上訴人（原審被告）穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地：黑龍江省穆某某。
法定代表人楊郝為，該社理事長。
委托代理人叢培鈞，黑龍江牡大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地：黑龍江省牡丹江市。
委托代理人常正華，黑龍江正大律師事務(wù)所律師。

上訴人穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱穆棱信用社）因行紀合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院（2015）愛商初字第65號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月7日受理后，依法組成合議庭，于2016年2月1日、4月13日公開開庭審理了本案。上訴人穆棱信用社的委托代理人叢培均、被上訴人王某某的委托代理人常正華到庭參加訴訟。上訴人穆棱信用社與被上訴人王某某于2016年2月2日至4月2日申請庭外和解，后未達成協(xié)議。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認定：被告穆棱信用社根據(jù)牡丹江市中級人民法院（2002）牡民商初字第13號民事判決書，本院（2003）愛民商破字第7－10號民事裁定書，優(yōu)先受償了牡丹江綜合批發(fā)市場中的7、8號大棚，但因牡丹江綜合批發(fā)市場未協(xié)助其辦理過戶手續(xù)，被告未取得7、8號大棚的產(chǎn)權(quán)證照。根據(jù)牡丹江市中級人民法院（2003）牡執(zhí)字第36號執(zhí)行裁定書，下城子信用社（下城子信用社系被告穆棱信用社的下屬分支機構(gòu)，不具有獨立的法人資格，其對外的權(quán)利、義務(wù)由被告穆棱信用社承受）于2003年取得了牡丹江綜合批發(fā)市場10、11號大棚，并辦理了過戶手續(xù)。2003年9月19日，原、被告簽訂了《委托銷售合同》，合同約定，被告委托原告王某某對牡丹江綜合批發(fā)市場7、8、10、11號大棚進行銷售及代管。原告王某某代管期限為合同簽訂之日六個月，之后由被告穆棱信用社直接管理。原告王某某在代為出賣房屋期間需要投入大量財力，被告不得單方終止委托，如被告單方終止委托應(yīng)支付原告違約金145萬元。原告協(xié)助被告銷售房屋的每平方米價款不得低于720元人民幣，低于此價格由原告進行補償。2005年5月起，原告王某某以自己的名義對外使用、出租、管理訴爭房屋至今。2006年被告穆棱信用社曾委托黑龍江省中帥拍賣有限公司對“牡丹江市西海林街牡丹江綜合批發(fā)市場7、8、10、11號棚”（本案訴爭房屋）以每個30萬元的價格進行拍賣，但無人競買。2007年7月17日，原、被告就牡丹江綜合批發(fā)市場土地租賃費事項簽訂《補充協(xié)議書》，約定：2005年12月31日以前苗圃土地租賃費已由被告全部交清，2006年度拖欠的土地租賃費55829.76元待房產(chǎn)變現(xiàn)后由被告給付，自2007年1月1日起，此租賃費由原告負責，所有費用與被告無關(guān)。
2010年7月15日，被告穆棱信用社向原告發(fā)出《關(guān)于解除委托銷售合同的通知》，內(nèi)容為：“我社于2003年9月19日與你（王某某）簽訂委托銷售合同，合同約定委托你代管并代為銷售。因在委托銷售合同存續(xù)近七年間，我社未看到你對該房產(chǎn)實施任何銷售行為和措施，至今也未出售一棟房屋。而在這七年間房屋產(chǎn)生的孳息作為你的費用。你這種只收孳息不積極銷售的行為，已嚴重損害了我社的利益，我們雙方簽訂的此合同已顯失公平?，F(xiàn)我社以書面的方式通知你，解除此委托銷售合同。請你于3日內(nèi)到我社辦理相關(guān)的解除委托銷售合同的手續(xù)，逾期不辦，則視同放棄”。2010年7月24日，原告收到該通知，并于2010年7月25日向被告復(fù)函，表示不接受被告單方解除合同。2010年8月4日、2010年8月10日原告向被告發(fā)出兩份申請書要求購買訴爭房屋。
2010年7月29日，被告穆棱信用社及其下屬分支機構(gòu)下城子信用社與第三人柴某芳簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定：一、第三人柴某芳一次性購買被告穆棱信用社及下城子信用社坐落于牡丹江市愛民區(qū)的房產(chǎn)（不含土地）總面積為7203.84平方米，其中被告穆棱信用社所有的牡房權(quán)證30XXXX號（現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為柴某芳，產(chǎn)權(quán)證號為31XXXX2）、面積為3456平方米（牡丹江市綜合批發(fā)市場7、8號兩棟大棚，以實際建筑面積為準）；下城子信用社所有的牡房權(quán)證愛民區(qū)字第32XXXX號，丘地號為3X5－4X5－1－1，建筑面積3747.84平方米（10號、11號大棚）。二、購買方式：柴某芳以現(xiàn)金200萬元，并提供兩處經(jīng)穆某某寶昌資產(chǎn)評估事務(wù)所評估的價值為110.2萬元的資產(chǎn)抵頂剩余房款。第三人柴某芳稱在購買訴爭房屋時僅在外圍看了一下相關(guān)情況，對訴爭房屋的現(xiàn)狀及使用情況均不了解。
原告王某某于2011年3月10日向本院起訴要求撤銷被告穆棱信用社與第三人柴某芳簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，在該案審理過程中，柴某芳向穆某某人民法院起訴，要求穆棱信用社協(xié)助其辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)。穆某某人民法院于2011年7月8日作出（2011）穆民初字第143號民事調(diào)解書，柴某芳據(jù)此向穆某某人民法院申請執(zhí)行，將訴爭房屋過戶至其名下。2012年2月22日，牡丹江市人民檢察院作出牡檢民抗（2012）4號民事抗訴書，對（2011）穆民初字第143號案件提出抗訴。牡丹江市中級人民法院受理后，以該案民事調(diào)解程序不當，未依據(jù)本院（2011）愛民初字第51號民事案件的審理結(jié)果作為裁判依據(jù)為由撤銷（2011）穆民初字第143號民事調(diào)解書，發(fā)回穆某某人民法院重審。
原判認為：關(guān)于本案案由的問題，行紀合同是行紀人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，委托人支付報酬的合同。以自己名義為他人從事貿(mào)易活動的一方為行紀人，委托行紀人為自己從事貿(mào)易活動并支付報酬的一方為委托人。但該行紀人只能是經(jīng)批準經(jīng)營行紀業(yè)務(wù)的法人、自然人或其他組織。本案原告王某某并非行紀人，并未從事貿(mào)易活動，且雙方之間委托銷售關(guān)系已解除，故本案并非行紀合同。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告王某某與被告穆棱信用社簽訂補充協(xié)議，約定訴爭房屋之土地的租賃費自2007年1月1日起由其交納，原、被告之間的關(guān)系由原來的委托銷售關(guān)系轉(zhuǎn)為租賃關(guān)系，且已經(jīng)過兩級法院確認。故本案案由應(yīng)為租賃合同。
優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)制度是法律在保障出賣人利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體以特殊利益的一種制度。在同等條件下先買權(quán)人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。在出售人已經(jīng)具有明確出售物權(quán)意思表示和行為的情況下，優(yōu)先權(quán)人通過訴訟程序取得了優(yōu)先權(quán)，就應(yīng)該依法獲取或?qū)崿F(xiàn)實體權(quán)利。
《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。牡丹江市中級人民法院（2013）牡民終字第206號民事判決（以下簡稱中院206號判決）及黑龍江省高級人民法院（2014）黑高民申二字第267號民事裁定（以下簡稱省院267號裁定）已依法確認了原告王某某享有優(yōu)先購買權(quán)。被告發(fā)出解除委托銷售合同，原告王某某接到通知后，以書面形式向被告發(fā)出復(fù)函，表示不接受被告單方解除合同，兩次向被告發(fā)出申請書，要求購買訴爭房屋。后原、被告雙方在訴訟優(yōu)先購買權(quán)糾紛一案過程中，被告要求解除的是雙方之間的委托房屋銷售合同，在中院206號判決及省院267號裁定中，兩級法院確認了原告王某某與被告穆棱信用社簽訂的委托銷售合同期滿后，訴爭房屋并未賣出，穆棱信用社也未將訴爭房屋收回管理，訴爭房屋依然由原告王某某使用、出租，且在2007年7月17日，雙方又簽訂一份補充協(xié)議書，約定自2007年1月1日起訴爭房屋的土地租賃費由原告王某某負責向苗圃交納，此行為表明穆棱信用社將訴爭房屋占有的土地租賃給原告王某某。根據(jù)房隨地走的原則，原告王某某對訴爭房屋也享有承租權(quán)。原告王某某以書面形式向被告穆棱信用社明確表示購買訴爭房屋。這種情況下，被告穆棱信用社于2010年7月29日與柴某芳簽訂了訴爭房屋的買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)。既然所有權(quán)人已經(jīng)有了自愿而又真實出售某標的物的意思表示，優(yōu)先權(quán)人也已作了明確的承諾，而且已經(jīng)通過司法程序依法確認，所有權(quán)人就應(yīng)該按照誠實信用原則，依法履行自己的義務(wù)，而不應(yīng)該以自愿或意思自治為借口，以毀約、毀譽為代價，拒絕履行法律已經(jīng)確認的義務(wù)。
因訴爭房屋優(yōu)先購買權(quán)糾紛，原告王某某于2011年3月10日向本院起訴要求撤銷被告穆棱信用社與第三人柴某芳簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》。在該案審理過程中，柴某芳向穆某某人民法院起訴，要求穆棱信用社協(xié)助其辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)。穆某某人民法院于2011年7月8日作出（2011）穆民初字第143號民事調(diào)解書，柴某芳據(jù)此向穆某某人民法院申請執(zhí)行，將訴爭房屋過戶至柴某芳名下。雖然此份調(diào)解書被牡丹江市中級人民法院予以撤銷，但該事實能表明被告穆棱信用社對訴爭房屋有處分的意思表示，且以通過訴訟的方式辦理完過戶手續(xù)，買賣行為已經(jīng)完成。優(yōu)先購買權(quán)屬于一種附條件形成權(quán)，在同等條件下，先買權(quán)人僅依一方之意思表示使出賣人負有將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其的義務(wù)，出賣人在此種情況下負有承諾的義務(wù)。在該買賣過程中同等條件下原告王某某具有優(yōu)先購買權(quán)及實現(xiàn)權(quán)。原告王某某起訴被告穆棱信用社，要求按被告出讓價格購買委托銷售房屋，事實清楚、證據(jù)充分，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條的規(guī)定，原審法院判決：一、原告王某某于本判決生效后十日內(nèi)給付被告穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社購房款310萬元（后下補正裁定更正為310.2萬元）；二、原告王某某履行上述款項后，被告穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告王某某辦理位于牡丹江市愛民區(qū)，牡房權(quán)證愛民區(qū)字第32XXXX號（丘地號為3X5－4X5－1－1）、建筑面積為3747.84平方米房屋和房屋所有權(quán)證號為30XXXX號（現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為柴某芳，產(chǎn)權(quán)證號為31XXXXX）、建筑面積3456平方米房屋的所有權(quán)過戶手續(xù)。案件受理費31600元，由被告穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社負擔。

本院認為，（2015）牡民終字第543號民事判決是生效判決，該判決認定穆棱信用社與柴某芳達成房屋買賣交易價款是310.2萬元，并由購買人柴某芳承擔在辦理產(chǎn)權(quán)證照中支出契稅、登記費、手續(xù)費、印花稅等一切過戶費用，結(jié)合本院調(diào)取的證據(jù)二《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，合議庭認為對該組證據(jù)應(yīng)予以確認，對上訴人意在證明的問題予以采信。
被上訴人王某某未向本院提供證據(jù)。
本院為查清案件事實，依法調(diào)取以下證據(jù)：
證據(jù)一、委托牡丹江市愛民區(qū)人民法院調(diào)取了產(chǎn)權(quán)證號為32XXXX、30XXXX號房屋登記查詢、產(chǎn)籍變更情況。
上訴人穆棱信用社對證據(jù)形式要件沒有異議，因牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處在該證據(jù)上注明此檔案僅限愛民區(qū)法院辦案用，該證據(jù)不屬于人民法院依職權(quán)調(diào)取范圍內(nèi)，應(yīng)當由被上訴人提供。
被上訴人王某某對形式要件沒有異議，認為法院是為了查清案件事實依職權(quán)調(diào)取的，該產(chǎn)籍檔案所反映爭議的房屋與中院206號判決、愛民51號判決、愛民257號判決所查明的爭議房屋的狀況是相吻合的，該證據(jù)屬于合法有效證據(jù)。
本院認為，該證據(jù)系從牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處調(diào)取的訴爭房屋產(chǎn)籍情況，本院予以采信。
證據(jù)二、從愛民257號卷宗中調(diào)取柴某芳與穆棱信用社簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》。
上訴人穆棱信用社對《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無異議，認為協(xié)議包括三部分，一是價款，二是價款支付方式，三是附加條件。
被上訴人王某某對協(xié)議內(nèi)容沒有異議，但認為該協(xié)議損害了王某某優(yōu)先購買權(quán)。
本院認為，該協(xié)議內(nèi)容因雙方當事人均無異議，本院予以采信。
根據(jù)當事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院二審采納原審法院認定的證據(jù)，并認定原審法院查明事實。
另查明：《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》約定“三、柴某芳于本協(xié)議簽字蓋章之日起三日內(nèi)一次性付清現(xiàn)金200萬元，并于七日內(nèi)負責辦理抵頂資產(chǎn)的過戶手續(xù)，承擔一切費用，將合法有效的證照交于穆棱信用社、下城子信用社”。四、“從本協(xié)議簽字蓋章之日起，柴某芳履行完畢本協(xié)議第三項內(nèi)容后，穆棱信用社、下城子信用社應(yīng)將產(chǎn)權(quán)證原件一本，房照號為牡房權(quán)愛民區(qū)字第32XXXX號，他項權(quán)利證原件一本，證號為他字第2001年2XX7號；牡丹江市人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書原件、（2003）愛民商破字第7-10號；裁定書原件，（2003）愛民商破字第7-10號；黑龍江省牡丹江市中級人民法院民事判決書原件，（2002）牡民初商字第13號一并交于柴某芳，穆棱信用社將協(xié)助柴某芳辦理房產(chǎn)過戶及解除抵押登記等相關(guān)手續(xù)，費用由柴某芳負責。五、自協(xié)議簽字蓋章生效之日起，柴某芳承擔過戶費用并負責此房產(chǎn)、土地以往和將來所產(chǎn)生的任何費用及相關(guān)責任。
再查明：愛民257號案件，原告王某某，被告穆棱信用社，第三人柴某芳、侯某蓮等24人（次承租人業(yè)戶），第三人王某銀、宣某義（與王某某聯(lián)營）房屋買賣合同糾紛一案中，王某某訴請：1.依法確認穆棱信用社與第三人柴某芳簽訂的房屋買賣合同無效；2.依法確認王某某為訴爭房屋的優(yōu)先買受人。愛民257號民事判決書判決：“一、被告穆某某農(nóng)村信用合作聯(lián)社與第三人柴某芳于2010年7月29日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效；二、略；三、略；四、略。判決宣判后，王某某、柴某芳提起上訴。中院206號判決認為：“一、關(guān)于柴某芳與穆棱信用社之間簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》是否有效的問題。……穆棱信用社處分訴爭房屋應(yīng)遵守《黑龍江省農(nóng)村信用社抵債資產(chǎn)管理辦法》、《黑龍江農(nóng)村信用社抵債資產(chǎn)處置管理辦法》、《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，向省聯(lián)社信貸咨詢委員會報備咨詢，由省聯(lián)社進行審批，穆棱信用社沒有按照上述規(guī)定辦理，沒有根據(jù)《不良金融資產(chǎn)處置盡職指引》規(guī)定對訴爭房屋進行拍賣、競標、競價轉(zhuǎn)讓，而是直接將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給柴某芳，其轉(zhuǎn)讓行為不利于集體財產(chǎn)利益的保護，并且在原審訴訟期間，在柴某芳與穆棱信用社之間《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》存在的爭議正在愛民區(qū)法院進行審理時，柴某芳與穆棱信用社到穆某某法院另行起訴（2011）穆民初字第143號案件，要求履行《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，并于2011年7月8日當天立案、當天達成調(diào)解協(xié)議，并下發(fā)了（2011）穆民執(zhí)字第124號執(zhí)行裁定，將本案訴爭房屋過戶到柴某芳的名下，并且本案原審中穆棱信用社的委托代理人在（2011）穆民初字第143號案件中擔任柴某芳的委托代理人，可以認定穆棱信用社與柴某芳在明知雙方簽訂的房屋買賣合同的效力正在審理、且雙方?jīng)]有實質(zhì)爭議的情況下，利用訴訟方式、以在訴訟中達成調(diào)解協(xié)議并申請法院執(zhí)行為手段，達到將房屋過戶給柴某芳的目的，其應(yīng)明知其行為可能導(dǎo)致不同法院之間就同一訴訟標的形成彼此相矛盾的判決，因此，柴某芳與穆棱信用社在轉(zhuǎn)讓訴爭房產(chǎn)時存在串通行為，主觀惡意明顯。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；……之規(guī)定，本院認定柴某芳與穆棱信用社之間簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效。中院206號判決書判決：一、維持（2012）愛民初字第257號民事判決第一項、第三項、第四項；二、略；三、略。判決生效后，柴某芳申請再審。省院267號裁定認為：“一、柴某芳與穆棱信用社之間的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效。本案在一審審理時，柴某芳起訴要求穆棱信用社履行房屋買賣合同，雙方于立案當天達成調(diào)解協(xié)議，并通過執(zhí)行程序?qū)⒈景冈V爭的房屋過戶到柴某芳名下。該案中柴某芳的委托代理人與本案中穆棱信用社的委托代理人是同一人。因法院正在審理柴某芳與穆棱信用社之間簽訂的房屋買賣合同的效力問題，在沒有最后結(jié)論的情況下，雙方通過訴訟程序?qū)⒃V爭房屋過戶到柴某芳名下，存在串通行為，且穆棱信用社在沒有根據(jù)《不良金融資產(chǎn)處置盡職指引》規(guī)定對訴爭房屋進行拍賣、競標、競價轉(zhuǎn)讓的情況下，直接將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給柴某芳，其轉(zhuǎn)讓行為損害了集體利益，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；……”的規(guī)定，確認柴某芳與穆棱信用社之間的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效并無不當。
本院認為：王某某在本案訴請一是判令穆棱信用社履行委托銷售合同；二是請求判令穆棱信用社將坐落在牡丹江市愛民區(qū)綜合批發(fā)市場建筑面積7203.84平方米的房屋以310萬元價格出讓給王某某，并協(xié)助王某某辦理過戶登記。兩個訴請并非基于同一法律關(guān)系，在本院二審審理期間，王某某已明確表示放棄訴請判令穆棱信用社履行委托銷售合同，堅持訴請實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，本院對王某某放棄繼續(xù)履行委托銷售合同的訴請予以準許。因被上訴人訴訟理由是要求實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，原審審理的焦點之一也是王某某優(yōu)先購買權(quán)能否實現(xiàn)。原審立案案由為行紀合同糾紛，判決認定案由為租賃合同糾紛不當，本院認為本案案由應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛。
承租人優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于法定先買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)包括優(yōu)先購買權(quán)的成立與行使。優(yōu)先購買權(quán)的成立是優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件。優(yōu)先購買權(quán)成立于基礎(chǔ)法律關(guān)系有效成立之時。即在法定先買權(quán)場合，如法律規(guī)定的法律關(guān)系發(fā)生，先買權(quán)即告成立。
本案中，王某某作為承租人具有法定先買權(quán)，但其請求實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)是要以出租人穆棱信用社與案外人柴某芳簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》是否有效并成立為前提。如果《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》依法成立并有效，承租人王某某購買承租房屋的意思表示到達出租人穆棱信用社時即與出租人穆棱信用社成立轉(zhuǎn)讓合同。當《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效時，承租人王某某主張的優(yōu)先購買權(quán)就無從發(fā)生。穆棱信用社與案外人柴某芳簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》已經(jīng)中院206號民事判決、省院267號民事裁定認定為無效協(xié)議，且該兩份生效法律文書認定無效的原因是穆棱信用社與柴某芳簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時未向黑龍江省聯(lián)社信貸咨詢委員會報備咨詢，未由黑龍江省聯(lián)社進行審批；穆棱信用社在簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時未對訴爭房屋進行拍賣、競標、競價轉(zhuǎn)讓，而是直接將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給案外人，其未經(jīng)合法程序所確定的價格導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為不利于集體財產(chǎn)利益的保護；及穆棱信用社與案外人在轉(zhuǎn)讓訴爭房屋時存在串通行為，主觀惡意明顯，具有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的無效情形。本院認為《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》因損害集體利益而無效，該協(xié)議自始無效，《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》中約定的價款也為無效條款?，F(xiàn)王某某主張依據(jù)無效協(xié)議的價款行使優(yōu)先購買權(quán)缺乏事實基礎(chǔ)和合法依據(jù)。如本院對王某某實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的訴請予以保護，勢必造成經(jīng)司法裁判而使無效的行為合法化，故本院對王某某訴請不予支持。
假設(shè)王某某優(yōu)先購買權(quán)成立，王某某優(yōu)先購買權(quán)在本案中也不能實現(xiàn)。本院認為，優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)需承租人在法定期限內(nèi)請求以同等條件優(yōu)先購買房屋。穆棱信用社與柴某芳在《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》中約定柴某芳購買房屋價款為現(xiàn)金200萬元及兩處經(jīng)評估價值為110.2萬元的資產(chǎn)，并由柴某芳承擔一切房產(chǎn)過戶及解除抵押等費用并承擔訴爭房屋、土地以往和將來所產(chǎn)生的任何費用作為買受條件。而王某某在原審訴請是以310萬元購買該房屋，購買價款尚差0.2萬元且未提及承擔過戶費用及房屋、土地以往和將來所產(chǎn)生的任何費用，并非是同等條件。因此，王某某請求判令穆棱信用社將牡丹江綜合批發(fā)市場建筑面積7203.84平方米的房屋以310萬元價格出讓給王某某并協(xié)助王某某辦理過戶登記的訴訟請求也不能實現(xiàn)。
綜上，上訴人穆棱信用社的上訴理由成立，本院對其上訴請求予以支持。原審判決認定事實不清，適用法律不當。本案經(jīng)本院審判委員會討論，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院（2015）愛商初字第65號民事判決；
二、駁回被上訴人王某某的訴訟請求。
一審案件受理費31600元、二審案件受理費31600元，均由被上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王　凡 審　判　員　　楊成偉 代理審判員　　王　歡

書記員：韓江亓