原告（反訴被告）王某寅。
委托代理人解衛(wèi)忠，上海市六角城律師事務(wù)所律師。
被告彭某某（反訴原告）。
委托代理人于淼，河北沃法律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙越。

原告（反訴被告）王某寅訴被告（反訴原告）彭某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由審判員李曉勇適用簡易程序于2015年11月19日、2015年12月17日公開開庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）王某寅的委托代理人解衛(wèi)忠，被告彭某某（反訴原告）的委托代理人于淼、趙越到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）王某寅與被告（反訴原告）彭某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，被告（反訴原告）彭某某出租的坐落在秦皇島市撫寧縣南戴河寧海道的房產(chǎn)具有施工許可證，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，并且進(jìn)行了竣工驗收交接，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。原告（反訴被告）王某寅經(jīng)本院釋明合同有效后仍主張合同無效，其因主張合同無效而主張的訴訟請求不能得到本院支持。原告（反訴被告）王某寅主張對房屋的裝修裝飾物現(xiàn)值進(jìn)行保全、評估，因雙方合同約定“租賃期滿后或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，依附于房屋的裝修歸甲方所有”，故裝修物沒有評估必要、相關(guān)物品由原告（反訴被告）王某寅占有亦無保全必要，本院對原告（反訴被告）王某寅上述主張不予支持。原告（反訴被告）主張被告（反訴原告）返還多支付的40335元，被告（反訴原告）陳述收到的款項為維修房屋費(fèi)用，原告（反訴被告）提供證據(jù)顯示2011年7月12日河北沃法律師事務(wù)所代彭某某向其發(fā)出通知談及房屋維修事項，原告（反訴被告）陳述為房屋沒有壞所以沒有回應(yīng)。從本院查明的事實來看，原告（反訴被告）轉(zhuǎn)租第三層行為發(fā)生在2015年，故通知中提到轉(zhuǎn)租行為應(yīng)為一層六間房屋的轉(zhuǎn)租行為；原告（反訴被告）拆改樓梯的行為發(fā)生在2014年，通知中所指的維修事項不可能是對樓梯的維修，雖被告（反訴原告）未能提交證據(jù)證明維修支出金額，但從雙方當(dāng)事人提供證據(jù)及庭審陳述來看，被告（反訴原告）的陳述與通知能夠印證2011年存在維修事項的可能，原告（反訴被告）陳述房屋沒有壞所以沒有回應(yīng)，不符合常理，故原告（反訴被告）陳述多支付的40335元是否為租金真?zhèn)尾幻鳎驹簩ζ浞颠€40335元租金的主張不予支持。原告（反訴被告）王某寅將租賃房屋一樓的樓梯拆改變窄，并由鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)變?yōu)槟景褰氰F結(jié)構(gòu)，損壞了原告的財產(chǎn)，原告（反訴被告）王某寅應(yīng)對拆改樓梯恢復(fù)原狀。原告（反訴被告）未提供證據(jù)證明被告（反訴原告）同意其將租賃的房屋第三層轉(zhuǎn)租給第三人或知道轉(zhuǎn)租第三層的行為超過6個月，故原告（反訴被告）的轉(zhuǎn)租行為違反合同約定，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此被告（反訴原告）彭某某主張與原告（反訴被告）王某寅解除《房屋租賃合同》的訴訟請求本院予以支持。被告（反訴原告）彭某某主張原告（反訴被告）按合同約定支付合同總租金10%的違約金，原告（反訴被告）認(rèn)為違約金過高，應(yīng)按當(dāng)年租金10%來計算。本院認(rèn)為，因雙方簽訂的合同期限十年，已經(jīng)履行了六年，總租金3179400元，若解除合同，被告（反訴原告）彭某某要同現(xiàn)有租戶解決轉(zhuǎn)租問題、尋找新的租戶協(xié)商租賃房屋事項、其實際損失無法具體計量，但至少存在晚租一個月?lián)p失三萬余元的情況，且從總租金3179400元、租期10年的情況看，其約定總租金10%的違約金不過高，本院對原告（反訴被告）主張調(diào)整違約金的請求不予支持。同時，因其約定違約金高于6個月租金，本院對被告（反訴原告）主張原告（反訴被告）賠償6個月租金損失的訴訟請求不予支持。被告（反訴原告）彭某某主張原告（反訴被告）王某寅向其支付三個月租金89975元，因《房屋租賃合同》約定租期10年，自2009年12月5日起至2019年12月4日止，雖然約定每年10月5日前支付租金，但起租日應(yīng)為租期內(nèi)每年的12月5日，且本院已對被告（反訴原告）彭某某主張違約金的請求予以支持，本院對其主張原告（反訴被告）給付租金的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第二百二十三條、第二百二十四條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第十一條第二項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）王某寅與被告（反訴原告）彭某某雙方簽訂的《房屋租賃合同》。
二、原告（反訴被告）王某寅于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)給付被告違約金317940元。
三、原告（反訴被告）王某寅于本判決發(fā)生法律效力后30日內(nèi)將拆改樓梯恢復(fù)原狀。
四、駁回原告（反訴被告）王某寅與被告（反訴原告）彭某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)3035元，由原告（反訴被告）王某寅負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)4010元，由原告（反訴被告）王某寅負(fù)擔(dān)2846元，被告（反訴原告）彭某某負(fù)擔(dān)1164元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

審判員　　李曉勇

書記員：李靚 附相關(guān)法律條文 一、《中華人民共和國民法通則》 第一百一十七條侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。 損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償。 受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。 二、《中華人民共和國合同法》 第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。 第九十六條當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。 第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。 三、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償； （三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 四、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》 第一百零八條對負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實存在。 對一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，認(rèn)為待證事實真?zhèn)尾幻鞯模瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實不存在。 法律對于待證事實所應(yīng)達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 五、《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。