項(xiàng)“如出賣人對(duì)外銷售價(jià)格確定后出現(xiàn)降價(jià)調(diào)整，購買人的團(tuán)購價(jià)格也相應(yīng)予以降價(jià)調(diào)整”的約定，返還原告原告王愛華的購房差價(jià)。并依照《團(tuán)購協(xié)議》第十二條第一款“出賣人違反本協(xié)議約定，從違約之日起，日賠償購房者已實(shí)際交納購房款總額按人民銀行同期貸款利率4倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金”的約定，賠付相應(yīng)利息。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。被告天福利亨公司主張案外人朱某某所購買的房屋是被告抵償施工單位的抵賬房，因?yàn)槭┕挝徊痪哂猩唐贩夸N售資質(zhì)，被告有義務(wù)為施工單位頂賬房的購買人在房產(chǎn)局辦理登記備案手續(xù)、出具購房發(fā)票，施工單位出售頂賬房的價(jià)格與被告無關(guān)。但是被告天福利亨公司未提供的證據(jù)自相矛盾，故本院對(duì)其主張不予支持。天福利亨公司的降價(jià)售房行為是于2014年12月3日作出的，原告王愛華要求被告自2014年6月1日起給付差價(jià)款利息的請(qǐng)求于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，應(yīng)確認(rèn)原告方團(tuán)購代表與被告天福利亨公司簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》合法有效，確認(rèn)原告與被告簽訂的《房屋預(yù)售合同》合法有效；被告應(yīng)返還原告房屋差價(jià)款79833.80元，并賠償原告2014年12月3日起至返還購房差價(jià)款期間的違約金。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、原告方團(tuán)購代表及原告王愛華與被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》《商品房預(yù)售合同書》均合法有效；
二、被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告王愛華房屋差價(jià)款79833.80元；
三、被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2014年12月3日起至房屋差價(jià)款付清時(shí)止，以79833.80元為基數(shù)，按人民銀行同期貸款利率4倍標(biāo)準(zhǔn)按日給付王愛華違約金；
四、駁回原告王愛華的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2323元，減半收取1161.50元，由被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審判員 溫興國

書記員： 李曼寧