原告：王永興，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址：河北省保定市定興縣。委托訴訟代理人：劉建業(yè)，石家莊市欒城區(qū)法律援助中心律師。被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：河北省石家莊市橋西區(qū)新華路***號。統(tǒng)一社會信用代碼：91130100570093771G。法定代表人：李建忠，公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

原告王永興向本院提出訴訟請求：一、確認雙方簽訂的房屋認購協(xié)議無效。二、退還已交款項324121元，并承擔(dān)利息(自2017年5月29日起按中國人民銀行同期貸款利率至付清之日止）。三、訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：2017年5月28日，原告與被告簽訂了一份房屋認購協(xié)議，原告購買被告開發(fā)的智某常春藤房屋一套，并交納首付款人民幣324121元。目前，因被告原因致使協(xié)議不能履行。據(jù)了解，時至今日，被告尚未取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，雙方簽訂的房屋認購協(xié)議無效，被告應(yīng)退還原告已交納款項324121元并承擔(dān)利息。為此特提起訴訟，請依法公正判決。被告智某公司辯稱：我公司認為與原告簽訂的房屋認購協(xié)議系預(yù)約合同，未取得房屋預(yù)售許可證不影響合同效力，原、被告雙方簽訂的房屋認購協(xié)議合法有效，不應(yīng)向原告退還任何房款。經(jīng)審理查明：原、被告雙方于2017年5月28日簽訂了一份房屋認購協(xié)議，協(xié)議甲方為智某公司，乙方為原告王永興，協(xié)議約定的主要內(nèi)容為：一、乙方自愿認購甲方開發(fā)的智某常春藤項目國子院4號樓1單元102室房屋一套，暫定建筑面積127.71平方米，單價12482.35元/平方米，總價款1594121元。二、付款方式，乙方選擇銀行按揭的付款方式，乙方于2017年5月28日交納首付款324121元，剩余房款1370000元辦理銀行貸款。三、乙方未按本協(xié)議約定時間支付房款，逾期超過30日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并另行處置此房屋。四、甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽定正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權(quán)將該房屋另售。甲、乙雙方簽定正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動作廢，雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行。六、乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補齊，否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對該房屋另售。七、雙方約定交房時間為2018年10月31日前。八、甲乙雙方對本合同簽訂過程中知悉對方的商業(yè)秘密負有保密義務(wù)。乙方對簽訂本合同時，甲方項目建設(shè)現(xiàn)狀和項目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。原告按協(xié)議約定于2017年5月28日向被告交納房屋首付款324121元（包括2017年5月27日交納的定金10000元）。被告至今未取得上述房屋的房屋預(yù)售許可證明。以上事實，有原、被告雙方所簽訂的房屋認購協(xié)議、原告繳納購房款及定金的票據(jù)二張及庭審中當事人陳述為證。
原告王永興與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱智某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月24日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月22日公開開庭進行了審理。原告王永興及其委托訴訟代理人劉建業(yè)、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托訴訟代理人張龍飛、陳桂彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案爭議的焦點是原、被告所簽訂的房屋認購協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋認購協(xié)議已明確約定了當事人基本情況、所認購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認購協(xié)議應(yīng)認定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認購協(xié)議時雙方當事人的本意及協(xié)議約定的實質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否預(yù)約合同，本案原、被告雙方簽訂認購協(xié)議時已達成買賣房屋的合意，也就認購房屋的面積、價款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認購協(xié)議并非被告所稱的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認定有效。被告在本案起訴前尚未取得房屋預(yù)售許可證明，故原、被告所簽訂的房屋認購協(xié)議應(yīng)當認定無效。導(dǎo)致協(xié)議無效的主要原因是由于被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可證明，所以被告方存在主要過錯。但原告作為完全民事行為能力人,在簽訂房屋認購協(xié)議時明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,仍然與被告簽訂協(xié)議,原告也存在一定過錯。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，本案房屋認購協(xié)議被確認無效后，被告應(yīng)返還原告所交納的房屋首付款324121元。因原告也存在一定的過錯，故原告要求被告按中國人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自簽訂協(xié)議第二日起至付清之日止利息的請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條之規(guī)定，判決如下：

一、原告王永興與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2017年5月28日簽訂的房屋認購協(xié)議無效；二、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決書生效后十日內(nèi)返還給原告王永興所交納的款項324121元；三、駁回原告王永興的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6162元，由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費6162元（收款人：河北省石家莊市中級人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號：62×××47）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。