原告(反訴被告)：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李佩芳，上海市光明律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：金運(yùn)宏，上海市光明律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海輝均置業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：方軼群，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：韋淵卿，上海翰森律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳剛，上海翰森律師事務(wù)所律師。
　　原告王某與被告上海輝均置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱輝均公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。審理中，輝均公司依法向本院提出反訴，本院將本訴與反訴一并于2019年2月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)王某的委托訴訟代理人李佩芳，被告(反訴原告)輝均公司的委托訴訟代理人韋淵卿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除王某與輝均公司于2018年7月19日就上海市閔行區(qū)園秀路XXX弄XXX號(hào)樓101室房屋(以下簡(jiǎn)稱101室房屋)簽署的《房屋租賃合同》;2、解除王某與輝均公司于2018年7月19日就上海市閔行區(qū)園秀路XXX弄XXX號(hào)樓201-205室房屋(以下簡(jiǎn)稱201-205室房屋)簽署的《房屋租賃合同》;3、輝均公司向王某退還關(guān)于201-205室房屋的履約保證金人民幣(幣種下同)336,215元;4、訴訟費(fèi)由輝均公司承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：王某與輝均公司于2018年7月19日就王某承租輝均公司所有的101室房屋、201-205室房屋之事宜簽訂兩份《房屋租賃合同》，101室房屋的租賃合同約定，該房屋套內(nèi)計(jì)租面積279.71平方米，建筑面積341.64平方米，輝均公司于2018年10月10日前向王某交付該房屋，輝均公司向王某按現(xiàn)狀交付該房屋且雙方簽署房屋交接書后即視為輝均公司已履行將該房屋合格地交付給王某的義務(wù)。201-205室房屋的租賃合同約定，王某承諾租賃該房屋經(jīng)營(yíng)的品牌為美食美刻美食廣場(chǎng)，輝均公司于2018年10月10日前向王某交付該房屋，輝均公司向王某按現(xiàn)狀交付該房屋且雙方簽署房屋交接書后即視為輝均公司已履行將該房屋合格地交付給王某的義務(wù)。前述兩份租賃合同簽署后，101室房屋因輝均公司增加一樓大廳的面積而導(dǎo)致王某租賃的實(shí)用面積至少減少20平方米，輝均公司的行為顯屬重大違約。201-205室房屋的梁下凈層高度過低，無法滿足王某租賃房屋并為美食廣場(chǎng)各個(gè)商戶辦理餐飲經(jīng)營(yíng)許可證和食品流通許可證的要求，輝均公司迄今仍未整改到位，致使王某的合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)。因201-205室房屋存在妨礙經(jīng)營(yíng)的重大隱患,在王某提出201-205室房屋退租后，雙方協(xié)商是否可繼續(xù)履行101室房屋的租賃合約時(shí)，輝均公司提出將101室房屋的租賃合同的租金由6元提升至6.90元，超出了王某的承租預(yù)期，王某不予接受。王某認(rèn)為，上述兩份《房屋租賃合同》均系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。但輝均公司在明確了解到201-205室房屋存在經(jīng)營(yíng)隱患的情況下，超出市場(chǎng)合理預(yù)期的抬高101室房屋的原始租金標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致王某無法承租、王某的合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)。綜上，王某為維護(hù)自身合法權(quán)益訴至本院，提出前述訴訟請(qǐng)求。
　　被告輝均公司辯稱，同意解除涉案兩份房屋租賃合同，但認(rèn)為解除合同的時(shí)間為輝均公司收到本案訴狀的時(shí)間。輝均公司不同意返還履約保證金。本案系王某擅自解約，因此王某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　鑒于上述理由，輝均公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：王某向輝均公司支付違約金619,188元(101室房屋租賃的違約金為153,141元、201-205室房屋租賃的違約金為466,047元)。
　　針對(duì)輝均公司提出的反訴請(qǐng)求，王某辯稱，不同意輝均公司提出的全部反訴請(qǐng)求。導(dǎo)致合同解除的責(zé)任在于輝均公司，故王某不應(yīng)承擔(dān)違約金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年6月，王某經(jīng)實(shí)地查看，欲承租涉案101室房屋及201-205室房屋。故2018年7月19日，王某(承租方，乙方)與輝均公司(出租方，甲方)簽訂《房屋租賃合同》，約定1-1甲方出租給乙方101室房屋，套內(nèi)計(jì)租面積為279.71平方米，建筑面積341.64平方米，用途為商業(yè)。1-5甲方交付該房屋標(biāo)準(zhǔn)見附件二，雙方同意以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況為準(zhǔn)，雙方應(yīng)于交接時(shí)簽署房屋交接單。1-6乙方已察看該房屋現(xiàn)場(chǎng)，若該房屋租用建筑面積與任何人士、組織機(jī)關(guān)或政府部門評(píng)估或測(cè)量的建筑面積或其他算法的面積有任何分別或出入，雙方同意仍以本合同約定的租金為準(zhǔn)，不再調(diào)整。1-7乙方在簽署本合同前已經(jīng)視察過該房屋及其所在項(xiàng)目，對(duì)該房屋及房屋周邊的現(xiàn)有的狀況充分了解并表示滿意。若乙方的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)地條件有特別要求，則甲方無義務(wù)為滿足該等要求而采取任何行動(dòng)，乙方應(yīng)自行完成相關(guān)事宜(包括但不限于完成相關(guān)工程、辦理相關(guān)手續(xù)等)以適應(yīng)該等要求。2-3乙方承諾，租賃該房屋經(jīng)營(yíng)的品牌為便利店(便利蜂、7-11、全家)、面包店(凱司令、面包新語(yǔ)、紅寶石、老香齋)、(除此以外的品牌，需經(jīng)甲方書面同意后才可入駐)，乙方保證在租賃期內(nèi)始終為該商標(biāo)及商號(hào)的法定權(quán)利人或授權(quán)經(jīng)營(yíng)人。3-1甲方在2018年10月10日前向乙方交付該房屋。乙方同意甲方可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)約定交付日作提前或延后的調(diào)整。雙方不得因此解除合同。3-2該房屋租賃期限為6年，自甲方向乙方交付之日起計(jì)算，即2018年10月10日至2024年10月9日。3-3甲方向乙方按現(xiàn)狀交付該房屋且雙方簽署房屋交接書后，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務(wù)。如房屋交接書載明的交付日與本合同約定交付日不一致。則以房屋交付通知書載明的房屋交付日為準(zhǔn)。4-1租賃期內(nèi)，乙方按照下表約定支付租金，2018年10月10日至2019年4月9日(租金優(yōu)惠期)日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米/日、月固定租金為8,508元/月，2019年4月10日至2020年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米/日、月固定租金為51,047元，2020年10月10日至2022年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為6.60元/平方米/日、月固定租金為56,152元，2022年10月10日至2024年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為7.26元/平方米/日、月固定租金為61,767元。租金優(yōu)惠期內(nèi)原月租金為51,047元/月，現(xiàn)月租金為8,508元/月，優(yōu)惠金額為42,539元/月。5-1乙方應(yīng)于房屋交付日前7天，向甲方支付履約保證金120,406元，以保證其履行本合同之條款。甲方收取保證金后向乙方開具收款憑證。在整個(gè)租賃期內(nèi)保證金由甲方保管，甲方無須向乙方支付保證金的利息。11-1(1)甲方應(yīng)按約定將房屋交付給乙方安全正常使用。11-2……(2)乙方自行負(fù)責(zé)辦理在該房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)所需的所有證照，并依法經(jīng)營(yíng)，需自費(fèi)向有關(guān)政府部門申請(qǐng)及取得任何因其經(jīng)營(yíng)所必需的執(zhí)照批準(zhǔn)、或許可證。甲方不承擔(dān)乙方申辦證照過程中的任何風(fēng)險(xiǎn)。因乙方無法取得證照或證照不全引起的任何法律責(zé)任及損失(包括但不限于經(jīng)營(yíng)損失、租金損失裝修費(fèi)用)均由乙方自行承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)。11-3甲方有權(quán)在乙方未付清預(yù)付租金、物業(yè)管理費(fèi)、履約保證金及其他應(yīng)付費(fèi)用前不向乙方交付該房屋。12-3甲、乙雙方同意，在不影響乙方根據(jù)法律、法規(guī)及本合同的規(guī)定所享有的其他權(quán)利的前提下，乙方有權(quán)在下列任意事件之一發(fā)生后的任意時(shí)間提前終止本合同，同時(shí)甲方無息退還租賃保證金剩余部分并另行按月租金及月物業(yè)管理費(fèi)的2倍金額補(bǔ)償乙方(前述月租金指本合同解除前乙方已經(jīng)支付的最高月租金或本合同規(guī)定的租賃保證金金額的1/3(兩者取低)：(1)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；(2)甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的；(3)甲方存在本合同未約定的其他違約行為經(jīng)乙方書面催告后90天仍未有效解決，從而致使乙方無法實(shí)現(xiàn)本合同的租賃目的的。12-5如乙方要求提前解除合同的，應(yīng)提前一個(gè)月向甲方提出書面申請(qǐng)。如未提前一個(gè)月提出書面申請(qǐng)而擅自提前解除本合同的，乙方除應(yīng)承擔(dān)本合同第12-1條及合同其他約定的責(zé)任外，還需向甲方另行支付相當(dāng)于一個(gè)月租金(按違約行為發(fā)生時(shí)的月租金計(jì)算)的違約金。13-1租賃期間，在非本合同約定或法定的情況下，任何一方擅自解除本合同，另一方有權(quán)要求違約方按違約前平均月租金的三倍向守約方支付違約金或要求違約方繼續(xù)履行本合同。13-2乙方在此明確同意及聲明：甲方有權(quán)在下列事件發(fā)生的任何時(shí)間，合法的提前解除本合同并收回該房屋及甲方提供之設(shè)備，本合同自解除通知送達(dá)之日亦隨即提前終止，且乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)如下違約責(zé)任(違約責(zé)任累計(jì))：(1)按本合同首年租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付相當(dāng)于乙方已經(jīng)享用的租金優(yōu)惠期間(如有)之實(shí)際應(yīng)付租金和優(yōu)惠租金的差額,計(jì)43,755元/月。(2)履約保證金予以沒收；(3)向甲方支付相當(dāng)于合同終止前平均月租金的三倍金額之款項(xiàng)作為違約金；(4)甲方因向乙方追討欠款而支出的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。該等事件為：……(11)本合同另有約定外，乙方違反本合同及附件之任何條款，在甲方發(fā)出整改通知后七天內(nèi)未予糾正的。該合同附件二裝修、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況記載101室房屋店鋪面積279.71平方米、DN50/1個(gè)、DN150/1個(gè)、有新風(fēng)、新風(fēng)量2,000立方米/h、空調(diào)形式FCW+FA、電氣交付值100KW。
　　同日，王某(承租方，乙方)又與輝均公司(出租方，甲方)簽訂《房屋租賃合同》，約定1-1甲方出租給乙方201-205室房屋，套內(nèi)計(jì)租面積為1,547.69平方米，建筑面積1,890.40平方米，用途為商業(yè)。1-5甲方交付該房屋標(biāo)準(zhǔn)見附件二，雙方同意以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況為準(zhǔn)，雙方應(yīng)于交接時(shí)簽署房屋交接單。1-6乙方已察看該房屋現(xiàn)場(chǎng)，若該房屋租用建筑面積與任何人士、組織機(jī)關(guān)或政府部門評(píng)估或測(cè)量的建筑面積或其他算法的面積有任何分別或出入，雙方同意仍以本合同約定的租金為準(zhǔn)，不再調(diào)整。1-7乙方在簽署本合同前已經(jīng)視察過該房屋及其所在項(xiàng)目，對(duì)該房屋及房屋周邊的現(xiàn)有的狀況充分了解并表示滿意。若乙方的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)地條件有特別要求，則甲方無義務(wù)為滿足該等要求而采取任何行動(dòng)，乙方應(yīng)自行完成相關(guān)事宜(包括但不限于完成相關(guān)工程、辦理相關(guān)手續(xù)等)以適應(yīng)該等要求。2-3乙方承諾，租賃該房屋經(jīng)營(yíng)的品牌為美食美刻美食廣場(chǎng)，乙方保證在租賃期內(nèi)始終為該商標(biāo)及商號(hào)的法定權(quán)利人或授權(quán)經(jīng)營(yíng)人。3-1甲方在2018年10月10日前向乙方交付該房屋。乙方同意甲方可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)約定交付日作提前或延后的調(diào)整。雙方不得因此解除合同。3-2該房屋租賃期限為8年，自甲方向乙方交付之日起計(jì)算，即2018年10月10日至2026年10月9日。3-3甲方向乙方按現(xiàn)狀交付該房屋且雙方簽署房屋交接書后，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務(wù)。如房屋交接書載明的交付日與本合同約定交付日不一致。則以房屋交付通知書載明的房屋交付日為準(zhǔn)。4-1租賃期內(nèi)，乙方按照下表約定支付租金，2018年10月10日至2019年5月9日(租金優(yōu)惠期)日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為0.47元/平方米/日、月固定租金為22,193元/月，2019年5月10日至2020年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米/日、月固定租金為155,349元，2020年10月10日至2022年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為3.63元/平方米/日、月固定租金為170,884元，2022年10月10日至2024年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為3.99元/平方米/日、月固定租金為187,832元，2024年10月10日至2026年10月9日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為4.39元/平方米/日、月固定租金為206,662元。租金優(yōu)惠期內(nèi)原月租金為155,349元/月，現(xiàn)月租金為22,193元/月，優(yōu)惠金額為133,156元/月。5-1乙方應(yīng)于本合同簽署之日當(dāng)天向甲方支付履約保證金412,024元，以保證其履行本合同之條款。甲方收取保證金后向乙方開具收款憑證。在整個(gè)租賃期內(nèi)保證金由甲方保管，甲方無須向乙方支付保證金的利息。11-1(1)甲方應(yīng)按約定將房屋交付給乙方安全正常使用。11-2……(2)乙方自行負(fù)責(zé)辦理在該房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)所需的所有證照，并依法經(jīng)營(yíng)，需自費(fèi)向有關(guān)政府部門申請(qǐng)及取得任何因其經(jīng)營(yíng)所必需的執(zhí)照、批準(zhǔn)、或許可證。甲方不承擔(dān)乙方申辦證照過程中的任何風(fēng)險(xiǎn)。因乙方無法取得證照或證照不全引起的任何法律責(zé)任及損失(包括但不限于經(jīng)營(yíng)損失、租金損失、裝修費(fèi)用)均由乙方自行承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)。11-3甲方有權(quán)在乙方未付清預(yù)付租金、物業(yè)管理費(fèi)、履約保證金及其他應(yīng)付費(fèi)用前不向乙方交付該房屋。12-3甲、乙雙方同意，在不影響乙方根據(jù)法律、法規(guī)及本合同的規(guī)定所享有的其他權(quán)利的前提下，乙方有權(quán)在下列任意事件之一發(fā)生后的任意時(shí)間提前終止本合同，同時(shí)甲方無息退還租賃保證金剩余部分并另行按月租金及月物業(yè)管理費(fèi)的2倍金額補(bǔ)償乙方(前述月租金指本合同解除前乙方已經(jīng)支付的最高月租金或本合同規(guī)定的租賃保證金金額的1/3(兩者取低)：(1)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；(2)甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的；(3)甲方存在本合同未約定的其他違約行為經(jīng)乙方書面催告后90天仍未有效解決，從而致使乙方無法實(shí)現(xiàn)本合同的租賃目的的。12-5如乙方要求提前解除合同的，應(yīng)提前一個(gè)月向甲方提出書面申請(qǐng)。如未提前一個(gè)月提出書面申請(qǐng)而擅自提前解除本合同的，乙方除應(yīng)承擔(dān)本合同第12-1條及合同其他約定的責(zé)任外，還需向甲方另行支付相當(dāng)于一個(gè)月租金(按違約行為發(fā)生時(shí)的月租金計(jì)算)的違約金。13-1租賃期間，在非本合同約定或法定的情況下，任何一方擅自解除本合同，另一方有權(quán)要求違約方按違約前平均月租金的三倍向守約方支付違約金或要求違約方繼續(xù)履行本合同。13-2乙方在此明確同意及聲明：甲方有權(quán)在下列事件發(fā)生的任何時(shí)間，合法的提前解除本合同并收回該房屋及甲方提供之設(shè)備，本合同自解除通知送達(dá)之日亦隨即提前終止，且乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)如下違約責(zé)任(違約責(zé)任累計(jì))：(1)按本合同首年租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付相當(dāng)于乙方已經(jīng)享用的租金優(yōu)惠期間(如有)之應(yīng)付租金和優(yōu)惠租金的差額,計(jì)人民幣133,156元/月。(2)履約保證金予以沒收；(3)向甲方支付相當(dāng)于合同終止前平均月租金的三倍金額之款項(xiàng)作為違約金；(4)甲方因向乙方追討欠款而支出的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。該等事件為：……(11)本合同另有約定外，乙方違反本合同及附件之任何條款，在甲方發(fā)出整改通知后七天內(nèi)未予糾正的。
　　前述合同簽訂后，王某于2018年8月分次向輝均公司支付201-205室房屋租賃的履約保證金共計(jì)336,215元。后王某認(rèn)為201-205室房屋的層高不能滿足其美食城辦證需求，遂與輝均公司多次交涉。
　　交涉期間，根據(jù)王某提供的2018年9月17日錄音內(nèi)容顯示，雙方均認(rèn)為是設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)時(shí)少算了30公分排水明溝，若未少算，層高基本能夠王某用于經(jīng)營(yíng)美食廣場(chǎng)；同時(shí)王某一方表示梁下凈層高至少要大于2.9米，且2.9米是不允許王某一方在裝修施工過程中存在任何偏差。又根據(jù)王某提供的2018年9月19日錄音內(nèi)容顯示，雙方均為如何抬高層高提出方案，輝均公司工作人員表示最多局部層高抬高到2.8-2.9米；王某表示這個(gè)高度要求其施工不能有分毫誤差、沒有給其預(yù)留空間、其無法做到，若層高問題無法解決、其就直接退鋪。2018年9月25日，王某通過郵件形式就201-205室房屋租賃事宜向輝均公司提出退租。根據(jù)王某提供的2018年10月15日錄音內(nèi)容顯示，輝均公司工作人員詢問王某對(duì)101室房屋租賃的意見。王某表示“鑒于發(fā)生二樓退鋪的情況，且一樓實(shí)用面積少了19平方，故想兩層樓整體退租”。輝均公司工作人員同時(shí)表示“因王某承租整層二樓，故一樓的價(jià)格已給優(yōu)惠，現(xiàn)二樓退租的情況下，一樓的價(jià)格就不再按照原合同的價(jià)格，需調(diào)整”。王某表示此方案考慮后給回復(fù)。2018年12月7日，輝均公司工作人員通過向王某發(fā)送關(guān)于201-205室房屋的《房屋租賃合同終止協(xié)議》和關(guān)于101室房屋的《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議(一)》，并要求王某于2018年12月10日前給予回復(fù)，并簽訂協(xié)議。前述關(guān)于201-205室房屋的《房屋租賃合同終止協(xié)議》記載，雙方明確因該租賃合同簽署后并未實(shí)際履行，現(xiàn)雙方一致同意終止履行該租賃合同；除本協(xié)議已有約定外，租賃合同終止后因租賃合同所約定的一切責(zé)任和后果互不追究，因租賃合同的簽署及終止的相關(guān)事宜均在本協(xié)議中均已明確，雙方無需承擔(dān)其他任何費(fèi)用和責(zé)任，本協(xié)議簽署后，雙方再無其他任何糾紛等內(nèi)容。關(guān)于101室房屋的《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議(一)》記載，1-1變更為：該租賃房屋套內(nèi)計(jì)租面積為260.06平方米，建筑面積317.22平方米；3-1變更為：甲方在2018年12月1日向乙方交付；3-2變更為：租賃期自2018年12月1日至2024年11月30日；4-1租賃期內(nèi)，乙方按照下表約定支付租金，2018年12月1日至2019年3月31日(租金優(yōu)惠期)日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為1.68元/平方米/日、月固定租金為13,250元/月，2019年4月1日至2020年11月30日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為6.70元/平方米/日、月固定租金為52,998元，2020年12月1日至2022年11月30日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為7.37元/平方米/日、月固定租金為58,298元，2022年12月1日至2024年11月30日日固定租金標(biāo)準(zhǔn)為8.11元/平方米/日、月固定租金為64,151元等內(nèi)容。
　　王某收件后，不同意關(guān)于101室房屋的《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議(一)》，遂成訟。
　　審理中，王某表示簽約時(shí)其已感覺到二樓層高低，但具體低多少不明，其還是想嘗試辦理相關(guān)證照，但實(shí)際并不可以。
　　以上事實(shí)，由王某提供的《房屋租賃合同》兩份、錄音記錄、王某支付保證金的憑證、郵件及附件等證據(jù)以及當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，涉案兩份《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，屬有效合同?，F(xiàn)雙方均同意解除涉案兩份租賃合同，故本院確認(rèn)涉案兩份租賃合同解除。至于導(dǎo)致合同解除的責(zé)任主體，雙方各執(zhí)己見。本院認(rèn)為，雖然王某和輝均公司就二樓和一樓的房屋簽署了兩份租賃合同，但兩份租賃合同不能單純的割裂來看，一方面，從王某作為承租人、經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，其承租兩層房屋建筑面積共計(jì)2,200余平方米，現(xiàn)因二樓房屋退租，面積減少了1,800余平方米，這無疑給其整體的經(jīng)營(yíng)布局、經(jīng)營(yíng)便利性、投資規(guī)模等方面產(chǎn)生不小的影響；另一方面，從輝均公司對(duì)兩層樓房的租賃態(tài)度(一樓租金因王某承租二樓整層而較低，若二樓退租，則一樓租金應(yīng)當(dāng)增加)亦可看出，輝均公司亦將兩層樓的租賃看作一個(gè)整體來出租。故兩份租賃合同應(yīng)當(dāng)整體來看待?，F(xiàn)導(dǎo)致涉案兩份合同解除的主因在于201-205室房屋的層高無法滿足王某用于經(jīng)營(yíng)美食廣場(chǎng)項(xiàng)目，致其租賃目的無法實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，本院認(rèn)為，王某作為承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其承租的房屋能否滿足其經(jīng)營(yíng)美食廣場(chǎng)應(yīng)作充分了解，然王某在實(shí)地看房后，在已感覺層高低的情況下，卻仍堅(jiān)持簽訂租賃合同，由此導(dǎo)致的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，王某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而輝均公司作為涉案房屋的出租人，同時(shí)也是房屋的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己建造的房屋用途、適于何種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)予以充分了解，然實(shí)際輝均公司在明知王某系將涉案房屋用于經(jīng)營(yíng)美食廣場(chǎng)、在對(duì)房屋是否能夠滿足經(jīng)營(yíng)該業(yè)態(tài)不明的情況下，即將涉案二樓房屋出租于王某，由此導(dǎo)致的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，輝均公司亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。鑒于此，本院認(rèn)為，導(dǎo)致涉案兩份租賃合同解除的責(zé)任在于王某和輝均公司，且負(fù)同等責(zé)任，雙方的損失應(yīng)由雙方各自負(fù)擔(dān)。
　　綜合上述意見，就涉案兩份合同的解除時(shí)間，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人系于訴訟期間就兩份合同的解除達(dá)成一致，故鑒于輝均公司于2018年12月27日收到本案應(yīng)訴材料，且輝均公司也認(rèn)可于收到本案應(yīng)訴材料之日為合同解除之日，故本院確認(rèn)涉案兩份合同于2018年12月27日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。鑒于雙方當(dāng)事人就涉案兩份合同的解除均負(fù)同等責(zé)任，損失各自承擔(dān)，故就王某已付201-205室房屋租賃保證金，輝均公司應(yīng)予返還。輝均公司要求王某承擔(dān)違約金，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)王某與被告(反訴原告)上海輝均置業(yè)有限公司于2018年7月19日就上海市閔行區(qū)園秀路XXX弄XXX號(hào)樓101室房屋簽署的《房屋租賃合同》以及就上海市閔行區(qū)園秀路XXX弄XXX號(hào)樓201-205室房屋簽署的《房屋租賃合同》均于2018年12月27日解除;
　　二、被告(反訴原告)上海輝均置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)王某退還關(guān)于上海市閔行區(qū)園秀路XXX弄XXX號(hào)樓201-205室房屋的履約保證金336,215元；
　　三、駁回被告(反訴原告)上海輝均置業(yè)有限公司的全部反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)3,171.62元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2,201.08元，均由原告(反訴被告)王某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)4,995.94元，由被告(反訴原告)上海輝均置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：趙利平

書記員：吳瑞益